قیمت خانه در قلب پایتخت چند!

بازار مسکن در هفته‌های اخیر وارد فاز جدیدی از نااطمینانی شد.

کد خبر: ۸۳۰۰۳۹

تاریخ: ۱۶ دی ۱۴۰۴ - ۱۱:۵۴

به گزارش ایران اکونومیست؛ بازار مسکن ایران در هفته‌های اخیر وارد فاز جدیدی از نااطمینانی شده است؛ فازی که در آن، ترکیب انتظارات تورمی، نوسانات ارزی و کاهش عرضه مؤثر، نگرانی‌ها درباره احتمال جهش قیمتی در کوتاه‌مدت را به‌طور محسوسی افزایش داده و فعالان بازار را در وضعیت «انتظار پرریسک» قرار داده است.

یکی از مهم‌ترین محرک‌های نگرانی در بازار مسکن، تشدید انتظارات تورمی است. تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد که مسکن، هرچند با تأخیر، به تغییرات متغیرهای کلان اقتصادی واکنش نشان می‌دهد. در شرایطی که چشم‌انداز تورم همچنان صعودی ارزیابی می‌شود، بسیاری از مالکان ترجیح می‌دهند از فروش واحدهای خود خودداری کنند؛ رفتاری که به‌طور مستقیم عرضه را محدود و بستر رشد قیمت را فراهم می‌کند.

هم‌زمان، نوسانات بازار ارز نقش کاتالیزور را برای افزایش قیمت‌ها ایفا کرده است. حتی در مقاطعی که نرخ ارز به‌طور واقعی افزایش نیافته، صرف شکل‌گیری انتظار رشد ارزی، کافی بوده تا فروشندگان قیمت‌های پیشنهادی خود را به‌صورت احتیاطی بالا ببرند.

این «تورم انتظاری» بیش از آنکه مبتنی بر معاملات واقعی باشد، از فضای روانی بازار تغذیه می‌کند.در سمت عرضه، بازار با پدیده قفل‌شدگی فایل‌های فروش مواجه است. بسیاری از مالکان به دلیل تردید نسبت به آینده قیمت‌ها، از عرضه واحدهای آماده خودداری می‌کنند و ترجیح می‌دهند منتظر شرایط روشن‌تری بمانند. این رفتار، حتی بدون افزایش محسوس تقاضا، می‌تواند به رشد قیمت‌های پیشنهادی منجر شود؛ چرا که تعداد فایل‌های در دسترس برای خریداران کاهش می‌یابد.

از سوی دیگر، هزینه‌های ساخت‌وساز نیز همچنان در مسیر افزایشی قرار دارد. رشد قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و هزینه‌های جانبی صدور مجوز، باعث شده قیمت تمام‌شده واحدهای نوساز به سطحی برسد که سازندگان، انعطاف چندانی برای کاهش قیمت نداشته باشند. این عامل، کف قیمتی بازار را بالا نگه می‌دارد و مانع از اصلاح معنادار قیمت‌ها می‌شود.

نقش تقاضای سرمایه‌ای و رفتار احتیاطی خریداران

هرچند تقاضای مصرفی به دلیل کاهش قدرت خرید خانوارها تضعیف شده، اما تقاضای سرمایه‌ای هنوز به‌طور کامل از بازار خارج نشده است. بخشی از سرمایه‌گذاران، مسکن را همچنان به‌عنوان پناهگاه امن دارایی در برابر تورم می‌بینند و در صورت تشدید نااطمینانی‌های اقتصادی، احتمال بازگشت فعال‌تر این گروه به بازار وجود دارد؛ عاملی که می‌تواند شوک قیمتی ایجاد کند.

در مقابل، خریداران مصرفی در وضعیت بلاتکلیفی قرار دارند. از یک‌سو، ترس از افزایش قیمت‌ها آنها را به تصمیم‌گیری سریع‌تر سوق می‌دهد و از سوی دیگر، محدودیت شدید مالی مانع ورود جدی به معاملات می‌شود. این دوگانگی باعث شده حجم معاملات در سطح پایینی باقی بماند، اما قیمت‌های پیشنهادی همچنان میل به افزایش داشته باشند.

در مجموع، بازار مسکن ایران در آستانه هفته‌های آتی بیش از آنکه با جهش قطعی قیمت مواجه باشد، در معرض «ریسک جهش» قرار دارد؛ ریسکی که از هم‌پوشانی عوامل روانی، محدودیت عرضه و فشار هزینه‌ها شکل گرفته است. اگر شوک جدیدی از بیرون بازار، چه در حوزه ارز و چه در سیاست‌های اقتصادی—به این شرایط اضافه شود، احتمال عبور قیمت‌ها از وضعیت فعلی و ورود به یک فاز افزایشی جدید، دور از انتظار نخواهد بود.

قیمت آپارتمان‌های دهه‌هفتادی

آپارتمان‌هایی با عمر بنای ۲۵ تا ۳۴ سال ‌که در دهه‌۷۰ساخته شده‌اند، ظرف ۱۰ روز ابتدایی دی ماه امسال با متوسط قیمت پیشنهادی در حدود ۷۰‌میلیون‌تومان به ازای هر مترمربع به بازار عرضه شدند.

بررسی ها از نبض بازار املاک قدیمی در محلات مختلف شهر تهران از آن حکایت دارد که این خانه‌‌ها با متوسط قیمتی معادل متوسط قیمت خانه در مناطق ۹ تا ۲۰ به بازار عرضه می‌شوند، درحالی‌که در سال‌های گذشته اقبال چندانی برای خانه‌های قدیمی وجود نداشت، جهش‌های متوالی قیمت مسکن در کشور و به‌خصوص شهر تهران باعث شد تا بخشی از متقاضیان خرید خانه با بودجه‌ پایین‌تر، به سراغ آپارتمان‌های قدیمی که البته عمدتا بازسازی شده‌اند، بروند.

این گروه از شهروندان خرید آپارتمان با سن بنای بالا و سکونت در آن را به خرید آپارتمان در شهرهای حاشیه تهران ترجیح می‌دهند. به این‌ترتیب بازار خانه‌های قدیمی در شهر تهران نسبت به سال‌های گذشته رواج بیشتری گرفته‌است.

منبع: دنیای اقتصاد