دکتر بغزیان: قرار نیست ما دبی را در تهران و مشهد کپی کنیم

«مال»‌سازی؛ چالش اقتصاد مقاومتی + جدول

در حالی که تب تجاری سازی یا مال‌سازی به نحو بی سابقه‌ای تهران و کشور را دربرگرفته است، کارشناسان با نگاهی به ریشه‌های این موضوع، تجاری‌سازی لوکس فعلی را ترویج‌کننده الگوی مصرفی جدید ارزیابی می‌کنند.

کد خبر: ۷۸۵۳۸

تاریخ: ۲۸ ارديبهشت ۱۳۹۴ - ۱۱:۲۳

ایران اکونومیست- این روزها گشت وگذاری معمولی در تهران و برخی شهر های بزرگ ایران نشان می دهد در بیشتر مناطق ـ چه جدید و چه قدیمی ـ مجتمع های بزرگ چند منظوره تجاری، اداری، تفریحی، فروشگاهی از زمین سربرآورده است.
نگاهی به آمار و ارقام موجود نشان می دهد تب مال سازی به نحو کم سابقه ای تمام نقاط کشور را دربرگرفته است؛ از پایتخت کشور یعنی تهران تا کوچک ترین شهرها. به عبارت بهتر شاید کمتر شهری را درکشور پیدا کرد که گرفتار تب مال سازی نشده باشد.

تحلیل آمارهای موجود نشان می دهد بیش از 260 مال در کل کشور یا در دست ساخت است یا بتازگی مراحل ساخت آن به پایان رسیده. اما شمار زیادی از واحدهای آن بی مشتری یا بدون هرگونه بهره برداری خاصی باقی مانده است.

حال اگر به ترکیب وتوزیع فراوانی این مراکز در کشور نگاه کنیم می بینیم برخلاف تصورات، به جای تهران، این مشهد است که درصدر شهرهای مال خیز و مال ساز کشور قرار گرفته است، طوری که آمار ساخت و ساز این گونه بازارهای چند منظوره در شهری که پایتخت معنوی کشور است و قاعدتا باید چهره ای زیارتی به جای سیاحتی داشته باشد، عجیب به نظر می رسد.

براین اساس به گفته محمود بنانژاد، رئیس اتاق اصناف مشهد، هم اکنون در مشهد 87 مجتمع تجاری جدید درحال احداث است.

این در حالی است که احداث 40 مجتمع دیگر بتازگی به پایان رسیده است. اما جالب تر این است که مشهد دارای 127 مجتمع تجاری است که با این حساب تقریبا شمار مال های مشهد به دو برابر افزایش می یابد.

این درحالی است که اخیرا احداث یک بازار چند منظوره بزرگ در باغی بزرگ در نبش چهارراه خیام مشهد و قطع درختان پرشمار آن اعتراض فعالان محیط زیست را برانگیخت اما چون مشخص شد یکی از شرکای اصلی این بازار بزرگ یکی از ذی نفوذان بازارمبل تهران است، سرانجام اعتراض ها به جایی نرسید.

تهران در مقام دوم

این گزارش می افزاید: تهران با داشتن 65 مال در حال احداث یا تازه به بهره برداری رسیده در رده دوم پس از مشهد قراردارد.

پروژه هایی چون اپال، اردک چوبی، اطلس مال، بزرگ بازار اکباتان، امارلداستار، آبنوس، تات مال، تهران پلازا، مگا پارس، نارسیس، هزارویک شهر و سرزمین ایرانیان برخی از این پروژه ها را تشکیل می دهند.

بیشتر ساخت و سازها درمنطقه تازه تاسیس 22 انجام می شود؛ جایی که بزرگراه شهید خرازی در ادامه بزرگراه همت به سمت غرب و موازی آزادراه تهران ـ کرج گسترده شده و علاوه برمال ها، مجتمع های مسکونی متعدد که بیشتر متعلق به نهادهای نظامی است حاشیه دریاچه مصنوعی خلیج فارس (چیتگر) را اشغال کرده است.

در این منطقه چند بزرگ بازار چند منظوره درست روبه روی هم در حال احداث است که هزارویک شهر یکی از آنهاست البته دیگر مناطق تهران از شرق و غرب گرفته تا شمال و جنوب نیز درگیر مال سازی است و این مال ها درتمام نقاط پایتخت پراکنده شده اند.

با این حال این پرسش مطرح است که چرا به یکباره تب مال سازی در کشور افزایش یافته و ریشه های آن چیست؟ همچنین این تب، چه اثراتی در اقتصاد کشور و بخصوص الگوی مصرف خانوارها برجای خواهد گذاشت.

در پاسخ به این پرسش کارشناسان اقتصادی و مقامات صنفی و دولتی تحلیل های جالبی ارائه می کنند.

به زعم آنان تب مال سازی بیشتراز نیاز شهرداری تهران و دیگر شهرداری های کشور به پول و تامین منابع مالی ناشی شده است و این سازمان تلاش کرده با ارائه پاسخ مثبت به درخواست های تراکم برای تجاری سازی و حتی اجبار در برخی مناطق، منابع مالی هر چه بیشتری را برای خود فراهم آورد.

با این حال شاید این موضوع فی نفسه زیاد مهم نباشد بلکه آنچه مهم تر است، اثرات مال سازی در اقتصاد کشور و الگوی مصرف خانوار و انگاره های آن است. اینجاست که پای اقتصاد مقاومتی و به چالش کشیدن آن به میان می آید.

به گفته کارشناسان بیشتر مال های ساخته شده، به رغم اثرات مثبتی که دارد، بیشتر درسبک های لوکس و فوق لوکس ساخته می شود که میزبان برندهای گران قیمت خارجی و اجناس لوکس وارداتی است.

چیزی که سبد خرید خانوارها را خواه ناخواه تحت تاثیر قرارداده و سهم کالای ایرانی را در آن کم می کند و این امر دقیقا برخلاف فرمایشات رهبر معظم انقلاب برای خرید کالای ایرانی و مدیریت واردات در چارچوب اقتصاد مقاومتی است لذا کارشناسان می پرسند چه شده است که برخی دستگاه ها برای تامین بودجه خود به ایجاد ظرفیتی کمک می کنند که ممکن است چالشی برای اقتصاد مقاومتی، تسهیل کننده جریان واردات و سرازیر شدن حجم بزرگ نقدینگی به بخش غیر مولد اقتصاد باشد.

نیاز مالی شهرداری ها، عامل توسعه مال سازی

در این ارتباط، معاون وزیر راه و شهرسازی در امور شهرسازی و معماری درباره رشد بی رویه ساخت مجتمع های تجاری در تهران و کلانشهرها به جام جم گفت: صدور مجوز و ساخت بیش از حد مجتمع های تجاری در تهران و کلانشهرها به علت نیاز مالی شهرداری هاست و شهر تهران و سایر کلانشهرها نیازی به این همه مجتمع تجاری ندارند.

پیروز حناچی افزود: در واقع شهرداری ها برای تامین نیاز مالی خود بدترین راه را انتخاب کرده اند و در بخشی از این راه حل با فروش خارج از ضابطه تجاری سازی درآمد کسب می کنند.

وی اظهار کرد: سعدی علیه الرحمه شعری دارد که می گوید «به احوال آن کس بباید گریست/ که دخلش بود نوزده، خرج بیست» دخل و خرج آقایان با هم برابر نیست.

وی تصریح کرد: به عبارت دیگر ما داریم شهر را می فروشیم که هزینه آن را تامین کنیم، حالا ما اگر نخواهیم این کار را کنیم، باید چه کار کنیم؟ به اینها می گویند منابع مالی نا پایدار، باید کاری کنیم و به جایی برسیم که شهرداری ها حتی اگر یک پروانه هم صادر نکنند بتوانند روی پای خود بایستند.

حناچی گفت: این چنین است که می بینیم شهرداری ها با بر هم زدن مطالعات و طرح های تفصیلی شهری و با انگیزه کسب دآمد رو به صدور مجوز یا تغییر کاربری با هدف تجاری سازی آورده اند. فقط در یک نمونه عرض کنم در منطقه 22 تهران شاهد ساخت حدود 3 میلیون مترمربع مجتمع تجاری هستیم.

این مقام مسئول در وزارت راه و شهرسازی همچنین هدف از ساخت مجتمع های تجاری را وجود ارزش افزوده آنها بیان کرد و با اشاره به رانت عظیمی که در این خصوص در جریان است، تصریح کرد: قیمت هر متراژی که شهرداری ها از درخواست کننده پروانه مجتمع های تجاری برای تراکم فروشی یا صدور پروانه ساخت دریافت می کنند با قیمت واقعی و فروش نهایی این مجتمع ها بسیار تفاوت دارد و همین قدر بگویم که رانت عظیمی در این زمینه در جریان است.

حناچی یادآور شد: مالکیت این مجتمع های تجاری نیز معمولا متعلق به موسسات شبه خصوصی و نهادهای دیگر است که ماهیتا دولتی هستند، ولی مانور بخش خصوصی دارند.

دبیر انجمن انبوه سازان تهران نیز مهم ترین عامل محرک افزایش تجاری سازی در شهر تهران را چراغ سبز شهرداری تهران معرفی می کند.محمدمهدی مافی دراین باره به جام جم گفت: مساله تجاری سازی یا همان ساخت مال در کلانشهر تهران از دو جنبه قابل بررسی است. از یک طرف از جنبه اقتصادی، حرفه ای و فنی و از طرف دیگر از دیدگاه ابعاد فرهنگی و اجتماعی.

وی افزود: حتی در برخی مناطق موضع ورود شهرداری تهران به حوزه ساخت و سازهای تجاری از محدوده چراغ سبز هم عبور کرده و به نوعی اصرار و فشار به سرمایه گذار تبدیل شده است تا بتواند از یک پلاک ساختمان حداکثر منفعت مالی را کسب کند.

شهرداری ها، عوارض بسیار بالایی از مجتمع های تجاری می گیرند. شاید 5 تا 10 برابر عوارضی که از مجتمع های مسکونی می گیرند. بجز درآمدهای ابتدایی ناشی از فروش تراکم و هزینه صدور پروانه، عوارض نوسازی سالانه واحدهای تجاری نیز یک نوع درآمد پایدار برای شهرداری است بنابر این می توان گفت شهرداری ها یکی از محرک های اصلی ساخت و ساز مجتمع های تجاری در شهر هستند.

چالش اقتصاد مقاومتی

در همین حال کارشناسان اقتصادی با برشمردن برخی مزایای مال سازی معتقدند درشرایطی که کشور می خواهد اقتصاد مقاومتی راپیاده کند، مال سازی بیش از حد می تواند مشوق واردات بیشتر کالاهای لوکس و غیرضرورو به حاشیه رفتن توجه به کالاهای ایرانی باشد.

دکتر بیژن عبدی، کارشناس اقتصادی دراین باره به جام جم گفت: مال سازی با رویکرد چند منظوره با توجه به پیچیدگی زندگی شهری برای خانوار برخی مزایا را به دنبال دارد. از جمله این که امکان خرید اقتصادی رافراهم می کند، امکان نظارت نهادهای مسئول بر قیمت ها بیشتر فراهم می شود، خانواده امکانی برای تفریح کردن و دور هم جمع شدن را پیدا می کند و احتمالا در خروج ارز از کشور و مسافرت هایی که به قصد خرید کالا درخارج کشور انجام می شود نیز موثر است.

وی افزود: اما درکنار این، تجاری سازی بی رویه بستری برای افزایش کالای غیرضرور وارداتی فراهم خواهد کرد و خواه ناخواه الگوی مصرف و انگاره های فرهنگی جوانان رابه سوی خرید کالای خارجی هدایت می کند. نگاهی به معماری بسیاری از این مجتمع ها نشان می دهد معماری آنها از برخی مجتمع های مشابه در دبی یا ترکیه الگوبرداری شده است. به تبع آن بیشتر فضای آنها به بوتیک هایی اختصاص یافته که میزبان برندهای لوکس خارجی هستند.

وی اظهارکرد: حال اگر ما می خواهیم اقتصاد مقاومتی را از زاویه تشویق مردم به خرید کالاهای ایرانی ترویج کنیم با این شیوه تجاری سازی درتناقض است.

مال های ویژه کالاهای ایرانی ایجاد کنید

دکترآلبرت بغزیان، استاد اقتصاد دانشگاه تهران نیز دراین باره به جام جم گفت: مشکل قدیمی اقتصاد ایران این است که معمولا اجزای سیستم اقتصادی هماهنگ عمل نمی کنند و در جهت تحقق یک هدف نیستند. در تحقق اقتصاد مقاومتی و تشویق خرید کالاهای ایرانی نیز همین ناهماهنگی به چشم می خورد.

وی افزود: شما نباید جوری بناسازی کنید که انگار اینجا دبی یا ترکیه است و بعد هم تعدادی برندهای تجاری از قبیل پوشاک و ساعت وکیف وکفش و خوراکی و غیره بیایند و کالاهایشان را در آنجا عرضه کنند. قرار نیست ما دبی را در تهران و مشهد کپی کنیم.

وی تصریح کرد: چرا شهرداری یا دیگر نهادهای دست اندرکار در بخش ساخت و ساز به ساخت مجتمع های تجاری که فقط کالای ایرانی بفروشند، تخفیف ویژه نمی دهند؟ چرا در پرداخت عوارض و تراکم وغیره تخفیف قائل نمی شوند؟ آنها فقط می خواهند بسازند و به درآمد برسند و عده ای هم می خواهند بخرند و کالای خارجی با اسامی عجیب و غریب عرضه کنند. اما در این میان چه بر سر بازار کالاهای ایرانی می آید بی متولی است.

این کارشناس گفت :لذا برای یک کار موثر در جهت اصلاح این روند می توان پیشنهاد کرد سازندگان این گونه مجتمع ها ملزم به تخصیص فضای لازم برای عرضه کالاهای ایرانی در مال های بزرگشان شوندتا دست کم فضا برای عرضه بیشتر کالاهای لوکس و غیرضرور وارداتی از طریق مال ها مقداری تنگ شود.

مال ها می توانند مثبت باشند

در همین حال محمد سالاری رئیس کمیسیون عمران شورای شهر تهران در این باره به جام جم گفت: اگر مجتمع های تجاری به صورت متوازن در کلانشهرها احداث شوند و در آنجا همه نیازهای مردم اعم از نیازهای رفاهی، فرهنگی، تفریحی و خدماتی مرتفع شود می توان رشد مال ها را مثبت تلقی کرد.

وی افزود: مجتمع های تجاری حتی می تواند شهرت جهانی پیدا کند و جاذبه گردشگری و همچنین جذب گردشگر ایجاد کند که اکنون مجتمع برج میلاد و مجتمع های تجاری اطراف آن از این قابلیت برخوردار هستند.

سالاری ادامه داد: اگر نیاز همه افراد خانواده در یک مجتمع رفع شود از سفرهای درون شهری جلوگیری می شود و این هدف اصلی احداث مجتمع های تجاری است. این در حالی است که اکنون برخی مناطق مانند منطقه 22 و مرکز کلانشهرها از مال ها اشباع شده و سرمایه گذاران به احداث این مجتمع های تجاری در اطراف شهر به صورت محله ای و منطقه ای روی آورده اند.

رئیس کمیسیون عمران شورای شهر تهران تصریح کرد: شهرداری در دهه های گذشته در خصوص اعطای مجوز مال سازی خوب عمل نکرده و از این پس باید توجه داشته باشد که به صورت متوازن در هر منطقه مجوزها را صادر کند تا از احداث یک مجتمع تجاری که توجیه اقتصادی ندارد جلوگیری شود و ساکنان مناطق، آسایش خود را به دلیل افزایش تردد ناشی از احداث مال ها از دست ندهند.

از سوپرمارکت تا مگامال

سوپرمارکت شکلی از بقالی است که مشتری، خودش محصولات را از قفسه برمی دارد یا به اصطلاح سلف سرویس است.

حدود ۷۵ تا ۹۰ درصد کالاهای این مغازه ها محصولات غذایی هستند. اندازه سوپرمارکت ها معمولا از بقالی های سنتی بزرگ ترند و محصولات بیشتری می فروشند ولی از هایپرمارکت ها و سوپرسنتر ها کوچک ترند.

کالاهای سوپرمارکت ها عموما گوشت، محصولات تازه و روزانه مثل نان، میوه و سبزیجات و محصولات غیرغذایی مثل شوینده ها و لوازم بهداشتی را دربرمی گیرد.

در همین حال هایپرمارکت به فروشگاهی که از ترکیب کالاهای مربوط به سوپرمارکت ها و فروشگاه های چندمنظوره در مقیاسی بزرگ استفاده می کند، گفته می شود.

هایپرمارکت ها در عمل یک بنگاه خرده فروشی کالاهای مختلف مصرفی است که طیف وسیعی از محصولات را ارائه می کند، که عمدتا شامل انواع گوناگون مواد غذایی و کالاهای مصرفی خانگی و... هستند. به طور خلاصه، یک هایپرمارکت، فروشگاهی است که بتواند احتیاجات مشتریان خود را در یک بازدید، برآورده کند.

مشهورترین هایپرمارکت های جهان شرکت های کارفور، وال مارت، تارگت، تسکو، کاستکو، سیرز، کروگر، مترو آگ، آلدی و لیدل است.

در کنار اینها مگامال ها نسل جدید مراکز خرید هستند که افراد می توانند در کنار خرید، دیگر نیازهای خود را نیز برطرف کنند. به عبارت دیگر مگامال ها مراکز چندمنظوره خرید، تفریحی، سیاحتی و حتی مالی هستند.

در این مراکز شهربازی، رستوران، کافی شاپ، فروشگاه مواد غذایی و حتی سینما و تئاتر و کتابخانه و استخر و زمین ورزش سرپوشیده در کنار هم قرار گرفته اند، به طوری که شخص می تواند یک روز کامل را در آنجا مانده و انواع و اقسام نیازهای خود را در دسترس ببیند.