محاسبات و بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد هم‌اكنون در «بازار خريد سرمايه‌اي ملك» تضميني براي كسب سود بالا آن هم در كوتاه‌مدت وجود ندارد، اگر چه ممكن است در بلندمدت قيمت مسكن افزايش چندبرابري پيدا كند. همچنين در «بازار ساخت‌وسازهاي مسكوني» نيز مدت‌زمان انتظار براي فروش با قيمت مدنظر سازنده، آنقدر طولاني و غيرقابل پيش‌بيني است كه دستيابي به سود سريع (پس از تكميل واحدها) بعيد خواهد بود؛ به طوري كه در اغلب پروژه‌ها، واحدها حدود 5/1 فصل بعد از عرضه فروخته مي‌شود.اما در «بازار نوسازي بافت‌فرسوده» عواملي وجود دارد كه باعث مي‌شود سرمايه‌گذار بتواند عدد مشخصي را به عنوان سود تضمين‌شده در ابتداي پروژه پيش‌بيني كند و بلافاصله در پايان پروژه آن را به دست بياورد.به گزارش «دنياي‌اقتصاد» در مناطق فرسوده شهر تهران سازنده‌ها از معافيت 100درصدي در پرداخت عوارض و تراكم برخوردار هستند كه اين ويژگي هزينه ساخت‌وساز را حداقل 15 درصد در مقايسه با ساير نقاط شهر، ارزان‌تر كرده است.
همچنين قيمت زمين –ملك كلنگي- در بافت‌فرسوده 30 تا 50 درصد كمتر از ساير مناطق پايتخت است.گذشته از هزينه‌هاي ساخت و قيمت زمين كه در نهايت قيمت تمام‌شده واحدمسكوني را تشكيل مي‌دهد، سرمايه‌گذارها در بافت‌فرسوده از امتياز ديگري تحت عنوان «تناسب قيمت فروش آپارتمان با قدرت خريد مسكن» برخوردار هستند كه تحت تاثير آن مي‌توانند بدون فوت وقت، واحدها را به متقاضيان عرضه كنند. متوسط قيمت خريد مسكن در بافت‌هاي فرسوده مترمربعي يك ميليون و 600 هزار تومان است؛ در حالي كه اين رقم در ساير مناطق از دو ميليون تومان تجاوز كرده است.طبق گفته رييس سازمان نوسازي شهر تهران، هزينه هر متر مربع ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده حداقل 380 هزار تومان برآورد مي‌شود و قيمت زمين در اين مناطق نيز طبق اعلام مشاوران املاك به طور متوسط مترمربعي 2 ميليون تومان است كه در اين صورت با تراكم 4 طبقه و يك طبقه تشويقي كه سازنده‌ها در پروانه ساخت دريافت مي‌كنند، هر مترمربع واحدمسكوني با قيمت تمام‌شده يك ميليون و 50 هزار تومان احداث مي‌شود. بنابراين انبوه‌سازان در ازاي ساخت هر واحدمسكوني در بافت‌فرسوده حداقل 60 درصد در فروش واحدها سود مي‌كنند.اين در حالي است كه براساس مصوبه هفته گذشته كميسيون ماده 5، از اين به بعد، براي املاك فرسوده با مساحت بيش از 150 مترمربع در برخي محله‌ها، به جاي ارائه يك طبقه تراكم تشويقي، دو طبقه تراكم تشويقي داده خواهد شد كه با اين اقدام، سود حاصل از سرمايه‌گذاري در بافت‌فرسوده براي سازنده‌ها به 80 تا 100 درصد افزايش پيدا خواهد كرد. انبوه‌سازان در تهران با اطلاع از مزاياي سرمايه‌گذاري در بافت‌فرسوده، از سال گذشته بخش زيادي از فعاليت‌هايشان را به اين حوزه سوق داده‌اند طوري كه امسال حجم نوسازي 100 درصد افزايش پيدا كرده است.
هزينه 100 ميلياردتوماني براي شهرداري
عليرضا جعفري رييس سازمان نوسازي شهر تهران درباره تسهيلاتي كه شهرداري در قالب معافيت عوارض و تراكم در بافت‌فرسوده ارائه مي‌كند به «دنياي‌اقتصاد» گفت: از ابتداي سال جاري تاكنون حداقل 100 ميليارد تومان تخفيف بابت صدور پروانه ساخت و تراكم در بافت‌فرسوده، به سازنده‌ها و انبوه‌سازان ارائه شده است.وي افزود: سازمان نوسازي در حال حاضر تدوين بسته‌هاي محرك براي سرمايه‌گذاري بخش خصوصي را در دستور كار دارد.
جعفري تصريح كرد: براساس قانون احيا و نوسازي بافت‌فرسوده، سه شيوه براي نوسازي وجود دارد. ابتدا طرح «خانه به‌جاي خانه» مطرح شد كه در قالب آن املاك فرسوده تملك و در ازاي آن، واحد نوساز تحويلشان مي‌شد؛ اما به دليل وضعيت ضعيف اقتصادي ساكنان اين املاك و وضعيت موجود ملك‌شان، در ازاي ملكي كه تحويل مي‌دادند نمي‌توانستند صاحب يك واحد نوساز شوند لذا اين طرح بعد از مدتي متوقف شد و به جاي آن طرح فروش متري مسكن آمد كه اين طرح نيز بعد از مدتي به علت اقتصادي نبودن طرح و هزينه‌هاي بالاي آن، متوقف شد.
رييس سازمان نوسازي افزود: بعد از اينكه طرح خانه‌به‌جاي خانه و فروش متري مسكن متوقف شد، طرح فروش اوراق مشاركت به اجرا درآمد و هم‌اكنون نيز بسته‌هاي جديدتري براي اين حوزه در دست تدوين قرار دارد.جعفري با اشاره به اينكه در حال حاضر هزينه ساخت‌وساز هر مترمربع واحدمسكوني بين 380 هزار تا حداكثر 5/1 ميليون تومان است، گفت: در جنوب تهران اين رقم حداكثر 400 هزار تومان است.
اين مقام شهرداري‌تهران در ادامه گفت‌وگو با «دنياي‌اقتصاد» تاكيد كرد: در حال حاضر ارزش‌افزوده حاكم بر سرمايه‌گذاري در بافت‌فرسوده به نسبت ساير سرمايه‌گذاري‌ها، بازده بالايي دارد و خواسته سرمايه‌گذار را تامين مي‌كند.
جزئيات « 2 طبقه تراکم تشویقی»
با تصمیم جدید کمیسیون ماده 5، همزمان با اجرای طرح تفصیلی جدید تهران از سال آینده، املاک واقع در بافت فرسوده و ناپایدار شهری (محدوده 14 هزار هکتاری بافت فرسوده مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران) چنانچه دارای دسترسی به گذری با حداقل عرض 8 متر بوده و دارای مساحت حداقل 150 مترمربع باشند (به صورت تک پلاک یا بعد از تجمیع با پلاک‌های هم جوار) از حداکثر 2 طبقه تشویقی نسبت به زیر پهنه‌های مربوطه برخوردار خواهند شد.
به گزارش «دنیای اقتصاد» ارائه بسته‌های تسهیلات تشویقی برای ساخت و ساز در بافت فرسوده و تمایل مردم به استفاده از تخفیفات عوارض، مدیریت شهری را به ارائه گام دیگری از تسهیلات تشویقی در بافت فرسوده در سال 91 سوق داده است تا همزمان با اعمال برخی محدودیت‌های طرح تفصیلی، امتیازات جایگزینی برای سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان در نظر گرفته باشد. براین اساس در سطح 14 هزار هکتار بافت فرسوده شهر تهران (پلاک‌هایی که دارای حداقل یکی از شرایط بافت فرسوده یعنی ناپایداری، ریزدانگی یا نفوذناپذیری باشند) پلاک‌هایی که واجد شرایط باشند (که به نظر می‌رسد درصد قابل توجهی از کل پلاک‌ها را تشکیل می‌دهند) در سال آینده مجوز دو طبقه تشویقی برای ساخت‌وساز دریافت خواهند کرد. براساس گفته‌های مسوولان شهری هدف از اجرای چنین طرحی رشد آمار صدور پروانه در بافت فرسوده طی سال‌جاری نسبت به سال گذشته و هدایت جریان سرمایه‌گذاری به سمت بافت فرسوده است.
