نماینده دفتر اسکان بشر ملل متحد در تهران(هبیتات)، روز گذشته تکلیف جهانی دولت‌ها برای بازار مسکن ۲۰۱۸ کشورها را در بزرگ‌ترین نشست سالانه فعالان بخش مسکن ایران ارائه کرد. نمایندگی دفتر هبیتات در تهران(دفتر برنامه اسکان بشر ملل متحد مستقر در سازمان ملل متحد) به مناسبت روز جهانی اسکان بشر معادل اولین دوشنبه ماه اکتبر هر سال(دهم مهرماه امسال)، دیروز با ارائه پیام مدیر اجرای هبیتات، دستور کار جهانی شهرهای ۲۰۱۸ و تکلیف یک سال آتی دولت‌ها در بخش مسکن و شهرسازی را به متولیان و سیاست‌گذاران بخش مسکن منتقل کرد. بر مبنای دستورکار جهانی شهرهای ۲۰۱۸ که در پیام مدیر اجرایی هبیتات(برنامه اسکان بشر ملل متحد) روز گذشته ارائه شد هم‌اکنون دولت‌ها با یک چالش مشترک در بازار مسکن مواجه هستند که این چالش مربوط به موضوع «استطاعت خرید مسکن» از سوی دست‌کم سه قشر آسیب‌پذیر جامعه است که برای دسترسی به مسکن با نارسایی مالی مواجهند.
در پیام جان کلاس، مدیر اجرایی برنامه اسکان بشر ملل متحد با تاکید بر جنبه‌های پراهمیت استطاعت خرید مسکن، اعلام شده است محور «سیاست‌های مسکن؛ خانه‌های متناسب با درآمد» به‌عنوان موضوع روز جهانی اسکان بشر در ۲۰۱۷ و همچنین تعیین چالش مشترک کشورها در بازار مسکن برای تعیین دستورکار جهانی شهرها در سال ۲۰۱۸، برگزیده شده است.
بر مبنای مطالعات صورت گرفته از سوی دفتر اسکان بشر ملل متحد(هبیتات) تجزیه و تحلیل قابلیت استطاعت برای تامین مسکن در طول ۲۰ سال گذشته نشان می‌دهد که با وجود افزایش تقاضا، بخش بزرگی از مسکن و به ویژه مسکن استیجاری تامین شده در توان مالی بخش عمده‌ای از جمعیت جهان نبوده است؛ واگذاری مسکن به بازار نشان‌دهنده تجربه تلخ شکست در تامین مسکن متناسب با درآمد و مناسب برای همگان بوده است؛ اما در یک نمونه، سال ۲۰۰۸ میلادی، مسکن به جای آنکه در قلب سیاست شهری باشد، «مرکز بروز بحران جهانی اقتصادی» بود.
بر اساس آسیب‌شناسی صورت گرفته از سوی دفتر هبیتات، امروزه یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون نفر از مردم در مسکن نامناسب سکونت دارند که یک میلیارد نفر از آنها در زاغه‌ها (حاشیه‌های شهری و سکونتگاه‌های غیررسمی) زندگی می‌کنند؛ از سوی دیگر درحالی که میلیون‌ها نفر از مردم جهان از خانه‌های مناسب بی‌بهره‌اند، انباشت خانه‌های بدون سکنه، به تدریج رو به فزونی است و تامین مالی مسکن به منظور دستیابی به مدل‌های تامین مالی برای تامین مسکن همگان به مساله‌ای پیچیده تبدیل شده است. این‌درحالی است که بر مبنای تاکید صورت‌گرفته توجه به نیازهای مسکن فقیرترین و آسیب‌پذیرترین اقشار، به خصوص خانه‌اولی‌ها، خانوارهای بی‌سرپرست(زنان سرپرست خانوار) و همچنین افراد بدمسکن (ساکنان بافت‌های فرسوده، سکونتگاه‌های غیررسمی و زاغه‌ها) باید به‌عنوان اولویت در دستور کار برنامه‌های توسعه‌ای درنظر گرفته شود.
از سوی دیگر ترویج سیاست‌های مسکن مناسب، از منظر تغییرات اقلیمی، تاب‌آوری، جابه‌جایی و مصرف انرژی نیز حیاتی است؛ این درحالی است که دفتر هبیتات از این منظر، بر استقرار واحدهای مسکونی متناسب با سطح درآمد و در استطاعت خانوارهای بدمسکن و خانه‌اولی‌ها در مرکز فیزیکی شهرها توام با نگاهی جامع تاکید می‌کند. دفتر هبیتات در دستور کار جهانی شهرهای ۲۰۱۸، بر ضرورت تدوین فرمولی برای تامین مالی مسکن در استطاعت تاکید می‌کند که بتواند همه پیچیدگی‌ها و ضرورت‌های روز بازار مسکن در کشورها را پوشش دهد؛ این دفتر با علم به این موضوع و همچنین بررسی ۲۰ ساله از وضعیت اسکان بشر در کشورها و برای اینکه دولت‌ها بتوانند با چالش در استطاعت نبودن بخش عمده‌ای از واحدهای مسکونی موجود برای خانوارهای آسیب‌پذیر مقابله کنند، یک تکلیف مشترک را به همه کشورها ارائه می‌کند؛ این تکلیف مشترک بر تلاش دولت‌ها به منظور توانمندسازی جامعه هدف برای خرید مسکن با اولویت خانه‌اولی‌ها(جوانان) و همچنین افراد بدمسکن، حاشیه‌نشین‌ها و زنان سرپرست خانوار، تاکید می‌کند. محتوای پیام مدیر اجرایی دفتر اسکان بشر ملل متحد برای شهرهای ۲۰۱۸ نشان می‌دهد این دفتر برای حل مهم‌ترین چالش شهرها در بخش مسکن هم‌اکنون یک تکلیف «تک‌منظوره» را به دولت‌ها ارائه می‌کند و آن زمینه‌سازی برای تامین مسکن در استطاعت برای خانوارهای هدف است. دفتر هبیتات همچنین برای عملیاتی شدن این تکلیف از سوی دیگر یک برنامه دوبعدی شامل اجرای برنامه‌ها و سیاست‌های مناسب در بخش مسکن به منظور توانمندسازی خانوارها برای تامین مسکن در استطاعت و همچنین توسعه شهرها برای همگان و عملیاتی‌سازی این سیاست‌ها به گونه‌ای که این خانوارها بتوانند با اتکا به درآمدهای خود به مسکن مناسب دسترسی پیدا کنند به دولت‌ها پیشنهاد کرده و تاکید می‌کند سیاست‌هایی که در قالب این دو جهت به‌کار گرفته می‌شود باید موثر و فراگیر باشد. دفتر اسکان بشر سازمان ملل متحد همچنین سال گذشته، در نسخه‌ای که برای اجرا از سوی دولت‌ها در بازار مسکن ۲۰۱۷ تدارک دیده و در اکتبر سال گذشته ارائه کرد، با تمرکز بر بحث عرضه مسکن در کلان‌شهرها، «ساخت و ساز در مرکز شهرها» و «توسعه شهرها از درون» را به‌عنوان مهم‌ترین گزینه مکانی برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد معرفی کرد؛ این درحالی است که دفتر هبیتات برای سال پیش‌رو با توجه به افزایش جمعیت بدمسکن در جهان و ناتوانی خانه‌اولی‌ها و اقشار بدمسکن برای تامین مسکن متناسب با سطح درآمد، برنامه‌های پیشنهادی خود برای بازار مسکن ۲۰۱۸ را بر سمت «تقاضا» متمرکز کرده است.
بر این اساس، هبیتات به دولت‌ها پیشنهاد می‌کند به منظور آنکه مسکن به توسعه اقتصادی-اجتماعی، ملی و دستیابی به اهداف توسعه پایدار کمک کند، دستور کار جدید شهری خواستار استقرار سیاست‌های مسکن در کانون سیاست‌های ملی شهری در کنار راهبردهای مبارزه با فقر، بهبود سلامت و اشتغال است. همگام با تلاش برای ساخت شهرهایی برای همگان، اقدام فوری در دستیابی به خانه‌های متناسب با درآمد، نیازمند تعهدی جهانی به سیاست‌های مسکن موثر و فراگیر است.
انطباق سیاست‌های مسکن با دستور کار جهانی
به گزارش «دنیای اقتصاد»، روز گذشته بعد از ارائه دستور کار جهانی شهرها در سال ۲۰۱۸ در بازار مسکن، وزیر راه و شهرسازی نیز سیاست‌های دولت دوازدهم در بخش مسکن را تشریح کرد. طرحی که از سوی عباس آخوندی به منظور اجرا در چهار سال پیش‌روی بازار مسکن تدارک دیده شده و روز گذشته در جمع سیاست‌گذاران حوزه مسکن ارائه شد در وهله اول بر «ضرورت تغییر نگاه به مسائل کلیدی بخش مسکن» با توجه به تحولات صورت گرفته در «ساختار جمعیت کشور» تاکید دارد.
آخوندی در تشریح جزئیات طرح خود برای سیاست‌گذاری‌های آتی در بازار مسکن با بیان اینکه هم‌اکنون ساختار جمعیت در کشور متحول شده و در مراحل پایانی تحولات جمعیتی قرار گرفته‌ایم، اعلام کرد: تحت تاثیر کاهش نرخ رشد جمعیت کلان‌شهرها و تغییر ساختارهای جمعیتی نسبت به سال‌های گذشته لازم است سیاست‌ها و نگاه کلان به مسائل بخش مسکن نیز متحول شود و سیاست‌های جدید در این بخش بر مبنای واقعیت‌های فعلی شهرها و نیازهای واقعی آنان صورت بگیرد.
وی با بیان اینکه متناسب با این تحولات دیگر ساخت و سازهای انبوه مسکن برای پاسخ به نیاز گروه‌های اصلی متقاضیان مسکن پاسخگو نیست، تغییر رویکرد سیاست‌گذاری و ساخت واحدهای مسکونی از انبوه‌سازی به ساخت و‌سازهای محدود و منطبق بر نیاز و ظرفیت در هسته درونی شهرها را ضرورت روز بازار مسکن اعلام کرد.
به گفته وی تنها ظرف ۷ سال در فاصله سال‌های ۸۶ تا ۹۲، معادل ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در قالب طرح مسکن مهر ساخته شد که برابر با ۸ درصد کل موجودی مسکن کشور از ابتدا تاکنون است؛ از ابتدای ساخت مسکن تا به امروز مجموعا ۲۷ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است. محصول این عرضه غیرمنطقی به دلیل عدم توجه به جنس واقعی تقاضا و نیاز در بازار مسکن منجر به ایجاد حجم زیادی از خانه‌های خالی و خانه‌های دوم در کشور شده است که این میزان هم‌اکنون به حدود ۵ میلیون واحد مسکونی می‌رسد. این درحالی است که هم‌اکنون حدود ۶ میلیون خانوار بد مسکن در کشور وجود دارند که نیازمند اقدام فوری برای بهبود وضعیت سکونت خود هستند. این موضوع نشان می‌دهد عرضه انبوه مسکن طی سال‌های اخیر در عمل تلاقی محسوسی با تقاضای موثر در بازار مسکن نداشته است.
آخوندی با بیان اینکه سیاست‌گذاران حوزه مسکن وظیفه دارند با درک صحیح از واقعیت‌های فعلی، از انعکاس علائم نادرست به سرمایه‌گذاران و سازندگان مسکن خودداری کنند، گفت: در این راستا طرح «حذف مسکن بد» در دستور کار قرار دارد تا با عملیاتی‌سازی این طرح از این پس عرضه مسکن وارد مسیری شود که توانمندسازی سمت تقاضای واقعی شامل سه گروه متقاضی اصلی مسکن(خانه اولی‌ها، ساکنان سکونتگاه‌های غیررسمی و بافت‌های فرسوده)به اولویت اصلی سیاست‌گذاری‌ها تبدیل شود. به گونه‌ای که این افراد بتوانند با اعمال سیاست‌های حمایتی، مسکن مورد نیاز خود را در هسته فرسوده شهرها تامین کنند؛ همچنین در ازای ساخت هر واحد مسکونی، یک مسکن بد از بازار حذف شود.
آخوندی افزود: در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵ مجموعا ۳۰۰ هزار خانوار جدید به شهر تهران اضافه شد. این درحالی است که تنها در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۲، بیش از ۷۰۰ هزار واحد مسکونی جدید ساخته شده است که نشان‌دهنده سبقت رشد ساخت مسکن در پایتخت از سرعت رشد جمعیت است. وزیر راه و شهرسازی همچنین در تشریح سیاست‌های جدید در حوزه مسکن، جایگزینی سیاست کیفی‌سازی مسکن به منظور ارتقای سطح زندگی ساکنان فعلی در هسته میانی شهرها با سیاست کمی‌سازی مسکن را مورد تاکید قرار داد. وی با اشاره به دیدگاهی که در سال‌های گذشته با تکیه بر وضعیت بازار مسکن و ساختارهای جمعیتی در گذشته مورد تاکید قرار داشت، اعلام کرد: برمبنای دیدگاهی که از سال‌های گذشته تاکنون در بازار مسکن وجود داشته و هم‌اکنون نیز بدون درنظر گرفتن تحولات جدید و تغییر در ساختارهای کلان تکرار می‌شود، بخش مسکن به‌عنوان پیشران و موتور رشد اقتصادی معرفی می‌شود؛ هر چند این دیدگاه در گذشته و متناسب با شرایط قبلی بازار مسکن دیدگاهی درست بوده است؛ اما درحال حاضر ادامه این دیدگاه و تاکید برآن نتیجه‌ای جز رونق انحرافی سال‌های ۹۰ تا ۹۲ نخواهد داشت. ادامه سیاست ایجاد رشد اقتصادی از مسیر بازار مسکن و تزریق بی‌حساب نقدینگی به این بخش نتیجه‌ای جز تشدید پدیده خانه‌های خالی، رکود، تورم و افزایش جامعه بدمسکن نخواهد داشت. به اعتقاد وزیر راه و شهرسازی نحوه مواجهه درست با این موضوع در شرایط فعلی پاسخ به این پرسش اساسی است که از چه طریقی می‌توان با ایجاد رونق موثر در بخش مسکن مشکل خانه‌اولی‌ها و افراد بدمسکن را برطرف کرد؟ این درحالی است که در صورت یافتن راهکار درست برای حل این مشکل، رشد اقتصادی نیز به خودی خود از مسیر بخش مسکن ایجاد خواهد شد. وی همچنین با بیان اینکه سیاست شهرفروشی و تراکم‌فروشی نیز به دلیل تغییر ساختارهای جمعیتی در کلان‌شهرها دیگر سیاستی موفق برای افزایش درآمد شهرداری‌ها نخواهد بود، خاطرنشان کرد: البته این موضوع به معنای به صفر رسیدن نیاز به مسکن در کشور نیست، بلکه باید به‌طور دقیق مشخص شود که نیاز واقعی و تقاضای اصلی در چه بخشی از جامعه نهفته و نیازمند سیاست‌گذاری است؟
آخوندی افزود: در دوره اوج فروش تراکم در شهر تهران یعنی فاصله سال‌های ۸۴ تا ۹۲، قیمت زمین در پایتخت ۶/ ۸ برابر شد؛ یعنی ۷۶۰ درصد رشد کرد. این در حالی است که در فاصله سال‌های ۹۲ تا ۹۵، رشد قیمت زمین در تهران ۰۲/ ۰ درصد (در حد صفر)بوده است همچنین قیمت مسکن در شهر تهران در فاصله سال‌های ۸۴ تا ۹۲، معادل ۶ برابر یعنی۵۰۰ درصد افزایش یافت اما در فاصله سال‌های ۹۲ تا ۹۵، معادل ۱/ ۱ برابر شد. یعنی ظرف ۴ سال تنها ۱۰ درصد رشد کرد. او سیاست اصلی این وزارتخانه برای حمایت از گروه‌های اصلی متقاضی مسکن را سیاست بازآفرینی شهری اعلام کرد و گفت: در این راستا رویکرد محله محوری مورد تاکید سیاست‌گذاران حوزه مسکن قرار دارد.
وی همچنین با اشاره به سیاست راه‌اندازی نظام پس‌انداز برای حمایت از خانه‌اولی‌ها در قالب راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم، گفت: تاکنون ۲۸۲ هزار نفر در این صندوق سپرده‌گذاری کرده‌اند که به معنای سرمایه‌گذاری درست و تقاضای قطعی برای مسکن به همین میزان در بازار مسکن است. کارشناسان بازار مسکن معتقدند محتوای آنچه روز گذشته عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی در بزرگ‌ترین نشست سالانه سیاست‌گذاران و فعالان بازار مسکن با عنوان هفدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن مطرح کرد با برنامه پیشنهادی هبیتات به دولت‌ها برای بازار مسکن ۲۰۱۸ انطباق دارد. سیاست اصلی آخوندی برای چهارسال پیش‌رو به منظور حمایت از خانه‌اولی‌ها به‌عنوان یکی از اقشار اصلی نیازمند حمایت در بازار مسکن از طریق راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم هرچند به‌طور کلی با برنامه پیشنهادی هبیتات انطباق دارد، اما این سیاست در شرایط فعلی با برخی نواقص همراه است؛ بالا بودن طول دوره سپرده‌گذاری برای دریافت تسهیلات خرید مسکن مختص خانه‌اولی‌ها و همچنین بالا بودن مبلغ اقساط ماهانه تسهیلات به دلیل پایین بودن طول دوره بازپرداخت دو نقص عمده این سیاست است. این نارسایی خود را در آمار ثبت‌نام‌کنندگان و دریافت‌کنندگان تسهیلات از صندوق پس‌انداز مسکن یکم، از یک زاویه دیگر نیز خود را نشان می‌دهد؛ طی ۲۸ ماه فعالیت صندوق پس‌انداز مسکن یکم تاکنون ۲۸۲ هزار نفر در این صندوق سپرده‌گذاری کرده‌اند اما تنها ۳ درصد از این افراد-معادل ۱۱ هزار نفر از متقاضیان-موفق به دریافت تسهیلات و ورود قطعی به بازار خرید ملک شده‌اند. یعنی کارنامه صندوق پس‌انداز مسکن یکم که سیاستی منطبق با سیاست جهانی است، از سوی دیگر نشان از کارآمدی ضعیف این سیاست دارد.
کارشناسان پیشنهاد می‌کنند برای رفع این نارسایی، مدل توانمندسازی خانه‌اولی‌ها بر مبنای الگوی جهانی و براساس دوره بازپرداخت حداقل ۲۰ ساله تسهیلات و سهم حداکثر ۳۰ درصدی اقساط ماهانه تسهیلات از درآمد افراد برنامه‌ریزی و عملیاتی شود. هر چند متولی بخش مسکن نیز بر وجود این نارسایی‌ها اذعان دارد و در تلاش برای اصلاح این نقص است، اما هنوز پیگیری‌های صورت گرفته منتج به نتیجه مطلوب در راستای رفع این نواقص نشده است. این درحالی است که انتظار می‌رفت روز گذشته در این نشست، نمایندگانی از مرجع سیاست‌گذاری پولی کشور(بانک مرکزی)نیز حضور داشته باشند تا به واسطه گفتمان مشترک بین متولی بخش مسکن، سیاست‌گذار پولی و کارشناسان، طرح اصلاح مدل پرداخت وام خرید مسکن به سرانجام برسد؛ اما عملا این اتفاق نیفتاد.
