سعی بر این است که در این مقاله ضمن بررسی اوضاع فعلی بازار مسکن،موارد اثر گذار بر قیمتهای این بازار را برشماریم و با تحلیل محدوده زمان اثرگذاری آنها، پیش بینی مناسبی از اوضاع بازار مسکن ارایه دهیم.
بعد از اجرای فاز اول هدفمندی یارانه ها و افزایش 550 درصدی قیمت حامل های انرژی در سال 89،میانگین قیمت مسکن در سال 90 تنها یک درصد افزایش یافت و در مجموع هشت سال دوره دولت نهم و دهم که دربردارنده ی سیاست هدفمندی و تورم های پی در پی بوده است قیمت مسکن با 500 درصد افزایش در این 8 سال 6 برابر شد؛با مقایسه ی فضای اجرای فاز اول و دوم هدفمندی یارانه ها و توجه به این نکته که افزایش قیمتهای کنونی به مراتب ملایم تر بوده و فضای روانی کشور متفاوت از دوره ی گذشته است،انتظار جهش قابل ملاحظه ای در قیمتهای بازار مسکن وجود نخواهد داشت؛از سوی دیگر فشارهای تورمی و افزایش حجم نقدینگی ناشی از اجرای طرح مسکن مهر به رغم نیت مثبتی که پشت اجرای این طرح گسترده بود،تاثیرات تورمی و منفی خود را به کل اقتصاد و از جمله بازار مسکن تحمیل میکند.
به گفته ی کارشناسان اقتصادی،مشخص نبودن شیب افزایش قیمت حامل های انرژی از ابتدای سال 93 و عدم تبیین دهک های بهره مند از پرداختهای انتقالی دولت در فاز دوم هدفمندی یارانه ها با سیاست کاهش نرخ سودهای بانکی همراه شد و سبب شد تا جو منفی در بازارهای اقتصادی ایجاد شود که علی رغم رکود نسبی قیمت ها در بازار مسکن،طرف عرضه مسکن را به افزایش قیمت تحریک کرد.
ضعف های کارشناسی دو تصمیم کلان اقتصادی در چند هفته اخیر زمانی در بازار مسکن نمود یافت که افزایش قیمت پیشنهادی دلالان مسکن در نتیجه ی اجرای فاز دوم هدفمندی و تغییر نرخ سود بانکی، منجر به افزایش 5درصدی میانگین قیمتهای مسکن در پانزدهم اردیبهشت ماه سال جاری شد و عملا کاهش 7 درصدی فروردین ماه را خنثی نمود؛این افزایش هرچند کوچک قیمت ها، بازار مسکن را از مسیر اصلی خارج کرده است که بدلیل انتظارات روانی مبنی بر ثبات قیمت ها و طولانی بودن زمان اثرگذاری عوامل مختلف بر بازار مسکن،به نظر میرسد این تغییرات مطقعی باشد.
با توجه به اینکه حجم مبادلات بازار مسکن در فروردین ماه 93 در مقایسه با حجم مبادلات همین ماه در سال 92 افزایش 14 درصدی داشته است،عدم افزایش قیمتهاو حتی کاهش آنها در فروردین ماه امسال میتواند ناشی از جهش قیمتهای مسکن در سال 91 باشد که نشان میدهد افزایش قیمت های گذشته ی بازار مسکن افزون بر ظرفیت این بازار و روند منطقی تغییر قیمت های آن بوده است،چنان که قیمت مبادلات بازار مسکن کماکان غیرمنطقی بوده و به سطح متعادل و واقعی تنزل نکرده است؛بنا بر این تحلیل نیز جهش قابل توجهی در قیمتها پیش بینی نمیشود.
از سویی در صورت تحقق برخی عوامل که به آنها خواهیم پرداخت،احتمال افزایش قابل توجه قیمتهای مسکن،البته در نیمه ی دوم سال،وجود خواهد داشت.
از آنجا که اقتصاد و سیاست همواره بر یکدیگر موثر بوده و هستند،بخشی از انتظارات مربوط به آینده ی اقتصاد کشور و به طبع بازار مسکن، به توافقات هسته ای ایران در سطح بین المللی وابسته خواهد بود؛در صورت تثبیت اجرای نرخ بهره ی دستوری و کاهش سقف سوددهی سپرده های بانکی،مسیر سرمایه و نقدینگی مردم بین دو راهی قرار خواهد گرفت؛ بازار سرمایه،ارز و طلا مقصد حجم سرمایه خواهد بود یا بازار مسکن؟
با به نتیجه رسیدن توافقات هسته ای و بهبود اوضاع سیاسی ایران در سطح بین المللی، از نوسانات و بی ثباتی های اقتصادی کاسته خواهد شد و پیش بینی میشود بخشی از حجم نقدینگی به سمت بازار مسکن حرکت کند که با توجه به تجربه های اثبات شده اقتصادی، اثرگذاری این عامل بر قیمت های بازار مسکن در کوتاه مدت محسوس نخواهد بود؛از سوی دیگر،در صورت عدم توافق بر سر مسایل هسته ای و شدت گرفتن نوسانات ارزی،سمت و سوی سرمایه و نقدینگی عمدتا به بازارهایی متمایل خواهد شد که پتانسیل سفته بازی را داشته باشند.
دیگر عامل انتظار افزایش قیمت در بازار مسکن،پیش بینی کاهش نرخ بازپرداخت وام مسکن در سیستم بانکی است که تقاضا برای خرید مسکن را می افزاید و مزید بر علت افزایش قیمتهای این بازار خواهد بود.
با در نظر گرفتن جهات مختلف تاثیر گذار بر بازار مسکن و بررسی احتمالات و انتظارات قبلی امید میرود با بهبود اوضاع سیاسی و بین المللی و نزدیک شدن به ثبات اقتصادی،اقتصاد کشور بعد از وقفه ای طولانی قدم در مسیر رشد و توسعه بردارد و در نتیجه آن،بدلیل ایجاد فضای اطمینانی و به دور از تنش و نوسان،بازارهای اقتصادی مسیر منطقی،با ثبات و امیدبخشی را پیش رو داشته باشند.
