پرداخت تسهیلات بدون بهبود اقتصاد کلان به سفته‌بازی ختم می‌شود

کارشناسان شرکت کننده در نشست «پیوست عدالت» معتقدند، اگرچه مسکن تحت تاثیر اقتصاد کلان است و تسهیلات بدون بهبود اقتصاد کلان به سفته‌بازی ختم می‌شود، اما در صورتی که اراده کافی وجود داشته باشد، می توان روند خانه دار کردن مردم را آغاز کرد.

کد خبر: ۸۰۶۹۲۴

تاریخ: ۰۴ خرداد ۱۴۰۴ - ۱۴:۲۴

به گزارش گروه اقتصادی ایران اکونومیست، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی از زمان آغاز دولت چهاردهم در سلسله نشست‌های «پیوست عدالت» به بررسی موضوعات مختلف رفاهی از منظر عدالت اجتماعی پرداخته است. یکی از این موضوعات مهم، تنظیم‌گری در اقتصاد مسکن استیجاری است. این سومین قسمت از مجموعه برنامه‌های تنظیم‌گری حوزه اقتصاد مسکن استیجاری و بازار مسکن است.

در این نشست مهدی بهداد کارشناس اقتصاد مسکن و ابوالفضل نوروزی مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی هریک از دیدگاهی به وضعیت مسکن پرداختند از سویی مهدی بهداد، حل مسئله‌ مسکن را موکول به بهبود اقتصاد کلان دانست و از دیگر سو، ابوالفضل نوروزی معتقد بود که راه حل را باید در عزم مدیران جستجو کرد.

فیلم مربوط به این نشست را می توانید اینجا ببینید.

مسکن تحت تاثیر اقتصاد کلان است

در ابتدا بهداد به این سوال پاسخ داد که اگر به ابتدای دهه هشتاد برگردیم، سهم مسکن در سبد هزینه خانوار حدود ۲۶ درصد بود و امروز این سهم به حدود ۴۰ درصد و بعضا در شهرهای بزرگ به بالای ۵۰ درصد از سبد هزینه خانوار رسیده‌ است. دولت‌ها اعلام می‌کنند که برنامه‌های مختلفی دارند تا طبقات پایین درآمدی بتوانند یک مسکن و سرپناه مناسبی داشته باشند. اما می‌دانیم که این قیمت‌ها هر روز در حال افزایش است. در این شرایط اضطراری، به نظر شما چه باید کرد و گفت: ببینید، ما در حوزه اقتصاد مسکن به صورت عام و شاید مبتلابه سایر بخش‌های اقتصاد ایران هم باشیم. ممکن است که کمی ورود ما به طرح مسئله و مسئله‌شناسی‌مان و به تبع آن، راه‌حل‌هایی که برای حل این مسائل ارایه می‌دهیم، دچار اشکالات جدی باشد.

وی افزود: بالاخره کارکرد اقتصاد در فضای کلان خود رخ می‌دهد. یعنی تمام بازی‌ها و تمام کنش‌ها و واکنش‌هایی که در اقتصاد رخ می‌دهد، در یک کانتکست خاص اتفاق می‌افتد. اقتصاد کلان، اقتصاد توسعه و... در آن چارچوب مناسبات شکل می‌گیرد. ما در شرایطی هستیم که در طی سال‌های گذشته، به ویژه در پنج یا شش سال اخیر، نرخ‌های تورم بسیار بالایی را تجربه کرده‌ایم و از طرفی، نرخ رشد نقدینگی ما نیز بسیار بالا بوده است. اگرچه در حال حاضر، کنترل‌هایی بر روی این وضعیت صورت گرفته، اما هنوز نرخ تورم ما بالا است. نرخ ارز ما نیز جهش قابل توجهی داشته و از یک دلاری که اوایل دهه هشتاد، ۹۰۰ یا ۹۵۰ تومان بود، امروز به حدود ۸۲ و ۸۳ هزار تومان رسید و حتی به ۱۰۰ هزار تومان هم رسیده است.

بهداد اضافه‌کرد: تمام بخش‌ها در این سال‌ها تحت تأثیر قرار گرفته‌اند، از جمله بخش مسکن. به همین دلیل، اتفاقاتی که در اقتصاد کلان ما طی این سال‌ها افتاده، هم ساخت و ساز ما را تحت تأثیر قرار داده و هم خرید و فروش را به عنوان یک بخش دیگر از ذینفعان بازار مسکن و هم بخش مستاجران و واحدهای استیجاری را تحت تأثیر قرار داده‌است. بنابراین، باید بدانیم که در کدام کانتکست و فضایی صحبت می‌کنیم.

بهداد همچنین اضافه‌کرد: به نظر من، مسئله اصلی، مسئله اقتصاد کلان است. در سال‌های گذشته، دولت‌ها به فراخور ظرفیت‌ها و امکاناتی که در اختیار داشته‌اند، سعی کرده‌اند، عرضه مسکن را افزایش دهند. این اقدامات، از جمله طرح مسکن مهر، نهضت ملی و مسکن اجتماعی، باعث شده که ساخت وسازها تا حدودی افزایش یابد. اما شرایط اقتصاد کلان باعث شده که این اقدامات به نتیجه‌ای که انتظار داشتیم نرسند. به عنوان مثال، دهک‌های پایین درآمدی ما به طور کامل صاحب‌خانه نشوند یا نسبت اجاره‌نشینی ما در نقاط شهری کاهش پیدا نکند.

وی افزود: سیاست‌های اجرایی یا اتفاقات در سطح بخشی صورت گرفته، اما چون در سطح کلان، اتفاقات متناقض یا حداقل غیر همراستا با این ساخت و سازها رخ داده، وضعیت بازار اجاره امروز مناسب نیست. فکر می‌کنم یکی از موضوعاتی که باید حتماً در موردش بحث‌های جدی صورت گیرد، همین است.

بین مسکن و اقتصاد کلان رابطه‌ی متقابل است نه یک‌طرفه

سپس نوروزی به این پرسش پاسخ داد که به طور کلی، بازار مسکن به عنوان یکی از تنظیم‌ ناشده‌ترین بازارا در ایران از دید شما چگونه است؟ آیا دولت توانایی تنظیم‌گری در این بازار را دارد؟ یا اینکه بازار مسکن به تمامی تحت تاثیر اقتصاد کلان قرار دارد و سیاست‌های وزارت مسکن هم نمی‌تواند ضربه‌گیر شرایط کلان اقتصد باشد؟ و گفت: اگر بخواهیم در حوزه‌ی بازار مسکن تغییری به وجود بیاوریم. در دو بخش باید تغییرات رخ بدهد. یکی در حوزه‌ی اقتصاد کلان که آنجا باید یک سری اتفاقات مثبت به نفع بازار مسکن رخ بدهد، یکی هم در درون بخش اقتصاد مسکن. و این دو با هم رابطه‌ی متقابل جدی دارند. یعنی هم بهبود بازار مسکن به رشد اقتصاد کلان کمک می‌کند و هم رشد اقتصاد کلان وضعیت بازار مسکن را بهبود می‌بخشد.

این مدیر سابق وزارت مسکن اضافه کرد: اینکه بعضا گفته می‌شود بهبود بازار مسکن به تمامی موکول به حل مشکل اقتصاد کلان است و اینکه گاها گفته می‌شود که تا مشکل بازار مسکن حل نشود، مسئله‌ی اقتصاد کلان حل نمی‌شود اینها افراط و تفریط‌هایی‌است که بعضا اتفاق می‌افتد. این دو کاملا رابطه‌ی متقابل دارند. بخش مهمی از اقتصاد کلان بازار مسکن است. بالاخره یک‌سوم تورم عمومی به مسکن برمی‌گردد.

نوروزی همچنین تاکید کرد: هم چنین در مسئله‌ی اشتغال به عنوان یکی از موضوعات جدی اقتصاد کلان، اگر بخش مسکن فعال شود بیش از ۱۲۰ صنعت را فعال می‌کند. هر صد متر مسکنی که ساخته می‌شود یک شغل مستقیم و یک و نیم شغل غیر مستقیم را ایجاد، احیا و تکمیل می‌کند. همچنین باید توجه کرد، اشتغالی که در مسکن ایجاد می‌شود یک اشتغال فراگیر است. یعنی از افراد کاملا بی‌سواد تا افراد با سطوح عالی تحصیلات را در بر می‌گیرد. از صنایع پیشین این بازار مثل تولید سیمان و فولاد و... و. تا صنایع پسین مانند تولید مبل و لوازم خانگی. پس اینکه بهبود وضعیت بازار مسکن را موکول به بهبود اقتصاد کلان بدانیم، به یک معنا آدرس غلط دادن است. همچنین جدای از مسئله‌ی اقتصاد کلان، اثرات اجتماعی حوزه‌ی مسکن هم غیر قابل انکار است.

نوروزی سپس با تاکید بر اینکه سیاست‌گذار نباید در این دام بیفتد که تا مسئله‌ی اقتصاد کلان حل نشود، مسئله‌ی مسکن هم حل نمی‌شود، گفت: به هیچ عنوان اینگونه نیست. وزارت راه و شهرسازی می‌تواند با ابزارهایی که در دست دارد هم به اقتصادکلان کمک کند و هم اینکه مشکل مسکن را تاحدی حل کند. اینکه در برخی دوره‌ها گفته می‌شد که تا مشکل مسکن حل نشود، کاری نمی‌توان کرد. حرف غلطی است.

وی افزود: حالا و در این مورد که چه ابزارهایی دراختیار وزارت راه و شهرسازی است، من استناد می‌کنم به پژوهشی که در دفتر اقتصاد مسکن زمانی با همکاری اساتید دانشکده اقتصاد دانشگاه علامه طباطبایی انجام شده بود در این‌باره که بخش مسکن چقدر می‌تواند به اقتصاد کلان کمک کند؟ اگر ابزارهای بخش مسکن وزارت راه و شهرسازی فعال شود، ما می‌توانیم ۲ درصد از رشد ۸ درصدی که در برنامه‌ی هفتم توسعه پیش‌بینی شده است را محقق کنیم. این پژوهش بر اساس جدول داده و ستاده انجام شده بود.

نوروزی سپس در توضیح ابزارهایی که وزارت راه و شهرسازی در اختیار دارد گفت: وزارت راه و شهرسازی، ثروتمندترین وزارتخانه‌ی دولت است، حتی در قیاس با وزارت نفت. ابزارهایی هم که در دست دارد، یکی ابزار مجوزهاست. و دومین ابزار مهم زمینی‌است که در اختیار این وزارت‌خانه است. در وزارت راه و شهرسازی، ابزار مجوز تغییر کاربری، مانند دکمه‌ای ست که می‌تواند کلی خلق ثروت کنند. به عنوان مثال، اگر یک زمین متری ۱۰۰ هزار تومان باشد و با یک دکمه تغییر کاربری آن به ۱۰۰ میلیون تومان تبدیل شود، در حوزه وزارت نفت اگر بخواهید اکتشافی انجام دهید، سال‌ها طول می‌کشد تا شناسایی و اکتشاف کنید و فرآیند اکتشاف کلی هزینه دارد.

کمتر از یک درصد از مساحت خشکی کشور قابلیت تبدیل به فضای مسکونی دارد

مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در ادامه گفت: فکر می‌کنید چند درصد از مساحت خشکی کشور ما مجوز تغییر کاربری برای تبدیل به فضاهای مسکونی و شهری پیدا کرده‌اند؟ شما می‌گویید شاید ۵ تا ۱۰ درصد. اما واقعاً به یک درصد هم نمی‌رسد. کل محدوده شهرها و روستاهای ما همگی روی هم، به یک درصد نمی‌رسد. هشت دهم درصد از مساحت ایران به این پهناوری. از این فرصت سرزمینی که مجوز آن برای توسعه یا ایجاد شهرک یا شهر جدید در دست وزارت راه و شهرسازی بوده، به هیچ عنوان در پنجاه یا شصت سال گذشته استفاده نشده و بعضاً در دولت‌های گذشته افتخار می‌کردند که از این ابزار استفاده نکردند.

وی افزود: بعضی از مدیران سابق افتخار می‌کردند که در دوره‌شان هیچ مساحتی به بافت شهری اضافه نشده و مجوزی برای این کار صادر نکرده‌اند. در حالی که وقتی جمعیت در حال توسعه است، باید ظرفیت سکونتگاه ایجاد کنیم. وقتی این اقدام را انجام نمی‌دهیم، چه اتفاقی می‌افتد؟ سکونتگاه‌های غیررسمی ایجاد می‌شوند. یعنی ما فکر می‌کنیم دیوارهای شهرها را می‌بندیم، اما عملاً مردم دیوارهای شهرها را خراب می‌کنند و به فضاهایی که مجوز شهرسازی ندارند، می‌روند و شهر را توسعه می‌دهند.

نوروزی اضافه کرد: بیش از پنجاه درصد از شهر خرم‌آباد در سکونت غیررسمی قرار دارد، اما این افراد به صورت برنامه‌ریزی‌نشده یک‌شبه در شب ۲۲ بهمن خانه می‌سازند. شب‌هایی که احتمالاً حاکمیت چندان با آن‌ها کاری ندارد و در شب‌های انتخابات و موارد مشابه، به طور ناگهانی در فضاهایی که ما نمی‌خواهیم، بر روی زمین‌های کشاورزی ساخت‌وساز می‌کنند. این زمین‌ها در واقع درجه یک هستند. اگر ما به صورت برنامه‌ریزی‌شده و با منطق اقتصادی مبتنی بر عرضه و تقاضا زمین را بر اساس نیاز عرضه می‌کردیم، این مشکلات پیش نمی‌آمد. این ابزار از این حیث مهم است که به طور میانگین بین حدود ۵۰ درصد تا بالای ۸۰ درصد از هزینه خرید یک مسکن، هزینه زمین می‌شود.

وی افزود: بنابراین می‌خواهم بگویم که این یک ابزار و ابزاری به شدت مهم است. یک ابزار مجوز دو زمین‌های وزارت راه و شهرسازی. در حال حاضر، اراضی که در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دارد، در محدوده و حریم شهرهاست. فکر می‌کنید چقدر زمین در وزارت راه و شهرسازی داریم؟ طبق قانون، تمام اراضی که در محدوده شهرها و در حریم شهر قرار دارند، باید در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار بگیرند.

این کارشناس بخش مسکن تاکید کرد: اراضی که در اختیار وزارت راه و شهرسازی است، بیش از پنج برابر محدوده فعلی شهرها و روستاهای کشور است. این اراضی به نام وزارت راه و شهرسازی در اختیار سازمان ملی قرار دارد و سند تک برگ دارند. مثلاً در شهر سمنان، دور تا دور شهر سمنان، بیش از سه برابر مساحت این شهر. وزارت‌خانه زمین دارد.

نوروزی اضافه کرد: زمانی ستاد اجرایی فرمان امام و دیگر دستگاه‌ها می‌خواستند پروژه‌ای را شروع کنند یا زمین به مردم بدهند، می‌گفتند زمین نداریم. می‌گفتیم که دور تا دور شهر سمنان، بیش از سه برابر مساحت شهر، سند تک برگ وجود دارد به نام وزارت راه و شهرسازی. پس چرا این زمین نباید در اختیار مردم قرار بگیرد؟ ما مجوز تغییر کاربری را به اراضی مردم نمی‌دهیم و از سوی دیگر، اراضی وزارت راه و شهرسازی که در اختیار خودمان است، نیز در اختیار مردم قرار نمی‌گیرد. انفال باید در اختیار مردم قرار بگیرد. اگر می‌خواهیم مشکل بازار مسکن را برطرف کنیم، ریشه‌ها همین‌هاست.

مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی افزود: این نکته‌ای که عرض می‌کنم، با رعایت ماده تبصره دو ماده ۲ قانون جهش تولید مسکن است. یعنی زمین‌های درجه یک و دو به هیچ عنوان نباید تغییر کاربری پیدا کنند. فضاهای گسل‌ها و حوضه‌های آبریز، منابع طبیعی و فضاهای مراتع به هیچ عنوان نباید تغییر کاربری پیدا کنند. گسل‌ها نباید به هیچ عنوان تغییر کاربری پیدا کنند، اما تنها هشت دهم درصد از ایران، مسکونی شده؟ یعنی ۹۹.۲ درصد ایران، همه و همه زمین‌های درجه یک و دو و روی گسل هستند؟ ما در ۶۰ سال گذشته از این دو ابزار استفاده نکرده‌ایم و حاصلش وضعیت فعلی‌ست.

هر زمینی، زمین قابل ساخت نیست

سپس بهداد به این سوال پاسخ داد که : چرا وزارت مسکن از ابزارهایی که در اختیار دارد، استفاده نمی‌کند؟ آیا عدم استفاده از این ابزارها دلایل اقتصادی دارد یا بیشتر دلایل سیاسی، اجتماعی و دلایل دیگر است؟ به نظر می‌رسد که این دو ابزار به راحتی می‌توانند بخش عرضه زمین را تقویت کنند و منجر به کاهش قیمت زمین شوند که اکنون حداقل در شهرهای بزرگ، بخش عمده‌ای از قیمت ساختمان را شامل می‌شود. و گفت:واقعیت این است که وزارت راه و شهرسازی توان مالی خوبی دارد. این یک واقعیت است که ما به موجب قانون مشاهده می‌کنیم و ملموس نیز هست. اما نکته‌ای که وجود دارد این است که وقتی می‌خواهید زمینی را به نقطه‌ای برسانید که قابلیت بارگذاری داشته باشد و بتوانید پروانه صادر کنید، صرف وجود زمین شرط لازم است، اما شرط کافی نیست.

وی افزود: از این جهت که زمینی که تحت اختیار وزارت راه و شهرسازی ممکن است به انشعاباتی تعلق داشته باشد که مثلاً یک گوشه‌اش به وزارت نفت، یک گوشه‌اش به وزارت نیرو و یک گوشه‌اش به سازمان آب مربوط باشد. یا ممکن است آن زمین نیاز به حل مشکلات تعارضی داشته باشد. بسیاری از زمین‌ها معارض دارند و باید برای رفع معارض اقدام کنید. رفع تعارض زمین در نظام قانونی کشور و سیستم قوه قضائیه یک فرآیند طولانی است. علاوه بر این، خیلی از زمین‌ها مشکلات کاربری دارند. یعنی برای اینکه بتوانید بر روی زمینی پروانه صادر کنید، باید کاربری آن مسکونی باشد. درست است که وزارت راه و شهرسازی اختیاراتی در تغییر کاربری دارد، اما یک پروسه‌ای باید طی شود تا به کاربری مسکونی برسد. این پروسه، پروسه‌ای طولانی است. این در مورد فراوری زمین تا بارگذاری برسد.

بهداد اضافه کرد: حالا تصور کنید یک طرح ملی ساخت مسکن داشته باشیم، خود ساخت مسکن یک موضوع است. شما فولاد و آهن و سیمان و آجر و گچ و کاشی و سرامیک و... و. نیاز دارید. تامین کردن این حجم از مصالح برای ساخت و ساز طرح‌های ملی خودش موضوع مهمی است. من یادم هست همین سال‌های اخیر که این طرح‌ها در حال اجرا بود، نظام کارشناسی ما تذکرات خوبی را داده بودند که ما ظرفیت تولید سیمان و سایر مصالح‌مان چه محدودیت‌هایی دارد. خیلی امکان سنجی‌های جالبی انجام داده بودند.

این کارشناس اقتصاد مسکن همچنین افزود: اینکه می‌گوییم زمین در اختیار داریم. «زمین» اینجا بیشتر از هر چیز به صرف یک مشترک لفظی با زمینی که قابل سرمایه‌گذاری است شباهت دارد. خیلی کار دارد که شما به لحاظ قانونی و حقوقی این زمین‌ها را به مرحله‌ی صدور پروانه برسانید. بسیاری از زمین‌ها در حریم دکل، حریم رودخانه و حریم راه‌آهن قرار دارند و باید مجوزهای لازم را بگیرید و زمین را آماده کنید. نظام اجرایی ما در این موضوعات سریع نیست و باید این را بپذیریم.

بهداد در ادامه توضیح داد: شاید طرح مسکن مهر به دلیل جلی حمایت‌های قوی از طرف نظام حاکمیتی توسط وزیر وقت و همراهی وزرا، راه سریعتری را طی کرد. بنابراین، مجموعاً این است که نظامات قانونی و سرعت پایین نظام اجرایی ما سبب می‌شود که زمین‌هایی که در اختیار وزارت راه و شهرسازی به عنوان ابزار در اختیارشان است، به اندازه کافی برای سرمایه‌گذاری و تولید مسکن انبوه آماده نباشد.

در ادامه نوروزی به این سوال پاسخ داد که: حالا که یک بخش عظیمی از این زمین‌ها اکنون قابل سرمایه‌گذاری برای مسکن نیستند یا حداقل نظام اداری ما در این زمینه کند است. برنامه‌ ما برای نیاز به مسکن چیست؟ زیرا تا این مجوزات صادر شود یا به سیاست‌های مدنظر شما برسیم، ممکن است چند سال طول بکشد. اکنون راه حل کوتاه‌مدت برای کاهش التهابات بخش مسکن، به خصوص مسکن استیجاری چیست؟ من گزارشی را خواندم که تورم اجاره به حدود ۴۰ تا ۴۵ درصد رسیده است. مستأجران با افزایش ۴۵ در قراردادهای جدید مواجه می‌شوند. راه حل فوری کاهش التهاب بخش مسکن از نظر شما چیست؟ و گفت: من نکته‌ای را در بحث قبلی عرض کنم. این نکات تا حدی درست است، اما تا حدی. هم قابل بحث های اجرایی بودیم. ببینید اینکه نظام فرآیند اداری و حقوقی کشور ما دچار اختلالات جدی هست. وقتی یک تصمیمی گرفته می‌شود، به سختی جلو می‌رود. این حرف، حرف غلطی نیست، بلکه حرف درستی است. ولی نکته‌ای که وجود دارد، این است که در ۶۰ سال گذشته، عزم لازم در حوزه کارشناسی و بدنه وزارت راه و شهرسازی و دولت برای عرضه زمین وجود نداشته است. نگاه این بوده که اتفاقا کار خوبی است که ما شهرها را توسعه نمی‌دهیم.

نوروزی اضافه کرد: و الا در همین شرایط در برخی از شهرهای کشور، استاندار پای کار بوده و زمین عرضه شده است و اثرات جدی در اقتصاد مسکن داشته است. بحث من درباره یکی دو سال گذشته نیست که یک فرآیند گذار است. وقتی وزیری که هشت سال وزیر بوده می‌گوید که افتخار می‌کند که زمینی ابلاغ نکرده، این اصلاً به نظام حقوقی و اداری ما ربطی ندارد. عزم کارشناسی و بدنه آن سیستم است که این کار را انجام نمی‌دهد. او افتخار می‌کند، اما عرضه طبیعی اتفاق نمی‌افتد. ما باید چند سال بعد شاهد این باشیم که عرضه و تقاضا به هم بخورد. لذا می‌خواهم بگویم که چون این جلسه یک جلسه کارشناسی محتوایی است، این عزم باید به وجود بیاید.

در ۶۰ سال گذشته، عزم کافی وجود نداشته

مدیرکل سابق دفتر مسکن وزارت راه سپس در پاسخ به این سوال که استدلال آن دسه از مدیران برای اینکه عرضه را زیاد نکنند، چیست؟ مثلاً در صحبت‌ها می‌گویند که سواحل جنوبی یا شمالی را می‌توانیم گسترش دهیم. یعنی انگار عرضه در بخش‌هایی از جانب حاکمیت مشکلی ندارد. گفت: آنجا هم هنوز اتفاق نیفتاده است. مثلاً در تیس یا چابهار، مردم هنوز در خانه‌های یک طبقه زندگی می‌کنند اما. ما رفتیم و پروژه پنج طبقه شروع کردیم و خود مردم تیس می‌گویند: «آقا، چه می‌کنی؟»

نوروزی در ادامه افزود: یا در شهرهای کوچک، که ۳۰-۴۰ نفر در هکتار زندگی می‌کردند طرح مسکن ملی و طرح‌های دیگر شروع شده، با تراکمی مشابه تهران. ما در حوزه شهرسازی سه دوره داریم: دوره شهرهای سنتی، شبیه به قرون وسطا و شهرها در حصار دیوار و... بودند. دوره‌ شهرهای مدرن که خیابان‌کشی و بلوارکشی اهمیت پیدا می‌کند و دوره‌های پست‌مدرن. شهرسازی مدرن به معنای استفاده حداکثری از زمین است، در حالی که شهرسازی پست‌مدرن بر توسعه پایدار حفظ محیط زیست و رفاه مردم تأکید دارد.

وی افزود: شما می‌بینید که شهر لندن با جمعیت ۹ میلیون نفر، مساحتی به اندازه ۱۶۰۰ کیلومتر مربع مساحت دارد، در حالی که تهران با همان جمعیت ۹ میلیون نفر، ۶۳۰ کیلومتر مربع است. لندن که وسط جنگل واقع شده است شهر را توسعه داده و ما هنوز این کار را نکرده‌ایم. ما در وسط شهرهای کویری پروژه کمربند سبز داریم، اطراف شهر کویری را خودمان درخت کاشته‌ایم و اسمش را گذاشته‌ایم کمربند سبز در حالی که در لندن و پاریس فضای سبز واقعی وجود دارد و شهر را توسعه‌ داده‌اند. بعضا مثال‌هایی میتوان یافت مثل نیویورک در آمریکا که جمعیتش در ده سال گذشته ۵ درصد افزایش داشته اما شهر ۱۰ برابر توسعه یافته، یعنی توسعه شهر بیش از افزایش جمعیت بوده است.

نوروزی مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن در ادامه گفت: الان باید سیاست‌گذاری کنیم که طبق برنامه هفتم۲ درصد به ظرفیت سکونتگاه اضافه شود. یعنی ۳۶۰ هزار هکتار به فضای سکونتگاهی کشور اضافه شود. این باید توسط وزارت راه و شهرسازی همین استارت زده شود. ما در دولت گذشته در شهر میبد، زمین الحاق شده با الگوی ۲۰ نفر در هکتار را در عرض یک و نیم سال آماده کردیم و مردم صاحب خانه شدند.

وی افزود: همین الان که در تهران حدود ۵۱ درصد مستأجر داریم. مایک پژوهشی انجام دادیم با این سوال که آیا زمین داریم که برای این جمعیت عرضه کنیم؟ ما حدود ۳۰ لایه GIS از دستگاه‌های مختلف گرفتیم و روی همدیگر انداختیم. که شامل همین سوالاتی می‌شد که آقای دکتر بهداد فرمودند، در نظر گرفتن گسل‌ها، حریم راه‌ها، حریم مناطق نظامی، حریم صنایع، حوزه‌های آبریز و ... این لایه‌ها توسط اساتید شهرسازی دانشگاه‌های تهران و بهشی بررسی شد و با اولویت زمین‌های وزارت راه و شهرسازی که گیر حقوقی ندارند، متصرفی ندارند و... در بیرون از شهر تهران برای مردم شهر تهران که در تهران به دنیا آمده‌اند یا سالهاست در تهران دارد برایشان بیمه رد می‌شود. برای این جمعیت ما به اندازه مساحت فعلی شهر تهران در نزدیکی سکونت‌گاه‌های موجود که زیرساخت کمتری هم نیاز دارد، زمین داشتیم که هیچ مشکلی هم نداشتند. در اواخر دولت سیزهم این کار شروع شده بود و اگر این زمین‌ها به سکونت‌گاه‌ی فعلی و شهرها و روستاهای کوچک متصل می‌شد ما می‌توانستیم در ظرف یک سال، روند خانه‌دار کردن مردم را آغاز کنیم. و این شدنی‌ست.

نوروزی در ادامه گفت: بله، اگر کار دست دولت باشد، فرآیند ساخت تا پنجاه سال دیگر هم انجام نمی‌شود. اما دولت باید مجوز تغییر کاربری زمین و آماده‌سازی را انجام دهد و فرآیند ساخت باید توسط خود مردم و پیمانکاران محلی انجام شود. این به این معنا نیست که خود مردم به تنهایی مسئول ساخت باشند، بلکه پیمانکاران محلی باید در این فرآیند نقش داشته باشند. مدیریت ساخت باید به دست مردم باشد، نه دولت و پیمانکاران دولتی. طی قرن‌های گذشته، مردم مدیریت ساخت را انجام داده‌اند و پیمانکاران محلی کار خود را انجام می‌دهند. این با مردمی‌سازی کاملاً ممکن است و من قول می‌دهم که اگر امروز دولت شروع کند، می‌توانیم بخشی از مستأجرین را در سال‌های آینده خانه‌دار کنیم.

نوروزی در ادامه گفت: مردم در تهران حدود ۶۷ درصد از درآمدشان را صرف اجاره می‌کنند که یک فاجعه است. میانگین این عدد در کل کشور اینگونه است که بیش از ۵۰ درصد درآمد مستأجرین صرف اجاره می‌شود. در تهران، ۵۱ درصد مردم مستأجر هستند و این مستأجرین ۶۷ درصد درآمد خود را برای اجاره هزینه می‌کنند. اگر به مردم بگوییم که دو یا سه سال سختی می‌کشند، اما بعد از آن در یک فاصله معقولی از تهران می‌توانند خانه‌دار شوند، امیدی برای آنها ایجاد می‌شود.

مدیرکل سابق دفتر مسکن وزارت راه افزود: بحث من این است که این طرحی که می‌گویم هزینه‌های زیرساخت و خدمات روبنایی‌اش هیچ اتکایی به بودجه ندارد. تنها کاری که دولت می‌تواند انجام دهدو اوضاع معیشتی مردم را بهتر کند و این هیچ ربطی به تحریم ندارد. همین ساخت مسکن است. حضرت آقا فرمودند: زمین، مصالح و مهندسینش همه مال خودمان است و هیچ ربطی به تحریم‌ها ندارد. از سرمایه‌های مردم و ابزارهای وزارت راه و شهرسازی.

نوروزی هم چنین اظهار داشت: ما در یکی از شهرها حدود چهل همت زمین به نام وزارت راه و شهرساری داریم که می‌توانیم تهاتر کنیم. این تهاتر می‌تواند با نهادهای حاکمیتی نظیر بنیاد مستضعفان و کمیته امداد انجام شود و منابع وزارت راه و شهرسازی می‌تواند برای تأمین زیرساخت پروژه‌ها استفاده شود. کما اینکه ما هم با همین مدل جلو می‌رفتیم.

در وضعیت فعلی، هیچ عزم جزم و نیت خیری به ثمر نمی‌نشیند

سپس بهداد به این سوال پاسخ داد که: آیا شما موافق هستید که ما با یک مسئله صرفاً عزم مدیران جدید برای اینکه با زدن یک دکمه و اضافه کردن و عرضه زمین و تغییر کاربری، مشکل مسکن را حل کنیم؟ آیا استدلال‌هایی در مدیران حوزه مسکن وجود نداشته که چرا شهرها را نمی‌خواهند گسترش دهند یا اینکه استدلال‌هایی وجود داشته که شهرهای فعلی از محدوده فعلی بزرگتر نشود و حوزه سکونت مردم به نواحی دیگری تغییر نکند؟ و گفت: ما می‌توانیم موضوعات خود را در سه سطح دسته‌بندی کنیم:

۱. سطح خُرد که شامل عرضه و تقاضا و موضوعاتی است که در گفتمان‌ها مطرح می‌شود.

۲. سطح بخشی که شامل بخش‌های مختلف مانند مسکن، صنعت و نفت است.

۳. سطح‌های دیگر که سطح کلان است.

وی افزود: همه این ابزارها، منابع و روش‌ها در سال‌های گذشته در کشور وجود داشته است. دولت‌های مختلف هم سعی کردند از این ابزارها استفاده کنند، اما واقعیت این است که امروز ما در شرایطی هستیم که مردم ما وضعیت خوبی ندارند. جازه دهید بگویم که فرمایش آقای دکتر کاملاً درست است و اکنون در شرایطی هستیم که۵۱ درصد مردم در شهر تهران مستأجر هستند و تقریباً ۶۷ درصد منابع خود را صرف اجاره‌نشینی می‌کنند. هر سال دولت‌ها مسکن‌های جدیدی تزریق می‌کنند تا تسهیلاتی با نرخ‌های ۱۸ تا ۲۳ درصد ارائه دهند.

بهداد همچنین اضافه کرد: ما اکنون در نقطه‌ای ایستاده‌ایم که نرخ بهره به صورت مؤثر در سامانه بورس قابل مشاهده است و نرخ اسمی آن حدود ۳۳ درصد است. اگر بخواهید نرخ مؤثر را حساب کنید، بسیار بیشتر از این‌ها خواهد بود. همچنین نرخ سود تسهیلات بانکی نیز در دسترس مردم است و نرخ‌های بالایی دارد. در شرایطی که نااطمینانی نسبت به چشم‌انداز اقتصاد وجود دارد، مردم می‌دانند که دلار یک بار تا ۱۰۵ هزار تومان رفته و حالا دوباره به ۸۵ هزار تومان برگشته است.

این کارشناس اقتصادی همچنین افزود: با توجه به بازدهی سایر بازارها، مانند بازار طلا و بازار سهام، باید توجه کرد که این‌ها بازارهای رقیب هستند و شما باید به آن‌ها ورود پیدا کنید. وقتی همه این‌ها را کنار هم می‌گذارید، متوجه می‌شوید که چرا وقتی زمین عرضه می‌کنیم، این موضوع منجر به ساخت و ساز خوب نمی‌شود.

بهداد سپس با تاکید مجدد بر اینکه تا زمانی که شرایط اقتصاد کلان را درست نکنید، هر چقدر هم زمین عرضه کنید، وسیله‌ای برای سفته‌بازی خواهد شد. گقت: کما اینکه این تجربه را ما در مسکن‌هایی که در سال‌های گذشته ساخته شده، داشته‌ایم. یعنی فردی مثلاً از امتیاز خود در مسکن مهر استفاده کرده و قرار بوده طبق هدف‌گذاری که دولت کرده، به عنوان یک دهک پایین درآمدی، کمکی به او شود؛ زیرا به صورت عادی کسی اینطور مسکن نمی‌سازد و در اختیار کسی قرار نمی‌دهد.

وی افزود: این نشان می‌دهد که در جایی ما یک کژکارکردی در نظام اقتصادی خود داشته‌ایم که باعث شده افراد به این سمت حرکت کنند. تا زمانی که فضای انتظارات تورمی در اقتصاد وجود داشته باشد و نرخ تورم شما که اکنون تقریباً به یک عادت تبدیل شده، مثلاً ۳۷ یا ۴۰ درصد باشد، این نرخ در ذهن‌ها جا می‌گیرد. تا وقتی که این وضعیت را دارید، فضا، فضای سفته‌بازی است و هر چه عرضه کنید، با نیت خیر عرضه می‌کنید. یعنی واقعاً می‌خواهید مشکلات مردم حل شود. کسی که نمی‌خواهد سنگی در کار مردم بیندازد و با نیت خوب این کار را انجام می‌دهد، اما چون یک کژکارکردی در نظام اقتصادی خود دارید، باعث می‌شود که همه این عرضه‌ها و ساخت‌وسازها و زحماتی که کشیده شده، به ابزار سفته‌بازی تبدیل شود.

بهداد سپس با ذکر یک مثال گفت: فرض کنید که امروز بحث اجاره مطرح است و شما نرخ بهره‌های بالایی دارید، درست است؟ نرخ بهره بالا چه تأثیری روی بازار اجاره می‌گذارد؟ وقتی نرخ بهره بالا می‌رود، مثلاً به حدود ۳۸ درصد، سازنده فکر می‌کند که باید برود زمین بگیرد و شروع کند به ساخت و ساز یک واحد مسکونی. در این شرایط با شهرداری و پیمانکار درگیر می‌شود و باید با کارگران سر و کله بزند. امروز مشکلاتی مانند کمبود برق، سیمان و انشعاب آب وجود دارد. این مسائل در حال حاضر در اجرا وجود دارد. سازندگانی که در حال ساخت و ساز هستند، همه این مسائل را در نظر می‌گیرند. در نتیجه، می‌گویند چرا باید چنین کاری انجام دهند که مثلاً یک دستاورد سالی ۳۵ درصدی بگیرند؟ این باعث می‌شود که عرضه شما در بازار واحدهای مسکونی کاهش یابد و قطعاً عرضه تحت تأثیر قرار می‌گیرد.

این کارشناس اقتصادی افزود: شما می‌توانید آمار صدور پروانه را در شهرداری تهران بررسی کنید تا ببینید که آیا کاهنده بوده یا نه. از طرف دیگر، کسی که واحد را خریده، یعنی کسی که ساخته، می‌گوید وقتی نرخ بهره در بازار ۳۷ یا ۳۸ درصد است، چرا باید نرخ تورم اجاره زیر ۵۰ درصد باشد؟ گزارش‌های بانک مرکزی نیز همین را تأیید می‌کند. اگر به گزارشات ماهانه بانک مرکزی از سال ۹۷ و ۹۸ به این طرف نگاه کنید، نرخ تورم اجاره در شهر تهران معمولاً ۵۰ درصد بوده و بعضی اوقات هم اندکی کمتر هم بوده است.

بهداد اضافه کرد: کسی که مستأجر است، ممکن است فکر کند که بهتر است به جای خرید خانه، واحدی را اجاره کند. او می‌بیند که در یک سال گذشته نرخ رشد مسکن ۲۰ درصد بوده و با توجه به این شرایط، ممکن است ترجیح دهد که به جای خرید، اجاره‌نشینی کند. چون هر سال که افزایش قیمت مسکن مثل سال ۹۹، به صورت ۱۰۰ درصدی نیست.

وی افزود: این نرخ بهره، باعث افزایش شکاف بین عرضه و تقاضا در بازار اجاره می‌شود. ما باید توجه کنیم که اگرچه امکانات و زمین‌های زیادی داریم، اما کژکارکردی‌هایی در اقتصاد وجود دارد که باعث می‌شود این ابزارها کارایی نداشته باشند. اگر اینطور نبود، با موتوری که در سال‌های گذشته برای ساخت و ساز واحدهای مسکونی روشن شده بود، همه باید صاحبخانه می‌شدند و نباید کم و کسری وجود می‌داشت.

حضرت امام فرمود مردم باید خانه‌دار شوند

در ادامه نوروزی به این سوال پاسخ داد که آیا باید همه مردم صاحبخانه شوند؟ اگر فرض کنیم که همه مردم باید صاحبخانه شوند، ممکن است پاسخ این باشد که پس باید عرضه زمین را افزایش دهیم. اما این فرض را در نظر نمی‌گیریم که ممکن است دهک‌های پایین درآمدی که گروه هدف سیاست‌های حمایتی مسکن هستند، بهره‌ای از سیاست‌های عرضه زمین نبرند و در وضعیت فعلی سیاست ما به سفته‌بازی تبدیل شود. اگر فرض کنیم که همه مردم نمی‌توانند صاحبخانه شوند، باید به سمت سیاست‌های اجاره‌ای برویم و از ابزارهای دیگری استفاده کنیم. و گقت: سوال شما، سوال دقیقی است که برای پاسخ به آن باید به مبانی قانونی نیز توجه کنیم. نظام جمهوری اسلامی بر اصول خاصی بنا شده و مردم به آن رأی داده‌اند. اصول ۳، ۳۱ و ۴۱ قانون اساسی تأکید می‌کند که داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر ایرانی است. وقتی می‌گویید که داشتن مسکن یعنی مالکیت، باید به مشروح مذاکرات تصویب قانون اساسی در اصول ۳ و ۳۱ و ۴۱ مراجعه کنید و ببینید که در این مذاکرات به این نتیجه رسیده‌اند که این باید در متن قانون اساسی ذکر شود که: داشتن مسکن متناسب با نیاز حق هر ایرانی است، حق هر فرد و خانواده ایرانی‌است. پس یک قانون اساسی داریم که مبانی قانونی است. دومین مطلب پیام حساب ۱۰۰ حضرت امام است.

نوروزی همچنین اضافه کرد: امام در همان پیام حساب ۱۰۰ که اولین پیام اقتصادی اجتماعی حضرت امام با رویکرد عدالت می‌فرمایند که ما توانستیم طاغوت را از بین ببریم. حالا نوبت این است که طعم عدل اسلامی را مردم بچشند. بعد می‌گویند که اگر مشکل این است، حالا برای اینکه این مسئله برطرف شود، عدالت، ما باید به سمت تأمین مسکن برویم. می‌فرمایند در رژیم منفور پهلوی، مسئله مسکن یکی از مصیبت‌بارترین مسائل مردم بود و بر نظام اسلامی و بر دولت اسلامی چنین ظلمی روا نیست و حتماً دولت باید در طرح‌های بلندمدت خود به سمت اینکه مردم خانه‌دار شوند، برود و می‌فرمایند که در آن پیام حساب ۱۰۰ این از حداقل حقوق هر فرد است که باید زمین داشته باشد، خانه داشته باشد. می‌فرمایند مسئله زمین باید حل شود. یک فقیه این حرف‌ها را می‌زند و مردم به این‌ها رأی دادند که جمهوری اسلامی شد، انقلاب اسلامی شد.

مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی همچنین گفت: لذا می‌خواهم بگویم که یک بحث قانونی داریم. بحث بر سر آرمان‌های مردم و کمک به این دولت، رأی دادن به این قانون اساسی، رأی دادن. یک بحث جدی اقتصاد مسکنی هم داریم در شرایطی که همین شرایط اقتصاد کلانی که در کشور ما وجود دارد و هر روزی که مستأجران دیرتر خانه‌دار می‌شوند، نسبت به مسکن‌هایشان بدتر می‌شود. در شرایط تورمی، یعنی هر چقدر از این دارایی دورتر می‌شوند، خانه‌دار شدنشان سخت‌تر می‌شود.

نوروزی اضافه کرد: مستأجران در شرایط رکود تورمی متأسفانه بدترین قشر و آسیب‌پذیرترین قشر هستند، زیرا از یک طرف درآمدشان کم می‌شود و از یک طرف هزینه‌هایشان زیاد می‌شود. لذا مستأجران در شرایط رکود و تورم هستند. بنابراین، با هر سیاستی که بتواند این‌ها را خانه‌دار کند، باید دولت در شرایط اقتصاد مسکن این‌ها را خانه‌دار کند. بحث اجتماعی هم هست. شما اگر کسی ۴۰ سال هم کار کرده باشد، باید خانه‌دار شود. می‌گویند آن بنده خدا نتوانسته خانه‌دار شود.

وی افزود: حوزه فرهنگی اجتماعی کار کرده است. لذا هم بحث فرهنگی اجتماعی و هم بحث اقتصادی، هم بحث قانون اساسی و مبانی شکل‌گیری جمهوری اسلامی ایران که مردم به همین آری گفتند، این‌ها نشان می‌دهد که ما باید به سمت مالکیت برویم. حالا آیا برای دهک‌های پایین، شدنی است؟ بله، شدنی است. چطور شده؟ تجربه‌اش در دولت‌های گذشته وجود داشته است.

وی افزود: شما در دهه شصت که براساس همین پیام حساب صد امام، زمین برای مردم در دسترسی جدی قرار گرفت و زمین عرضه شد به صورت عمده، مردم مبتنی بر سیاست مسکن تدریجی، خانه‌دار شدن سازمان اسکان بشر به فردی که این ایده مسکن اجتماعی را مطرح کرده بود، جایزه داد. به عنوان اینکه ایده اصلی که می‌تواند طبقات پایین جامعه را به مسئله‌شان بپردازد، این بحث مسکن تأیید شد که نتیجۀ آن چیست؟ همین که از قدیم بوده، طرف یک زمینی به او واگذار کرد. زمین و زمان مرحوم کازرونی قبل و اوایل انقلاب، دهه شصت زمین واگذار می‌شد. این‌ها به مرور مسکن تدریجی، به مرور خانه‌ها را می‌ساختند و صاحب ملک می‌شدند.

نوروزی سپس اظهار کرد: حالا از آن طرف، بله. نکته یکی از دوستان فرمودند شرایط اقتصاد کلان باید درست شود. اتفاقاً مسکن می‌تواند کار کند و این یکی از بحث‌های اقتصاد کلان ما این است که ما رشد نقدینگی داریم. رشد نقدینگی باعث تورم می‌شود، ولی نقدینگی که بخش عمده‌ای از تسهیلات به آن پولدارها می‌رسد، به این بنده‌خداهایی که مستأجر دهک‌های پایین جامعه هستند، نمی‌رسد.

وی افزود: ما یک پژوهش انجام دادیم با بچه‌های وزارت رفاه از اطلاعات سامانه رفاه ایرانیان. این هم به عدالت ربط دارد. نسبت تسهیلات دریافتی دهک‌های مختلف به نسبت دهک دهم را بررسی کردیم، یعنی هر دهک ما به نسبت دهک ده چه مقدار از این تسهیلات بهره‌مند است؟ ماحصل نتایجی بود که واقعاً من خودم وقتی دیدم نتایج را، واقعاً شوکه شدم. پنج دهک اول ما نسبت به دهک دهم تسهیلاتی که می‌گیرند، صفر، صفر، صفر، صفر، صفر، صفر، صفر، یک. یعنی عملاً پنج دهک ابتدایی کشور ما نسبت به دهک تسهیلاتی نمی‌گیرند. درباره‌ی دهک ده نیز عموم دهک دهم این‌گونه نیستند. یعنی آنجا اختلاف بین صدک‌ها جدی‌ست و صدک صدم بیشترین تسهیلات را می‌گیرد.

نوروزی همچنین ادامه داد: حضرت آقای جوادی آملی در این تفسیر دولت بین اغنیائهم می‌فرمایند که آقا، این قاعده فقهی که می‌گویند هر کسی مثلاً برود یک زمینی را آباد کند، این زمین مال اوست. این قاعده فقهی در ظاهر درست نیست. با اینکه آیه هم بر این عقیده است که می‌گوید ثروت نباید بین ثروتمندان جمع شود، این با هم تناقض دارد. راهش چیست؟ ایشان می‌فرمایند در تفسیر این آیه، بر این عقیده است که می‌گوید ثروت نباید بین ثروتمندان جمع شود.

وی افزود: ایشان می‌فرمایند که اگر به افراد زمینی می‌دهیم، باید امکان آبادسازی آن را هم به مردم بدهیم و ایشان می‌فرماید یکی از راه‌های امکان دادن تسهیلات ساخت و تسهیلات دیگر است وگرنه ثروتمندان می‌روند زمین‌ها را آباد می‌کنند و طبقات پایین جامعه نمی‌توانند زمین‌ها را آباد کنند. لذا اولین نکته‌ای که داریم می‌گوییم این است که اولاً باید به مردم زمین عرضه شود و دوم، باید مردم تسهیلات دریافت کنند. مردم دهک‌های پایین جامعه باید از این تسهیلات سهم داشته باشند و کل دنیا این‌گونه است. شما در سوئیس ۵۲ درصد از تسهیلاتی که شبکه بانکی می‌دهد به بخش مسکن اختصاص می‌دهد. خب، این چیزی است که در دنیا تجربه شده است.

نووروزی اضافه کرد: عموماً تسهیلات بلندمدت و خرد در دنیا، تأمین مالی خرد و بلندمدت توسط سیستم بانکی انجام می‌شود. تسهیلات کوتاه‌مدت و کلان در سیستم بازار سرمایه انجام می‌شود. در کشور ما برعکس است. می‌گوییم می‌خواهیم مشکل مسکن مردم را حل کنیم، برو از بازار بورس و سرمایه. بابا، اصلاً این‌گونه نیست. بعد تسهیلات کلان می‌رود ته مالیات کلان و در حوزه بانک، که این اختلاس‌های جدی دارد پیش می‌آید و بدون هیچ رصدی تسهیلات داده می‌شود. ببینید چقدر تسهیلات کلان برمی‌گردد، یعنی کاملاً معکوس است.

مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اضافه کرد: لذا یکی از سیاست‌های کلانی که باید اتفاق بیفتد، که آقای دکتر درست فرمودند، هدایت تسهیلات به سمت تولید و طبقات پایین جامعه است. این‌ها چون زمین در رهن بانک قرار می‌گیرد، همان زمینی که به آن‌ها واگذار شده در رهن بانک قرار می‌گیرد. تسهیلات خرد است و عملاً در صورت نکول، زندگی قفل می‌شود. این‌ها عملاً برمی‌گردد.

نوروزی همچنین گفت: می‌گوییم اگر می‌خواهیم شاخ غول مسکن شکسته شود، یک بخش باید عرضه اتفاق بیفتد. و خدمت شما عرض کنم آن مجوزهایی که وزارت راه و شهرسازی و تأمین مالی که از خود مردم می‌تواند صورت بگیرد و مولدسازی دارایی دولت که می‌تواند اتفاق بیفتد روی اراضی مردم.

وی افزود: بخش دوم برای تحریک این موضوع، تسهیلات است که باید هدایت نقدینگی و تسهیلات به این سمت صورت بگیرد. نکته بعدی مجوزها و... که ما یک کارهایی در حوزه ساماندهی عرضه انجام دادیم، ولی یک بخش اینور ساماندهی تقاضا است. نکاتی هم که درسته در حوزه ساماندهی تقاضا، یک بخش مقابله با سوداگری، یک بخش از این کارها ما انجام دادیم. ما با احتکار مسکن‌های خالی برای اولین بار در طول تاریخ در ایران، بیش از صد و پنجاه هزار خانه خالی به سازمان مالیاتی معرفی شد که این‌ها می‌تواند در عرضه خانه‌های اجاره‌ای اثرات جدی بر اقتصاد مسکن داشته باشد.

نوروزی اضافه کرد: از آن‌طرف برای بحث احتکار زمین‌هایی که به شهر عرضه نشده و احتکار می‌شود. دو تا مصوبه مصوب شورای معماری و شهرسازی برای مقابله با سوداگری. یکی این بود که اگر زمینی در یک مدتی کاربری مسکونی گرفته و عرضه نمی‌شود، این‌ها را شورا عالی باشد و کمیسیون ماده پنج اختیار داشت که طرح تغییر کاربری بدهد.

نوروزی همچنین اظهار داشت: در حوزه مقابله با احتکار زمین، بحث تصویب عوارض بر اراضی خالی بود که ما خودمان رفتیم تصویب کردیم. در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، اگر زمین خالی بماند، شهرداری باید شناسایی کند و از آن باید مالیات و عوارض اخذ شود. این مشمول اراضی دولتی و حاکمیتی و شخصی است. در بحث سوداگری، یک موضوع دیگر باز خودمان رفتیم مصوب کردیم، بحث مالیات بر معاملات مکرر بود که اگر کسی یک خانه می‌خرد و می‌فروشد، که صدها سال است در کشور دیگر انجام می‌شود.

وی افزود: موضوع دیگر که خودمان پیگیری کردیم، موضوع مالیات بر عایدی سرمایه بود که الآن در شورای نگهبان در حال بررسی است. موضوع دیگر برای بحث مقابله با سوداگری، پیگیری کردیم قانون الزام به ثبت معاملات و معاملات رسمی بود، چون اصلاً نمی‌توانند شناسایی کنند. عموماً اسناد عادی بودند که حضرت آقا هم تأکید کردند که تصویب شد. این‌ها پکیجی بود که ما در حوزه مقابله با سوداگری انجام دادیم.

نوروزی در پایان گفت: حوزه ساماندهی تقاضا و بحث قانونی که تصویب شد برای کنترل اجاره و کارهای دیگر که صورت گرفت. بحث مالیات بر عایدی و مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر اراضی خالی و این‌ها. این دو تا با همدیگر می‌تواند مشکل را حل کند. نباید این را ضعیف کنیم، نه، این دو تا باید با همدیگر پیش برود. کما اینکه تجربه خیلی از کشورهای دنیا همین بوده و توانسته معضل مسکن را برطرف کند.

ناترازی نظام بانکی دامنگیر مسکن هم شده‌است

سپس بهداد به این پرسش پاسخ داد در واقع پکیجی که آقای نوروزی ارائه می‌دهند شامل مداخلات زیادی از دولت هستُ اولاً آیا این ابزارها را دولت الان دارد که بتواند این مداخلات را انجام بدهد و دوم اینکه آیا این مداخلات در نهایت منجر به کاهش التهابات بخش مسکن می‌شود و به گروه‌های هدفی که ما الآن مد نظرمان هست، که عمدتاً گروه‌های پایین درآمدی هستند، می‌تواند کمک کند؟ و گفت: ببینید الآن، مثلاً شما آمار تسهیلاتی که در سال‌های گذشته به بخش ودیعه مسکن داده شده. هر سال بانک‌ها فعال عمل کردند، ولی وقتی عملکردشان را نگاه می‌کنید، عملکرد نسبتاً نزولی است. یعنی معلوم است که بانک‌ها هم این داستان ناترازی که مثلاً در نظام بانکی هست، مثلاً دامنگیر این بخش هم شده و متأسفانه دارد اثرات خودش را می‌گذارد. یعنی اینکه ما باید از دهک‌های پایین‌تر درآمدی حداکثر حمایت را داشته باشیم و واقعاً کمک بکنیم.

وی افزود: مثلاً آن نسبت ۶۵ درصدی که می‌گوییم سهم هزینه اجاره از مجموعه درآمد یک میانگین است، شما در دهک‌های پایین‌تر درآمدی می‌بینید که این عدد خیلی بالاتر است. یعنی ما به عنوان یک واقعیت باید بپذیریم، یعنی مثلاً در یک خانواده دو نفر باید کار بکنند، یک نفر بیش از یک حقوق خودش، یعنی حقوق خودش را به بخشی از حقوق همسرش باید بابت پول اجاره کنار بگذارد و بقیش را مثلاً بروند خرج سایر ضروریات زندگیشان بکنند. این‌ها واقعیت‌هایی است که ما داریم.

بهداد در ادامه گفت: اما اگر من برگردم به پرسش جنابعالی، ببینید، بله، ابزار داریم. ابزار داریم. اتفاقاً بخشی از این ابزارهایی که اشاره کردید، آقای دکتر نوروزی هم به درستی به آن اشاره کردند. ببینید، الآن ما مثلاً چندین سال است که قانون اخذ مالیات از خانه‌های واحدهای مسکونی خالی را داریم، درسته؟ شما بروید عملکرد سازمان مالیاتی را در مالیات‌ستانی از این‌ها بررسی کنید. در بیاورید، روی سایتشان هست. تا بهمن ماه سال ۱۴۰۳ هم گزارش کردند. واقعاً وقتی شما ماشین حساب می‌زنید، نسبت به مجموع درآمدهای مالیاتی که سازمان امور مالیاتی از اول سال ۱۴۰۳ تا بهمن ماه وصولی درآمد داشته، عدد اینقدر ریز است که ماشین حساب برای شما صفر می‌زند، یعنی عدد خیلی ریز است.

وی افزود: یعنی مفهومش این است که یک ابزاری تهیه شده. اتفاقاً این ابزار هم ابزار خوبی است. یعنی شما بالاخره می‌گویید آقا، من واحد مسکونی خالی از سکنه را چرا عرضه نمی‌کنی در بازار؟ شما باید محرک بگذارید و دولت. اتفاقاً نقش تنظیم‌گری‌اش هم همین‌جا است. یعنی دولت نقش دیگری به نظرم نباید داشته باشد. قوانین و مقررات باید بگذارد و تسهیل‌گری کند و نظارت نماید. بالاخره اقداماتی که در چارچوب وظایفش دارد، باید انجام دهد.

بهداد همچنین افزود: شما مثلاً ابزار مالیات، یک ابزار خوب بوده، ولی شما نگاه کنید، یک گزارش عملکرد از سال ۱۴۰۰ دارد منتشر می‌شود. حداقل من دسترسی داشتم و نگاه کردم. واقعاً نسبت به آن بودجه‌ای که برای سازمان امور مالیاتی در این قسمت گذاشته شده، اقدام مثبت و درخوری که بخواهید به عنوان یک عملکرد معرفی کنید، ندارید. معلوم است که یک جای کار ما اشکال دارد. این در حالی است که آمار خانه‌های خالی از سکنه تا آن‌جایی که وزارت راه می‌توانسته، اعلام شده و سال به سال هم به آن پرداخته شده است. در واقع، سازمان مالیاتی بدون اینکه طرف مقابلش کیست که بخواهد به او مراجعه کند، عمل نمی‌کند. این یک نکته است.