یک میلیارد دلار از صندوق توسعه برای مسکن یکم

به نقل از وزارت راه و شهرسازی، عباس آخوندی در دیدار با اعضای کمیسیون عمران مجلس به بحث درباره تامین مسکن برای طبقات متوسط و زیر متوسط پرداخت و ادامه داد: بحث عمده‌ای که در وزارت خانه دنبال می شود، افزایش قدرت خرید متقاضی مسکن است. اگر جنبه مالی بخش مسکن خوب طراحی نشود، باقی اقدامات ابتر باقی می ماند. موتور محرکه این بخش طراحی مالی است.

وی به اهمیت تامین مالی برای خرید مسکن اشاره کرد و گفت: فرض محال اگر جایی پیدا شود که صدها هزار واحد مسکونی بسازد، اگر قدرت خرید نباشد اتفاقی رخ نمی دهد و واحدی فروش نمی رود. بنابراین ما به سراغ جانب تقاضا رفتیم.

آخوندی افزود: وقتی من به وزارتخانه آمدم میزان وام بانکی نسبت به ارزش ملک (Loan To Value) در تهران به حدود ۷ درصد کاهش پیدا کرده بود و در شهرستان ها ۱۷ تا ۲۰ درصد بود. میزان تسهیلات۲۰ میلیون تومان و قیمت یک واحد متوسط مسکن ۳۰۰ میلیون تومان بود.

وزیر راه و شهرسازی به سابقه حمایت از جانب تقاضای مسکن در دوره‌های پیشین اشاره کرد و گفت: برای آنکه قدرت خرید بالا رود، چند مدل در ایران تجربه شده است. یک مدل که هنوز هم رواج دارد، یارانه بر سود است. بزرگترین مشکل یارانه بر سود ـ که مثلا برای بخش روستایی در حدود ۱۰ درصد است ـ، زیاد بودن بار مالی آن برای دولت است.

آخوندی افزود: ادعای بانک مرکزی تا سال گذشته ۲۲ هزار میلیارد تومان مطالبه از دولت برای یارانه بر سود است. مشخص است که دولت همچین پولی ندارد. در بودجه ۹۷ بودجه ای برای پرداخت این بدهی در نظر گرفته شده است. این ارقام صرفا وارد حساب شده، حسابداری می‌شود و بدهی دولت و طلب بانک مرکزی و بانک‌ها از دولت افزایش پیدا می‌کند. نتیجه این است که بانک ها ترجیح می دهند اصلا تسهیلات ندهد. در عمل بی اعتمادی گسترده بانک ها نسبت به دولت ایجاد می شود.

مردم از پرداخت نشدن یارانه تسهیلات بافت فرسوده شکایت دارند

وی ادامه داد: اکنون در بحث تسهیلات برای نوسازی بافت فرسوده مصوبه‌ای وجود دارد که ۱۰ درصد از سود را دولت یارانه بدهد. بانک‌ها از پرداخت نشدن این یارانه شکایت داشتند. آیین‌نامه‌ای تصویب شد که بانک‌ها تسهیلات با سود ۱۸ درصدی ارائه دهند و دولت یارانه را مستقیم به مردم پرداخت کند. نتیجه اینکه بودجه‌ای برای این منظور تامین نشد و یارانه‌ای به مردم پرداخت نشد. مردم شکایت دارند مدام در شهرهای مختلف تجمع می‌کنند.

سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی نصف شد

به گفته آخوندی دولت به دنبال آن است که با توجه به توانایی هایی که دارد، راهکارهایی را اتخاذ کند که متکی به یارانه نباشد. چراکه تاکنون همه روش‌های متکی به یارانه شکست خورده و بی اعتمادی گسترده ایجاد کرده‌اند. وی درباره تجربه این قبیل راهکارها در کشور گفت: با اجرای راهکارهای متکی به یارانه سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی به زیر ۱۳ درصد کاهش پیدا کرد و به ۷ درصد رسید. این رقم معمولا بین ۲۲ درصد تا ۲۶ درصد بود. بانک‌ها از بخش مسکن خارج شدند. از سوی دیگر اگر بخواهیم مثل تجربه مسکن مهر پول چاپ کنیم، مشکلات دیگری پدید می آید. حتی مجلس گذشته نیز پیش از دولت یازدهم این اقدام را در بودجه سال ۹۲ متوقف کرد.

راهکار دولت: تحریک بخش تقاضا

وزیر راه و شهرسازی با اشاره به راهکارهای موجود برای تحریک بخش تقاضای مسکن گفت: روشی که من پیگیری کردم این بود که به سراغ پس انداز برویم. در این روش هرکه پس انداز کرد بر مبنای آن تسهیلات دریافت می‌کند. پیشتر که در وزارت مسکن و شهرسازی فعال بودم نیز این اقدام صورت گرفت. هنگامی که در سال ۷۲ این اقدام آغاز شد، تعداد پس‌اندازکنندگان تقریبا ۲۰۰۰ نفر بودند. این رقم در سال ۸۴ رسید به ۳ میلیون نفر رسید.

آخوندی افزود: در این روش تلاش بر این است که قیمت تمام شده پول را برای بانک کاهش دهیم. فردی که با استفاده از این روش پس انداز می‌کند، به ازای خواب پول سود دریافت نمی‌کند، بلکه امتیاز تسهیلات می‌گیرد. به این ترتیب قیمت تمام شده پول برای بانک کاهش می‌یابد و تنها به اندازه عملیات جاری آن می‌شود.

وی ادامه داد: اگر عملیات در حوزه مسکن دقیق طراحی نشود، در حد شعار باقی مانده و سریع متوقف می‌شود. در ایران مداخله ای بزرگتر از مسکن مهر سراغ نداریم، اما در همان دولت قبل متوقف شد. چون این مداخله‌ها امکان تداوم ندارند.

قیمت تمام شده پول برای تسهیلات مسکن ۳ تا ۴ درصد است

وزیر راه و شهرسازی سپس به تشریح ارقام مشارکت و سپرده گذاری مردم پرداخت و گفت: در این سه ساله تعداد پس‌اندازکننده ها بیش از ۴۰۰ هزار نفر و میزان سپرده بیش از ۷ هزار میلیارد تومان شده است. دولت به سمت تجهیز منابع خاص بخش مسکن حرکت کرد. این تجهیز منابع چند ویژگی دارد. به بخش دیگری داده نمی شود چراکه هر کسی که پس‌انداز کرده است، در برابر آن به دنبال وام مسکن است. قیمت تمام شده پول نیز صرفا معادل هزینه عملیات نگهداری در بانک است، بنابراین قیمت پول برای بانک بیش از ۳ یا ۴ درصد نیست. این پول ارزان قیمت است.

عباس آخوندی با اشاره به این نکته که تنظیم بخش اقتصاد خرد یا اقتصاد خانوار یکی دیگر از ویژگی‌های این اقدام است، افزود: نکته دیگر این است که دولت می‌تواند یک برآورد دقیق از میزان تقاضا داشته باشد. اکنون می‌دانیم که این ۴۰۰ هزار نفر به دنبال خرید مسکن هستند، چراکه به همین منظور پس‌انداز کرده‌اند.

وی ادامه داد: سال گذشته در ۲۵۰ روز به صورت میانگین هر روز ۷۵۰ نفر پس انداز کرده اند. امسال میانگین پس‌اندازکننده‌ها بالای روزی ۱۰۰۰ نفر خواهد رفت و انتظار داریم که در انتهای سال تعداد پس‌اندازکننده‌ها از ۶۰۰ هزار نفر عبور کند. بنابراین در حال سامان دادن به تقاضا هستیم.

به گفته آخوندی نرخ کنونی تسهیلات به صورت عمومی ۹.۵ و در بافت فرسوده ۸ درصد است و دولت تقلیل نرخ سود عمومی به ۸ و نرخ سود بافت فرسوده به ۶ درصد را پیشنهاد داده است. در حال حاضر رییس جمهور با کاهش نرخ سود تسهیلات بخش فرسوده موافقت کردند که این تصمیم بعد از عبور از مراحل شورای پول و اعتبار عملی خواهد شد.

قدرت خرید مسکن متقاضیان افزایش یافته است

وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه میزان تسهیلات ساخت و خرید برای یک زوج در تهران ۱۶۰ میلیون تومان است، گفت: نسبت وام به ارزش ملک از ۷ به ۴۵ تا ۵۰ درصد افزایش یافته است، بنابراین متقاضی توانمند شده و می‌تواند با توان بیشتری وارد بازار شود. این رقم برای زوج‌ها در شهرهای بزرگ غیر از تهران ۱۲۰ میلیون تومان و در شهرهای کوچک ۸۰ میلیون تومان است. در شهرهای کوچک یک آپارتمان متوسط با قیمتی نزدیک به ۱۱۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان معامله می‌شود، بنابراین ۸۰ میلیون تومان تسهیلات رقم بسیار بالایی به حساب می‌آید و نسبت وام به قیمت بسیار ارزشمند است. از سوی دیگر با توجه به اینکه سود پایین است، تسهیلات ارزان قیمت به شمار می‌رود و مقدار اقساط کاهش پیدا می‌کند.

پیشنهاد سپرده گذاری ۱ میلیارد دلاری دولت در بانک عامل بخش مسکن

آخوندی بزرگترین مشکل این مدل را امکان پیشی گرفتن میزان تعهدات دولت از میزان پس انداز دانست و افزود: این مساله می‌تواند پاشنه آشیل این مدل باشد. برای رفع این مشکل، به رییس جمهور پیشنهاد داده شد که دولت از محل صندوق توسعه ملی یک میلیارد دلار در بانک عامل بخش مسکن سپرده گذاری کند.

وی ادامه داد: البته قانون سه روش برای حل این مساله پیش‌بینی کرده است. سپرده گذاری صندوق توسعه ملی، افزایش سرمایه بانک عامل بخش مسکن، و یا انتشار اوراق مشارکت با نرخ ۲ درصد این سه راه حل هستند. این اوراق به منظور استفاده توسط بانک‌ها و ارائه به بانک مرکزی به جای سپرده قانونی پیش‌بینی شده است. البته بانک مرکزی با اجرای این قانون موافق نیست.

آخوندی با اعلام اینکه  سیاست گذاری بر سود و بر مدت توقف سپرده در بانک دو ابزار دولت برای کنترل بخش تقاضای مسکن هستند، گفت: این راهکار دولت برای کنترل بخش تقاضا است. تصور من این است که با این روش بخش مسکن دارای برنامه می‌شود. برنامه‌ای که هم خانوار و هم دولت روی آن حساب کنند و هزینه‌ای را متوجه بودجه نکند.

تمرکز بر بهسازی بافت فرسوده

وزیر راه و شهرسازی سیاست گذاری برای بازسازی بافت فرسوده را از دیگر اولویت‌های دولت برشمرد و گفت: دریافت تسهیلات در این بخش سال گذشته ۳۰ درصد رشد داشته است. سود این تسهیلات ۸ درصدی است که نسبت به همه تسهیلات دیگر ارزان‌تر است و بنابراین بسیاری به سمت دریافت این تسهیلات متمایل می‌شوند. به این صورت دولت ابزاری را برای سیاست گذاری در بخش فرسوده نیز به دست آورده است.

وی افزود: با همین برنامه سال گذشته رشد ۷ درصدی در بخش مسکن را شاهد بودیم و این رشد می‌تواند امسال نیز ادامه پیدا کند. البته مشکلات دلار در چند روز گذشته در این بازار نیز تاثیر گذاشته است. اگر دولت جلوی افزایش قیمت دلار را بگیرد این روند نیز به حالت عادی باز می‌گردد.

آخوندی با اشاره به اینکه کسانی که ساکن بافت فرسوده هستند نیز می‌توانند تسهیلات ویژه ساخت و بازسازی دریافت کنند، خبر داد: رییس جمهور گفته دولت حاضر است ۱۰۰۰ میلیارد تومان در بانک عامل بخش مسکن سپرده گذاری کند. بانک عامل بخش مسکن نیز وعده داده دو برابر سپرده دولت تسهیلات دو ساله ساخت را به سازنده در بخش فرسوده نصف قیمت مصوب شورای پول و اعتبار پرداخت کند. اقساط ماهانه این تسهیلات اگر ۱۰۰ میلیون تومان باشد با سود ۶ درصد و در مدت ۱۲ سال، کمتر از ۹۰۰ هزار تومان خواهد شد.

بهسازی بافت فرسوده یعنی همین مناطق پایین شهر

وی ادامه داد: وقتی ما می‌گوییم بهسازی بافت فرسود، منظور همین مناطق پایین شهر است. جامعه هدف ما همین افراد متوسط و زیر متوسط است. هدف مورد تایید بخش فرسوده است. باید توجه داشت که محلات قدیمی به تدریج از درون فرسوده شده اند. نمی شود این بخش ها را رها کرد. در صورت رها کردن این محلات به مرکز فساد و قاچاق تبدیل می‌شوند. ساکنان محلات را هم نمی شود عوض کرد.   باید سطح زندگی را ارتقا داد که مردم در همین بافت زندگی کنند. بیش از ۴.۵ میلیون نفر از مردم تهران در این بافت زندگی می‌کنند و جامعه هدف ما نیز همین بخش از مردم هستند.

آخوندی همچنین به تصویب ماده ۹ در مجلس شورای اسلامی اشاره کرد و گفت: مجلس ماده قانونی بسیار مناسبی را به نام ماده ۹ تصویب کرده است. طبق این ماده زمین‌های بی سند در بافت فرسوده و مناطق حاشیه نشین با حکم قاضی و  توسط سازمان ثبت سند دار می‌شوند. این ماده تا کنون اجرا نشده بود. اکنون با قوه قضاییه هماهنگ شده و برای هر ۳۰ استان قاضی تعیین شده است. این ماده به زودی اجرایی می‌شود.