آمار جديد از اپيدمي «احداث واحدمسكوني»* دوپينگ ساخت‌و‌ساز در تهران

ايران اكونوميست :آمارها از وضعيت ساخت‌وسازهاي مسكوني در تهران حكايت از تقويت موتور پرشتابي دارد كه سال گذشته با اوج‌گيري آن، ركورد آپارتمان‌سازي در پايتخت از مرز 200 هزار واحد مسكوني گذشت و حالا حدود نصف اين حجم ساخت‌وساز –كه پارسال در طول 6ماه انجام شده بود- در مدت 4 ماه اول امسال محقق شده؛ طوري كه از ابتداي فروردين تا پايان تيرماه سال91 براي احداث 93 هزار واحد مسكوني در پايتخت پروانه ‌ساخت صادر شده است. در ماه‌هاي اخير ساخت‌وساز 40 درصد افزايش پيدا كرده است و تقريبا در هر يك از خيابان‌هاي اصلي و فرعي شهر تهران حداقل يك مجتمع مسكوني در حال احداث است؛ اما اين رونق در بازار پايين‌دست –معاملات مسكن- كاملا شرايط عكس دارد؛ طوري كه در 4 ماهي كه گذشت حجم خريد واحد مسكوني در شهر تهران 18 درصد كاهش داشته و عملا معاملات به ركود رفته است. كارشناسان علت اختلاف مسير بي‌سابقه بين «ساخت‌مسكن» و «ميل به خريدوفروش مسكن» را در قالب سه رويداد تحليل مي‌كنند كه در اين ميان، برخي تحولات شهري در تهران همچون طرح‌تفصيلي يا وعده اجراي برخي پروژه‌هاي عمراني به عنوان مهم‌ترين عامل تحريك‌كننده مطرح هستند و باعث شده روند طبيعي سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در پايتخت به‌هم خورده و نوعي هيجان كاذب در انبوه‌سازان ايجاد شود.

کد خبر: ۷۴۷۲

تاریخ: ۲۱ مرداد ۱۳۹۱ - ۰۵:۳۰

آمار جديد از اپيدمي «احداث واحدمسكوني» منتشر شد
دوپينگ ساخت‌وساز در تهران
ساخت‌وسازهاي 4ماه اول امسال ركورد كارنامه يك‌ساله انبوه‌سازان را زد
چرا در عين ركود خريد مسكن، بازار بالادست از نردبان رونق بالا مي‌رود؟
فريد قديري - بهشاد بهرامي
هر چند خريد و فروش واحدهاي مسكوني جديد مدتي است به بن‌بست رسيده اما بازار «ساخت‌مسكن» در تهران بدون توجه به اتفاقات اخير در بازار «معاملات‌مسكن» كماكان در مسير پرشتابي كه سال گذشته وارد آن شده بود قرار دارد و حتي سرعت فعاليت در اين بازار طي ماه‌هاي اخير بيشتر هم شده است.
انبوه‌سازان و بسازوبفروش‌ها بعد از ثبت ركورد احداث 200 هزار واحدمسكوني در سال90، در 4 ماه اول امسال به اندازه يك‌سال ساخت‌وساز طبيعي، مجوز احداث واحدمسكوني از شهرداري‌تهران دريافت كردند طوري كه از ابتداي فروردين تا پايان تيرماه سال91 براي ساخت 93 هزار واحدمسكوني در كلانشهر تهران پروانه‌ساختماني صادر شده كه اين حجم ساخت‌وساز با تعداد واحدهايي كه در سال88 در همين كلانشهر احداث شده بود – 90هزار واحدمسكوني- برابري مي‌كند و تقريبا معادل آپارتمان‌هايي است كه در طول 6ماه اول پارسال در تهران ساخته شد.
گزارشي كه از زيرمجموعه‌هاي شهرداري‌تهران در اختيار «دنياي‌اقتصاد» قرار گرفته نشان مي‌دهد: از ابتداي امسال تاكنون ساخت‌وساز در پايتخت به طور متوسط 40 تا 60 درصد رشد داشته و در برخي ماه‌ها نرخ رشد به نزديك 100 درصد هم رسيده است.
اپيدمي بوجود آمده در بازار آپارتمان‌سازي كه تقريبا در همه خيابان‌هاي اصلي و فرعي پايتخت مشهود است در شرايطي وسعت گرفته كه بازار خريد مسكن با افت و نوعي ركود معاملاتي روبه‌رو شده است.
در 4 ماه اول امسال كه ساخت‌وساز مسكوني در تهران 3/40 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزايش پيدا كرده، تعداد معاملات خريد مسكن در اين كلانشهر 5/18 درصد كاهش داشته است به اين معني كه سازنده‌ها هم‌اكنون بدون آنكه ضمانتي براي فروش واحدهايشان وجود داشته باشد تصميم دارند موجودي آپارتمان‌هاي در نوبت فروش را اضافه كنند. اين وضعيت را آمار معاملات مسكن نيز تاييد مي‌كند. براساس اين آمار در تهران طي بهار امسال فقط 34 هزار معامله خريدمسكن انجام شده در حالي كه طبق آمار صدور پروانه‌هاي ساختماني، در همين مدت معادل دوبرابر آپارتمان‌هاي فروش رفته، مجوزساخت صادر شده و بيش از 73 هزار واحدمسكوني جديد -در تهران- احداث شده است.
در ركود مي‌سازيم تا در رونق عرضه كنيم
درباره اين تضاد بين رفتار سازنده‌هاي مسكن و خريداران كه عملا طي ماه‌هاي اخير دو مسير كاملا متفاوت را شروع كرده‌اند، مي‌توان سه نوع تحليل را مطرح كرد.
رييس انجمن انبوه‌سازان تهران معتقد است: در سال‌هاي گذشته رابطه مستقيمي بين رونق‌وركود مسكن و فعاليت‌هاي ساختماني برقرار بود به اين صورت كه در زمان رونق معاملات مسكن، حجم ساخت‌وساز نيز افزايش پيدا مي‌كرد و با شروع ركود، سازنده‌ها نيز دست از كار مي‌كشيدند. اما امسال انبوه‌سازان ركود موجود را نوعي فرصت براي ساخت‌وساز مي‌دانند تا بتوانند در فاصله باقي‌مانده تا رونق معاملات، واحدها را ساخته و در زمان رونق آنها را براي فروش‌ آني عرضه كنند. ايرج رهبر با توضيح بيشتر به «دنياي‌اقتصاد» تاكيد كرد: ساخت در زمان رونق خريد مسكن و عرضه در زمان ركود معاملات جز اينكه به انباشت واحدهاي در نوبت فروش كمك مي‌كند، عايدي ديگري براي انبوه‌ساز و بازار تقاضا به همراه ندارد، اما در شكل جديد فعاليت‌هاي ساختماني، هم سازنده بدون تاخير واحدها را به فروش مي‌رساند و هم اينكه براي طرف تقاضا، فراواني عرضه به اندازه كافي وجود دارد.
نقش برخي حركت‌ها در شهرداري‌تهران
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» براي تحليل علت رشد ساخت‌وساز در تهران طي ماه‌هاي گذشته از سال91، بستري قوي‌تر از آنچه رييس انجمن انبوه‌سازان مي‌گويد، وجود دارد كه به مراتب قابل اتكا براي پاسخ به چرايي عطش ساختمان‌سازي است.
انبوه‌سازان طي ماه‌هاي اخير بيشتر از آنكه به فكر برهم‌ زدن دوره‌هاي ركودورونق باشند در تعقيب برنامه‌هاي شهرداري‌تهران و اظهارنظرها و هشدارهاي مديران شهري بودند به طوري كه در ارديبهشت‌ماه كه شهرداري طرح تفصيلي تهران را رونمايي كرد، حجم صدور پروانه ساختماني با جهش بي‌سابقه به سطح 35 هزار و 500 واحدمسكوني رسيد و يك ماه بعد ساخت‌وساز از حالت شوك ناشي از اجراي طرح تاحدودي برگشت و صدور پروانه‌ها به سطح 24 هزار واحد رسيد و جالب آنكه در تيرماه كه بايد صدور پروانه از فصل بهار بيشتر شود، سطح ساخت‌وساز معادل 19 هزار واحد شد.
به اين ترتيب تاثيري كه طرح تفصيلي تهران و فضاسازي براي اجرا و رونمايي از آن در بازار ساخت‌وساز داشته كاملا از روي روند صدور پروانه‌هاي ساختماني مشخص است.
از سوي ديگر در برخي مناطق تهران به واسطه تبليغات وسيع از سوي مديريت شهري مبني بر اجراي طرح‌هاي شهري و توريستي‌تفريحي، انگيزه سرمايه‌گذاري و ساخت‌وساز در اين مناطق دو چندان شده است كه اين موضوع نيز احتمال رونق مصنوعي ساختمان‌سازي در پايتخت را تقويت مي‌كند.
مزيت نسبي ساخت‌وساز در مقابل ساير بازارها
كارشناسان اقتصاد مسكن تحليل سومي از علت ركوردزني ساخت‌وسازهاي مسكوني در تهران دارند و آن عبارت است از مزيت نسبي اين بازار در مقابل ساير فعاليت‌هاي اقتصادي.
دكتر بهروز ملكي در اين باره معتقد است: سود درازمدت ساخت‌وساز در مقايسه با فعاليت‌هاي توليدي‌صنعتي بيشتر است و در حال حاضر تنها انتخاب بخش عمده‌اي از صاحبان سرمايه محسوب مي‌شود كه با اطمينان از عدم ريسك‌ سرمايه‌گذاري در اين حوزه، وارد اين بازار مي‌شوند.