معرفی پنج خاصیت بازار ساخت‌وساز

جذب سرمایه با اهرم مسکن

لیست 4 دست‌انداز اقتصادی در مسیر واردات سرمایه از زبان حسین عبده‌تبریزی

کد خبر: ۸۸۹۴۴

تاریخ: ۱۳ مهر ۱۳۹۴ - ۰۹:۱۴

پروژه‌هایی که وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن و ساختمان، برای سرمایه‌گذاری خارجی تدارک دیده، 4 ویژگی متمایز نسبت به پروژه‌های بخش حمل و نقل دارد؛ از جمله اینکه به بالاترین نرخ بازدهی سالانه (27 تا 45 درصد) و کمترین زمان بازگشت سرمایه مجهز است و می‌تواند اهرم جذب سرمایه‌گذاران شود. حسین عبده‌تبریزی در جریان معرفی این پروژه‌ها، خواستار ورود شرکت‌های خارجی به ظرفیت عظیم بازار ساخت مسکن ارزان‌قیمت شد. این اقتصاددان از «تورم، ارز دو نرخی، سود ناهماهنگ تسهیلات و کمبود اعتبار و منابع» به‌عنوان دست‌‌اندازهای سرمایه‌گذاری نام برد.

مولفه‌های اقتصادی 121 پروژه‌ تدارک دیده شده از سوی وزارت راه و شهرسازی برای واگذاری به سرمایه‌گذاران خارجی، ویژگی بخش «مسکن» را منحصربه‌فرد معرفی می‌کند و رمز ورود موفق شرکت‌ها به ایران را در انتخاب «پروژه‌های ساختمانی» به‌عنوان «عضو ثابت سبد سرمایه‌گذاری» می‌داند.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از فهرست کامل پروژه‌هایی که در دو بخش «مسکن» و «حمل و نقل» و زیربخش‌های مرتبط با آنها برای اجرا از سوی سرمایه‌گذار داخلی و خارجی طراحی شده است، نشان می‌دهد: 33 درصد این پروژه‌ها (حدود 40 پروژه) در بخش مسکن و ساختمان تعریف شده و مربوط به انواع ساخت‌وسازهای مسکونی و غیرمسکونی در تیپ‌های مختلف ارزان‌سازی و لوکس‌سازی است که در مقایسه با سایر پروژه‌های متمرکز در بخش حمل‌ونقل، به 5 خاصیت دومنظوره و متمایز مجهز هستند.

پروژه‌های ساختمانی آماده واگذاری به سرمایه‌گذار خارجی؛ ترکیبی از ساخت و ساز در شهرهای جدید اطراف کلان‌شهرها و همچنین نوسازی بناهای واقع در بافت فرسوده داخل شهرهای اصلی را تشکیل می‌دهد که مجموعه آنها حاوی «بیشترین نرخ بازدهی سرمایه، کمترین طول زمانی بازگشت سرمایه، سرمایه‌بری کم، سوددهی متناسب با تورم و در نهایت توان پوشش ریسک مالی سرمایه‌گذاری» در مقایسه با سایر پروژه‌ها هستند. وزارت راه و شهرسازی، در بسته سرمایه‌گذاری خارجی، برای پروژه‌های ساختمانی نرخ بازدهی سالانه 27 تا 45 درصد و متوسط زمان بازگشت سرمایه معادل 6 سال را برآورد کرده، درحالی‌که پروژه‌های بخش حمل‌ونقل در این بسته دارای نرخ بازدهی7 تا 29 درصد هستند و متوسط زمان بازگشت سرمایه در آنها نیز 10 ساله پیش‌بینی شده است. همچنین حداقل سرمایه موردنیاز برای همه پروژه‌های ساختمانی، 20 هزار میلیارد تومان –معادل 5 میلیارد یورو از کل بسته 25 میلیارد یورویی- تخمین زده شده اما اجرای هر یک از این پروژه‌ها به کمترین سرمایه در مقایسه با پروژه‌های حمل و نقلی همچون آزادراهی، ریلی و... نیاز دارد.

از طرفی، سود سرمایه‌گذاری در بازار ملک و ساختمان طی سال‌های اخیر در ایران، در بلندمدت به‌طور متوسط معادل 21 درصد بوده که در مقایسه با تورم بلندمدت 20 درصدی، عایدی سرمایه‌گذاری را مثبت کرده است. در این میان، درجه امنیت سرمایه‌گذاری بلندمدت در بازار ملک و ارزش‌افزوده‌ای که فعالیت‌های ساختمانی نصیب سرمایه‌گذار می‌کند، خود در نقش پوشش‌دهنده ریسک مالی سایر پروژه‌های سرمایه‌گذاری، می‌تواند کمک کننده باشد. این ویژگی‌های متمایز بخش مسکن و ساختمان، بازار ملک را به اهرم سرمایه‌گذاری خارجی برای ورود به سایر بازارها و در نهایت تشکیل سبد متنوعی از انواع پروژه‌ها و مدهای سرمایه‌گذاری، بدل کرده است.

تابلوهای اقتصادی راهنما برای سرمایه‌گذاران

روز گذشته حسین عبده تبریزی اقتصاددان و مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی، با حضور در جمع مدیران شرکت‌‌های خارجی حاضر در همایش «فرصت‌های سرمایه‌گذاری راه و شهرسازی»، ضمن تایید ساختار متفاوت بخش مسکن و ساختمان در مقایسه با بخش حمل و نقل برای سرمایه‌گذاران اعلام کرد: شرکت‌های خارجی پیش از هر نوع تصمیم‌گیری برای ورود به بازارهای ایران، باید با برخی مخاطرات و ریسک‌های احتمالی یا قطعی اقتصاد این کشور آشنا شوند تا با دید باز سرمایه‌گذاری کنند.

عبده‌تبریزی سپس با تشریح 4 دست‌انداز اقتصادی در مسیر ورود سرمایه‌های خارجی، گفت: «تورم بالا» در اقتصاد ایران اولین مولفه تامل‌برانگیز برای سرمایه‌گذاران خارجی است که اگر چه نرخ آن از بالای 40 درصد در دو سال اخیر به سطح کنونی 15 درصد رسیده اما تا زمانی که تورم تک‌رقمی نشود، شرایط بهینه اقتصاد به‌وجود نخواهد آمد.

عبده‌تبریزی ارز دو نرخی را چالش دوم سرمایه‌گذاران معرفی کرد و با بیان اینکه انتظار «بهبود فوری» شرایط اقتصادی، منطقی به نظر نمی‌رسد، افزود: البته به محض لغو تحریم‌های بین‌المللی از چند ماه آینده، بلافاصله سیاست ارز تک نرخی و حذف فاصله 10 درصدی بین نرخ رسمی و نرخ بازاری دلار، از سوی دولت کلید می‌خورد.

مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی چالش سوم پیش‌روی شرکت‌های خارجی برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های اقتصادی ایران را «بانک‌ها» معرفی کرد و با تاکید بر اینکه، 85 درصد از وجوه پروژه‌های فعلی در کشور از سوی نظام بانکی تامین مالی می‌شود و روند تامین مالی بخش خصوصی در سال‌های گذشته نزولی بوده است، گفت: موفقیت شرکت‌های خارجی در اجرای پروژه‌های جدید، منوط به استفاده آنها از ظرفیت بازار سرمایه و ابزارهای نوین تامین مالی است. ضمن آنکه می‌شود روی صندوق توسعه ملی و 20 درصد از درآمدهای سالانه فروش نفت نیز حساب کرد.

عبده‌تبریزی دست‌انداز بعدی را نرخ سود بالای تسهیلات بانکی که دو برابر نرخ تورم نقطه‌ای (11 درصد) است، عنوان کرد و گفت: البته به‌زودی بانک‌ها به‌دلیل نبود تقاضای دریافت تسهیلات با نرخ بالای 20 درصد، مجبور می‌شوند نرخ سود را پایین بیاورند اما با شرایط موجود و کمبود منابع بانکی، فعلا امکان گرفتن وام از بانک‌های خارجی توسط شرکت‌های خارجی وجود ندارد.

مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی به شرکت‌های خارجی توصیه کرد که اولا برای اجرای هر پروژه سرمایه‌گذاری، حتما شریک محلی –شرکت ایرانی- انتخاب کنند و پروژه‌ها را به‌صورت مشارکتی با بهترین شرکت‌های ایرانی جلو ببرند.

توصیه دوم این اقتصاددان به خارجی‌ها، استفاده از ظرفیت بالقوه بازار «ساخت مسکن ارزان‌قیمت» به عنوان یکی از روش‌های جذاب سرمایه‌گذاری است. عبده‌تبریزی در این‌باره گفت: ایران تا سه سال آینده به سالی حداقل 400 هزار واحد مسکونی جدید و ارزان‌قیمت نیاز دارد؛ هرچند در بازار آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت، مازاد عرضه وجود دارد اما در ارزان‌قیمت‌‌ها، ظرفیت عظیم سرمایه‌گذاری وجود دارد. سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان، کاربری دو منظوره برای سرمایه‌گذاران دارد؛ از یکسو بازدهی حداکثری در مقایسه با سایر مدهای سرمایه‌گذاری، به سرمایه‌گذار می‌دهد و از سوی دیگر، اهرم مالی موثر برای ورود به سایر مدهای سرمایه‌گذاری را فراهم می‌آورد.

عبده‌تبریزی در این‌باره پیشنهاد کرد: شرکت‌های خارجی بخشی از پول خود را در بازار ملک متمرکز کنند تا با سود حاصل از آن، منابع مالی پروژه‌های بعدی را تامین کنند.

تصویر اولیه خارجی‌ها

حسین عبده تبریزی، مشاور مدیریت و تامین مالی وزیر راه و شهرسازی درباره جذابیت‌های سرمایه‌گذاری بازار ایران برای شرکت‌های اروپایی به «دنیای اقتصاد» گفت: در حوزه سرمایه‌گذاری در بازار ساخت مسکن میان‌قیمت و ارزان همچنان کمبود داریم. اما این کمبود در کشورهای اروپایی وجود ندارد به‌طور مثال در ایتالیا پروژه هزار واحدی دیگر پیدا نمی‌شود، چون به قدر کفایت ساخته شده است اما در ایران ظرفیت بالقوه ساخت مسکن ارزان‌قیمت فراوان است.

وی ادامه داد: بازار مسکن ما همچنان ظرفیت‌های ساخت دارد اما شرکت‌های خارجی نیاز نیست حتما برای ساخت به ایران بیایند. می‌توانند در نگهداری پروژه‌ها یا «مهارت‌های نرم »هم سرمایه‌گذاری کنند. ما در این حوزه نیاز به تکنولوژی داریم یا در حوزه لیزینگ و اجاره‌داری می‌توانند فعالیت کنند.

به گفته مشاور وزیر راه و شهرسازی سرمایه‌گذاران خارجی می‌توانند در کلیه خدماتی که ما در توسعه شهری به آن نیاز داریم، سرمایه‌گذاری کنند. در حوزه ساخت ما در قیاس با اروپا و آمریکا که بسیار ساخت‌وساز شده و حتی بیش از نیازشان هم در آنها ساخته‌اند همچنان نیاز به توسعه شهرهایمان داریم. البته توسعه شهری تنها محدود به ساخت مسکن نیست. او در پاسخ به این پرسش که ایران چه جذابیتی در مقایسه با کشورهای همسایه مانند ترکیه برای سرمایه‌گذاری دارد؛ گفت: ترکیه مورد متفاوتی است. هنوز در ترکیه نیاز برای ساخت مسکن وجود دارد، هرچند که بسیار هم در این مدت در آن ساخت‌وساز شده، اما ممکن است امروز در این کشور امکان سرمایه‌گذاری وجود داشته باشد اما فردا این امکان فراهم نباشد. سرمایه‌گذاران معمولا سبدی از کشورها برای سرمایه‌گذاری انتخاب می‌کنند که ریسک سرمایه‌گذاری‌شان را کاهش دهند. ممکن است روزی در ترکیه نیاز به ساخت و ساز محدود شود و سرمایه‌گذاران بین‌المللی همیشه تلاش می‌کنند سبدشان را متنوع کنند.

بیشتر شرکت‌هایی که به ایران برای سرمایه‌گذاری می‌آیند به دنبال کار می‌گردند، یعنی تصور اولیه‌شان این است که ایران یک شرکت نفتی است که پول دارد و حالا پول‌هایش آزاد شده و می‌توانند در آن کار کنند. درحالی‌که ما می‌دانیم به‌دلیل محدودیت‌ منابع در ایران و مشکلاتی که از زمان تحریم داشتیم و مشکلاتی که در نظام بانکی‌مان داشتیم اتفاقا مشکل نقدینگی و منابع هم داریم. بنابراین ما مشکل پول، تکنولوژی و مهارت‌های نرم داریم.

عبده تبریزی تاکید کرد: دیدگاه ما با دیدگاه آنها متفاوت است آنها هدف اولیه‌شان فروختن جنس است و ما به دنبال انتقال تکنولوژی هستیم. از این نظر باید با واقعیت‌ها آشنا شوند. وی درباره اینکه شرکت‌های اروپایی به کدام حوزه برای سرمایه‌گذاری علاقه بیشتری دارند گفت: این شرکت‌ها به فروش هواپیما رغبت بیشتری دارند و بوئینگ و ایرباس علاقه‌مند به فروش هواپیما به ایران هستند و حمل‌ونقل دریایی که پروژه‌های بزرگ‌تری هستند اما ایران تمایل به سرمایه‌گذاری روی راه‌آهن دارد و بر اولویت خود اصرار خواهد کرد؛ البته قطار هم سرمایه بالایی می‌طلبد که باید بخشی از سرمایه‌گذاری آن را دولت بپردازد. اما در حوزه هواپیما و دریا بخش خصوصی می‌تواند به گونه‌ای برنامه‌ریزی کند که تمام منابعش را خودش تامین کند.

مشاور وزیر راه و شهرسازی درباره نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری سالانه این پروژه‌ها گفت: شرکت‌های خارجی روی 10 درصد دلاری آمادگی دارند که نرخ کمی هم نیست که به نظر می‌رسد در مورد 10‌درصد می‌توان به جمع‌بندی رسید.

خواسته شرکت‌های خارجی چیست؟

روز گذشته یکی از سرمایه‌گذاران خارجی که از کشور لهستان در گردهمایی سازمان‌یافته شرکت‌های خارجی علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری در ایران شرکت کرده بود، با ابراز خوشحالی از گشایشی که در این حوزه رخ داده است، گفت: هنوز نمی‌توان در خصوص میزان سرمایه‌گذاری که می‌خواهیم در ایران انجام دهیم سخنی بگوییم، اما سرمایه‌گذاری در این کشور ریسک بسیار پایینی دارد و دلیل آن وسعت و جمعیت کشور ایران است.

ایران یکی از بازارهای بزرگ و غنی و قابل اعتماد در منطقه است که برای مدت‌ها از صحنه روابط بین‌الملل دور بوده است.

زمینه‌های زیادی برای سرمایه‌گذاری در ایران وجود دارد؛ در حوزه‌های مختلفی مانند نفت و گاز و البته در کنار زیر ساخت‌ها مانند حمل و نقل ریلی به‌طور خاص علاقه‌مند هستیم. تجربه کار در ایران را 30 سال پیش داشتم که تجربه سخت اما خوبی بود، امیدوارم این تجربه هم تجربه خوبی باشد. جزری کلینوسکی سرمایه‌گذار ایتالیایی هم درباره بازار ایران پس از لغو تحریم‌ها گفت: مطمئن هستیم فرصت زیادی برای سرمایه‌گذاری در ایران وجود دارد، اما می‌دانیم چالش‌هایی هم از هر دو طرف برای بازگشت بازار به وضعیت قبل از تحریم‌ها وجود دارد. او درباره این چالش‌ها توضیح داد: بخشی از این مشکلات، در حوزه بازرگانی هستند که بتوانیم شریک کاری درستی را پیدا کنیم و دیگری بحث فاینانس‌ است.

او درباره جذابیت‌های ایران برای سرمایه‌گذاری گفت: بحث اعتماد به بازار است؛ یک سرمایه‌گذار به این بازار اعتماد می‌کند و یک سرمایه‌گذار ممکن است به این بازار اعتماد نکند و اصلا بحث مقایسه وجود ندارد؛ ایران در وضعیتی است که آمادگی این را دارد که هم به نیاز‌های غرب پاسخ دهد و هم به نیاز‌های شرق و این متفاوتش می‌کند. این سرمایه‌گذار درباره علاقه‌مندی سرمایه‌گذاران خارجی به سرمایه‌گذاری در پروژه‌های زودبازده یا پروژه‌های طولانی‌مدتی مانند آزادراه و... گفت: بیشتر شرکت‌های خارجی به پروژه‌های کوتاه‌مدت و میان‌مدت علاقه‌مند هستند. او در پاسخ به این پرسش که آیا دلیل علاقه‌مندی به پروژه‌های زود بازده به خاطر بی اعتمادی به ثبات بازار ایران است؟ گفت:این علاقه‌مندی به‌دلیل بی اعتمادی نیست، ما در بازار کشور خودمان هم به این نوع پروژه‌ها علاقه‌ بیشتری داریم.

این سرمایه‌گذار درباره انتظاراتشان از وزارت راه و شهرسازی گفت: میزان اجرایی بودن پروژه‌ها را به ما اعلام کنند. چه از لحاظ فاینانس و چه از تکنولوژی. او درباره حوزه علاقه‌مندی شرکت‌های اروپایی به سرمایه‌گذاری در ایران گفت: به نظر می‌آید کشورهای اروپای شرقی به سرمایه‌گذاری در بخش راه آهن علاقه‌مندی بیشتری داشته باشند. آلفرد لوسنته سرمایه‌گذاری از کشور فرانسه هم بازار ایران بعد از تحریم‌ها را بازاری امیدوار کننده دانست و گفت: همان‌طور که مقامات ایرانی در سخنرانی هایشان گفتند اینکه این سرمایه‌گذاری چطور انجام شود، بسیار مهم است و هر دو طرف باید تلاش‌های زیادی کنند تا شرایط خوبی برای انجام سرمایه‌گذاری‌های مشترک فراهم شود. حجم پروژه‌ها موضوع قابل توجه شرکت‌های اروپایی است. این سرمایه‌گذار فرانسوی معتقد است: شرکت‌های کوچک‌تر پروژه‌های کوچک را آغاز می‌کنند و شرکت‌های بزرگ به دنبال پروژه‌های بزرگ و سرمایه‌گذاری‌های درازمدت‌تر هستند. اما سرمایه‌گذاری‌های بزرگ بستگی به گارانتی دارد که دولت ایران به این پروژه‌های بزرگ می‌دهد. برخی از این پروژه‌ها پروژه‌های یکساله نیستند و ممکن است 10 سال هم به طول بینجامد. او معتقد است همه پروژه‌ها جذابیت برای سرمایه‌گذاری دارند اما شرکت‌های بزرگ به دنبال پروژ ه‌هایی مانند مترو و قطار پرسرعت هستند و سایر پروژه‌ها توسط شرکت‌های کوچک محلی هم قابلیت اجرایی دارند. در همایش دیروز، محسن جلال‌پور رئیس اتاق بازرگانی ایران نیز از شرکت‌های خارجی خواست، از شریک ایرانی برای پروژه‌های سرمایه‌گذاری خود هم در ایران و هم در کشورهای منطقه و رو به توسعه، استفاده کنند. محمد خزاعی معاون وزیر اقتصاد و رئیس سازمان سرمایه‌گذاری و کمک‌های فنی و اقتصادی ایران نیز با بیان اینکه سیاست خارجی ایران به دنبال تعامل سازنده و رابطه سالم با سایر کشورها است، گفت: قانون حمایت از سرمایه‌گذاری تمام ریسک‌های سیاسی سرمایه‌گذاران خارجی را پوشش می‌دهد.

وی افزود: قانون حمایت از سرمایه گذاران خارجی در ایران تمام ریسک‌های سرمایه‌گذاری خارجی را پوشش می‌دهد بنابراین سرمایه‌گذار نباید نگران مشکلاتی چون دخالت دولت یا تغییر وزرا باشد؛ چرا که اگر مجوزی برای سرمایه‌گذاری صادر شد دولت دیگر نمی‌تواند دخالتی داشته باشد زیرا این سرمایه‌گذاری از سوی یک وزارت خانه خاص تضمین نمی‌شود بلکه دولت جمهوری اسلامی ایران تضمین‌کننده سرمایه سرمایه‌گذاران است.