بی‌پولی پاشنه آشیل خانه‌سازی

در طرح نهضت ملی مسکن ۲.۶ میلیون واحد به مرحله ساخت رسیده و ۶۰۰ هزار واحد تحویل داده شده اما این پروژه چهار میلیون واحدی از سه ناحیه کمبود منابع بانکی، عدم توان متقاضیان در تامین آورده و پرداخت اقساط دچار چالش شده است. این انتظار وجود دارد که دولت چهاردهم پروژه ساخت یک میلیون مسکن در سال را با رفع ایرادات آن به نتیجه برساند.

کد خبر: ۷۳۰۱۰۰

تاریخ: ۲۷ مرداد ۱۴۰۳ - ۱۸:۳۲

به گزارش ایران اکونومیست، وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی دولت چهاردهم وعده داده تا به تعهد دولت در قبال متقاضیان موثر طرح نهضت ملی مسکن عمل کند.

فرزانه صادق مالواجرد تسریع در اجرای ماده یک قانون جهش تولید مسکن با تهیه و تصویب مطالعات طرح جامع مسکن کشور و تدقیق آن در قالب طرح‌های جامع مسکن استان‌ها، تعهد به تکلیف دولت در قبال متقاضیان مؤثر طرح‌های تولید مسکن، اجرای طرح مسکن حمایتی، کنترل مستمر بازار اجاره و فروش مسکن از طریق تدوین سازوکارهای قانونی، نهادی و هدایت منابع را از اولویت‌های برنامه‌های خود اعلام کرده است.

بر اساس ماده یک طرح جهش تولید و تامین مسکن، دولت موظف است در چهار سال نخست اجرای این قانون، سالانه به طور متوسط حداقل یک میلیون واحد مسکونی در کشور برای متقاضیان واجد شرایط تولید و عرضه کند.

تحویل ۶۰۰ هزار واحد مسکن ملی در سه سال گذشته

طبق آماری که ماه گذشته از سوی وزارت راه و شهرسازی اعلام شد از ۲.۶ میلیون واحد نهضت ملی مسکن بیش از ۶۰۰ هزار واحد تحویل شده که ۱۳۰ هزار واحد آن مسکن مهر است. متوسط پیشرفت طرح نهضت ملی مسکن نیز ۳۰ درصد است اما دائما پروژه تعریف می‌شود. مثلا یکدفعه ۱۰۰ هزار واحد افزایش می‌یابد که میانگین پیشرفت کل پایین می‌آید. بنابراین ممکن است میانگین همواره روی ۳۰ درصد باقی بماند.

در بخش مشارکت نهضت ملی مسکن مطابق آماری که از ۲۶ بانک به دست آمده از ابتدای تصویب قانون جهش تولید و تامین مسکن در مرداد ۱۴۰۰ تا پایان فروردین ۱۴۰۳ از بین ۲۶ بانک ۱۸ بانک هیچ‌گونه تسهیلاتی به پروژه‌های مشارکتی پرداخت نکرده‌اند.

تجربه سه سال گذشته در طرح نهضت ملی مسکن با هدف ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی نشان می‌دهد مهم‌ترین پاشنه آشیل این طرح کمبود منابع است که دولت در هر سه بخش شامل سیستم بانکی، آورده متقاضیان و پرداخت اقساط ماهیانه با چالش روبه‌رو بود.

ترک فعل سیستم بانکی در پرداخت تسهیلات بخش مسکن، این حوزه را با کمبود منابع مواجه کرد. البته آن‌طور که مدیران بانکی و افراد مطلع در این حوزه می‌گویند بانک‌ها با خشکی منابع مواجهند اما اعتبارات موجود را نیز به بخش‌هایی غیر از بخش مسکن می‌پردازند.

در شرایطی که سیستم بانکی از ابتدای طرح نهضت ملی مسکن تا کنون می‌بایست حدود ۱۵۰۰ هزار میلیارد تومان به حوزه مسکن اختصاص می‌داد، آمار و ارقام تا پایان فروردین امسال نشان می‌دهد تنها به ۱۳ درصد تعهد خود عمل کرده است.

نظام بانکی باید در سال اول اجرای طرح نهضت ملی مسکن یعنی شهریور ۱۴۰۰ تا شهریور ۱۴۰۱ مبلغ ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات به بخش مسکن اختصاص می‌داد. در سال دوم که از شهریور ۱۴۰۱ تا شهریور ۱۴۰۲ را شامل می‌شود نیز باید ۴۸۵ هزار میلیارد تومان به حوزه مسکن پرداخت می‌کرد. در سال سوم یعنی از شهریور ۱۴۰۲ تا شهریور ۱۴۰۳ نیز می‌بایست حدود ۶۵۰ هزار میلیارد تومان به این پروژه اختصاص می‌یافت که جمعا ۱۴۹۵ همت می‌شود. اما آن‌چه عملا تا پایان فروردین امسال پرداخت شده ۱۹۷ هزار میلیارد تومان بوده است.

بر  اساس جزء ۱۰ بند الف تبصره ۱۸ قانون بودجه سال ۱۴۰۰ و ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها در شش بخش شامل تسهیلات ساخت خودمالکی، مشارکت نهضت ملی مسکن، تسهیلات مسکن شهری، مسکن روستایی، ودیعه مسکن و حوادث مترقه موظف به پرداخت تسهیلات تکلیفی هستند.

در بخش مشارکت نهضت ملی مسکن مطابق آماری که از ۲۶ بانک به دست آمده از ابتدای تصویب قانون جهش تولید و تامین مسکن در مرداد ۱۴۰۰ تا پایان فروردین ۱۴۰۳ از بین ۲۶ بانک ۱۸ بانک هیچ‌گونه تسهیلاتی به پروژه‌های مشارکتی پرداخت نکرده‌اند و فقط هشت بانک به بخشی از تعهدات خود عمل کردند. به طور کلی طی حدود سه سال گذشته ۶۵ هزار و ۷۵۹ میلیارد تومان وام مشارکت نهضت ملی مسکن پرداخت شده است.

در بخش مسکن روستایی نیز ۱۷ بانک هیچ‌گونه پرداختی نداشتند و ۹ بانک به مقداری از تعهدات خود عمل کردند. جمع پرداخت تسهیلات مسکن روستایی ۳۸ هزار و ۹۵۱ میلیارد تومان بوده است.

در وام ودیعه مسکن که سقف آن در سال جاری به ۲۰۰ میلیون تومان رسیده از ۲۶ بانک ۲۰ بانک وام پرداخت کردند که جمع آن به ۳۲ هزار و ۸۹۹ میلیارد تومان می‌رسد. در این حوزه نیز شش بانک هیچ‌گونه وامی در بخش اجاره پرداخت نکردند.

بیشترین عملکرد در پرداخت وام اجاره به بانک ملی تعلق دارد که ۸۲۲۴ میلیارد تومان تسهیلات ودیعه پرداخت کرده است. رتبه دوم از آن بانک ملت با ۶۶۹۴ میلیارد تومان تعلق دارد و بانک تجارت با ۴۲۶۲ میلیارد تومان در رتبه سوم است.

در بین بانک‌های خصوصی نیز بانک آینده ۱۰۳۶ میلیارد تومان معادل ۱۴ هزار و ۵۳۷ تسهیلات ودیعه مسکن پرداخت کرده است. رتبه دوم به بانک پارسیان تعلق دارد که ۶۸۲ میلیارد تومان معادل ۱۴ هزار و ۹۹۵ فقره تسهیلات ودیعه پرداخت کرده است. رتبه بعدی مربوط به و همچنین بانک پاسارگاد ۱۲ هزار و ۱۵۷ فقره تسهیلات ودیعه مسکن به متقاضیان واجد شرایط پرداخت کرده است. البته گفته می‌شود در حال حاضر بانک پارسیان از رتبه دوم به رتبه اول ارتقا یافته است.

به طور کلی از ابتدای طرح نهضت ملی مسکن تا پایان فروردین امسال ۱۹۷ هزار و ۸۱۱ میلیارد تومان تسهیلات به بخش مسکن پرداخت شده در مقایسه با ۱۴۹۵ همت تسهیلات تکلیفی، بانکها تنها به حدود ۱۳ درصد تعهدات خود جامه عمل پوشاندند.

مطابق قانون، بانک‌ها موظفند سالیانه ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهند اما به دلیل دیربازده بودن اقساط این تسهیلات عمده بانک‌ها از وام مسکن شانه خالی می‌کنند. استدلال بانک‌ها این است که با توجه به تورم ۳۰ تا ۴۰ درصد نباید تسهیلات درازمدت ۲۰ ساله با نرخ سود ۱۸ درصد پرداخت کنند. البته این موضوع را نیز باید در نظر گرفت که بانک‌ها در حال حاضر با کمبود منابع مواجهند اما اعتبارات موجود را نیز عمدتا به بخش‌های غیرتولیدی مثل بخش خدمات اختصاص می‌دهند.

وزارت راه و شهرسازی همواره رایزنی‌هایی با بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مسکن انجام می‌دهد؛ مذاکراتی که آمار نشان می‌دهد فایده چندانی نداشته است.

دهک‌های اول تا چهارم از جمله اقشاری هستند که برای تامین مسکن خود به حمایت‌های دولت نیاز دارند. بنابراین ماه گذشته اعلام شد نرخ سود وام مسکن برای چهار دهک مذکور از ۲۳ درصد به ۱۸ درصد کاهش یافته است. چند روز قبل نیز هادی عباسی ـ معاون وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد که احتمالا به زودی نرخ سود طرح‌های مسکن‌سازی حمایتی دولتی باز هم کاهش پیدا می‌کند.

از سوی دیگر مبلغ تسهیلات ساخت نهضت ملی مسکن که تا پیش از این ۵۵۰ میلیون تومان به ۸۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است. گذشته از آن‌که بانک‌ها تمایلی به پرداخت این نوع وام ندارند، افزایش تسهیلات می‌تواند به تحرک پروژه‌ها بیانجامد اما چندان به نفع متقاضیان نخواهد بود؛ ‌ زیرا تنها به افزایش اقساط ماهیانه می‌انجامد.

اقساط ماهیانه وام ۵۵۰ میلیون تومانی با نرخ سود ۱۸ درصد با روش پلکانی در سال اول پنج میلیون و ۹۰۰ هزار تومان بود که با افزایش وام به ۸۰۰ میلیون تومان، قسط ماهیانه ۱۰ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود که خارج از توان بسیاری از متقاضیان واقعی طرح نهضت ملی مسکن خواهد بود.

به دلیل پایین بودن توان متقاضیان در تامین آورده اولیه، انبوه‌سازان و سازندگان به دولت پیشنهاد داده‌اند که حاضرند پروژه‌های نهضت ملی مسکن را با منابع خود به اتمام برسانند و ۵۰ درصد آن را در اختیار دولت قرار دهند تا به متقاضیان واجد شرایط واگذار کند. سازندگان می‌گویند دولت در نشست‌های تخصصی با آنها پیشنهاد انبوه‌سازان را می‌پذیرد اما در مقام اجرا یان طرح به نتیجه نمی‌رسد. البته این نکته را نیز باید مدنظر قرار داد که پرداخت اقساط وام نهایتا بر عهده مشتری نهایی است که قدرت چندانی برای پرداخت اقساط ۱۰.۸ میلیون تومانی ندارد.