دعوای موافقان و مخالفان قانون پیش فروش ساختمان بر سر چیست؟

بر اساس این قانون که مهم ترین بندهای آن دو موضوع «لزوم اخذ مجوز برای تبلیغات پیش فروش از وزارت راه و شهرسازی» و «صدور پیش سند از سوی پیش فروشنده برای پیش خریدار» است، کلیه انبوه سازان یا سرمایه گذاران حوزه ساختمان اعم از مسکونی یا غیر مسکونی مکلف هستند تا برای اجرای فعالیت مورد نظر خود در بخش ساختمان، پس از خرید زمین، از شهرداری جواز ساخت و شناسنامه فنی ملک گرفته و بر اساس این دو مدرک، برای پیش خریداران در دفاتر اسناد رسمی پیش سند صادر کنند که در این مورد، پیش سند عینا کارکرد سند را داراست.

علت تصویب چنین قانونی وجود تعداد زیادی پرونده های شکایت در محاکم قضایی از «به اصطلاح انبوه سازان» ی است که پس از درج تبلیغات در رسانه ها و جمع آوری مبالغ بالایی پول از مردم، بدون آنکه کوچکترین فعالیتی در آن زمین کرده باشند، متواری می شدند. قرار بود با اجرای این قانون جلوی چنین رخدادهایی گرفته شود؛ چون پیش خریدار با داشتن پیش سند، در عرصه (زمین) با پیش سازنده به صورت مشاعی شریک می شود؛  ضمن اینکه پیش خریدار تنها در صورت وجود پیشرفت فیزیکی در کار عمرانی، ملزم به پرداخت تدریجی قدرالسهم خود از ساخت و ساز می شود. بنابراین همه چیز روال قانونی داشته و دیگر از برگزاری تجمعات اعتراضی مالباختگان در مقابل نهادهای حاکمیتی و شکایات متعدد در دستگاه قضایی از کلاهبردارانی که به اسم پیش فروش از مردم پول گرفته و متواری می شوند،  خبری نخواهد بود.

با این حال، این قانون هر چند در همه شهرها به جز تهران در حال اجراست، اما از نظر برخی منتقدان و کارشناسان، هم در اصل آن و هم در اجرای آن اشکالاتی وجود دارد:

۱. نخست آنکه شهرداری های برخی کلانشهرها برای فرار از شفافیت، از صدور شناسنامه فنی ملک خودداری می کنند و هیچ مرجع قانونی آنها را مکلف به این کار نکرده است.

۲. ثانیا بسیاری از پیش سازندگان همچنان بدون داشتن مجوز از وزارت راه و شهرسازی، در حال انجام تبلیغ در روزنامه ها و رسانه ها برای جذب منابع مالی مردمی هستند؛ ضمن اینکه قراردادهای خود را به جای ثبت در دفاتر اسناد رسمی و دریافت پیش سند، در بنگاه های املاک و به صورت قولنامه‌ای که چندان ارزش قانونی ندارد، ثبت می‌کنند که این تخلف بوده ولی باز هم هیچ مرجع قانونی پیش سازنده را بازخواست نمی‌کند.

۳. سومین ایراد منتقدان به قانون پیش فروش ساختمان از جانب انبوه سازانی است که این قانون را رعایت می‌کنند؛ آنها می‌گویند همه سازوکارهای قانونی مندرج در قانون پیش فروش ساختمان، به سود پیش خریدار است و هیچ مکانیزمی پیش بینی نشده تا سازنده بتواند خریداری که ملک را دریافت کرده ولی از پرداخت مابقی قدرالسهم خود طفره می رود، را وادار به پرداخت پول کند.

معصوم: آماده مناظره با مخالفان هستم

حسین معصوم، مشاور حقوقی وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه قرار نیست وزارتخانه مستقل و جدیدی ایجاد شود تا تخلفات از این قانون را یافته و شکایت کند، اظهار کرد: مردم خود بهترین مجری این قانون هستند و باید با آگاهی‌ای که از رسانه ها دریافت کرده اند، تخلفات را به وزارت راه و شهرسازی یا ادارات کل در استان ها گوشزد کرده و این ادارات نیز با تفویض اختیاری که از سوی وزیر راه و شهرسازی در این زمینه دارند، اقدام به شکایت کرده و از بروز تخلفات بزرگتر ممانعت کنند.

وی با بیان اینکه برخی شهرداری ها از صدور شناسنامه فنی ساختمان خودداری می کنند که این موضوع مانع صدور پیش سند در دفاتر اسناد رسمی شده، گفت: مردمی که مایل به پیش خرید مسکن هستند، باید از سازنده، صدور پیش سند را مطالبه کنند، در غیر این صورت باید از خرید آن ملک خودداری کنند.

نماینده تام الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای حفظ حقوق بیت المال در اراضی و منابع طبیعی خاطرنشان کرد: مردم در صورت دیدن تخلفاتی در حوزه پیش فروش از جمله تبلیغات در رسانه ها با عناوینی چون مشارکت در ساخت یا سرمایه گذاری در ساخت و ساز و امثال آنها که می‌خواهند قانون را دور بزنند، باید مراتب را به ادارات راه و شهرسازی اطلاع رسانی کرده و شکایت کنند؛ ولو اینکه تبلیغات مربوط به شرکت های ساختمانی وابسته به بانک ها، سازمان های دولتی و شبه دولتی یا نهادهای خاص باشد.

وی ادامه داد: من بارها شنیده ام که انبوه سازان اعلام کرده اند ما تمایلی به اجرای این قانون نداریم اما هیچ گاه به صورت شفاف دلایل مخالفت خود را اعلام نکرده اند؛ آیا اجرای این قانون از روند ساخت و ساز آنها جلوگیری می کند!؟ من آمادگی دارم تا با هر فردی که به این قانون ایراد دارد، مناظره کنم.

قاضی دادستانی کل کشور با برشمردن برخی تخلفات در حوزه پیش فروش تصریح کرد: به قدری در طول سال های گذشته تعداد پرونده های شکایت پیش خریداران از پیش سازندگان فراوان بود که قانونگذار به فکر تصویب این قانون افتاد. به عنوان مثال برخی تعاونی ها زمینی را خریداری کرده و از مردم پول جمع می کردند اما در قراردادهایی که میان آنها و مردم وجود داشت، قید شده بود که اگر شهرداری مجوز ساخت در این زمین را صادر نکرد، این تعاونی هیچ مسئولیتی در قبال پول های جمع آوری شده ندارد که این موضوع خلاف آشکار آشکار است. یا اینکه فردی مجوز ساخت تنها ۱۰ طبقه داشته ولی ۲۰ طبقه ساخته است و برای این ۲۰ طبقه در روزنامه ها تبلیغات پیش فروش انجام داده بود با این امید که بتواند بعدا از کمیسیون ماده ۱۰۰ با پرداخت خسارت، پایان کار بگیرد؛ ولی این اتفاق نیفتاده بود و مردمی که طبقات ۱۱ تا بیستم را پیش خریداری کرده بودند، به شدت متضرر شدند.

محتشم: انبوه سازان تمایلی به اجرای قانون پیش فروش ندارند

حسن محتشم، رئیس انجمن صنفی انبوه سازان درباره انتقادات اعضای این انجمن به قانون پیش فروش ساختمان گفت: مهم ترین ایرادی که انبوه سازان به این قانون وارد می دانند، وجود محدودیت هایی است که تنها برای پیش سازنده در نظر گرفته شده و هیچ تعهد قانونی در آن برای الزام پیش خریدار به پرداخت قدرالسهم خود دیده نشده است.

وی با یک طرفه دانستن قانون پیش فروش ساختمان، اظهار کرد: در این قانون تساوی میان خریدار و فروشنده وجود ندارد.

به گفته محتشم تا قبل از ابلاغ و اجرای این قانون، پرونده های زیادی در دادگاه ها علیه «به اصطلاح سازندگانی که با سوءاستفاده از اعتماد مردم، کلاهبرداری کرده بودند»، وجود داشت چون عرصه (زمین) در مالکیت سازنده بود و خریدار دستش به جایی بند نبود؛ اما حالا همه چیز برعکس شده؛ پیش خریدار با اطمینانی که از سهیم شدن در ملک دارد، به راحتی از پرداخت مابه التفاوت هزینه های ساخت و ساز و سود انبوه ساز طفره می رود و سازنده ابزاری برای دریافت پولش در اختیار ندارد.

رئیس انجمن صنفی انبوه سازان ادامه داد: بنابراین در حال حاضر تعداد سازندگان یا سرمایه گذاران حوزه ساخت و ساز که ذیل این قانون به فعالیت می پردازند، بسیار کم است؛ اکثرا ابتدا ملک را ساخته و سپس به دنبال خریدار می گردند که این موضوع نیز مشکلاتی چون بازگشت دیرهنگام اصل و سود سرمایه به دلیل رکود بازار مسکن را به دنبال دارد. همچنین برخی نیز علی رغم آنکه می دانند تخلف از این قانون جرم بوده و پیگرد قضایی دارد، اما باز هم حاضرند بدون دریافت مجوزهای پیش فروش، اقدام به تبلیغ در رسانه ها و عقد قرارداد پیش فروش در بنگاههای معاملات املاک کنند؛ چون تنها در این صورت است که مطمئنند خریدار قدرالسهم خود را پرداخت می کند.

وی تصریح کرد: اگر قانون پیش فروش اصلاح نشود، این روند ادامه خواهد داشت.