پاییز آرام برای مستأجران تهرانی!

بازار اجاره تهران آرام گرفته، اما نه به‌دلیل سیاست‌گذاری، بلکه از فرط ناتوانی تقاضا و رسیدن اجاره‌بها به سقف توان پرداخت مستأجران.

کد خبر: ۸۲۷۸۵۹

تاریخ: ۱۳ آبان ۱۴۰۴ - ۱۳:۲۰

به گزارش ایران اکونومیست؛ در حالی‌که تورم اجاره در سراسر کشور در مهرماه ۱۴۰۴ با رشد ۳ درصدی همراه شد، بازار اجاره تهران مسیر معکوس را در پیش گرفت. داده‌های شاخص اجاره مسکن نشان می‌دهد میانگین اجاره‌بهای پیشنهادی در پایتخت نسبت به شهریور هیچ تغییری نکرده و در سطح ۴۵۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع باقی مانده است. این یعنی تورم ماهانه اجاره در تهران صفر شده است؛ پدیده‌ای نادر در بازاری که طی دو سال گذشته پیوسته در مسیر صعود قرار داشت.

به‌این‌ترتیب، تهران در مهرماه به نخستین کلان‌ شهری تبدیل شد که در برابر موج تورم اجاره‌ای کشور ایستادگی کرده است. در حالی که مستأجران در دیگر استان‌ها همچنان با رشد ماهانه قیمت‌ها دست‌و‌پنجه نرم می‌کنند، بازار اجاره در پایتخت وارد فاز ثبات نسبی شده است؛ وضعیتی که نه حاصل کاهش واقعی قیمت، بلکه نتیجه اشباع قیمتی و افت تقاضای فصلی است.

بازار اجاره تهران در پایان تابستان به سقفی رسیده که توان پرداخت مستأجران دیگر اجازه رشد بیشتر نمی‌دهد. همین محدودیت، در کنار کاهش جابه‌جایی‌ها پس از فصل نقل‌و‌انتقال، چرخ اجاره‌بها را متوقف کرده و چهره متفاوتی از تورم اجاره در پایتخت را رقم زده است.

عددهایی که روایت تازه‌ای از اجاره می‌گویند

داده‌های شاخص اجاره مسکن نشان می‌دهد میانگین اجاره‌بهای پیشنهادی در ۲۲ منطقه تهران برای آپارتمان‌های میان‌متراژ (۸۶ مترمربع) در مهرماه، حدود ۲۰ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان اجاره ماهانه و ۶۰۲ میلیون تومان ودیعه بوده است؛ رقمی که دقیقاً برابر با شهریورماه است. این ثبات قیمتی، تأیید می‌کند که بازار اجاره تهران پس از ماه‌ها رشد پی‌درپی، به ایستگاه توقف رسیده است.

اما تغییر اصلی در سرعت تورم نقطه‌ای رخ داده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد تورم نقطه‌ای اجاره در تهران از ۳۵ درصد در سال گذشته به ۲۰ درصد در مهر امسال کاهش یافته؛ یعنی شیب افزایش اجاره‌بها تقریباً نصف شده است. هم‌زمان، در سطح ملی، تورم نقطه‌ای اجاره به ۳۴ درصد و تورم ماهانه به ۳ درصد رسیده است؛ اختلافی قابل‌توجه که نشان می‌دهد بازار تهران از فاز جهش قیمتی فاصله گرفته است.

در سوی دیگر، تورم عمومی کشور در مهرماه ۴۸.۶ درصد اعلام شده؛ یعنی فاصله میان رشد اجاره و تورم عمومی به بالاترین سطح خود در دو سال اخیر رسیده است. این شکاف نشان می‌دهد رشد اجاره دیگر هم‌گام با تورم پیش نمی‌رود و بازار به سقف طبیعی خود رسیده است؛ سقفی که از این پس بیشتر تحت تأثیر توان مالی مستأجران است تا انتظارات تورمی موجران.

به‌عبارتی، اعداد جدید نشان می‌دهند تهران به مرحله «اشباع قیمتی» در بازار اجاره رسیده است؛ جایی که افزایش قیمت‌ها نه از نظر اقتصادی توجیه دارد و نه از نظر اجتماعی امکان‌پذیر است.

چرا اجاره در تهران متوقف شد؟

بازار اجاره تهران در مهرماه با پدیده‌ای کم‌سابقه روبه‌رو شد: ایست قیمت‌ها در اوج تورم عمومی. این اتفاق نه ناشی از کاهش هزینه‌های ساخت یا سیاست‌گذاری مؤثر، بلکه نتیجه مستقیم چهار تغییر رفتاری و اقتصادی در این بازار است.

نخست آن‌که فصل جابه‌جایی مستأجران به پایان رسیده است. با عبور از تابستان، تقاضای جدید برای اجاره واحدهای مسکونی به‌شدت افت کرده و نسبت میان عرضه و تقاضا به حالت متعادل‌تری بازگشته است. بنگاه‌های املاک می‌گویند حجم تماس‌ها و بازدیدها نسبت به تابستان، بیش از ۵۰ درصد کاهش یافته است؛ در چنین شرایطی، موجران برای حفظ مستأجران موجود ناچار به تثبیت یا حتی تخفیف اجاره‌بها شده‌اند.

دوم، رفتار موجران تغییر کرده است. بسیاری از مالکان ترجیح می‌دهند قراردادهای موجود را با همان نرخ قبلی تمدید کنند تا واحدشان خالی نماند. کاهش تقاضای تازه و دشواری یافتن مستأجر جدید باعث شده تمدید قرارداد برای هر دو طرف معامله به گزینه‌ای کم‌هزینه‌تر و مطمئن‌تر تبدیل شود.

سومین عامل، جابجایی نزولی مستأجران است. بخشی از خانوارها برای کاهش فشار هزینه، محدوده زندگی خود را تغییر داده‌اند؛ از محله‌های متوسط به مناطق جنوبی یا حاشیه‌ای‌تر رفته‌اند. این تغییر جغرافیایی در سطح شهر، میانگین اجاره‌بهای ثبت‌شده در فایل‌های جدید را پایین آورده است.

و در نهایت، بازار با پدیده‌ای روبه‌رو است که کارشناسان آن را «اشباع اجاره» می‌نامند. ارقام اجاره در ماه‌های گذشته چنان افزایش یافته که دیگر فراتر از توان اقتصادی مستأجران است. موجران می‌دانند هر افزایش تازه، به معنی خالی‌ماندن واحد و زیان مستقیم است. به همین دلیل، بخش زیادی از مالکان برای نخستین بار در چند سال اخیر افزایش اجاره را از دستور کار خارج کرده‌اند.

این چهار عامل در کنار هم، باعث شد تهران برخلاف روند تورمی کشور، به نقطه توقف در بازار اجاره برسد؛ توقفی که بیش از آن‌که نشانه تعادل اقتصادی باشد، هشداری از افت قدرت خرید و اشباع تقاضا است.

تحلیل نهایی؛ ثباتی شکننده در سایه ناتوانی تقاضا

ثبات اجاره در تهران، اگرچه در ظاهر نویدبخش آرامش است، اما در عمق خود نشانه‌ای از خستگی اقتصادی بازار و ناتوانی تقاضا محسوب می‌شود. واقعیت این است که اجاره‌بها در پایتخت به سقفی رسیده که بخش بزرگی از خانوارها دیگر قادر به پرداخت آن نیستند. بنابراین توقف رشد اجاره نه از روی سیاست‌گذاری هدفمند، بلکه از دل فشار معیشتی و کاهش قدرت خرید مستأجران بیرون آمده است.

به بیان دیگر، این «آرامش» نتیجه تعادل میان عرضه و تقاضا نیست، بلکه تسلیم اجباری هر دو طرف بازار در برابر تورم عمومی و رکود درآمدی است. مستأجر دیگر توان پرداخت ندارد و موجر نیز می‌داند افزایش اجاره مساوی است با خالی ماندن خانه‌ای که مالیات، استهلاک و هزینه نگهداری دارد.

اگرچه توقف رشد اجاره می‌تواند در کوتاه‌مدت، اندکی تنفس به بازار بدهد، اما در صورت نبود سیاست‌های حمایتی، این ثبات شکننده است. با نزدیک شدن به پایان سال و افزایش هزینه‌های عمومی، احتمال جهش دوباره اجاره‌بها در زمستان یا بهار آینده بالاست. در واقع، بازار اکنون در نقطه‌ای ایستاده که هر شوک تورمی جدید—از رشد نرخ ارز تا افزایش هزینه ساخت—می‌تواند آن را دوباره وارد فاز صعودی کند.

از سوی دیگر، انباشت تقاضای سرکوب‌شده در میان خانوارهای بدون مسکن، در کنار نبود برنامه جدی برای توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای یا کنترل سوداگری ملکی، نشان می‌دهد این وقفه در تورم اجاره، بیش از آن‌که اصلاح ساختاری باشد، یک مکث روانی در دل بحران است.

به زبان ساده، بازار اجاره در تهران به «ایست اضطراری» رسیده است؛ ایستی که از کمبود توان، نه از وفور تدبیر، شکل گرفته. تا زمانی که عرضه پایدار، کنترل تورم عمومی و تقویت قدرت خرید در دستور کار سیاست‌گذار قرار نگیرد، این ثبات، نه پایان بحران که سکوت پیش از طوفان خواهد بود.

منبع: شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز