روند 11 ماه گذشته بازار معاملات خرید و
فروش آپارتمان‌های مسکونی، حاکی از تحقق 5 پیش‌بینی مطرح شده در همایش سال
گذشته «دنیای اقتصاد» درباره «چشمانداز بازار مسکن سال 95» است.
ر این همایش که اسفند ماه سال گذشته برگزار شد کارشناسان و صاحب‌نظران بازارهای اقتصادی (مسکن، طلا، ارز، بورس و. . . ) روندهای قابل پیش‌بینی در اقتصاد کشور طی 12 ماه سال 95 را تشریح کردند. براین اساس، 5 پیش‌بینی از وضعیت سال 95 بازار مسکن از سوی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در مقام سخنران همایش اسفند ماه سال 94 «دنیای اقتصاد» مطرح شد که روند 11 ماه اول بازار معاملات واحدهای مسکونی، از تحقق کامل تمام آنچه به‌عنوان انتظارات پیش رو از بازار مسکن سال 95 عنوان شد، حکایت دارد. افزایش ظرفیت در بازار معاملات ملک، رشد قیمت مسکن حول و حوش تورم عمومی، کاهش نرخ بازدهی در بازار مسکن و ناامن شدن بازار مسکن برای سفته بازان، نقش واحدهای نوساز در کنترل جو بازار مسکن، نوسان خفیف قیمت مسکن و افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری برای ساختوساز، 5پیش‌بینی تحقق یافته‌ای است که اسفند سال گذشته در تشریح چشمانداز بازار مسکن سال 95 مطرح شد. همچنین، امروز در همایش «چشمانداز اقتصاد ایران در سال 96»، حسین عبده تبریزی، اقتصاددان و مشاور وزیر راه و شهرسازی و همچنین علی چگینی مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، تحلیل خود را از انتظارات پیش روی بازار مسکن در سال آینده ارائه خواهند کرد. عبده تبریزی، در سخنرانی خود با ارائه تصویری از گذشته و حال بازار مسکن، «پارادایم‌های جدید بازار مسکن در سال آینده» را با نگاهی به وضعیت سایر بازارهای اقتصادی ارائه خواهد کرد.
وی همچنین در این همایش «راهکارهای موثر برای ایجاد رشد مثبت در بخش ساختمان» و همچنین توصیه‌هایی در مورد چگونگی ایجاد رونق غیر تورمی در معاملات مسکن و فعالیت‌های ساختمانی برای متقاضیان خرید، سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی و همچنین سیاست‌گذاران بخش مسکن تشریح می‌کند. وی در همایش امروز، با ارائه «نسخه اصلاحی سرمایه‌گذاری» در بخش مسکن و ساختمان به این سوال پاسخ خواهد داد که چرا بازار معاملات مسکن در مقطع زمانی فعلی و در سال پیش رو، باید از ناحیه تقاضای مصرفی رونق بگیرد؟ به اعتقاد وی هم‌اکنون زمان آن فرا رسیده است که سرمایه‌گذاران ساختمانی نیز به «روند اشتباه سرمایه‌گذاری» حداقل در 3 سال منتهی به سال 92 حساسیت پیدا کنند؛ چرا که حجم بالای ساخت‌وسازهای لوکس‌وگران قیمت، خارج از الگوی مصرف در فاصله سال‌های 92 تا 95 منجر به انباشت تعداد زیادی از این آپارتمان ها، نبود بازار فروش برای آنها، حبس سرمایه‌ها و تعمیق رکود در فعالیت‌های ساختمانی شد. چگینی نیز با ارائه تصویری از فضای یک سال گذشته بازار مسکن، «چشمانداز بازار مسکن سال 96» را با استفاده از «دو سناریو» تشریح می‌کند و همچنین سیاست‌های آتی دولت در بخش مسکن را شرح می‌دهد. مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، ارتباط و تاثیر هر یک از بازارهای اقتصادی رقیب بازار مسکن را در چشمانداز یک سال آینده بازار ملک بررسی می‌کند و توصیه‌های جدیدی را برای حرکت بهینه هر دو سمت عرضه و تقاضای ملک در بازار مسکن سال جدید ارائه خواهد کرد.
فضای مصرفی در بازار مسکن
علی چگینی در همایش «چشمانداز اقتصاد ایران در سال 95» با تشریح نمای کلی 11 ماه اول بازار مسکن سال 94 برآوردی از انتظارات قابل پیش‌بینی از بازار معاملات مسکن در سال 95 ارائه کرد که در قالب 5 سرفصل عمده، فضای سال 95 بازار مسکن را ترسیم کرد. این در حالی است که وی همچنین دو «پیشنهاد» عمده بر مبنای پیش‌بینی‌های مطرح شده به هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن برای ورود به سال 95 ارائه کرد که رفتار 11 ماه اول امسال عرضه‌کنندگان و متقاضیان بازار مسکن نشان‌دهنده پیروی آنان از این دو توصیه است. اولین پیش‌بینی درباره فضای بازار معاملات مسکن در سال 95، بر «افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار ساخت و ساز» از نیمه دوم امسال تاکید داشت. برمبنای این پیش‌بینی، مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از انتظار برای رشد ورود سرمایه‌گذاران ساختمانی به حوزه ساخت‌وسازهای جدید در سال 95 خبر داد. این پیش‌بینی در سال 95، با کندتر شدن شیب سقوط فعالیت‌های ساختمانی(ساخت‌وسازهای جدید) به خصوص در نیمه دوم سال در پایتخت و حتی توقف آن در برخی شهرها، عملیاتی شد.
رفتار سمت عرضه مسکن در سال جاری نشان داد طی 11 ماه گذشته از سال 95، گروهی از سازندگان که به دلیل تعمیق رکود در بازار فعالیت‌های ساختمانی و همچنین فروش نرفتن حجم قابل توجهی از واحدهای آماده به‌طور موقت از ساختوساز جدید انصراف داده بودند، بار دیگر به این بازار بازگشته‌اند. هر چند تیراژ ساخت و سازهای جدید بر مبنای آمار 11 ماه گذشته صدور پروانه ساختمانی در بازار ساختوساز مسکن نسبت به سال گذشته هنوز هم کمتر است اما ابعاد رکود ساختمانی در سال 95 خفیف‌تر شد؛ طوری که هم اکنون رفتار سازندگان آپارتمان نشان از آمادگی بازار عرضه مسکن برای شروع رشد مثبت در حجم ساخت‌وسازهای جدید دارد. پیشنهاد دوم، چشمانداز قیمتی سال 95 را همراه با «نوسانات خفیف و عدم رشد محسوس قیمت واحدهای مسکونی» برآورد کرد.
چگینی در سخنرانی سال گذشته خود در همایش چشمانداز اقتصاد ایران در سال 95 اعلام کرد: برمبنای متغیرهای درونی و بیرونی بازار مسکن سال 95 قیمت مسکن دچار تغییرات محسوس نخواهد شد و تنها در برخی ماه‌ها می‌توان شاهد نوسان خفیف قیمت ملک بود. امسال تغییرات ماهانه نرخ رشد قیمت مسکن در شهر تهران کمتر از 4 درصد و تغییرات نقطه‌ای نرخ رشد قیمت آپارتمان‌های مسکونی(11 ماهه امسال در مقایسه با 11 ماه سال گذشته)، زیر 10درصد اعلام شد. وی همچنین در سومین پیش‌بینی خود از شرایط پیش روی بازار مسکن در سال 95، از «وجود ظرفیت 30 درصدی برای رشد حجم معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی» خبر داد. این پیش‌بینی هم، امسال با تحقق رشد ماهانه 30 درصدی حجم معاملات مسکن در برخی ماه‌ها و رشد نقطه‌ای حجم معاملات مسکن بین 10 تا 20 درصد، محقق شد. چهارمین پیش‌بینی مطرح شده در همایش سال گذشته «دنیای اقتصاد» درباره چشمانداز بازار مسکن در سال 95 میزان رشد واقعی قیمت مسکن در سال 95 را «حول‌و‌حوش تورم عمومی» و حتی کمتر از آن اعلام کرد. روند 11 ماهه اول بازار معاملات مسکن نشان‌دهنده تحقق این پیش‌بینی است؛ ارزش واقعی آپارتمان‌ها طی سال 95 همواره رشد منفی داشته است به این معنا که نرخ بازدهی واقعی قیمت مسکن در این بازه زمانی همواره از نرخ تورم کمتر بوده است. در این بازه زمانی نرخ تورم عمومی حدود 9 تا 10 درصد بوده این در حالی است که نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در 11 ماه اول سال 95، بین 5 تا 9 درصد و به‌طور متوسط 7 درصد در نوسان بود.
در پیش‌بینی پنجم، از «واحدهای کلید نخورده» موجود در بازار مسکن به‌عنوان «سپر ضدتورمی» بازار مسکن در سال 95 نام برده شد؛ به این معنا که واحدهای کلیدنخورده و نوساز موجود در بازار مسکن طی 12 ماه سال 95، به موازات افزایش تقاضا برای خرید مسکن مصرفی، عامل مهمی در جلوگیری از ایجاد جو هیجانی در بازار خرید مسکن خواهند بود. این پیش‌بینی نیز با روشن شدن نقش فایل‌های نوساز و کلیدنخورده موجود در بازار مسکن در کنترل جو روانی بازار تقاضای واحدهای مسکونی در سال 95، محقق شد. چگینی «نرخ بازدهی واقعی بازار مسکن» در سال 95 را «منفی» اعلام کرد و این بازار را بازاری ناامن و نامطمئن برای سفته‌بازان و سوداگران ملکی توصیف کرد. با تحقق این موضوع، ارزش واقعی آپارتمان‌های شهر تهران در ماه‌های گذشته از سال 95 بین 3تا 5 درصد کاهش پیدا کرد. در نتیجه این رویداد علاوه بر ناامن شدن بازار مسکن برای سفته‌بازان وسوداگران، معاملات خرید ملک، امسال کاملا در اختیار «تقاضای مصرفی» قرار گرفت.
تبعیت بازار از دو توصیه کارشناسی
در این همایش همچنین دو توصیه کارشناسی برای حرکت بهتر هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن در مسیر قابل‌انتظار در بازار مسکن سال 95، ارائه شد. در اولین پیشنهاد، چگینی به متقاضیان خرید مسکن توصیه کرد برای ورود به بازار و انجام معاملات ملکی در ماه‌های ابتدایی سال 95 تعجیل نکنند؛ چرا که چشمانداز قیمت مسکن در سراسر سال 95، حاکی از افزایش شدید قیمت نیست. سمت تقاضای مسکن امسال با درک این توصیه کارشناسی به تدریج وارد بازار مسکن شد که «روند پلکانی رشد حجم معاملات مسکن» در ماه‌های گذشته از سال جاری، این موضوع را تایید می‌کند.
توصیه دوم کارشناسی، سمت عرضه واحدهای مسکونی را مورد خطاب قرار داد. به این معنا که سال گذشته به سازندگان مسکن توصیه شد الگوی ساخت و ساز را از تمرکز بر ساخت آپارتمان‌های لوکس و بزرگ متراژ به «ساخت واحدهای مصرفی کوچک متراژ و میان متراژ» تغییر دهند، چرا که در سال 95 عمده تقاضای خرید ملک در بازار متوجه این واحدها خواهد بود. هر چند سازندگان مسکن در سال‌های گذشته عمدتا واحدهای مسکونی با متوسط متراژ 120 مترمربع احداث کردند اما شواهد و رفتارهای جدید این سازندگان هم اکنون حاکی از بروز نشانه‌های تغییر الگوی ساختوساز به سمت احداث واحدهای متناسب با الگوی فعلی تقاضا است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، همایش «چشمانداز اقتصاد ایران در سال 96» امروز، 18 اسفند در هتل پارسیان آزادی برگزار خواهد شد
