دردسر سندهای اجاره‌ای

یک جستجوی سریع در اینترنت یا ورق زدن دقیق صفحه روزنامه ها یا حتی چشم گرداندن روی دیوارها و تراکت های پخش شده کف شهر، ما را می رساند به نام و نشان اینها.

کد خبر: ۷۲۵۶۷

تاریخ: ۲۵ بهمن ۱۳۹۳ - ۰۹:۴۸

ايران اكونوميست- در زمانه‌ای که چشم به چشم اعتماد نمی‌کند و آدم‌ها از سایه خود نیز می‌ترسند، کسی که حاضر شود سندش را گرو بگذارد و کار مردم را راه بیندازد، فرشته نجاتی است در نوع خود. اجاره‌دهندگان سند همین فرشته‌های کارراه اندازند که نه با نیت‌های خالص خداپسندانه که به قصد کسب درآمد، با سند مالکیت خود تجارتی پرسود راه می‌اندازند که از هیچ عرق ریختنی به دست نمی‌آید؛ اینها سفره‌ای پهن کرده‌اند و خیلی‌ها از کنار این سفره نان می‌خورند.

البته اول می رسیم به یکسری شرکت که همه مدعی اند از بانک مرکزی مجوز دارند، شرکت هایی که در برخورد اول، صاحب سند به نظر می رسند، ولی در اصل کارشان دلالی است.

اینها صاحبان سند و اجاره کنندگان سند را به هم وصل می کنند و هر طور شده معامله این دو با هم را جوش می دهند که به حق دلالی خویش برسند.

کار شرکت های معرف سند، غیرقانونی نیست، اما کاری که آنها واسطه انجامش هستند، می تواند غیرقانونی پیش برود و آسیب هایی از دلش بیرون بیاید که مشتری های سند اجاره ای بخصوص بی احتیاط ها و بی گدار به آب زن ها را به دردسر بیندازد.

پول هایی که در این چرخه رد و بدل می شود گاه آن قدر کلان است که دوست داری صاحب یکی از این سندهای باارزش باشی و اجاره اش بدهی و درآمد چند سال را در یک سال به دست بیاوری که بی شک انگیزه اجاره دهندگان سند هم همین درآمدهای دندانگیر است اما سوی دیگر این ماجرا آدم های اغلب گرفتاری هستند که یا برای گرفتن وام یا برای گذاشتن وثیقه از سر یاس و استیصال، دست به دامان این شرکت ها می شوند و به سختی هزینه های اجاره سند را می پردازند تا در سختی های زمانه نفسی تازه کنند.

با این حال همه اجاره کننده ها آدم هایی گرفتار و مستاصل نیستند که حتی عده ای با استفاده از سندهای اجاره ای وام های میلیاردی می گیرند و کسب و کاری راه می اندازند که خیلی زود اجاره سند از کنارش درمی آید.

اجاره های میلیونی

سه شماره دارم از سه شرکت. به اولی زنگ می زنم، پشت تلفن مشتری سندی می شوم به ارزش 500 میلیون تومان که هدفش گرفتن وام بانکی است، اما می شنوم که این شرکت فقط سندهای بالای یک میلیارد تومان را اجاره می دهد که پیام این حرف برای من، خرده پا بودن وام من و کلان بودن معاملات انجام شده در این شرکت است.

شماره دوم را می گیرم. می شوم یکی از بستگان یک کارمند دولت که متهم به دریافت رشوه است و برای آزادی وثیقه می خواهد. انتظار شنیدن پاسخ مثبت به تقاضای یک متهم رشوه گیر را ندارم، ولی پاسخ آن سوی خط مثبت است برای وثیقه گذاشتن سندی 200 میلیون تومانی. اجاره این سند می شود 20 میلیون تومان یعنی ده درصد کل ارزش سند و فقط برای یک سال که اگر رسیدگی به پرونده کارمند خیالی ام به درازا بکشد این 20 میلیون تومان هر سال تکرار می شود.

شماره سوم را که می گیرم، زنی می شوم کارآفرین که برای گرفتن وام بانکی، 700 میلیون تومان سند می خواهد.

پاسخم مثبت است و پولی که باید بپردازم 70 میلیون تومان برای یک سال. چانه می زنم، می شوم کارآفرینی تازه کار که از عهده پرداخت این مبلغ برنمی آید. آن سوی خط کمی فکر می کند، دست تنگی ام را بالا و پایین می کند و چند میلیونی تخفیف می دهد.

حالا می روم سراغ دنیای اینترنت، به یک دنیای بی انتها، به فضایی پر از آگهی های اجاره سند برای دریافت وام. برمی خورم به یک سند ششدانگ مسکونی به ارزش 500 میلیون تومان با اجاره ای که 8 درصد کل مبلغ وام است یعنی اگر 400 میلیون تومان وام بگیریم اجاره سالانه اش می شود 32 میلیون.

صفحه ای جدید باز می شود، سندی یک میلیارد تومانی اینجاست با همان اجاره 8 درصدی. سند 1.5 میلیاردی هم هست با سهمی 10 درصدی از وام و ده ها سند دیگر که صاحبانش حاضرند به 7 درصد از وام بانکی هم رضایت دهند.

این بازار سود زیادی به جیب صاحبان سند می ریزد، بویژه به جیب کسانی که املاک زیادی دارند و به جای این که اسنادشان در گاوصندوق خاک بخورد، از آن پولی درمی آورند که از کمتر کسب و کاری به دست می آید. در این بین هم اجاره کنندگان سند برای مدتی کوتاه هم که شده آسوده خاطر می شوند.

چند دام احتمالی

اجاره اسناد ملکی گرچه کاری غیرقانونی نیست و منطبق است بر این اصل حقوقی که در معاملات، اصل بر حاکمیت اراده افراد است و همه آدم ها می توانند اموال خود را به اشکال دلخواه در اختیار دیگران بگذارند، اما در فرآیند این بده و بستان برخی مشکلات بروز می کند که بیشتر هم گریبان اجاره کننده ها را می گیرد.

از این بابت می گوییم احتمال متضرر شدن اجاره کننده ها بیشتراست چون اجاره دهندگان سند برای به خطر نیفتادن اموالشان ضمانت های سفت و سخت دریافت می کنند که از چک و سفته گرفته تا آوردن ضامن معتبر را شامل می شود.

اجاره دهندگانی که سندهای میلیاردی یا چند صد میلیونی اجاره می دهند معمولا به اندازه مبلغ وام، سفته دریافت می کنند و اگر از گرفتن سفته صرف نظر کنند به عنوان ضمانت از دو تا پنج کارمند رسمی دولت می خواهند که بابت بازپرداخت وام، تعهد رسمی دهند. پس اجاره دهندگان سند که معامله خویش را شش میخه می کنند، احتمال به خطر افتادنشان ضعیف است و این درست برعکس وصف حال اجاره کنندگان سند است.

گرچه در تماسی که با شرکت های دلال سند داشتیم همه اطمینان خاطر دادند که همه سندها همراه استعلام از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است، اما مجید فاطمی، حقوقدان و کارشناس امور ثبتی به ما گفت که احتمال جعلی بودن برخی از این سندها وجود دارد، به همین دلیل او توصیه کرد که اجاره کننده ها قبل از هرچیز از واقعی بودن سندها مطمئن شوند.

اما بدتر از جعلی بودن اسناد به گفته فاطمی، اجاره سندهایی است که مابه ازای بیرونی ندارد، مثل سندهایی که در رهن بانک است، اما دوباره به مشتریان ناآگاه اجاره داده می شود، یا سندهایی که به وجود یک ملک یا زمین اشاره دارد، ولی در اصل زمینی متعلق به دولت (اراضی ملی) یا ملکی مصادره شده است.

تاکنون مواردی که برخی شرکت های صوری اینچنین بر سر اجاره کنندگان سند کلاه گذاشته اند، دیده شده که زهره چشم خوبی است برای کسانی که به دلیل نیاز فوری به سند بی گدار به آب می زنند.

البته فاطمی معتقد است پروسه اجاره سند نیازی جدی برای جامعه است، آن هم برای جامعه ای مثل ما که کار خیلی از مردم لنگ سند است و دوستان و آشنایان حاضر به مایه گذاشتن از سند خود نیستند. ولی این حقوقدان تاکید دارد فرآیند عرضه و اجاره اسناد باید اصلاح شود تا کسی از قبال آن متضرر نشود و به جای باز شدن گره زندگی اش طعم تلخ گرهی کورتر را نچشد.

بازار اجاره سند، بازار بزرگ و بی توقفی است، اینجا میلیاردها تومان پول جابه جا می شود که چاشنی اعتماد و امنیتش باید تندتر شود.