اثر دوگانه «قیمت‌مرجع» در بازار‌مسکن

ايران اكونوميست :فعاليت دو ماهه سامانه «اعلام قيمت‌مرجع» در بازار مسكن نشان مي‌دهد: اين سامانه اثر دوگانه در معاملات تابستاني داشته است.«قيمت‌مرجع» كه نرخ واحدهاي فروخته‌شده در نقاط مختلف تهران را نمايش مي‌دهد از يك‌سو سطح توقع خريدار براي اعمال تخفيف روي «قيمت‌‌پيشنهادي» فروشنده را افزايش داده و از سوي ديگر ركود معاملات را تشديد كرده است.ظاهرا استناد خريداران نرخ‌هاي مرجع در مقابل اصرار فروشنده‌ها به انجام معامله با قيمت‌پيشنهادي، ميل نهايي به عقد قرارداد را در بنگاه‌ها كاهش داده است.

کد خبر: ۷۴۳۴

تاریخ: ۱۸ مرداد ۱۳۹۱ - ۰۶:۴۰

سامانه «قیمت مرجع» اثر کرد؛ بازار ملك به تصوير شفاف قيمت‌ها واكنش نشان داد
اثر دوگانه «قیمت‌مرجع» در بازار‌مسکن
افت 40 درصدي خريدوفروش مسكن در تهران
دنياي اقتصاد: سامانه‌اي كه دولت براي اعلام لحظه‌اي قيمت مرجع در بازار مسكن تهران به راه‌انداخته، فعلا دو اثر كوتاه‌مدت در معاملات تابستاني گذاشته است.
از یک‌سو كاركرد مثبت اين سامانه از طريق «ايجاد قدرت چانه‌زني براي طرف تقاضا» بروز كرده، اما از سوی دیگر اين ابزار جديد در دست متقاضيان، كاركرد منفي در صحنه معاملات داشته و بازار را به ركود كشانده است.
سامانه اعلام قيمت‌مرجع از اول تيرماه شروع به كار كرد و هم‌اكنون قيمت آپارتمان‌هاي فروخته‌شده در مناطق مختلف پايتخت را با تاخير زماني يك تا شش ماه، در دسترس عموم قرار مي‌دهد.
انتشار اين قيمت‌ها حالا موجب شده دامنه اختلاف‌نظر بين خريدار و فروشنده ملك برسر قيمت‌پيشنهادي وسعت بگيرد و احتمال توافق دو طرف براي انجام معامله نسبت به قبل پايين بيايد.
آن‌طور كه مشاوران‌املاك روايت مي‌كنند: قيمت مرجع موجود در سامانه دولت از قيمت پيشنهادي فروشنده‌ها كمتر است و استناد خريداران به قيمت‌مرجع در مقابل اصرار فروشنده‌ها به انجام معامله با قيمت‌پيشنهادي، ميل‌نهايي به عقد قرارداد را در بنگاه‌هاي مسكن كاهش داده است.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» در 2 ماه گذشته حجم خريد‌وفروش واحدمسكوني در شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 40 درصد كاهش پيدا كرد طوري كه در دو هفته اول تیر ماه با شروع به کار سامانه، 5 هزار و 500 فقره قرارداد خريد مسكن –مبايعه‌نامه- در بنگاه‌هاي املاك تنظيم شد در حالی‌که اين تعداد معامله در نيمه اول تيرماه سال90 از مرز 9 هزار فقره قرارداد عبور كرده بود.
مشاوران‌املاك بخشي از افت معاملات مسكن در هفته‌های اخير را نتيجه مانور قيمت‌مرجع در بازار مي‌دانند و معتقدند: ركود فعلي فقط در صورتي كه سطح قيمت‌هاي پيشنهادي تا نزديكي قيمت‌ مرجع پايين بيايد، از بازار خارج خواهد شد. گذشته از چالش برسر قيمت‌پيشنهادي كه تحت تاثير ورود قيمت‌مرجع به بازار مسكن، بروز كرده است، اكنون مشاوران‌املاك با يك معضل ديگر نيز روبه‌رو هستند و آن ناتواني از ارائه سرويس اينترنتي به متقاضيان بابت اعلام قيمت‌مرجع است.
قيمت‌مرجع از طريق سامانه اينترنتي قابل دسترس است، اما از آنجا كه تجهيز بنگاه‌ها به رايانه و اينترنت حداقل 5 ميليون تومان هزينه در بردارد، اين امكان فعلا در اختيار غالب مشاوران‌املاك قرار ندارد.
در حال حاضر در هر بنگاه‌ملكي به طور متوسط 3 تا 5 نفر به عنوان مشاوراملاك فعاليت مي‌كنند كه به صورت طبيعي بايد هر يك از آنها قادر باشند در لحظه، پاسخ استعلام مراجعه‌كننده‌ها – متقاضيان خريد مسكن- درباره قيمت‌مرجع محله موردنظر را بدهند، اما در اغلب بنگاه‌ها فقط يك دستگاه رايانه براي صدور كدرهگيري وجود دارد كه براي دسترسي به قيمت‌مرجع از طريق آن توسط همه مشاوران‌ محدوديت وجود دارد.
به اين ترتيب بازار مسكن در تابستان جاري از يكسو بار ركودي كه در بهار به خاطر برخي تحولات اقتصادي و سياسي به وجود آمده بود را دارد دوباره تحمل مي‌كند و از سوي ديگر تا مدت نامعلوم بايد پيامد حضور دو نوع قيمت‌ناسازگار را پذيرا باشد.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، آخرین بررسی‌ها از وضعیت بازار مسکن پس از انتشار قیمت‌های واقعی از سوی دولت، حاکی است هم اکنون سامانه اعلام قیمت مرجع به‌رغم اینکه هنوز برای استناد از سوی مالکان و بنگاه‌های مسکن در معاملات الزامی نشده اما تاثیرات قابل توجهی را بر بازار خرید و فروش بر جای گذاشته است به نحوی که برخی از مشاوران املاک راه‌اندازی سامانه اعلام قیمت مرجع را یکی از مهم‌ترین علل کاهش استقبال خریداران مسکن و ترس فروشندگان از انجام معامله در زمان اوج نقل و انتقالات، عنوان می‌کنند.
بنا بر اظهار این مشاوران طی چند روز پس از آغاز به کار سامانه اعلام قیمت مرجع رفتارهای متفاوتی از سوی فعالان این بازار مشاهده شد که اولین اثر خود را در کاهش تمایل طرفین به انجام معاملات نشان داده است. این در حالی است که برخی چالش‌های پیش رو در سامانه، عملا استفاده و استناد به قیمت‌های مرجع را با مشکلات خاصی مواجه کرده است.
آن طور که شواهد بازار مسکن در هفته‌های اخیر پس از راه‌اندازی سامانه نشان می‌دهد، به نظر می‌رسد که بیشترین تاثیر، در ایجاد جو روانی ناشی از رکود در معاملات و تشدید آن نمایان شده است؛ مشکلات موجود برای دسترسی به سامانه در نتیجه برخی مسائل فنی همچون کند بودن سرعت دسترسی و برخی مسائل دیگر مانند محدود بودن فایل‌های قیمتی مربوط به هر محله که حتی در برخی محله‌ها هیچ فایل قیمتی برای استناد وجود ندارد نیز باعث شده است که بیشترین تاثیرها در حد اثر رکود روانی در معاملات ايجاد شود.
حداقل 5 میلیون هزینه متوسط هر بنگاه برای استناد به سامانه
به گزارش «دنیای اقتصاد»، هزینه‌های مربوط به نصب، راه‌اندازی و نگهداری از تجهیزات و سیستم‌های کامپیوتری و اینترنتی و همچنین سایر هزینه‌های مرتبط با مناسب سازی مکان بنگاه‌ها برای استعلام قیمت از سامانه، در مجموع حداقل 5 میلیون تومان برای یک بنگاه با متوسط 3 مشاور فعال در آن، هزینه دربر خواهد داشت. ضمن اینکه با توجه به عدم اجبار یا الزام قانونی برای مشاوران نسبت به مرجع قرار دادن اطلاعات سامانه جهت انجام معاملات، نمی‌توان چندان به صرف هزینه گفته شده از سوی مشاوران برای ارائه خدمات اعلام قیمت براساس سامانه، امیدوار بود.
تفاوت قیمت مرجع با قيمت مالک
به گزارش «دنیای اقتصاد»، چالش دیگری که در مسیر استناد به سامانه اعلام قیمت مرجع به خصوص در رابطه با خریداران مسکن در روزهای اخیر پدید آمده حاکی از آن است که در برخی موارد بعضا مشاهده شده که برخی قیمت‌ها در یک منطقه از قیمت اعلام شده از سوی مالک گران‌تر و در مواردي ارزان‌تر است!
دلیل این امر به گفته مشاوران املاک ناشی از خاصیت مسکن به عنوان یک کالای ناهمگن است به گونه‌ای که حتی در بسیاری موارد ویژگی‌های بنا منجر به ایجاد تفاوت فاحش قیمت یک ساختمان در مقایسه با ساختمان دیگری در همان محله می‌شود.
قیمت‌های سامانه چقدر واقعی است؟
اما این روزها سوال رایجی در بین مشاوران املاک مطرح شده است که براساس آن مسوولان بنگاه‌ها اعلام می‌کنند که اصلا تا چه اندازه می‌توان قیمت‌های درج شده در سامانه اعلام قیمت مرجع مسکن را واقعی دانست؟
این مشاوران می‌گویند: قیمت مسکن مولفه‌ای تاثیرپذیر از سایر کالاهای اقتصادی و در مجموع نرخ تورم سالانه است بنابراین چگونه می‌توان قیمت‌های مربوط به یک دوره قیمتی سپری شده را مبنای نرخ‌گذاری برای دوره دیگری با مشخصات متفاوت از آن دوره دانست؟
اما همان‌طور که ذکر شد بیشترین تاثیر سامانه بر معاملات خرید و فروش در روزهای ابتدایی اوج نقل و انتقالات بازار مسکن متوجه جو روانی و ایجاد رکود در معاملات به دلیل جو حاکم بوده است این در حالی است که هنوز به گفته مشاوران املاک، مالکان دربرابر این جو مقاومت می‌کنند و حتی در فایل هایی که چند ماه از بایگانی آنها در بنگاه‌ها می‌گذرد هیچ گونه انعطاف قیمتی ایجاد نشده است.
در این میان برخی از مشاوران معتقدند که ادامه این روند در صورتی که با الزام قانونی از یک طرف و تکمیل اطلاعات سامانه از سوی دیگر همراه باشد، می‌تواند امیدواری هایی را برای تعدیل قیمتی در بازار مسکن ایجاد کند.
مالک استناد نمی‌کند؛ بنگاه مشکلی ندارد
به گفته این مشاوران، در حال حاضر خریداران بیش از مالکان خواهان استناد به قیمت‌هاي مرجع مسکن هستند. در این میان بنگاه‌ها هم در صورت رفع مشکلات موجود مشکلی در خصوص استناد به سامانه و انجام معاملات براساس آن ندارند اما نکته قابل تاکید از سوی دلالان این است که درحال حاضر مالک که تعیین قیمت در دست وی است حاضر به استناد به سامانه و تعدیل قیمت نیست.
اما برخی دیگر از مشاوران معتقدند که اثر رکودي ایجاد شده بیش از آنکه متاثر از تاثیر روانی سامانه اعلام قیمت مرجع بر معاملات خرید و فروش باشد ناشی از تحولات اقتصادی و سیاسی اخیر است اما اعلام قیمت مرجع از سوی دولت که در هر یک از فایل‌ها به طور معمول بین 20 تا 30 درصد ارزان‌تر از نرخ کنونی بازار مسکن است هم در تشدید این رکود بی‌تاثیر نبوده است.
اطلاعات سامانه شفاف نیست
این مشاوران می‌گویند: مهم نیست که الان چه کسی این سامانه را جدی می‌گیرد و چه کسی آن را جدی نمی‌گیرد؛ حقیقت آن است که از همان روزهای اول راه‌اندازی سامانه اعلام قیمت مرجع حتی مالکان هم از سر کنجکاوی حداقل یکبار هم که شده به این سامانه مراجعه و قیمت‌ها را رصد کرده‌اند اما در مجموع می‌توان گفت که جو روانی ایجاد شده که البته در تغییر قیمت‌ها تا امروز بی‌اثر بوده، موقتی است و نمی‌توان به تسری این جو به دامنه قیمت‌ها امید چندانی داشت؛ مگر اینکه تمهیدات تکمیلی دیگری همچون الزام قانونی ایجاد شود که این امر هم مستلزم رفع موانع قانونی و البته ارائه تصویری شفاف از بازار مسکن و معاملات آن در سامانه است.
هشدار در مورد تبعات رکود تابستانی
اما برخی دیگر از مشاوران که تداوم رکود ایجاد شده در بازار معاملات تابستانی خرید و فروش را برای بازار مسکن و طرفین معاملات خطرناک می‌دانند، می‌گویند: دولت باید هر چه سریع‌تر مسیر کنترلی بازار مسکن را تکمیل کند و اگر سامانه بخواهد در همین شکل و شمایل و کاربرد به فعالیت خود ادامه دهد علاوه بر اینکه زیان رکود تابستانی در بازار مسکن باقی خواهد ماند پس از خنثی شدن اثر روانی و بازگشت به حالت عادی در بازار معاملات، قیمت‌ها با افزایش دیگری مواجه خواهد شد؛ چرا که شواهد حاکی است مالکان از مواضع خود برای کاهش قیمت‌ها کوتاه نمی‌آیند و با هجوم یکباره مردم پس از رکود در خرید، بار دیگر قیمت‌ها افزایش خواهد یافت.
تصویر سایت قیمت مرجع hmi.mrud.ir