اقتصاد مسکن بعد از جنگ دوازده‌روزه

بازار مسکن تهران بیش از هر زمان دیگری نیازمند سیاستگذاری شفاف است. انتشار فوری و دقیق آمار رسمی معاملات، محدودکردن فعالیت‌های سفته‌بازانه، ایجاد مشوق‌های مالی برای حفظ سرمایه در بازار مسکن و حتی ارائه طرح‌های حمایتی برای جلوگیری از فروش‌های اضطراری، اقداماتی است که می‌تواند از تشدید بحران جلوگیری کند.

کد خبر: ۸۲۱۵۸۶

تاریخ: ۲۶ تير ۱۴۰۴ - ۱۴:۳۰

بازار مسکن تهران پس از جنگ ۱۲روزه در نقطه‌ای ایستاده که می‌تواند آینده سرمایه‌گذاری ملکی در ایران را برای سال‌ها دستخوش تغییر کند. این جنگ اگرچه از نظر زمانی کوتاه بود اما به‌لحاظ روانی و اقتصادی تاثیری عمیق بر پیکره بازار داشت. تاثیر این رویداد به‌ویژه در مناطق شمالی تهران که همواره نماد سرمایه‌گذاری امن تلقی می‌شدند، مشهود است. کاهش بی‌سابقه قیمت‌های پیشنهادی، فروش‌های اضطراری و حتی تمایل مالکان مرفه به معاوضه واحدهای لوکس با خانه‌های کوچک‌تر یا واقع در مناطق پایین‌تر، همگی نشانه‌هایی از یک تغییر بنیادین در معادلات بازار مسکن است؛ تغییری که ریشه‌های اقتصادی و روانی آن را نمی‌توان نادیده گرفت.

اقتصاد مسکن ایران در طول دهه‌های گذشته، همواره از یک ویژگی کلیدی برخوردار بوده است؛ پناهگاه امن سرمایه. به‌ویژه مناطق شمالی تهران که نه‌تنها مرکز تجمل و لوکس‌نشینی بلکه نماد ثبات و ارزش‌افزوده بلندمدت برای سرمایه‌گذاران به‌شمار می‌رفت. اما جنگ ۱۲روزه نشان داد که حتی این سنگر به‌ظاهر امن نیز نمی‌تواند در برابر شوک‌های امنیتی و روانی دوام بیاورد. بسیاری از مالکان که در گذشته حاضر بودند ماه‌ها یا حتی سال‌ها واحد خود را خالی نگه دارند تا آن را به قیمت دلخواه بفروشند، اکنون به فروش فوری و زیر قیمت روی آورده‌اند. این تغییر رفتار یک پیام روشن دارد: سرمایه‌گذاران اعتماد پیشین خود را به آینده این بازار از دست داده‌اند و مسکن دیگر همانند گذشته دارایی بدون ریسک تلقی نمی‌شود.

این واکنش به‌خوبی قابل تحلیل است. سرمایه‌گذاران بیش از آنکه به شاخص‌های واقعی بازار مانند تورم یا نرخ بهره توجه کنند، تحت‌تاثیر انتظارات روانی و پیش‌بینی‌های ذهنی‌شان عمل می‌کنند. جنگ اخیر انتظاری از نااطمینانی طولانی‌مدت ایجاد کرده و باعث شده حتی کسانی که نیازی به نقدینگی ندارند، از ترس ریسک‌های احتمالی، به فروش شتاب‌زده روی آورند.

اگرچه اثر روانی جنگ نقش محوری دارد اما نباید بُعد اقتصادی ماجرا را نادیده گرفت. نرخ بالای تورم عمومی، رکود عمیق در معاملات، کاهش قدرت خرید مصرف‌کنندگان واقعی و از همه مهم‌تر چشم‌انداز نامطمئن اقتصاد ایران، همه دست‌به‌دست هم داده‌اند تا مسکن از جایگاه سنتی خود به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری مطمئن فاصله بگیرد.

به‌ویژه برای مالکان مناطق شمالی، سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی نظیر طلا، ارز یا حتی مهاجرت سرمایه به کشورهای همسایه، گزینه‌ای کم‌ریسک‌تر و سودآورتر به‌نظر می‌رسد. این تغییر الگوی سرمایه‌گذاری از دو منظر اهمیت دارد؛ نخست اینکه نقدینگی‌ای که پیشتر در بازار مسکن حبس می‌شد، اکنون به سمت بازارهای سیال‌تر حرکت کرده و این به معنای کاهش گردش مالی در بخش مسکن است. دوم اینکه خروج سرمایه از بازار مسکن به مناطق امن‌تر، می‌تواند در بلندمدت منجربه رکود ساخت‌وساز در مناطق مرفه و در نتیجه تغییر چهره اقتصادی و اجتماعی این مناطق شود.

در کنار فروش‌های اضطراری، پدیده معاوضه ملک لوکس با واحدهای کوچک‌تر یا واقع در مناطق پایین‌تر، خود نشان‌دهنده تغییری عمیق در نگاه سرمایه‌ای مالکان است. چنین رفتاری را می‌توان از دو زاویه بررسی کرد: نخست، تمایل به کاهش ریسک و نگهداری سرمایه در قالب دارایی‌های نقدشونده‌تر و دوم، تلاش برای آزادسازی بخشی از سرمایه و انتقال آن به بازارهای موازی. در واقع، مالکان مناطق شمالی با این کار، در حال بازتنظیم سبد سرمایه‌گذاری خود هستند؛ اقدامی که در شرایط عادی اقتصادی کمتر مشاهده می‌شد و تنها در شرایط بحرانی و بی‌ثباتی رخ می‌دهد.

این تغییر الگو نشان می‌دهد که بازار مسکن دیگر صرفا یک بازار مصرفی یا حتی سرمایه‌ای سنتی نیست بلکه به عرصه‌ای تبدیل شده که در آن رفتارهای سرمایه‌گذاری بیش از پیش به مدل‌های مالی نوین شباهت پیدا کرده است؛ مدل‌هایی که در آن، نقدشوندگی و ریسک‌پذیری فاکتورهای تعیین‌کننده هستند. با این حال، نمی‌توان نقش دلالان و سوداگران را در تشدید این شرایط نادیده گرفت. آنان با انتشار گسترده اخبار غیررسمی و گاه اغراق‌آمیز درباره سقوط قیمت‌ها، فضای روانی بازار را به‌شدت منفی کرده‌اند. این رویکرد باعث می‌شود برخی مالکان، حتی اگر نیازی به فروش فوری ندارند، از ترس ریزش بیشتر قیمت‌ها تصمیم به فروش سریع بگیرند. هدف اصلی این سفته‌بازان روشن است: خرید واحدهای لوکس با قیمتی پایین‌تر از ارزش واقعی و احتکار آنها تا بازگشت آرامش به بازار.

این وضعیت از یک زاویه اقتصادی حائز اهمیت است: بازار مسکن در حال تجربه یک دستکاری روانی توسط گروه‌های سوداگر است که می‌تواند در میان‌مدت قیمت‌ها را به‌طور مصنوعی بالا و پایین کند. به بیان دیگر، اگر سیاستگذاران اقتصادی به‌سرعت وارد عمل نشوند، ممکن است این بازار به جولانگاه دلالان تبدیل و روند طبیعی عرضه و تقاضا کاملا مختل شود. تداوم روند کنونی بازار مسکن تهران در ماه‌های آینده، چند سناریوی احتمالی را به‌همراه خواهد داشت.

نخست، ادامه کاهش قیمت‌ها در مناطق شمالی که می‌تواند به مهاجرت سرمایه به مناطق میانی و جنوبی منجر شود و این خود می‌تواند رشد ناگهانی قیمت‌ها در این مناطق و شکل‌گیری حباب جدیدی را به دنبال داشته باشد. دوم، در صورت بازگشت آرامش روانی و بهبود شرایط امنیتی، احتمال بازگشت تدریجی قیمت‌ها در مناطق شمالی وجود دارد اما این بازگشت ممکن است همراه با جهش‌های مقطعی ناشی از فعالیت سفته‌بازان باشد. سومین پیامد محتمل، تغییر تدریجی ساختار اجتماعی مناطق مرفه است چراکه با فروش واحدهای لوکس توسط مالکان قدیمی و جایگزینی آنها با گروه‌هایی با سطح اقتصادی متفاوت، ترکیب جمعیتی این مناطق دستخوش تغییر می‌شود.

بازار مسکن تهران امروزه بیش از هر زمان دیگری نیازمند سیاستگذاری شفاف است. انتشار فوری و دقیق آمار رسمی معاملات، محدودکردن فعالیت‌های سفته‌بازانه، ایجاد مشوق‌های مالی برای حفظ سرمایه در بازار مسکن و حتی ارائه طرح‌های حمایتی برای جلوگیری از فروش‌های اضطراری، اقداماتی است که می‌تواند از تشدید بحران جلوگیری کند. نکته مهم‌تر اما بازگرداندن اعتماد سرمایه‌ای به این بازار است؛ اعتماد از دست‌رفته‌ای که اگر احیا نشود، سرمایه‌گذاران کلان برای مدت طولانی از بازار مسکن فاصله خواهند گرفت و این خود به معنای تعمیق رکود ساخت‌وساز و تشدید کاهش عرضه در سال‌های آینده است.

در نهایت، باید پذیرفت که بازار مسکن تهران دیگر همان بازار سنتی و مقاوم گذشته نیست و سیاستگذاران باید با نگاهی تازه، مبتنی‌بر اقتصاد رفتاری و واقعیت‌های امنیتی و روانی جدید، به مدیریت این بازار بپردازند.

منبع: روزنامه جهان صنعت، پنج‌شنبه ۲۶ تیرماه ۱۴۰۴