سیاست‌های واگذاری زمین اصلاح می‌شود

بازتنظیم بازار زمین

سه سیاست غیرهم‌جهت در مدیریت بازار زمین طی سه دهه گذشته، نوسانات شدید قیمت زمین با رشد سالانه 19 درصدی در کشور و 30 درصدی در تهران را در پی داشته و باعث شده سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن به 56 درصد برسد.

کد خبر: ۷۸۴۱۱

تاریخ: ۲۷ ارديبهشت ۱۳۹۴ - ۰۹:۲۱

ایران اکونومیست-در این سال‌ها به‌رغم واگذاری 85 هزار هکتار زمین دولتی، جریان تامین مسکن کم‌درآمدها عمدتا تحت‌کنترل بازار غیررسمی –حاشیه شهرها- بوده است. در طرح جامع مسکن نقطه ضربه‌زننده بازار زمین شناسایی و برای بازتنظیم فرآیند واگذاری، 10 سیاست راهبردی تعریف شده است.

«دنياي‌اقتصاد» نقاط آسیب ساخت يك ميليون واحد مسكوني در سال را بررسي مي‌كند
بازتنظيم بازار «زمين»
10 سياست عملياتي جديد در طرح جامع مسكن براي اصلاح فرآيند «تامين و واگذاري زمين»

گروه مسكن- فريد قديري: جريان عرضه و واگذاري زمين‌هاي دولتي به دليل آنچه «ناكامي دولت‌هاي پس‌ از انقلاب در سياست‌گذاري زمين شهري» عنوان مي‌شود، قرار است از طريق بازتنظيم بازار زمين متحول شود.
نتايج يك تحقيق كه به سفارش وزارت راه‌وشهرسازي درباره عقبه دست‌كم 30 ساله بازار زمين انجام شده است، نشان مي‌دهد: در طول اين سال‌ها سه نوع سياست كلي اما متضاد و غير هم‌جهت، براي مديريت زمين‌هاي شهري– چه دولتي و چه شخصي- از جانب دولت و شهرداري‌ها به عنوان دو متولي اصلي اين بازار به‌كار گرفته شده طوري كه اثر كاملا منفي سياست «تراكم ساختماني بالا روي زمين‌هاي داخل شهر» بر دو سياست ناقص‌الاجرا شامل «ايجاد شهرهاي جديد» و «نوسازي بافت فرسوده»، نتيجه‌گيري معكوس به همراه داشته و به جاي آنكه قيمت تمام‌شده مسكن به خصوص براي گروه‌هاي كم‌درآمد را كاهش دهد، باعث بروز نوسانات صعودي بلندمدت در قيمت زمين و تشديد فشار بر هزينه‌‌هاي تامين مسكن شده است.
آمارها از بازار ناكوك زمين حاكي است: متوسط قيمت زمين مسكوني در كل كشور طي 8 سال منتهي به 92 سالانه 19 درصد افزايش پيدا كرده و در شهر تهران نيز اين شاخص با رشد سالانه 30درصدي مواجه بوده و در طول 9 سال (تا ابتداي 93) 10 برابر شده است.
تحت‌تاثير تورم مزمن در بازار بالادست مسكن، سهم زمين در قيمت تمام شده مسكن طي سه دهه گذشته به طرز خيره‌كننده‌اي، سنگين و حداقل 6/ 1 برابر شده است؛ در دهه 1360 فقط 35درصد قيمت تمام‌شده مسكن را هزينه تامين و خريد زمين تشكيل مي‌داد اما سهم زمين در دهه 1370 معادل40درصد، در سال 84 معادل 48 درصد و در سال 91 نيز معادل 56 درصد قيمت تمام شده مسكن شده است. در تهران، بهاي زمين بيشترين سهم از قيمت تمام شده مسكن را تشكيل مي‌‌دهد كه به اندازه 3/ 66 درصد است.
تحقيقاتي كه در طرح جامع مسكن براي آسيب‌شناسي سياست‌گذاري‌هاي گذشته بازار زمين صورت گرفته، با استناد به نتايج آماري به جا مانده از اين سياست‌ها، مشخص مي‌كند: مديريت بازار زمين در طول سال‌هاي اخير ناموفق بوده است و براي اجراي برنامه ها و طرح‌هاي تازه تامين مسكن از جمله مسكن‌اجتماعي، بايد ضمن اصلاح فرآيند واگذاري زمين‌هاي دولتي، بازار زمين نيز با سياست‌هاي جديد، بازتنظيم شود.
در دوران بعد از انقلاب در مجموع 85 هزار هكتار زمين دولتي با كاربري مسكوني، براي ساخت و تامين مسكن اقشار هدف واگذار شده است درحالي‌كه فقط 20 درصد از جمعيت افزايش يافته در اين سال‌ها، ساکن آپارتمان‌هاي ساخته شده روي اين زمين‌ها بوده‌اند و مابقي در بازار غيررسمي– مناطق حاشيه و خارج از محدوده شهرهاي اصلي كه بعد از مدتي به شهرستان تبديل شده‌اند- ساكن شده‌اند.
در اين سال‌ها زمين‌هاي دولتي ابتدا در «داخل شهرها» و از دهه 70 به بعد، عمدتا در «بيرون شهرهاي مادر» و در شهرهاي جديد واگذار شدند.
اما هر دو شكل واگذاري، به دليل اثر منفي فروش تراكم، مانع از مصرفي‌شدن اين زمين‌ها شد. از يكسو زمين‌هاي دولتي واگذار شده در داخل شهرها، تحت‌تاثير تراكم و ضوابطي كه شهرداري‌ها براي ساخت‌وساز اعمال كردند، ارزش‌افزوده كاذب و رشد قيمت ناگهاني پيدا كرد و به تحريك دريافت‌كنندگان اين زمين‌ها براي فروش با قيمت بالاتر به بازار سفته‌بازي ملك منجر شد. از سوي ديگر، تشديد بارگذاري‌هاي مسكوني ناشي از فروش تراكم در داخل شهرها، جذابيت سكونت را از شهرهاي جديد گرفت و مانع از مهاجرت جمعيت مازاد به سمت شهرهاي جديد -روي زمين‌هاي دولتي- شد.  با اين حال، تراكم‌هاي بالاي ساخت در تهران و ساير شهرها، به تقويت روند صعودي قيمت زمين ادامه داد و در نهايت باعث حاشيه‌نشيني خانوارهاي كم‌درآمد در حريم شهرهاي اصلي شد.

چند هكتار زمين نياز است؟
به گزارش «دنياي‌ اقتصاد»، مطابق آنچه نويسندگان طرح جامع مسكن مي‌گويند: در فاصله سال‌هاي 93 تا 1404 بايد سالي حدود يك ميليون واحد مسكوني جديد در كشور ساخته شود كه از اين تعداد، حدود 350 هزار واحد براي پاسخ به نياز مسكن كم‌درآمدها و اقشار هدف مدنظر دولت، پيش‌بيني شده است. براي احداث اين يك ميليون مسكن جديد، سالي در حدود 3750 هكتار زمين مورد نياز است كه با اين حساب مجموع زمين قابل ساخت‌وساز طي 12 سال آينده حدود 45 هزار هكتار برآورد مي‌شود.براي اطلاع دقيق از اين ميزان زمين، لازم است يادآوري شود مجموع زمين‌هايي كه براي ساخت 2 ميليون مسكن‌مهر تامين و واگذار شد چيزي در حدود 18 هزار هكتار بود. همچنين مساحت كل شهر تهران 60 هزار هكتار و عرصه فرسوده اين كلان‌شهر حدود 3500 هكتار است. به اين ترتيب، در كل كشور طي يك دهه آينده براي ساخت يك ميليون واحد مسكوني مورد نياز بازار تقاضا، بايد چيزي در حدود دو سوم مساحت فعلي كلان‌شهر تهران، «زمين» يا عرصه جديد براي ساخت‌وساز تامين شود.

نقطه ضربه‌‌زننده در بازار زمين
فردين يزداني در مقاله‌اي كه تحت عنوان «طرح جامع مسكن، آسيب‌‌شناسي ساختاري بخش مسكن و رويكردهاي راهبردي» در شماره جديد فصلنامه اقتصاد مسكن منتشر كرده؛ ضمن آنكه پروسه تامين زمين را جزو مسووليت و مساله مشترك دولت و شهرداري‌ها عنوان مي‌كند، نقطه ضربه‌زننده بازار زمين را نيز شناسايي كرده و براي مقاوم كردن آن، راهكار ارائه داده است.
طي سال‌هاي آتي، بازار زمين از دو ناحيه تحت هدايت و راهبري قرار مي‌گيرد.
دولت– وزارت راه‌وشهرسازي- و همچنين شهرداري‌ها به ترتيب با هدف «تامين مسكن گروه‌هاي كم‌درآمد» و «توسعه مناطق سكونتي شهرها براي اسكان جمعيت رو به افزايش» مجبور هستند مديريت بازار زمين را به‌دست بگيرند؛ اما چنانچه دولت در برنامه‌ريزي و مديريت فضايي سرزمين به روال گذشته خود ادامه دهد و طرح‌هاي شهري و تامين مسكن را بدون توجه به توان و نياز كم‌‌درآمدها تدوين كند و در سمت مقابل، شهرداري‌ها نيز كماكان در نظام ماليه خود، تراكم‌فروشي و انتفاع مالي از منابع حاصل از ساخت‌وساز را تعريف كنند، نمي‌توان سرنوشت طرح‌هاي تامين مسكن و از همه مهم‌تر، آينده قيمت زمين و مسكن را مثبت پيش‌بيني كرد.
نويسنده طرح جامع مسكن در مقاله تحقيقاتي خود، تصريح كرده است: شيوه فعلي ماليه شهري، نقطه ضربه‌زننده بازار زمين است؛ به طوري كه در صورت عدم اصلاح نظام تامين مالي در شهرداري‌ها، اثر هر نوع برنامه و طرح دولتي تامين مسكن، در بلندمدت خنثي خواهد شد. از همين رو، تغيير در اين نظام، به عنوان الزام پايه‌اي براي تحقق‌پذيري برنامه‌هاي مسكن تلقي مي‌شود.
مديريت بازار زمين در طول سال‌هاي گذشته تحت‌تاثير سه سياست متناقض در اين بازار و همچنين برنامه‌ريزي‌هاي فضايي نامناسب دولت و نظام غلط ماليه شهري، عملا باعث تبعيض و شهروندزدايي در شهرها شده و به شدت از قدرت خريد يا تامين مسكن گروه‌هاي كم‌درآمد كاسته است. اين امر در نهايت به پراكنده‌رويي در مكان‌گزيني كار و سكونت، آسيب‌هاي شديد بوم‌زيستي، گسترش اسكان غيررسمي و هزينه‌هاي مضاعف زيربنايي منجر شده و باعث افزايش شتابان قيمت زمين با نرخي فراتر از تورم و در نتيجه افزايش قيمت مسكن شده است.

10 سياست جديد براي اصلاح بازار زمين
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، در طرح جامع مسكن براي اصلاح فرآيند تامين و واگذاري «زمين» شامل زمين‌هاي دولتي و مديريت بازار زمين‌هاي غيردولتي، 10 سياست جديد و عملياتي پيش‌بيني شده است كه با ابلاغ نهايي اين طرح، اجراي آنها آغاز خواهد شد.
مهم‌ترين اين سياست‌ها، بر تحول در نظام درآمدي و ماليه شهرداري‌ها متمركز شده است كه در قالب آن، قرار است هر نوع حمايت بودجه‌اي دولت از شهرداري‌ها منوط به كاهش وابستگي به تراكم‌فروشي و هم‌‌جهت شدن مديريت شهري با برنامه‌هاي تامين مسكن كم‌درآمدها شود.
دومين سياست اثرگذار ديگر، كنترل بازار زمين با ابزارهاي مالياتي از جمله اخذ ماليات از اراضي باير است كه مي‌تواند در مصرفي‌شدن زمين‌هاي متروك داخل شهرها به نفع كنترل قيمت زمين و مسكن نقش بازي كند.
استفاده از زمين‌هاي تحت مالكيت دستگاه‌هاي دولتي در داخل شهرها و همچنين افزايش سهم شهرهاي كوچك در جذب جمعيت نيز دو سياست موثر ديگر است.

اين 10 سياست به شرح زير است:
تحول در نظام درآمدي شهرداري‌ها و تغيير جهت‌گيري از تراكم‌فروشي به سمت عوارض محلي، اصلاح ساز و كار تهيه طرح‌هاي شهرسازي اسكان جمعيت با هدف تامين زمين براي مسكن كم‌درآمدها و اقشار متوسط، تدوين طرح‌‌هاي شهري براساس مدل شهرمنطقه و لحاظ كردن شهرستان‌هاي اطراف شهر اصلي ‌در برنامه‌ريزي‌ها، تدوين برنامه لازم براي افزايش سهم شهرهاي كوچك در جذب جمعيت در راستاي تعادل بخشي توزيع فضايي فعاليت و جمعيت، رفع تبعيض (شهروندزدايي) از كم‌درآمدها در برنامه‌ريزي‌ فضايي از طريق انعطاف‌پذير كردن ضوابط ساخت‌وساز با توان كم‌درآمدها، مشروط كردن كمك‌هاي دولت به شهرداري‌ها براساس مشاركت فعال آنها با برنامه‌هاي تامين مسكن، برقراري نظام ماليات بر اراضي باير، تدوين مشوق‌هاي مالياتي براي طرح‌هاي بازتنظيم زمين، تامين زمين براي ساخت مسكن كم‌درآمدها، تامين زمين در شهرهايي كه دستگاه‌هاي دولتي در آنها، اراضي مناسب دارند.