سهم واقعي مسكن از منابع بانكي؛ 2/12 درصد يا 25درصد؟

نيمه نامرئی وام مسكن

موضع‌گيري اخير يك مديركل بانك ‌مركزي در مخالفت با افزايش سقف تسهيلات خريد مسكن و عامل جديدي كه در كنار عوامل چهار گانه قبلي، براي امكان‌پذير نبودن اين افزايش مطرح شده، زمينه تازه‌اي را براي تمديد دوره «اقامت ركود» در بازار مسكن فراهم كرد.

کد خبر: ۷۱۸۶۵

تاریخ: ۱۵ بهمن ۱۳۹۳ - ۰۸:۵۲

ایران اکونومیست- مخالفت مديركل اعتبارات بانك‌مركزي با «پرداخت 80 ميليون تومان وام خريد مسكن» و علت جديدي كه در كنار 4 علل قبلي، براي امكان‌پذير نبودن افزايش وام مطرح شده است، نشان مي‌دهد: هنوز در مذاكرات مشترك متوليان مسكن و سياست‌گذار پولي، به «نيمه‌نامرئي» تسهيلات توجه نشده است. آنچه مورد غفلت قرار گرفته، «1+5» ضرورت اقتصادي براي تقويت وام خريد است كه مهم‌ترين آن، محروميت 7 ساله بخش مسكن از سهميه 25 درصدي منابع بانكي و اختصاص حداكثر 7/12 درصد كل تسهيلات به اين بخش است.

«دنياي اقتصاد» بررسي مي‌كند
«1+5» ضرورت براي افزايش تسهيلات خريد مسكن نيمه نامرئی وام مسكن

مقامات بانك‌ مركزي كه تاكنون به دلايلي همچون: «اولويت مهار تورم»، «جلوگيري از تحريك قيمت مسكن»، «محدوديت منابع بانكي» و «توان ناچيز بازپرداخت وام‌گيرنده‌ها»، آنچنان با درخواست دولت براي «پوشش بانكي نيمي از قدرت خريد مسكن خانوارها» موافق نبودند، هم‌اكنون به استناد بررسي‌هاي مديركل اداره اعتبارات بانك، عامل پنجمي را روي ميز مذاكرات مشترك با متوليان بخش مسكن گذاشته‌اند كه محتواي آن نشان مي‌دهد فارغ از ملاحظه‌هاي قبلي مخالفان، چون سهم 25درصدي بخش مسكن از كل منابع بانكي پر شده است، در نتيجه ظرفيت ديگري در سيستم براي تزريق به كانال وام خريد وجود ندارد! مسوولان مسكن طي دست‌كم 15 ماه گذشته، به شدت پيگير اجرايي شدن سياست «پس‌انداز خانوارهاي ميان‌درآمد متقاضي مسكن در بانك و پرداخت وام خريد از محل سپرده‌گذاري و معادل حداقل دو برابر اصل سپرده» بودند، طوري كه نيمه تابستان امسال تنظيم نامه مشترك وزير راه‌وشهرسازي و رئيس‌كل بانك‌ مركزي خطاب به رئيس‌جمهور و تاكيد آنها بر ضرورت كمك مالي دولت به شكل‌گيري «بازار رهن» باعث اميدواري هر دو سمت عرضه و تقاضاي مسكن به پرداخت 100 ميليون تسهيلات مسكن -20ميليون سپرده و 80ميليون وام- شد.
اين انتظار، در يك فصل اخير به واسطه انتشار عمومي چندين تحقيق در خصوص تبعات تعميق ركود مسكن بر ساير بخش‌هاي اقتصادي و راهكارهايي كه محققان براي خروج از ركود ارايه دادند، تقويت شد و متقاضيان مصرفي به هواي افزايش وام از رقم كنوني 45ميليون به حداقل 80 ميليون تومان، عمدا در خريد آپارتمان تاخير كردند اما هم‌اكنون براي انتقال بار سنگين ركود مسكن به مسير رونق، مانع تازه‌اي ايجاد شده است.
مديركل اعتبارات بانك‌ مركزي دو روز پيش اعلام كرد: دو مصوبه اخير شوراي پول‌ و اعتبار به ترتيب براي «پرداخت 50ميليون تومان وام ساخت» و «افزايش 5 ميليون توماني وام مسكن‌مهر» در كنار تسهيلات كنوني خريد مسكن، مجموع سهم انواع وام‌هاي مسكن را به معادل 25درصد كل منابع بانكي مي‌رساند كه در نتيجه سقف سهميه بخش مسكن از كل منابع تكميل مي‌شود.
علي‌اصغر ميرمحمدصادقي با تاكيد براينكه، حداكثر سهم بخش مسكن از تسهيلات بانكي 25درصد بايد باشد، تصريح كرد: با مصوبات اخير، ميزان سهم‌بري اين بخش از تسهيلات، از 13درصد به سقف 25درصد مي‌رسد چون نمي‌توان اين سهميه را بيش ‌از اين افزايش داد، در نتيجه اداره اعتبارات بانك‌ مركزي با افزايش مبلغ وام خريد مخالف است.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، بررسي‌هاي كارشناسي و آماري درباره 5 دليل مخالفت بانك‌ مركزي با افزايش وام خريد مسكن، از وجود نيمه‌نامرئی در مذاكرات مشترك بين سياست‌گذار پولي و متولي بخش مسكن حكايت دارد و مشخص مي‌كند: در مقابل آن 5 عامل نشدني، «1+5» دليل شدني نيز مي‌توان براي ضرورت افزايش سقف تسهيلات خريد به يك سطح مناسب و موثر، مطرح كرد كه اولين و مهم‌ترين آن، «سركوب سهم واقعي بخش مسكن از منابع بانكي طي سال‌هاي اخير» است.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، طبق اطلاعات رسمي، بخش مسكن فقط در سال‌هاي80 تا 86، از حداكثر سهم تعيين‌شده در منابع بانكي كه همان 25درصد است، برخوردار بوده طوري كه از سال87 يعني از زمان شروع ممنوعيت پرداخت تسهيلات خريد تا پايان سال 91، مجموع تسهيلات پرداخت شده به اين بخش از 19درصد كل تسهيلات بانكي تجاوز نكرد و در سال92 نيز اين سهم با نزول شديد به حد 7/12درصد رسيد.
همچنين طبق اطلاعاتي كه ديروز مديرعامل بانك مسكن منتشر كرد، مشخص شده در 9 ماه اول امسال مجموع انواع تسهيلاتي كه به بخش مسكن و ساختمان پرداخت شده معادل 2/12درصد كل تسهيلاتي بوده كه بانك‌ها در اين فاصله زماني به بخش‌هاي مختلف اقتصاد تخصيص داده‌اند. به گفته محمدهاشم بت‌شكن، در 9 ماه اول سال93 از 238 هزار ميليارد تومان تسهيلات اعطايي بانك‌ها، 29هزار ميليارد تومان سهم بخش مسكن شده است.
به اين ترتيب در 7 سال اخير، با وجود منابع قابل توجهي كه به پروژه‌هاي مسكن‌مهر تزريق شد، سهم واقعي بخش مسكن از نصف سهميه پيش‌بيني شده در بانك‌ مركزي تجاوز نكرد.  از سوي ديگر سهم بانك مسكن از تامين مالي بخش مسكن نيز هم‌اكنون و طبق كارنامه 9ماهه، به حدود 52درصد رسيده در حالي كه اين سهم در دهه70 يعني دوران طلايي فعاليت صندوق‌هاي پس‌انداز مسكن، معادل 79درصد بود. اين آمارها اثبات مي‌كند هنوز بخش مسكن براي افزايش ظرفيت وام‌دهي، سهميه استفاده نشده نزد بانك‌ها دارد.
البته سه تصويب‌نامه اخير شوراي پول‌واعتبار مبني‌بر «پرداخت 300 هزار فقره وام 50ميليوني ساخت مسكن در بافت‌فرسوده»، «حدود 400 هزار فقره وام اضافه 5ميليوني مسكن‌مهر» و «200 هزار فقره وام 15ميليوني مسكن روستايي» در مجموع 20 هزار ميليارد تومان تسهيلات جديد به بخش مسكن اختصاص مي‌دهد كه قاعدتا سهميه اين بخش از كل منابع را از 2/12درصد كنوني بيشتر مي‌كند ولي با توجه به اينكه طي چند روز اخير، اما و اگرهايي دال بر عدم تمايل برخي بانك‌ها به اجراي اين مصوبات، شنيده شده است هنوز نمي‌توان سهميه تخصيص بانكي بخش مسكن را تكميل شده تلقي كرد. ضمن اينكه به عنوان دليل دوم، هم‌اكنون اين پرسش در جامعه كارشناسي وجود دارد كه «آيا محروميت چندين ساله بخش مسكن از سهميه 25درصدي منابع بانكي، ايجاب نمي‌كند براي مدتي محدود، جهت جبران اين عدم دسترسي، سهميه بيشتري اختصاص داده شود؟»
سومين دليل براي اثبات نياز مسكن به افزايش وام خريد، به پيشران بودن اين بخش براي عبور از ركود اقتصادي برمي‌گردد. تحقيقات متعدد ماه‌هاي اخير، بخش مسكن را به دليل ارتباط پيشين قوي آن با چند صد رشته توليدي و صنعتي، تنها موتور محرك رونق اقتصادي معرفي كرده است و نتايج مشترك اين پژوهش‌ها نشان مي‌دهد، اگر گره ركود مسكن باز شود با تاخير حداكثر يك‌ساله، ساير بخش‌ها نيز وارد مسير رونق خواهند شد.
نحوه بازشدن اين گره كه همان دليل چهارم مي‌تواند باشد، راهكاري است كه اخيرا انبوه‌سازان در جريان تشريح چالش‌ ناشي از افت شديد سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني تشريح كردند. سازنده‌ها هم‌اكنون با انبوه واحد نوساز فروش نرفته در بازار روبه‌رو هستند و براي ساخت‌وساز جديد، بايد امكان خريد ساخته‌شده‌ها در سمت تقاضاي مصرفي، به‌وجود بيايد. برخلاف تصور برخي‌ها، سازنده‌ها در اين مقطع، راضي به تامين مالي حوزه خريد مسكن هستند.
پنجمين دليلي كه با مطالعه كارشناسي مي‌توان براي نياز بازار مسكن به وام خريد مطرح و به كمك آن، دو نگراني عمده بانك‌ مركزي را مرتفع كرد، تاثير ناچيز افزايش وام در اين مقطع بر قيمت مسكن و در نتيجه نرخ تورم است.
در اين باره يافته‌هاي اخير يك گروه دانشگاهي در حوزه اقتصاد مسكن حاكي است: تاثير افزايش وام مسكن بر قيمت، اولا «ناچيز» و ثانیا «تاخيري» است به اين معني كه يك واحد افزايش وام در يك دوره زماني، اثر خود را در دوره بعد بر قيمت مسكن مي‌گذارد و حداكثر به رشد 0.08 واحدي قيمت منجر مي‌شود. نكته مثبت در اين ميان، اثر كاهشي تقويت وام در همان دوره، بر قيمت مسكن است.
بنابراين در شرايط فعلي كه افت قيمت مسكن و بازدهي منفي سرمايه‌گذاري در اين حوزه، بازار معاملات را از حضور سفته‌بازها خالي كرده، افزايش وام خريد، باوجود اینکه صرفا نياز مصرف‌كننده‌ها را مرتفع مي‌كند، نمي‌تواند اثر تحريك‌كننده بر قيمت داشته باشد، به‌خصوص اينكه سطح كنوني قيمت مسكن در تهران، نياز به حداقل 80 ميليون تومان تسهيلات را ناگزير كرده است. اما دليل ششم و آخر، هزينه دسترسي به اوراق وام 45ميليوني بانك مسكن است كه عملا 17درصد از ارزش آن مي‌كاهد.
با اين حال ديروز مديرعامل بانك مسكن با رد موضوع «ارائه پيشنهاد وام 80ميليوني خريد مسكن به بانك‌ مركزي» اعلام كرد: آنچه به بانك‌ مركزي پيشنهاد كرديم افزايش وام تا سقف 60 ميليون تومان است كه فعلا منتظر بررسي‌هاي كارشناسي بانك‌ مركزي هستيم. همچنين رايزني‌ها از طرف مسوولان بخش مسكن نيز ادامه دارد. همچنين حامد مظاهريان، معاون وزير راه‌‌وشهرسازي نيز روز گذشته در واكنش به اظهارات مدير اعتبارات بانك‌ مركزي به خبرگزاری مهر گفت: مخالفت ايشان نظر كارشناسي شخصي‌شان است و نظر نهايي بانك‌ مركزي نيست؛ چون ما به‌صورت مكتوب و رسمي درخواست وام 80 ميليوني را ارائه كرديم و بانك‌مركزي نيز بايد پاسخ را به همين شكل بدهد.