آپارتمان‌های ارزان‌قیمت بخش خصوصی سال آینده به بازار می‌آید

تغییر گرانیگاه عرضه مسکن/4 نشانه دوره «پايان‌ركود»

با نزديك شدن به روزهاي پاياني سال، نياز طيف‌هاي مختلف فعالان بازار مسكن به يك قطب‌نماي جامع‌نگر و چندبعدي كه بتواند فارغ از انبوه اظهارنظرهاي شخصي و شايد غيركارشناسي، ساختار اقتصادي بازار املاك ايران در سال 1394 را تصوير و تشريح كند، افزايش پيدا كرده است.

کد خبر: ۷۳۱۱۲

تاریخ: ۰۲ اسفند ۱۳۹۳ - ۰۹:۱۴

ایران اکونومیست- درباره بازار مسكن 94 سه پرسش مطرح است كه پاسخ به آنها، آينده كوتاه‌مدت و ميان‌مدت «قيمت»، «ساخت‌وساز» و «روند معاملات» را براي طيف‌هاي مختلف-از سرمايه‌گذاران ساختماني گرفته تا خريداران مصرفي-روشن مي‌سازد. در اين باره، يك تحقيق فراگير براساس سيكل‌هاي تجاري 22سال گذشته بازار مسكن و همچنين با استناد به دو تحليل‌ رسمي انجام شده كه نشان مي‌دهد: سال آينده به علت آنكه استعداد كافي براي «رونق» وجود ندارد، بازار لااقل در 6 ماه اول، در وضعيت «پايان ركود» به سر خواهد برد؛ اما قسمت‌هايي از اين بازار كه «آپارتمان‌هاي ارزان‌ و متوسط قيمت» را شامل مي‌شود، با تحرك نسبي هم به لحاظ افزايش حجم خريد و فروش و هم به لحاظ ساخت‌‌وساز مواجه مي‌شود. چشم‌اندازي كه در اين تحقيق تصوير شده است، مشخص مي‌كند: تحت‌تاثير تنها برنامه قطعي و مصوب براي بخش مسكن، در سال 94 معادل 300 هزار فقره وام ساخت با قابليت تخصيص به پروژه‌هاي مسكوني كم‌درآمدها پرداخت مي‌شود. از طرفي، به‌واسطه تخليه حباب و ثبات قيمت، گرايش تدريجي به خريد اين آپارتمان‌ها شروع خواهد شد. با اين حال، امكان كاهش نرخ به‌خصوص در آپارتمان‌هاي بالاتر از متوسط قيمت وجود دارد؛ ضمن اينكه با سه استدلال، شايعه «جهش قيمت»، مردود و سطح نوسان كمتر از تورم خواهد بود.

آنچه در حال حاضر «احتياج ضروري» سرمايه‌گذاران ساختماني و ملكي، سازنده‌ها، انبوه‌سازان، بسازوبفروش‌ها، متقاضيان مصرفي، واسطه‌ها و دلالان بازار و همچنين تصميم‌‌گیران بخش مسكن محسوب مي‌شود، دستيابي به اطلاعات مستند و روشن درباره سه پرسش اساسي بابت بازار مسكن94 است. گروه مسکن«دنياي‌اقتصاد» براي ارائه پاسخ‌هاي كاربردي و قابل اتكا به سه پرسش موجود بازار مسكن كه درباره آينده كوتاه‌مدت و ميان‌مدت سه شاخص «ساخت‌وساز»، «معاملات مسكن» و «نحوه تغييرات قيمت مسكن» مطرح است، مجموعه تحقيقاتي پيرامون چرخه‌هاي تجاري بازار مسكن طي 22 سال گذشته و مولفه‌هاي تاثيرگذار بر اين سه شاخص بازار انجام داده و در نهايت، با تكميل اطلاعات به دست آمده از طريق تحليل‌هاي دو منبع رسمي، گزارش چشم‌انداز سال آينده بازار مسكن را به شرح زير تدوين كرده است. براساس تحقيقات و مطالعات صورت گرفته، قطب‌نماي بازار مسكن 94 نشان مي‌دهد: بازار ملك كه هم‌اكنون دوره «اواخر ركود» را سپري مي‌كند، در سال آينده نيز چون كماكان از استعداد كافي براي تغيير فاز و ورود به «حالت رونق» برخوردار نخواهد بود، حداقل طي 6 ماه اول94، در «فاز پاياني ركود مسكن» باقي مي‌ماند. در اين پيش‌بيني اثر 6 مولفه دروني و بيروني بازار مسكن بر رفتار سه شاخص بازار تجزيه و تحليل شده و اين نتيجه‌گيري به‌دست آمده كه «اوضاع اقتصاد كلان و تحولات بين‌المللي، اقتصاد مسكن و همچنين اقتصاد خانوار به‌گونه‌اي است كه برآيند نيروهاي موثر بر بازار ملك، بدون آنكه قيمت مسكن را در سال آينده با جهش مواجه كند، فعاليت‌هاي ساختماني و خريدوفروش آپارتمان را به تدريج در طول سال بهبود مي‌بخشد و به دوره ابتداي رونق مي‌رساند.»
به اين ترتيب، بازار مسكن در نيمه اول سال آينده از وضعيت «پايان ركود» تبعيت مي‌كند و در نيمه دوم 94 مشروط به فراهم شدن زمينه هجرت، وضعيت «رونق اوليه» به وجود خواهد آمد.

4 نشانه دوره «پايان‌ركود»
بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» از مختصات دوره «پايان‌ركود» يعني حالتي كه هم‌اكنون نيز بازار مسكن كم‌وبيش به آن دچار است، حاكي است: در اين دوره 4 نشانه قوي قابل رديابي مي‌تواند باشد. نشانه اول «افت شتاب كاهش قيمت مسكن» است. دوره‌هاي ركود-رونق دست‌كم 22ساله بازار مسكن نشان مي‌دهد، بعد از كاهش شديد قيمت و شيب زياد سقوط در نقطه اوج ركود، براي مدتي، روند كاهنده، فوق‌العاده خفيف و خفيف‌تر مي‌شود و نوسانات در حد تك‌رقمي و نزديك به صفر، ادامه پيدا مي‌كند كه اين حالت پايان ركود است.
در حال‌حاضر، كاهش رشد ماهانه قيمت مسكن و همچنين تك‌رقمي شدن نرخ رشد نقطه‌اي، اين حالت را بازگو مي‌كند كه با توجه به مولفه‌هاي اثرگذار بر آينده قيمت، اين حالت تا نيمه‌اول 94 ادامه‌دار خواهد بود. نشانه دوم «پايان ركود»، «كاهش سفته‌بازي در معاملات» است. هم‌اكنون طبق شواهد موجود در بازار، روايت مشاوران املاك و همچنين تحليل‌‌هاي رسمي معاونت مسكن، سهم خريدهاي سرمايه‌اي و سوداگرانه آپارتمان به پايين‌ترين سطح در قياس با خريدهاي مصرفي رسيده است و اين روند ادامه‌دار خواهد بود. نشانه سوم و مهم اين حالت،  «نوسان قيمت مسكن در سطح كمتر از تورم» است. از ابتداي امسال تاكنون، نرخ رشد نقطه‌ به نقطه قيمت مسكن–ميزان رشد در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال92- بين 4/ 3 درصد تا حداكثر 7درصد بوده در حالي كه تورم نقطه‌اي در اين فاصله بين 4/ 14درصد تا 4/ 17درصد نوسان كرده است. نشانه چهارم نيز «افزايش نسبي معاملات مسكن» است.
طي ماه‌هاي اخير خريد و فروش آپارتمان در تهران نسبت به نيمه اول سال حدود 25درصد افزايش پيدا كرد اما چون حجم معاملات هنوز به سطح حداقلي دوره رونق– ماهي حداقل 17هزار فقره- نرسيده، بنابراين ركود معاملاتي نسبت به قبل بهبود پيدا كرده اما به رونق مبدل نشده است.

6 مولفه سرنوشت‌ساز بازار آتي
طبق آنچه از نتايج تحقيقات چندجانبه درباره آينده بازار مسكن به دست آمده است، مشخص مي‌شود: 6مولفه شامل تورم، حجم عرضه موجود در بازار مسكن، قدرت خريد، برنامه‌هاي دولت در بخش مسكن و مالي مسكن، مذاكرات سياسي در عرصه بين‌المللي و بالاخره اوضاع قيمت نفت، بر شاخص‌هاي سه‌گانه بازار مسكن در سال94 اثرگذار هستند. مولفه حجم عرضه در حال حاضر به صورتي است كه كل موجودي آپارتمان‌هاي مسكوني در كشور– با احتساب خانه‌هاي خالي- حدود 5/ 1 ميليون واحد بيشتر از تعداد خانوارها شده است و به عبارتي، بازار هنوز و به رغم كاهش شديد سرمايه‌گذاري، با مازاد عرضه روبه‌رو است. هر چند بخشي از اين عرضه‌ها در قسمت‌هاي غيرمصرفي قرار دارد اما اثر اين مولفه در سال94 به شكل مانع رشد قيمت مسكن، ظهور خواهد كرد.
مولفه دوم، يعني «تورم عمومي» نيز با توجه به برنامه كلان بانك مركزي و حساسيت ويژه‌اي كه مجموعه دولت بر مهار رشد قيمت‌ها دارد، در سال آينده باز هم قرار است كاهش يابد. احتمال ادامه شيب منفي تورم، بالطبع بر سطح قيمت مسكن نيز تاثير مي‌گذارد هر چند بين اين دو، رابطه دوطرفه وجود دارد. سومين مولفه كه «قدرت خريد» است نيز هم‌اكنون در كمترين ميزان ممكن در مقايسه با حداقل 10 سال گذشته قرار دارد. تحت‌تاثير عدم افزايش وام خريد، سهم تسهيلات در قيمت، از متوسط 40 درصد در دهه80 به حدود 10 درصد كنوني رسيده است. با توجه به عدم توافق بانك مركزي و وزارت راه‌وشهرسازي براي افزايش چشمگیر وام خريد در حال حاضر و همچنين با احتساب تاخير حداقل 6 ماهه در پرداخت اولين سري وام جديد از زمان تصويب، در نتيجه خلأ قدرت خريد مسكن حداقل تا نيمه94 ادامه خواهد داشت. بنابراين اثر اين مولفه نيز قطعا تحريك قيمت نيست. مولفه چهارم همان برنامه‌هاي دولت است كه طبق آنچه تاكنون تصويب شده و به صورت قطعي در سال آينده اجرا خواهد شد، تامين مالي ساخت نيم‌ميليون واحد مسكوني به كمك وام نوسازي 50ميليوني و 15ميليوني روستايي است. اين دو نوع تسهيلات، عرضه مسكن ارزان‌قيمت و حداكثر «متوسط قيمت» را تقويت مي‌كند كه اثر كاهنده بر قيمت خواهد گذاشت. مولفه پنجم مربوط به مذاكرات هسته‌ای مي‌شود كه تحليل‌هاي كارشناسي در اين باره حاكي است: سرنوشت مذاكرات كمترين تاثير را بر بازار مسكن كه يك بازار كاملا غيروابسته به محيط بين‌المللي است، خواهد داشت. بازار مسكن از ناحيه تحولات بين‌المللي، عمدتا به واسطه تغييرات شاخص‌هاي اقتصاد كلان، تاثير مي‌گيرد نه به صورت مستقيم و بي‌واسطه. مولفه ششم و آخر نيز، وضعيت قيمت نفت است. بررسي‌ها در اين باره نيز حاكي است: درآمدهاي نفتي كشور در نقش يك عامل تخفيف‌دهنده يا تشديدكننده نوسانات قيمت مسكن، در اين بازار تاثير مي‌گذارد كه البته رابطه آن، هم‌جهت است. بنابراين كاهش قيمت نفت و چشم‌اندازي كه براي آن در سال 94 وجود دارد، از رشد شديد قيمت مسكن پشتيباني نمي‌كند. به اين ترتيب، برآيند مولفه‌هاي شش‌گانه، قيمت مسكن را در سال94 از افزايش شديد و تورمي، در امان مي‌گذارد.

چرا جهش قابل تصور نيست؟
نتايج تحقيقات درباره آينده مسكن، تا اينجا، بر «مناسب بودن ميزان عرضه در سال94، بهبود نسبي معاملات و همچنين فراهم نبودن زمينه افزايش شديد قيمت» حكايت دارد. اما در اين ميان يك پرسش هنوز در ذهن فعالان بازار وجود دارد؛ اينكه آيا برخي اظهارنظرها درباره جهش قيمت در سال94 صحت دارد؟
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، با سه نوع استدلال تجربي‌-اقتصادي مي‌توان شايعه جهش قيمت در سال94 را مردود اعلام كرد. استدلال اول به ذات دوره‌هاي ركود و رونق مسكن برمي‌گردد. مطابق دوره‌هاي 22ساله افت و خيز قيمت مسكن، مدت زمان دوره ركود معمولا دو ساله است و مدت زمان دوره رونق نيز حداقل 3 و حداكثر 4 سال بوده است. دوره آخر ركود مسكن از نيمه سال92 شروع شد و نقطه اوج آن، نيمه‌اول امسال بود. بنابراين در دو فصل آتي، بازار دوره «پايان ركود» را طي خواهد كرد.  استدلال دوم با زمان بروز جهش قيمت ارتباط دارد. افزايش شديد قيمت مسكن معمولا در اواسط دوره‌هاي رونق– سال‌هاي 75، 81، 86 و بهار92- اتفاق مي‌افتد. بنابراين حتي با فرض اينكه، شرايط در نيمه دوم سال آينده براي توقف دوره پايان‌ركود و شروع تدريجي دوره رونق مسكن فراهم باشد، چندين فصل طول خواهد كشيد تا جهش احتمالي اتفاق بيفتد كه اين بازه زماني به مدتي بيشتر از یک‌سال94 نياز دارد. سومين استدلال در رد فرضيه جهش، به رابطه بين حركت تورم عمومي و تورم مسكن برمي‌گردد. جهش قيمت مسكن قطعا بعد از سبقت نرخ رشد قيمت مسكن از سطح تورم، اتفاق خواهد افتاد. حال اينكه، سطح نرخ رشد از تورم پايين‌تر است و با توجه به پيش‌بيني‌ها، نقطه تلاقي مجدد اين دو نرخ در زمان شروع تدريجي رونق، خواهد بود. تورم عمومي و تورم مسكن يك‌بار در مسير ركود و بار ديگر در مسير رونق، همديگر را قطع مي‌كنند. در مسير ركود، نرخ تورم مسكن به پايين سطح تورم عمومي مي‌آيد كه اين اتفاق در مهر 92 با كم‌شدن نرخ تورم مسكن به سطح 33 درصد در مقايسه با تورم عمومي 6/ 36 درصدي، ثبت شد. هنوز سطح تورم مسكن پايين‌تر است و بعد از نقطه تلاقي در مسير صعود، حداقل يك‌سال تا نقطه اوج، زمان لازم خواهد بود.

تحليل منابع رسمي
در قطب‌نمايي كه «دنياي‌اقتصاد» براي بازار مسكن 94 تهيه كرده است، تحليل‌هاي معاونت مسكن و مشاور وزير راه‌وشهرسازي نيز وجود دارد.
حامد مظاهريان، معاون مسكن وزارت راه‌وشهرسازي در اين باره معتقد است: بردارهاي تعيين‌كننده قيمت مسكن در سال94 نشان مي‌دهد خبري از تلاطم يا شوك جهشي نخواهد بود اما انتظار مي‌رود اولين حركات خروج از ركود در سال آينده، به شكل توقف افت ساخت‌وساز و بهبود نسبي معاملات ظاهر شود. مظاهريان، تعهد دولت به كنترل تورم را مهم‌ترين عامل براي تداوم آرامش كنوني قيمت در سال آينده عنوان مي‌كند. معاون مسكن، بدترين حالت در سال آينده را افزايش قيمت مسكن حداكثر به اندازه نرخ تورم، پيش‌بيني كرده است.   حسين عبده‌تبريزي صاحب‌نظر اقتصاد مسكن نيز با اين توضيح كه سال آينده به واسطه پرداخت 300 هزار فقره وام ساخت مسكن در بافت‌هاي فرسوده، بازار ساخت مسكن ارزان‌قيمت بعد از چندين سال، از دولت به بخش خصوصي سپرده مي‌شود، به «دنياي‌اقتصاد»  گفت: چشم‌اندازي كه براي بازار مسكن 94 قابل تصور است، رونق نسبي معاملات آپارتمان‌هاي «ارزان‌قيمت» و حداكثر نزديك به «ميانگين قيمت» شهرها است به اين معني كه مثلا در تهران، خريد و فروش واحدهاي مسكوني متري تا 4 ميليون تومان در سال جديد شروع مي‌شود اما در بازار آپارتمان‌هاي گران‌قيمت يا قيمت‌هاي بيش از سطح متوسط، چون كه مازاد عرضه عمدتا در اين دو بخش است، افزايش قيمت نخواهيم داشت بلكه قيمت‌ باز هم تعديل خواهد شد. وی تصريح كرد: در سال آينده، كاسبي بازار مسكن راه خواهد افتاد اما معاملات عمدتا در بخش‌هاي ضعيف بازار خواهد بود با اين تاكيد كه «توقع رشد قيمت» بعيد است و خريداران عمدتا مصرف‌كننده خواهند بود.