شکل‌گیری شاخه جدید در بازار خانه‌های خالی؛

شیوع زیرپوستی مسکن فصلی

در آستانه تدوین سیاست‌های بخش مسکن در برنامه ششم توسعه، تحقیقات گروهی از کارشناسان اقتصادی و اجتماعی، از رشد خزنده «مسکن فصلی» به‌عنوان شاخه جدیدی از بازار خانه‌های خالی حکایت دارد.

کد خبر: ۹۱۴۰۵

تاریخ: ۱۰ آبان ۱۳۹۴ - ۰۹:۲۸

شیوع زیرپوستی این املاک که عمدتا خانه‌های دوم یا چندم پردرآمدها است و فقط در مقاطع محدودی از سال مورد استفاده قرار می‌گیرد، ناشی از سه نارسایی در «متراژ، نحوه تخصیص منابع ارزان قیمت ساخت و کمبود اقامتگاه‌‌های گردشگری» است.
دو شاخص اقتصاد مسکن به‌رغم یک آمار منحرف‌کننده، حجم تبدیل ساخت‌وسازهای یک دهه گذشته به «مسکن فصلی» را نشان می‌دهد.

در بازار مسکن نوع جدیدی از املاک «غیرمصرفی» به موازات «خانه‌های خالی»، شیوع پیدا کرده که اگر چه به‌صورت «زیرپوستی» در حال افزایش است اما دو آمار مستند از متغیرهای اقتصاد مسکن، رشد «خزنده» این نوع املاک را تایید می‌کند.سیاست‌گذاران بخش مسکن اخیرا در یکی از جلسات کارگروه تخصصی تدوین برنامه ششم توسعه، به گزارشی برخورد کردند که جزئیات آن از سونامی «مسکن فصلی» در نقاطی از کشور حکایت می‌کند.

رئیس تیم نویسندگان طرح جامع مسکن در این نشست با تشریح یک گزارش اعلام کرد، تحقیقات تازه‌ای که به‌صورت مستقیم در کیش انجام داده است نشان می‌دهد حدود 40 درصد خانه‌ها و آپارتمان‌های این جزیره کاملا خالی است و مطابق برآوردها از ارزش ریالی این املاک، حدود 7 میلیارد دلار سرمایه‌گذاری– به قیمت روز- در این املاک حبس شده است. بررسی‌های تکمیلی «دنیای اقتصاد» درباره ابعاد رو به گسترش بازار «مسکن فصلی» حاکی است: علاوه بر شهرهای شمالی، در تهران و سایر کلان‌شهرها به اضافه برخی جزایر جنوبی کشور، تعداد خانه‌های فصلی تقریبا با خانه‌های خالی رقابت می‌کند. «مسکن فصلی» به خانه‌هایی گفته می‌شود که مصرف دائمی مسکونی ندارند بلکه خانوارهای چندنفره یا تک‌نفره مالک این خانه‌ها، به قصد تفریح و اقامت کوتاه‌مدت (تنها چند روز محدود در سال) آنها را خریداری کرده‌اند. البته آن‌طور که برخی کارشناسان اجتماعی می‌گویند، ردپای یکسری ناهنجاری‌ها نیز در مجموعه اهداف خرید مسکن فصلی دیده می‌شود. بررسی‌ها درباره ریشه رشد مخاطره‌آمیز «مسکن فصلی» مشخص می‌کند: توزیع غیرهدفمند و غیرمشروط یارانه‌های بخش مسکن و تسهیلات ارزان قیمت ساخت طی سال‌های اخیر باعث شده بخش زیادی از املاک مسکونی، عملا با دهک‌های پردرآمد جامعه که اغلب دارای خانه اول هستند، ارتباط برقرار کند و در نهایت، منجر به خرید خانه‌های دوم و چندم شود. در حال حاضر فقط 25 درصد از واحدهای مسکونی جدید تازه تکمیل‌شده، دارای مساحت زیر 100 مترمربع هستند و 4/ 28 درصد واحدها، متراژ بالای 150 متر دارند که به این ترتیب تعدادشان از حجم عرضه مسکن کوچک و میان متراژ نیز بیشتر است.

در کنار این ناهماهنگی در متراژ، دو عامل دیگر شامل «معافیت املاک مسکونی کم‌مصرف یا بلااستفاده از پرداخت عوارض شهری و نوسازی به شهرداری‌ها» و همچنین «خلأ مدیریت سیستماتیک تقاضای اقامت در مناطق و شهرهای تفریحی و گردشگری» باعث هدایت بخش قابل توجهی از آپارتمان‌ها به بازار مسکن فصلی شده است. با این حال، یک آمار درباره معتبرترین شاخص اقتصاد مسکن، چون که طی سال‌های اخیر بهبود پیدا کرده است، نوعی آدرس انحرافی درباره مقصد نوسازها ارائه می‌کند. این آمار که تعداد کل واحدهای مسکونی را با تعداد خانوارهای موجود مقایسه می‌کند و به شاخص «تراکم خانوار در واحد مسکونی» معروف است، نشان می‌دهد: نرخ کمبود واحد مسکونی طی 10 سال اخیر تحت تاثیر افزایش ساخت‌وسازهای مسکونی در این فاصله، جبران شده است طوری که نسبت خانوار به ازای 100 واحد مسکونی، از 109 در سال 85 به 105 در سال 93 کاهش پیدا کرده که این در ظاهر به معنای کاهش جامعه خانوارهای فاقد مسکن است. اما این شاخص به دلیل آنکه چندمالکیتی هر کدام از خانوارها را نشان می‌دهد، نمی‌تواند میزان تحقق اهداف دولت از اصابت سیاست‌ها و برنامه‌های تامین مسکن به نقطه هدف که همان «هر خانوار یک واحد مسکونی» است را مشخص کند. با این حال، دو آمار مستند به تازگی از سوی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی استخراج شده است که سهم پایین دهک‌های میان‌درآمد و کم‌درآمد از مالکیت مسکن طی سال‌های اخیر را نسبت به دهک‌های بالاتر نشان می‌دهد. شاخص اول، طول زمان دسترسی خانوار به مسکن است که بر اساس میزان سپرده‌گذاری سالانه افراد با توجه به متوسط قیمت مسکن محاسبه می‌شود. این شاخص از متوسط 8 سال در اواسط دهه 80 به 12 سال در حال حاضر افزایش پیدا کرده است و در این میان، طول زمان دسترسی برای دهک‌های کم‌درآمد به 25 سال رسیده اما پردرآمدها حداکثر ظرف کمتر از 6 سال می‌توانند صاحبخانه شوند. شاخص دوم نیز نرخ مالکیت است که برای کم‌درآمدها و میان درآمدها به ترتیب 5/ 60 درصد و 69 درصد است اما 75 درصد پردرآمدها در حال حاضر مالک مسکن به حساب می‌آیند. به این ترتیب، نابرابری شدید بین توان خرید مسکن دهک‌های مختلف از یکسو و حجم غالب ساخت‌و‌سازهایی که به خانه‌های بزرگ متراژ اختصاص دارد از سوی دیگر، خود به عاملی برای رشد مسکن فصلی و آپارتمان‌های با مصرف مقطعی شده است.

حبس منابع هنگفت در خانه‌های فصلی

کارشناسان دلایل و راهکارهای مختلفی درباره علت شیوع و نحوه مدیریت پدیده مسکن فصلی، مطرح می‌کنند. کارشناس اقتصاد مسکن و نویسنده طرح جامع مسکن که به تازگی پدیده مسکن فصلی را مورد بررسی و تحقیق قرار داده است در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: اگر سازوکارهای عرضه و تقاضا در بازار مسکن به درستی عمل می‌کرد سرمایه‌ها اساسا نباید به سمت مسکنی می‌رفت که بدون هیچ هدف موجهی بخش عمده‌ای از روزهای سال را خالی بماند. فردین یزدانی، پدیده مسکن فصلی را یکی از مصادیق اتلاف منابع مالی کشور عنوان کرد و افزود: مهمترین علت ایجاد پدیده مسکن فصلی هدایت اشتباه سرمایه‌هایی به این سمت است که باید صرف بازار ساخت‌و‌سازهای موثر و دائمی می‌شد. وی علاوه بر حجم قابل توجه مسکن‌های فصلی در منطقه آزاد کیش و شهرهای شمالی کشور گفت: حجم قابل توجهی از این واحدها در شهرهای مختلف کشور قابل رصد است. وی ناکارآمد بودن سایر بازارهای مالی و فراهم نبودن زمینه سرمایه‌گذاری بازارهای اقتصادی مولد و به خصوص نبود اقامتگاه‌ها و ساخت‌و‌ساز‌های سازمان یافته برای مدیریت سیستماتیک تقاضا در مناطق تفریحی و گردشگری را سه عامل عمده تشدید پدیده مسکن فصلی عنوان کرد. یزدانی اتکا به راهکارهای محلی از جمله دریافت عوارض مضاعف از مالکان واحدهای مسکونی فصلی توسط نهادهای محلی و شهرداری‌ها را مهمترین روش مدیریت این پدیده عنوان کرد. وی تاکید کرد: عدم مدیریت پدیده شیوع مسکن فصلی، از نظر اقتصادی در بلندمدت منجر به کندی رشد سرمایه‌گذاری در بازارهای مولد و همچنین عواقب غیر قابل جبران در مناطق حساس زیست محیطی می‌شود.

تمرکز بر ساخت مسکن کم‌درآمدها

یک صاحب‌نظر حوزه مسکن و شهرسازی با بیان اینکه شرایط فعلی اقتصادی ایران زمینه را برای بروز پدیده مسکن فصلی ایجاد کرده است به «دنیای اقتصاد» گفت: بیشترین منشأ بروز پدیده «مسکن فصلی» ناشی از فاصله طبقاتی بین گروه‌های مختلف درآمدی است که در سایر حوزه‌های اقتصادی و سبک‌های زندگی هم به چشم می‌خورد. مجید غمامی، با بیان اینکه هر چند می‌توان از طریق اعمال مالیات مضاعف بر خانه‌های دوم، این موضوع را تا حدی تحت کنترل در آورد اما باید توجه کرد که این موضوع برطرف‌کننده کل مشکلات موجود در بازار مسکن نیست. وی با تاکید بر اینکه سیاست‌گذاران حوزه مسکن ضمن مدیریت جریان‌هایی مانند خانه دوم در حوزه مسکن باید به‌صورت دقیق جامعه آماری نیازمند مسکن را مشخص و تیراژ مورد نیاز برای ساخت واحدهای مناسب آنها را تعیین کنند، خاطرنشان کرد: ممکن است حتی سالی یک میلیون واحد مسکونی هم در کشور تولید شود اما باید دید که این واحدها به دست اقشار نیازمند و جامعه هدف خواهد رسید یا خیر و اینکه واحدهایی که ساخته می‌شود با نیاز گروه‌های مختلف متقاضی مسکن مصرفی همخوانی دارد؟ غمامی ادامه داد: مهم‌ترین راهکاری که در این زمینه به نظر می‌رسد ایجاد مشوق‌های جذاب برای سرمایه‌گذاران به منظور ساخت واحدهای با متراژ مناسب و ویژگی‌های مسکن موردنیاز اقشار کم‌درآمد و درآمد متوسط نیازمند مسکن دائمی است. وی تاکید کرد: اگر چه دریافت مالیات می‌تواند تا حدی بازار خانه‌های فصلی را ساماندهی کند اما چون مالکان این واحدها به دلیل توان مالی مشکلی در پرداخت مالیات ندارند و از طرف دیگر منع قانونی برای تملک مسکن دوم وجود ندارد، بهترین راهکار تمرکز بر ساخت مسکن کم‌درآمدها با تشویق سازندگان و سرمایه‌گذاران به ورود به این حوزه است.

ریشه‌های اجتماعی خانه فصلی

همچنین مشاور اجتماعی وزیر راه وشهرسازی، با بیان اینکه مسکن فصلی علاوه بر ریشه‌های اقتصادی دارای زمینه‌های فرهنگی است، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: متاسفانه زمانی که فرآیند درستی از عرضه و تقاضای صحیح مسکن در جامعه دنبال نمی‌شود، بخش قابل توجهی از سرمایه‌های مردم در حوزه مسکن به دلیل رکود بازار معاملات و ناکارآمدی سایر بازارهای اقتصادی، در خانه دوم حبس می‌شود و افراد تا زمان یافتن مشتری مناسب و بهبود قیمت‌ها، ممکن است از مسکن سرمایه‌ای خود به‌عنوان خانه دوم استفاده کنند. این در حالی است که به علت ناکارآمدی سایر بازارهای اقتصادی و امنیت نسبی در بازار مسکن، برخورداری از خانه دوم علاوه بر استفاده‌های فصلی و تفریحی، نوعی سرمایه‌گذاری مطمئن برای این خانوارها محسوب می‌شود. سعید معید فر ادامه داد: هر چند ممکن است بخش قابل توجهی از مسکن‌های فصلی به‌صورت غیر سرمایه‌ای و تنها به دلیل تمکن مالی مالک برای استفاده در ایام مشخص و محدودی از سال، تهیه شده باشد اما مهم‌ترین دلیل افزایش تعداد چنین واحدهایی تاثیر رکود معاملات مسکن در تاخیر برای فروش واحدهای مسکونی است. وی خاطرنشان کرد: با این وجود هنوز تحقیق جامع و فراگیری در مورد علت‌های اصلی و تعداد و حجم خانه‌های فصلی در استان‌های مختلف کشور وجود ندارد و بنابراین نمی‌توان بدون داشتن اطلاعات کامل ارزیابی دقیقی از این موضوع داشت. وی مهم‌ترین استفاده‌های مصرفی از خانه‌های فصلی را مربوط به موارد تفریحی در برخی ایام سال دانست؛ ضمن اینکه برخی ناهنجاری‌های اجتماعی نیز گاه عامل تهیه چنین واحدهای مسکونی از سوی برخی افراد متمول محسوب می‌شود. معید فر اعمال سیاست‌های اصولی و منطقی از سوی دولت به خصوص اجرای سیاست‌های خروج از رکود و ایجاد ثبات و رونق اقتصادی در بازارهای سرمایه‌گذاری مولد را از اقدامات لازم در برخورد با پدیده‌هایی همچون حبس منابع در خانه‌های دوم می‌داند. به گفته وی، تنها با اقدامات قهری و استفاده از اجبار و مالیات نمی‌توان پدیده خانه‌های فصلی را کنترل کرد؛ چراکه احتمال فرار مالیاتی از طریق خریداری خانه دوم به نام سایر بستگان وجود دارد؛ بنابراین سیاست‌های اقتصادی باید به سمت جذابسازی حوزه‌های مولد سرمایه‌گذاری تمرکز و حرکت کند.

تمرکز یک طرفه بر بازار مسکن

یک اقتصاددان و عضو هیات علمی دانشگاه، ریشه اغلب مشکلات موجود در بازار مسکن را تمرکز یک طرفه بر سمت عرضه یا تقاضا در مقاطع مختلف زمانی اعلام کرد. حجت‌الله میرزایی در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: سیاست‌های مسکن باید مجموعه‌ای فراگیر از سیاست‌های ارتقای نهادی در این حوزه باشد که در این زمینه هم ارتقای قدرت خرید خانوارهای کم‌درآمد، هم توانمندسازی تشکل‌ها و فراهم آوری زمینه ساخت‌وساز بیشتر و هم ایجاد شفافیت و رقابت در بازار ساخت مسکن را می‌توان دنبال کرد. وی افزود: طی دوره‌های اخیر به اشتباه تنها یا به سیاست‌های طرف عرضه توجه شده یا به سیاست‌های طرف تقاضا. این در حالی است که هر دو این سیاست‌ها باید به موازات هم مورد توجه قرار بگیرد. میرزایی با اشاره به پدیده خانه فصلی در شهرهای مختلف کشور توضیح داد: فقدان اطلاعات و شفافیت در این زمینه بزرگ‌ترین معضلی است که هم‌اکنون دولت برای کنترل و مدیریت این پدیده با آن مواجه است. به گفته وی، در بسیاری از کشورها با استفاده از ابزارهای سیاستی به خصوص، با پدیده‌های این‌چنینی که باعث انحراف بازار ساخت از مسیر و هدف اصلی می‌شود، برخورد می‌شود که دریافت مالیات از دارایی مسکن و مستغلات یکی از این ابزارهاست.

دریافت مالیات تصاعدی از خانه دوم

میرزایی تصریح کرد: در برخی کشورها مالیات‌هایی وجود دارد که از املاک، مستغلات و دارایی‌های غیرمولد دریافت می‌شود و با افزایش این دارایی‌ها از سوی افراد، رقم مالیات هم به‌صورت تصاعدی افزایش پیدا می‌کند. این در حالی است که در کنار فقدان منابع اطلاعاتی مورد نیاز از موجودی این دارایی‌ها، هم‌اکنون ابزارهای قانونی مناسب برای برخورد با این دسته از دارایی‌ها که باعث انحراف ساخت‌وساز از مسیر اصلی می‌شود، در اختیار نداریم. وی گفت: خانه فصلی علاوه بر شهرهای تفریحی و توریستی، هم‌اکنون در برخی کلانشهرهای کشور و به‌خصوص در شهرهای جدید که دولت با هدف خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد اقدام به ساخت مسکن مهر در آنها کرده، به‌طور محسوسی دیده می‌شود. البته به گفته وی، هم اکنون با رکود بازار مسکن، تمایل به ورود سرمایه به بازار معاملات خانه‌های فصلی هم نسبت به دوران رونق کمتر شده است. میرزایی علاوه بر دریافت مالیات، استفاده از ابزارهای سیاستی جدید همچون ایجاد برخی محدودیت‌ها در ساخت وساز، تعیین محدوده‌های ممنوعه و مقابله با تغییر کاربری و افزایش تراکم ساختمانی را در مناطقی که تمایل به ساخت مسکن فصلی در آنها بیشتر است، از راه‌حل‌هایی عنوان کرد که می‌توان در این زمینه مورد استفاده قرار داد.