بررسی تازه‌ترین سیاست مسکنی دولت؛

بازار مسکن پس از گرانی بنزین و وام 80 میلیونی

اگر دولت می توانست قیمت مسکن را کنترل کند و بازپرداخت «معقول تری» را برای مردم آماده کند و دست افراد سود جو را از این وام‌ها کوتاه کند، آن موقع است که ارائه تسهیلات می‌تواند باعث ترغیب اقشار ضعیف جامعه برای خرید خانه مناسب باشد که البته تحقق این امور در شرایط فعلی «ارمانی وخیال پردازانه»است.

کد خبر: ۸۰۲۱۶

تاریخ: ۲۰ خرداد ۱۳۹۴ - ۱۰:۳۵

ایران اکونومیست- اگر دولت می توانست قیمت مسکن را کنترل کند و بازپرداخت «معقول تری» را برای مردم آماده کند و دست افراد سود جو را از این وام‌ها کوتاه کند، آن موقع است که ارائه تسهیلات می‌تواند باعث ترغیب اقشار ضعیف جامعه برای خرید خانه مناسب باشد که البته تحقق این امور در شرایط فعلی «ارمانی وخیال پردازانه»است.

بازار مسکن طی سال‌های گذشته فراز و نشیب‌های بسیاری را از سر گذرانده، این در حالی ست که وزیر راه وشهرسازی گویی روی لبه تیغ راه می رود و با هراقدامی بیم آن را دارد که یازدهمین کارت زرد بهارستانی ها به کابینه روحانی به او تعلق گیرد. به همین جهت سعی کرد تا با پیگیری‌های فراوان بانک مرکزی را قانع کند تا مبلغ وام تسهیلات مسکن را بالا ببرد، تا این دومین باری باشد که از زمان آغاز به کار دولت تدبیر وامید مبلغ وام مسکن افزایش می یابد.

بانک مرکزی و شورای پول و اعتباری در حالی با افزایش تسهیلات مسکن موافقت و این مصوبه را به طور رسمی اجرا کردند که در نیمه دوم سال گذشته نه تنها تولید مسکن در کشور تقویت نشده، بلکه میزان ساخت و ساز تا 70 درصد کاهش یافته است که این مساله بیانگر تشدید رکود در حوزه مسکن است.

از سوی دیگر، عباس آخوندی در پاسخ به منتقدان ، به تاثیر مثبت افزایش وام مسکن اشاره می کند ومی گوید : این افزایش وام در راستای کمک به رونق تولید در بخش مسکن ، ارتقای قدرت خرید خانوارها ، تشویق به پس‌انداز برای متقاضیان مسکن و هم چنین تحقق سیاست‌های تنظیمی دولت جهت خروج اقتصاد از رکود است.

اما نظربعضی از کارشناسان و نمایندگان مردم با صحبت‌های وزیر راه وشهرسازی تفاوت دارد و همین اختلاف نظرهاست که بحث درباره ارائه وام‌های مسکن که هرکدام شرایط دریافت و بازپرداخت متفاوتی را پیش روی متقاضی قرار می دهند را به موضوع چالش برانگیزی مبدل کرده است.

در این گزارش كارشناسان به وجود تورم و نبود ثبات اقتصادی در بازار مسکن اشاره كرده و آن را از جمله مهم ترین عواملی دانسته اند كه بازار مسكن را متاثر مي كند.

وام 80 میلیونی با بازار مسکن چه می کند؟

به گفته برخی از صاحب نظران، وام یا هر نوع تسهیلاتی که دولت به بازار مسکن اعطا کند مسلما می‌تواند بازار را به حرکت بیندازد ومنجر به از بين رفتن ركورد در بازار و در نهايت افزايش قيمت مسكن شود.

در مقابل اما برخي دیگر از تحليلگران ، تغيير در روند بازار را منوط به عواملي همچون روشن شدن تكليف مذاكرات هسته‌اي و بهبود شرايط سياسي جامعه دانسته اند و از تاثیر عوامل روانی بر بازار و حضور گسترده سوداگران و دلالان که با عكس‌العمل‌های غیر عقلانی در ایجاد بازار کاذب نقش موثری دارند صحبت می کنند.

در اين ميان نمایندگان مجلس هم از بالا بودن میزان اقساط وام‌ها و ناتوانی زوج‌های جوان از بازپرداخت‌های طولانی مدت گله دارند.

به هرسوی تب وام‌های مسکن این روزها داغ است؛ هر چند كه دولت با اقدامی همچون گرانی ناگهانی بنزین و سایر حامل‌ها، تحليل‌ها از بازار مسكن را تغيير داد.

بسیاری از کارشناسان و صاحبنظران بازار مسکن بر این باورند که این روزها که مسکن درگیر رکود تورمی است و وزارت راه وبانک مرکزی با افزایش میزان وام مسکن، به دنبال پیداکردن راهی برای خروج مسکن از رکود چند ساله هستند، به نظر مي رسد افزایش نرخ سوخت بر قیمت تمام شده مسكن اثر گذاشته و بازار را دچار ركودي مضاعف كند.

البته شاید در نگاه اول ارتباط مستقیمی میان نرخ سوخت و ساخت و ساز وجود نداشته باشد اما در جست‌و جوی ارتباط حمل‌ونقل با ساخت‌وساز مشخص می‌شود که از اولین روز حمل مصالح ساختمانی تا ادامه روند ساخت‌وساز همگی بر قیمت تمام شده مسکن اثرگذار هستند.
تولید مصالح ساختمانی به طور مستقیم با ساخت مسکن ارتباط دارد، در واقع پس از قیمت زمین یکی از موارد اثر گذار بر هزینه تمام شده مسکن، نرخ مصالح ساختمانی است که بطور مستقیم به نرخ حامل‌های سوخت مرتبط است.

هیچ دردی دوا نمی شود

البته احمد علی مقیمی عضو کمیسیون عمران مجلس در گفتگو با به این نکته اشاره دارد که با وجود آنکه مبلغی در حدود 700هزار میلیارد تومان پول در دست مردم است اما به دلیل نداشتن اعتماد به دولت و نبود ثبات اقتصادی حاضر به تحمل ریسک سرمایه گذاری نیستند.

وی به افزایش نقدینگی در کشورنیز اشاره دارد ومی گوید: با افزایش وام مسکن به مبلغ 80میلیون تومان «هیچ دردی دوا نمی شود». این اقدامات نقدینگی را در جامعه افزایش می دهد و باعث بالا رفتن نرخ تورم می شود. باتوجه به بالا رفتن قیمت مسکن و پایین امدن ارزش پول ،80 تومان امروز، 20تومان دیروز است وبا توجه به شرایط فعلی افزایش وام مسکن «راه گشای» بازار بی رونق مسکن نخواهد بود.

او، راه برون رفت از کسادی بازار مسکن را در طرح جامع مسکن می داند ومی گوید: در شرایط فعلی بهتر است از سایر اقدامات برای بازگشت رونق به بازار مسکن استفاده کرد نه افزایش رقم وام .

خروج از رکود بازار مسکن در پی افزایش وام

افزايش قدرت خريد مردم و خروج بازار مسكن از ركود، دو نتيجه مثبت افزايش وام مسكن از نظر رئیس مشاوران املاک کشور است.

رئیس مشاوران املاک تهران که از موافقان افزایش وام مسکن است، می گوید: این اقدام باعث افزایش قدرت خرید مردم خواهد شود و بازار بی رونق مسکن را از خواب زمستانی بیرون می آورد اما این مبلغ در شهرهای بزرگ جوابگوی قیمت‌های خانه نخواهد بود و باید مبلغ ارائه تسهیلات مسکن افزایش یابد.

حسام عقبایی در صحبت هایش نیز در خصوص تاثیر افزایش قیمت سوخت اظهار می كند: افزایش نرخ بنزین بیشتر آثار روانی داشته و اثر چندانی برافزایش قیمت کالاها ندارد و افزایش قیمت بنزین بر بازار مسکن بی تاثیر است.

مهارتورم مهم تر از ارائه تسهیلات مسکن

وجود تورم در اقتصاد کلان ایران باعث می شود که ارائه امتیازات و تسهیلات نتواند در بلند مدت رونق را به بازار های کشور بازگرداند.

اما کامران ندری استاد دانشگاه امام صادق (ع) به اندازه رئیس مشاوران املاک به افزایش وام مسکن خوش بین نیست واز تورم به عنوان «ام الفساد » اقتصاد ایران نام می برد و کنترل و مهار آن را از اولین اقدامات دولت‌ها در اقتصاد های پرتوان و بزرگ می داند. وی معتقد است که شاید در دوسال اخیر شاهد بالا نرفتن تورم در حوزه مسکن بوده ایم ، اما در سال های گذشته به قدری تورم افزایش داشته که قدرت خرید مردم پایین امده است .

کامران ندری می گوید: اولین اقدام دولت باید مهار تورم باشد و سپس اجرای برنامه های توسعه ای و رشد اقتصادی تا بتواند اقشار ضعیف جامعه را توانمند کند که در سایه کسب درامد کافی بتوانند از عهده تامین بازپرداخت وام مسکن برایند.

او در خصوص اقدامات دولت ها در سایر نقاط دنیا در راستای کمک به اقشار ضعیف جامعه برای تهیه مسکن نیز بیان كرد : در اغلب کشورهای توسعه یافته در برخی از مقاطع زمانی 100 درصد قیمت مسکن به صورت ارائه تسهیلات در اختیار متقتضیان قرار می گیرد. بعد از بحران مالی 2008 در امریکا این نسبت به 80 درصد، تعقیل یافت. به عبارت دیگر خریداران مسکن می توانند بیش از دو سوم قیمت مسکن مورد نظر خود را از بانک ها تسهیلات بلند مدت دریافت کنند. تسهیلاتی که بنا بر گفته های ندری به مدت 20تا 30 سال مدت بازپرداخت دارد. اما در ایران اگر حتی تسهیلات بیشتر از 80 ميلیون تومان به متقاضیان ارائه شود باز هم به دلیل مشکلات نظام بانکی، بالا بودن نرخ تورم و بالا بودن نرخ بازپرداخت در شرایط رکود تورمی حاکم بر بازار مسکن کار به جایی نخواهد برد و وام مسکن یکی از بهترین وام هایی است که بانک ها می توانند پرداخت کنند چون در صورت عدم پرداخت اقساط تعین شده خانه به عنوان وثیقه در گرو بانک قرار می گیرد.

این استاد دانشگاه اما درباره تاثیری که این وام ها بر حوزه مسکن دارند نیز می افزاید: بخش کوچکی از بازار تهران و کلان شهرها توسط وام گیرندگان تحت تاثیر قرار می گیرد. پس افزایش مبلغ وام انچنان تاثیری بر کل بازار مسکن نخواهد گذاشت وخریداران مسکن باید بخش قابل توجهی از هزینه ها را خود از «سایر منابع »تامین کنند .

از طرف دیگر مداخله هایی که از طرف دولت در بازار مسکن ایجاد شده است، باعث عدم تعادل در اقتصاد کلان کشور شده است که یکی از این عدم تعادل ها نبود رابطه منطقی بین دستمزد دریافتی نیروی کار و اقساط ماهیانه باز پرداخت وام ها است. بانک ها نیز به این حقیقت رسیده اند که توان باز پرداخت وام ها برای عموم مردم امری دشوار است .

کامران ندری همچنین درباره تاثیر افزایش قیمت سوخت بر بازار مسکن نیز می گوید: در حقیقت افزایش قیمت سوخت اتفاق نیافتاده بلکه یکسان سازی صورت گرفته است و درست که در این یکسان سازی رقم 300 تومان بر قیمت بنزین اضافه شده ولی با توجه به سهمیه سوخت که 60 لیتر در ماه بیشتر نبوده است، کل هزینه ای که این افزایش قیمت بر دوش خانواده ها می گذارد، رقمی در حدود 18هزار تومان است که این مبلغ در هزینه یک ماه خانوارها رقم بالایی نیست و به نظر نمی رسد که این یکسان سازی مشکل جدی را برای خانوارها ایجاد کند.

وی ادامه می دهد: در گذشته افزایش حامل های انرژی که بسیار شدید هم بوده است «انتظارات تورمی» را در سطح جامعه ایجاد می کرد به طوری که قیمت تمام کالا در اثر افزایش قیمت بنزین بالا می رفت .اما افزایش قیمت سوخت اخیر باعث ایجاد تغییرات چشمگیری در بازار مسکن نمی شود.

او همچنین درباره نظر برخی از افراد مبنی بر تاثیر غیر مستقیم افزایش سوخت بر بازار مسکن که ابتدا برافزایش قیمت مصالح ساختمانی ودر نهایت افزایش قیمت تمام شده مسکن اثر می گذارد نیز می گوید: این رابطه عنوان شده درست نیست زیرا افزایش قیمت مصالح بر قیمت مسکن تاثیری ندارد همین طور که تا به حال نداشته است بلکه تنها ممکن است بر سود سازندگان مسکن تاثیر بگذارد.

مسکن‌هایی که حراج می‌شوند

وجود رابطه ای بر پایه همکاری و تعامل بین مثلث مردم ، بانک و وزارت راه می تواند تاثیری شگرف بر بازار مسکن داشته باشد اما اشکال در هرکدام از این اضلاع مثلث می تواند چرخه ارائه تسهیلات را دچار نقص کند.

مصطفی قلی خسروی رئیس اسبق مشاوران املاک کشور در خصوص این روابط می گوید: سیستم بانک داری ما دچار اشکال است زمانی که فرد متقاضی در باز پرداخت وام ها دچار مشکل می شود و توان پرداخت بدهی خود را ندارد بانک باید بتواند ملک را به حراج بگذارد و بدهی خود را بردارد.

اقدام به انجام این کار درست است که به ذائقه بدهکار خوش نمی اید اما این اقدام به «گردش پول » در نظام بانکی کمک می کند و سبب می شود بانک ها منابع خود را از دست ندهند و بتوانند به سایر متقاضیانی که در انتظار دریافت وام هستند سرویس ارائه دهند و این اتفاقی است که در تمام کشورهای پیشرفته رخ مي دهد.

قلی خسروی به ناکافی بودن این وام نیز اشاره می کند ومی گوید: پرداخت این وام راه خوبی برای کمک به اقشار متوسط جامعه است اما در شهرهای بزرگ این وام کافی نیست. وامی مناسب است که در حدود 60 تا 80 در صد هزینه مسکن را پرداخت کند؛ همین طور که در بیشتر نقاط دنیا وام ارائه شده تا 80 درصد قیمت مسکن است و از طرف دیگر، دیر کرد در بازپرداخت اقساط سرنوشت حراج خانه را در پی خواهد داشت. در عين حال بانک ها در جهت توجه به حال مشتریان خود از «وام های کم بهره و طویل المدت » برای جلب نظر افراد استفاده می کنند.

400درصد افزایش وام خريد مسكن در سالیان گذشته

افزایش مبلغ وام خرید مسکن در طول سالیان گذشته از جمله اقدامات منفی دولت ها بوده است، گرچه افراد ضعیف جامعه برای تهیه مسکن بخصوص در کلان شهرها به کمک دولت نیاز دارند اما به نظر یک كارشناس بازار مسكن، تبعات منفی این اقدام از اثرات مثبت ان بیشتر است .

فرهاد بیضایی درباره حضور دولت در بخش مسکن می گوید: از گذشته تا كنون ميزان وام مسكن بيش از 400 درصد افزايش را نشان مي دهد؛ مساله اي كه به طور قطع تبعات منفي در پي دارد. دولت براي تاثير گذاري در بازار مسكن بايد كاري كند تا عرضه و تقاضا متناسب با يكديگر رشد كنند، براي اين منظور دولت مي بايد از وام پيش‌خريد مسكن بهره مي برد تا منجر به گردش سرمايه و افزايش عرضه و تقاضا متناسب با يكديگر شود.

فرهاد بیضایی در ادامه می افزاید: مكانيسم وزارت مسكن و شهرسازي در افزايش وام خريد مسكن تورم‌زا است. در اصطلاح بازار سرمايه به راهكاري كه دولت براي افزايش رونق در بازار مسكن در پيش گرفته است، سياست تحريك تقاضا گفته مي‌شود؛ روشي كه در پي آن افزايش تسهيلات خريد مسكن به عنوان محرك بازار عمل مي‌كند.

وی ادامه می دهد: محرك به اين معنا كه ابتدا تقاضا براي خريد مسكن افزايش مي‌يابد اما اگر خانه‌اي براي عرضه وجود نداشته باشد بازار را دچار مشكل مي‌كند. اساسا مكانيسم وام خريدي كه بانك مسكن دنبال مي‌كند تورم‌زا است و اگرچه مي‌تواند در كوتاه‌مدت منجر به رونق بازار ساخت و ساز شود اما در طولاني‌مدت كشور را با تورم روبه‌رو خواهد كرد. اين كارشناس بازار مسكن مناسبات عرضه و تقاضا را با هم مرتبط مي‌داند و مي‌گويد: همواره در پي افزايش تقاضا ما با افزايش قيمت كالاي مورد نظر روبه‌رو هستيم و دقيقا درباره مسكن همين اتفاق خواهد افتاد. آن هم در شرايطي كه طي دو سال گذشته ما با ركود سنگيني در بازار ساخت و ساز مسكن مواجه بوديم اصلا توليد مناسب نداشته‌ايم. حتي اگر فردي وام 80ميليوني هم دريافت كند باز هم نمي‌تواند ظرف يكي، دو سال آينده خانه‌دار شود چون اخيرا پروانه‌يي براي ساخت و ساز صادر نشده است. اين موضوع بازار عرضه و تقاضا را به هم مي‌ريزد اما به طور هوشمندانه‌يي قرار است رونق را براي مدت كوتاهي به عرصه ساخت و ساز برگرداند و انگيزه سازندگان را براي توليد بالا ببرد ولي مكانيسم، مكانيسم اشتباهي است.

فرهاد بيضايي با مطرح كردن اينكه «دولت بايد تقاضا را متناسب با عرضه افزايش دهد» مي‌افزايد: افزايش تقاضاي مسكن همزمان با كمبود مسكن آماده همان طور كه اشتياق سازندگان را به ساخت و ساز بازمي‌گرداند افزايش قيمت مسكن را رقم خواهد زد كه در ادامه تبعات آن دامن اقتصاد كل كشور را در آينده خواهد گرفت.

وام مسکن در جیب سود جویان و سوداگران مسکن

بازار مسکن یکی از دلخواه ترین بازارها برای حضور سود جویان است؛ سوداگرانی که با اقدامات غیر کارشناسانه سعی در از بین بردن فضای رقابتی و ایجاد انحصار طلبی در بازار سود ده مسکن دارند .

ابراهيم نكو نماینده مردم در کمیسیون اقتصادی مجلس به این نکته اشاره می کند و می گوید: با توجه به شرایط فعلی حاکم بر معیشت خانواده ها در کشور و رکود بر بخش تولید ،افزایش وام مسکن باعث سود اندوزی می شود.سوداگران در حوزه زمین و مسکن، با حضوری پر رنگ این بخش را تبدیل به بهشت خود کرده‌اند، بهشتی که بدون هیچ استرس و بدون دادن هیچ گونه مالیاتی، ثروت‌های بسیاری را نصیبشان کرده‌است و وام های که قرار بود برای مردم و درجهت کمک به تهیه مسکن باشد به افراد سودجو می رسد ونتیجه آن افزایش بی رویه قیمت مسکن است .

ابراهیم نکو در ادامه صحبت هایش از اقساط بلندمدت و بازپرداخت های طولانی صحبت می کند و این که تعدادی از افراد جامعه توانمندی گرفتن وام را ندارند، آنهم به دلیل اقساط بالا و بازپرداخت‌های طولانی و از سوی دیگر، مبلغی که به عنوان وام در اختیار مردم قرار می گیرد، با توجه به بالا بودن قیمت مسکن به خصوص در کلان شهرها مبلغ کافی نیست.

ابراهیم نکو همچنین عقیده دارد که اگر در شرایط دیگری این تسهیلات ارائه می شد، بهتر بود؛ زمانی که تورم مهار می شد و قدرت خرید مردم افزایش می یافت.

او می افزاید: اگر دولت می توانست قیمت مسکن را کنترل کند و بازپرداخت «معقول تری» را برای مردم آماده کند و دست افراد سود جو را از این وام‌ها کوتاه کند، آن موقع است که ارائه تسهیلات می‌تواند باعث ترغیب اقشار ضعیف جامعه برای خرید خانه مناسب باشد، که البته تحقق این امور در شرایط فعلی «ارمانی وخیال پردازانه»است.

این نماینده مجلس در باره افزایش قیمت سوخت و تاثیر آن بر بازار مسکن نیز می گوید: متاسفانه ما شاهد افزایش قیمت سوخت بودیم وخواست کارشناسان ازدولت این است که از افزایش قیمتها جلوگیری کند اما افزاش قیمت کالاها به خصوص در حوزه حمل و نقل شهری در روزهای اخیر نتیجه این تصمیم ناگهانی دولت بود. همچنین در حوزه حمل ونقل مصالح ساختمانی که منجر به گرانی قیمت ساختمان می شود، نیز افزایش قیمت بنزین بی تاثیر نبوده است.

پروژه‌های مسكن مهر شتاب می‌گیرد

اتمام پروژه مسکن مهر نیز که از دولت پیشین روی دوش دولت یازدهم مانده است، طبق گفته های مدیر عامل شركت عمران شهرهاي جديد، با افزایش وام مسکن انتطار می رود رونق بگیرد.

محسن نریمان از تاثیر مثبت افزایش وام بر مسکن مهر و تسريع روند بازگشت رونق به بازار مسکن دفاع می کند و می افزاید : آيين‌نامه فروش واحدهاي مسكن مهر كه در شهرهاي جديد به دليل قيمت بالا، بدون متقاضي مانده‌اند با افزايش قدرت خريد مسكن توسط اقشارمتوسط ، انتظار می رود که پس از سال ها تکمیل واماده بهره برداری شود.

مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید مي‌افزايد: از آنجايي كه اين وام تدريجا اعطا خواهد شد به سازندگان اين پيام را مي‌رساند كه بازار مسكن به تدريج پر رونق خواهد شد، ضمن اينكه انتظار داريم تكميل واحدهاي نيمه‌تمام و پروانه‌هاي ساختماني جديد در پي اعلام افزايش وام در راه باشد.

بنابر گفته نریمان ، برنامه دولت مبني بر خروج از ركود و بازگشت رونق به بازار مسكن با تصميم اخير شوراي پول و اعتبار تقويت مي‌شود و انگيزه ساخت‌و‌ساز نيز در بخش خصوصي افزايش مي‌يابد.

مشکل انبوه سازان با افزایش وام حل نمی شود

اما افزایش وام مسکن و ارائه تسهیلات در کسب وکار انبوه سازان نیز تاثیر گذار است. رئیس انجمن انبوه سازان کشور با اشاره به اینکه برای ایجاد انگیزه در خریداران باید طرحی همچون طرح اسکان سال ۷۷ به مرحله اجرا گذاشته شود ادامه می دهد : یک انبوه ساز اگر بخواهد برای هر واحد ۲۰ میلیون تومان سپرده گذاری کند باید حداقل ۲ میلیارد تومان سپرده نزد بانک داشته باشد و لذا سرمایه گذار با توجه به اینکه سود سپرده خود را به طور حتم بر روی قیمت خانه محاسبه خواهد کرد پس به صورت غیر مستقیم قیمت مسکن گران می‌شود.

وی می افزاید: این افزایش سبب رونق گرفتن بازار مسکن نشد؛ به دلیل آنکه هزینه های صرف شده در ساخت خانه با افزایش ناگهانی قیمت بنزین بالا رفته است ، افزایش نرخ سوخت بر قیمت تمام شده مسکن بدون تاثیر نیست. حمل‌ونقل بر قیمت ساخت و ساز تاثیر گذار است؛ از هزینه‌های حمل مصالح ساختمانی گرفته تا هزینه رفت‌وآمد پرسنل. همچنین مصالحی همچون گاز و انرژی در ساخت‌وساز تاثیر گذار است و قطعا می‌تواند افزایش‌ دهنده قیمت تمام شده مسكن باشد.

ایرج رهبر درباره افزایش تسهیلات مسکن نیز می گوید: به عنوان مثل فردی که وام ۶۰ میلیون تومانی دریافت می کند، باید یک واحد مسکونیبه ارزش ۱۸۰ تا ۲۰۰ میلیون تومانی خریداری کند تا این وام به وی تعلق گیرد .شاید این ضابطه برای افراد متفرقه مناسب باشد و موجب رفع مشکل ۱۵ تا ۲۰ درصد افراد متقاضی مسکن شود اما مشکلی از انبوه سازان را حل نخواهد کرد.

از سوی دیگر بنا بر گفته های رهبر،میزان این وام مشخص است اما باید ابتدا جزئیات آن و منابع تامین مالی این وام‎ها مشخص شود. این وام‌ها می‌توانند تا حدودی در خرید واحدهای مسکونی کوچک و ارزان قیمت رونق ایجاد کنند، اما این نوع وام‌ها باید هدفمند تعریف شوند. مباحثی همچون اسکان جمعیت و تمرکز زدایی از شهرهای بزرگ و اسکان در شهرهای کوچک شاید هدف باشد که می‌تواند در بازار واحدهای مسکونی کوچک تاثیرگذار باشد. اگر تمرکز بر این اهداف باشد تاثیرات مثبتی غیر از رونق بازار خواهد داشت و باید مقادیر وام بررسی شود تا حجم آن نسبت به پذیرش بازار را بتوان بررسی و در این مورد اظهار نظر کرد. با این حال بعید است این وام‌ها به تورم منجر شوند. وام باید هدفدار باشد که البته این اقدام با هدف رونق بازار نیست.

آرامش در بازار مسکن سبب رونق بازار می‌شود

یک عضو کمیسیون عمران مجلس خاطرنشان کرد: در حال حاضر رکودی در خرید ملک وجود دارد و بخشی از آن به بخش سیاسی کشور و مذاکرات هسته‌ای بر می‎گردد و به نظر می‎رسد جدای از هزینه ملک در ایران، بحث سیاسی هم تاثیر گذار است و تا زمانی که آرامش به بازار وارد نشود، رونق به بازار مسکن نمی‌رسد. در حال حاضر اگر با سازندگان صحبت شود ، متوجه می‌شویم که برای به فروش رفتن واحد مسکونی خود حاضر هستند با سودهای کم واحد خود را بفروشند و به پولشان برسند.

وی در خصوص افزایش قیمت سوخت وتاثیر آن بر یازار مسکن نیز می گوید: حدود یک ششم قیمت مصالح به هزینه حمل‌ونقل مربوط است و قیمت تمام شده یک ساختمان به هزینه صرف شده قیمت مصالح ساختمانی در ان ساختمان مرتبط است. به طور طبیعی وقتی در نرخ سوخت افزایش قیمت ایجاد می‌شود، در قیمت تمام شده مسکن هم تاثیر گذار است و هزینه هایی همچون افزایش تعرفه‌های شهرداری، افزایش قیمت مصالح و ... بی تاثیر از این افزایش قیمت سوخت نخواهند بود.

صندوق بانکها خالی است

اما کارشناسان نظام بانکی معتقدند در حال حاضر بانک‌ها توان پرداخت این وام با مبلغ سود پایین و مدت زمان طولانی بازپرداخت را ندارند، بنابراین استقبال بانک‌ها از این وام بعید به نظر می‌رسد.

بنابر گفته یکی از کارشناسان حوزه مالی، در حالی که صندوق بانک‌ها خالی است و بانک‌ها بابت تامین نقدینگی مورد نیازشان سپرده با نرخ سود بالای ۲۰ درصد را جذب می‌کنند، چگونه می‌توان به پرداخت وام مسکن با نرخ سود ۱۲ درصد امیدوار بود؟

این کارشناس مسکن درباره اینکه افزایش وام خرید می‌تواند محرکی برای بازار و خروج از رکود باشد، نیز اظهار داشت: به اذعان بنگاه‌داران میزان مراجعه برای خرید افزایش یافته و در واقع دوره خروج از رکود مسکن از نیمه دوم سال گذشته با شیب ملایم آغاز شده و این روند به نظر می‌رسد، در سال جاری هم ادامه دارد، اما باید دید سیاست دولت برای سرعت دادن به این روند در آینده چه خواهد بود. به گفته وی، سیاست دولت در تقویت همزمان طرف عرضه می‌تواند مانع جهش قیمتی و کاهش بیش از پیش توان خرید مردم شود.

این کارشناس مسکن تأکید کرد: واقعیت این است که مسکن موتور محرک اقتصاد است و بر دیگر بخشها تأثیرگذار است.

بر این اساس با حمایت دولت و بازگشت رونق به بازار مسکن شاهد تقویت اقتصاد کلان، رشد اشتغال و افزایش تولید ناخالص ملی خواهیم بود. در عین حال، نبود سرمایه گذاران در این بخش، موجب کاهش عرضه و ساخت مسکن می شود که در سال‌های نه چندان دور، متقاضیان را با مشکلات بیشتری در تامین مسکن مواجه خواهد کرد. برای جلوگیری از اثرات تورم زای تسهیلات خرید، باید این وام به تولید پرداخت شود.

وی با بیان اینکه اما اگر وام به تولید به نتیجه نرسد، باید این تسهیلات به خریدار پرداخت شود ، بیان کرد: به هر جهت پرداخت تسهیلات در بازار مسکن ضرورت دارد، زیرا وضعیت تولید ساختمانی و عرضه و تقاضا در بازار نشان می دهد باید تحرکی در این بخش ایجاد شود.

لیزینگ مسکن جای وام مسکن را می گیرد

افزایش وام مسکن در حالی می تواند بازار را به تحرک وادارد و در آن حتی به طور حداقلی اثرگذار باشد که در سویی دیگر بعید نیست در سال جاری تحولی در صنعت لیزینگ اتفاق بیافتد و این شرکت‌ها هم به عرصه مسکن ورود پیدا کنند.

لیزینگ‌ها در سال گذشته طرحی را به بانک مسکن ارائه کرده و طی آن درخواست کرده بودند که با ورود به حوزه مسکن بتوانند تا بیش از 50 درصد هزینه خرید را تامین و در این بخش تاثیر گذار باشند که البته در آن مقطع زمانی نه به طور کامل ولی برای مدتی مساله منتفی و شرایط برای اجرایی شدن این طرح نامساعد اعلام شد. اما با اعلام اخیر مدیرکل مقررات و مجوزهای بانک مرکزی و مسئولان کانون شرکت‌های لیزینگ مبنی بر نگاه مثبت به لیزینگ مسکن و پیگیری بانک مرکزی برای اجرایی شدن آن این گونه استنباط می شود که در آینده ای نه چندان دور با تعیین سازوکار لازم، لیزینگ‌ها نیز توان فعالیت در حوزه مسکن را داشته باشند؛ تغییری که می تواند بخشی از هزینه ها و سختی های خرید مسکن متقاضیان را به دوش بکشد.