در گفت‌وگو با «دنياي‌اقتصاد» بررسي شد
احوال بازارمسكن به روايت «معاون بازرسي»
قيمت مسكن از ابتداي سال تاكنون چقدر افزايش پيدا كرده است؟
چرا پاييز امسال برخلاف دوره‌هاي مشابه گذشته معاملات مسكن رونق گرفت ؟
با نزديك‌شدن به انتخابات رياست‌جمهوري، افراد ملك را امن‌ترين جا براي سرمايه‌گذاري درنظر مي‌گيرند
بازار مسكن هنوز به سفته‌بازي آغشته نشده است
دنياي اقتصاد: نتايج بازرسي از فعاليت واسطه‌هاي بازار مسكن، در غياب گزارش‌هاي رسمي درباره فعل‌وانفعالاتي كه در ماه‌هاي اخير دامن اين بازار را گرفته، نشان مي‌دهد: قيمت مسكن در تهران اگر چه از ابتداي سال تاكنون حالت افزايشي به خود گرفته اما اندازه نرخ رشد آن در حد نرخ تورم عمومي بوده‌است طوري كه در بهار و تابستان امسال قيمت‌ها بين 15 تا 20 درصد صعود كرد و در پايان پاييز مجموع نرخ رشد به مرز 30 درصد رسيد.
معاون بازرسي اتحاديه مشاوران‌املاك تهران ضمن تاييد تحول معاملاتي در فصل سوم سال91 و متفاوت خواندن بازار مسكن در نيمه‌دوم امسال در مقايسه با دوره‌هاي مشابه سال‌هاي گذشته، اعلام كرد: آنچه باعث رونق پاييزي معاملات شده فعلا ارتباطي به تغيير مسير سرمايه‌ها از بازارهاي ارز و طلا ندارد، بلكه نتيجه پايان انتظار متقاضيان مصرفي مسكن بابت بهبود شرايط قيمتي است.
«دنياي‌اقتصاد» پيش‌تر با استناد به آمار سامانه رهگيري معاملات مسكن، از وقوع رونق در خريدوفروش واحدمسكوني در تهران در ماه‌هاي پاييز91 به‌رغم ركود در سرتاسر نيمه‌اول خبر داده بود.
معاون بازرسي اتحاديه املاك در تحليلي كه درباره اين رونق به دست آورده، معتقد است: چون كه ثبات نسبي قيمت مسكن در پايان تابستان به اوج خود رسيد، در ماه‌هاي اخير اقبال مردم به خريد افزايش پيدا كرده است اما سفته‌بازي يا خريد‌هاي سرمايه‌اي ملك هنوز شكل محسوس در بازار به خود نگرفته است.
حسام عقبايي همچنين با تاكيد براينكه تغييرات در بازار مسكن در درازمدت اتفاق مي‌افتد، اعلام كرد: پيش‌بيني ما براي ماه‌هاي باقي‌مانده از سال، تكرار تحول پاييزي – هم به لحاظ قيمت و هم به لحاظ حجم معاملات- است.اين عضو هيات‌مديره اتحاديه املاك در عين حال انتخابات سال آينده را بي‌تاثير بر بازار مسكن ندانست و گفت: معمولا در دوران انتخابات رياست‌جمهوري دارندگان سرمايه، ملك را امن‌ترين محل براي سرمايه‌گذاري انتخاب مي‌كنند كه با توجه به اين تجربه، شدت رونق معاملات در ماه‌هاي آينده مي‌تواند بيشتر هم شود.
تاثير رونق پاييزي بر قيمت مسكن
به گزارش «دنیای اقتصاد»، افزایش حجم معاملات خرید و فروش مسکن در فصل پاییز به نسبت شش ماهه اول سال، بر خلاف روال سال‌های قبل، انتظارات متفاوتی را پیش روی این دسته از معاملات در ماه‌های پایانی سال قرار داد.
پس از آنکه معاملات خرید و فروش مسکن در سه ماه سوم با رونقی نسبی در مقایسه با 6 ماه ابتدایی سال رو به رو شد، عضو هیات مدیره و معاون بازرسی اتحادیه مشاوران املاک تهران از رشد 30 درصدی قیمت مسکن در سه ماه سوم امسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته خبر داد.به گفته حسام عقبایی، این رونق برخلاف آنکه برخی کارشناسان از آن تحت عنوان هجوم سرمایه‌ها از بازار ارز به بازار مسکن یاد می‌کنند بیشتر ناشی از پایان زمان انتظار خریداران مصرفی است که منتظر بودند با اتمام فصل جابه‌جایی‌ها از موقعیت بهتری برای خرید برخوردار شوند.
وی برای سه ماهه پایان سال پیش‌بینی می‌کند: اگر چه در زمستان شاهد تغییری محسوس در قیمت و حجم معاملات خرید و فروش مسکن نخواهیم بود و همچنان انتظار هجوم سرمایه‌ها به بازار مسکن منتفی است اما تغییراتی که سال آینده به واسطه انتخابات ریاست جمهوری، اقتصاد کشور را تحت تاثیر خود قرار می‌دهد بخشی از سرمایه‌ها را به بازار ایمن مسکن سوق خواهد داد.
رونق معاملات در حد چند ماه
عضوهیات مدیره و معاونت بازرسی اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه تنها دو ماه از سال را شاهد رونق نسبی معاملات خرید و فروش مسکن نسبت به ماه‌های قبل و بعد از آن بودیم، به «دنیای اقتصاد» گفت: از ابتدای سال رکود نسبی معاملات را تا اواخر تیرماه شاهد بودیم که این رکود نسبی ریشه در رکودی دارد که از ماه‌های قبل بر معاملات بازار مسکن حاکم شده بود. یعنی به این صورت نبود که رکود در معاملات خرید و فروش از ابتدای سال 91 شروع شده باشد.
عقبایی با تاکید بر اینکه این رکود از سال قبل هم وجود داشت و همچنان در سال جاری نیز ادامه یافته است افزود: واقعیت این است که مسکن مانند سایر کالاهای اقتصادی نیست که یکباره افزایش قیمت داشته باشد و سپس ظرف یک یا دوماه هم کاهش قیمت را تجربه کند؛ بنابراین سیر صعودی یا نزولی قیمت مسکن یک پروسه تقریبا بلند مدت است.
وی ادامه داد: از سوی دیگر از اواخر تیرماه، که وضعیت رکود بر بازار مسکن حاکم بود تقریبا به مدت دو ماه رونق نسبی در بازار معاملات ایجاد شد اما تا پایان شهریور ماه ، رکود نسبی 4 ماهه اول تبدیل به رونق شد که البته این رونق با گونه‌ای از رشد در معاملات خرید و فروش مواجه شد.
عقبایی تصریح کرد: این رشد هم در قیمت مسکن بود و هم در انجام معاملات. به این ترتیب و در مجموع، طی ماه هاي گذشته قیمت مسکن رشد نسبی داشت. به این صورت که از ابتداي سال تا ابتداي پاييز قیمت مسکن بین 15 تا 20 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافت.
10 درصد ديگر در پاییز بالا رفت
معاون بازرسی اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین در خصوص علل رونق پاییزی معاملات مسکن تصریح کرد: با آغاز پاییز به‌رغم اینکه بسیاری از افراد پیش‌بینی می‌کردند که با ایجاد زمزمه‌های ثبات در بازار مسکن با هجمه تقاضا و سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن مواجه می‌شویم و این بازار با رونق قابل توجه مواجه می‌شود، اما چنین نشد.
عقبایی افزود: در این مدت ما چندان ندیدیم که این گونه سرمایه‌ها از بازار ارز به بازار مسکن آمده باشد یا بهتر بگویم تا الان که چنین نشده است. اما با وجود اینکه ما توقع نداشتیم قیمت‌ها در پاییز افزایش داشته باشد علاوه بر افزایش 15 تا 20 درصدی در تابستان، تا امروز حدود 10 درصد نیز باز افزایش قیمت در معاملات خرید و فروش مسکن را نسبت به دو فصل اول سال شاهد بودیم.
وی ادامه داد: اساسا فرمولی که در مورد معاملات پاییز در حالت کلی صادق است، حکم می‌کند در فصل پاییز میزان معاملات به دلیل آنکه جابه جایی‌ها کمتر می‌شود و فصل کار و درس هم آغاز می‌شود نسبت به سه ماهه تابستان کاهش داشته باشد. این یک اصل است اما در برخی سال‌ها اتفاقات به خصوص، اعم از اجتماعی، سیاسی، اقتصادی، منطقه‌ای و... باعث بر هم خوردن این نظم کلی می‌شود.
عقبایی خاطرنشان کرد: به طور خلاصه باید بگویم از شهریور ماه به بعد به نسبت سال‌های قبل معاملات مسکن در بخش سرمایه‌ای باز هم رکود داشت؛ یعنی کسانی که سال‌های قبل با انگیزه‌های سرمایه‌ای وارد بازار خرید مسکن می‌شدند امسال کمتر ورود پیدا کردند و توقع مورد نظر در مورد معاملات سرمایه‌ای در فصل پاییز هم چندان محقق نشد.
وی افزود: اما آن چیزی که معاملات مسکن را در فصل پاییز با قدری رونق نسبت به 6 ماهه اول سال گرم كرد ورود تقاضای مصرفي بازار مسکن بود که به دلیل انتظار برای ایجاد ثبات در بازار مسکن در سه ماهه تابستان یا شش ماهه اول سال دست نگه داشته بودند تا ببینند سیر تغییر قیمت‌ها به چه مسیری هدایت خواهد شد؟
عقبایی تاکید کرد: بنابراین، این افراد منتظر در فضای رکودی بودند که در فصل پاییز در انتظار افت قیمت‌ها پس از گذر از فصل جا به جایی‌ها، در سه ماهه سوم سال وارد بازار معاملات خرید و فروش شدند. بنابراین رشد معاملات پاییزی مسکن اغلب مربوط به معاملات مصرفی است و همانطور که گفته شد هنوز سرمایه‌های موجود در بخش ارز، به بازار مسکن راه نیافته است.
عقبایی در خصوص تاثیر افزایش رونق پاییزی بر قیمت مسکن ظرف سه ماهه اخیر به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: در سه ماهه سوم امسال در مقایسه با پاییز سال گذشته 30 درصد افزایش قیمت داشته ایم.
وی همچنین در خصوص تفاوت قیمت مسکن طی شش ماهه ابتدای امسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، گفت: تفاوت قیمت‌ها در شش ماهه اول سال بسیار متفاوت است با مدت مشابه گذشته و اگر بخواهیم به صورت شش ماه به شش ماه آمار بدهیم می‌توان گفت میزان افزایش قیمت مسکن در شش ماهه اول سال، به طور میانگین 20 درصد بوده است.
تاثير انتخابات پيش‌رو
معاونت بازرسی اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین در خصوص پیش‌بینی وضعیت بازار معاملات مسکن در ماه‌های پایانی سال، تصریح کرد: پیش‌بینی من برای ماه‌های پایانی سال این است که معاملات هم به لحاظ قیمتی و هم از نظر حجم با همین سیر سه ماهه گذشته ادامه می‌یابد؛ بنابراین نه ایجاد رکود یا رونق در حجم معاملات نسبت به آنچه هم اکنون وجود دارد انتظار می‌رود و نه افزایش یا کاهش قابل توجه قیمت. وی در پاسخ به این سوال که آیا ظرف سه ماه پایانی سال می‌توان انتظار ورود سرمایه‌ها از بازار ارز و طلا به بازار مسکن را داشت به «دنیای اقتصاد» گفت: اینکه بگوییم درصد زیادی از این سرمایه‌ها در ماه‌های پایانی سال به بخش مسکن می‌رسد، خیر! چنین توقعی وجود ندارد و حتی احتمال آن نیز نمی‌رود.وی در عين حال با تاکید بر اینکه حركت جهشي سرمایه‌ها از بخش‌های دیگر مانند ارز به بخش مسکن در سه ماه پیش رو ، منتفی است، خاطرنشان کرد: البته ورود درصدی طبیعی یا مقداری از این سرمایه‌ها به بازار مسکن نیز غیر قابل انتظار نیست. دلیل این امر هم آن است که چون بسیاری از افراد ثبات سرمایه گذاری در ملک را ایمن تر می‌دانند و از سوی دیگر ما در آستانه سال جدید قرار می‌گیریم و سال 92 به دلیل برخی تغییرات به خصوص انتخابات ریاست جمهوری ممکن است پیشامدهای اقتصادی بیشتری در کشور صورت گیرد ترجیح می‌دهند یک سهم از سرمایه‌های خود را در بازار مسکن سرمایه گذاری کنند، اما اینکه هجمه‌ای در این زمینه اتفاق بیفتد، منتفی است.
