بررسی سطح نابرابر «تخليه‌حباب» آپارتمان و «قدرت‌مالي» خريداران

نفس‌تنگی در بازار مسکن

بازار معاملات مسكن مطابق آنچه آمارهاي رسمي و تحليل‌هاي كارشناسي تصوير مي‌كند، از «وضعيت ‌قرمز» عبور كرده و حجم خريد‌وفروش‌ آپارتمان‌ در تهران با رشد ناچيز ولي اميدواركننده‌ رو به افزايش است، اما در بخش وسيعي از اين بازار، همچنان «نفس‌تنگي» وجود دارد.

کد خبر: ۷۱۰۷۴

تاریخ: ۰۷ بهمن ۱۳۹۳ - ۰۸:۴۶

ایران اکونومیست-بازار معاملات مسكن از «وضعيت‌ قرمز» ركود نيمه اول سال فاصله گرفته و حجم فروش آپارتمان در تهران طي دو ماه اخير 16 درصد افزايش يافته؛ اما با اين حال، مشاوران املاك از نفس‌تنگي در بخش وسيعي از بازار خبر مي‌دهند و مي‌گويند: هم‌‌اكنون به‌رغم تخليه «حباب»، سطح فعلي قيمت‌ مسكن هنوز بالاتر از قدرت خريد طبقه مياني است. رشد نسبي معاملات، مديون واحدهاي كوچك است؛ اما فروش آپارتمان‌هاي متراژ ‌متوسط نوساز در محله‌هاي برخوردار تهران كه قيمت برخي از آنها به كمتراز 500 ميليون تومان رسيده، معطل وام ‌خريد مانده است.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» هم‌اكنون اگرچه «حباب» قيمت مسكن تخليه شده و توقف روند كاهش قيمت‌ها در يكي دو ماه اخير، از مقاومت براي افت‌بيشتر حكايت دارد اما سطح فعلي قيمت فروش آپارتمان‌هاي «متراژ‌متوسط» همچنان بالاتر از سطح حداقلي «قدرت‌ مالي» خريداران قرار دارد.
اين نابرابري بين سطح قيمت تعديل‌شده و توان خريد ترميم ‌نشده، بازار مسكن را در ايستگاه پاياني ركود معطل گذاشته است طوري كه طبق ارزيابي‌هاي انجام شده از سوي سه طيف سياست‌گذاران، فعالان و صاحب‌نظران بازار مسكن، تنها ابزاري كه در وضع موجود، مي‌تواند فروش آپارتمان‌هاي به قيمت رسيده را تسهيل كند، تصويب طرح فراموش‌شده «100 ميليون وام خريد مسكن» است. تحقيقات ميداني «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد: در محله‌هاي برخوردار تهران از جمله مناطق 4 و 5، مشاوران املاك در فايل‌هاي خود، متوسط «قيمت‌ پيشنهادي» آن دسته از آپارتمان‌‌هايي را كه داراي عمربناي كم و مناسب دهك‌‌هاي مياني و خانوارهاي نه‌چندان پرجمعيت است – مساحت بين 65 تا 80 مترمربع- مترمربعي 5/4 تا حداكثر 6 ميليون تومان تعيين مي‌كنند طوري كه در مناطق بالاتر، مالكان اين نوع واحدهاي مسكوني، آمادگي عرضه به قیمت متري 7 ميليون تومان هم دارند. اين سطح قيمت در اوايل سال گذشته، عمدتا براي مناطق پايين‌ شهر تعيين مي‌شد اما در حال حاضر تحت تاثير افت كم‌سابقه شتاب قيمت مسكن از 71درصد بهار92 به 3درصد ماه‌هاي اخير، ميانگين قيمت آپارتمان نه‌تنها در كل پايتخت كه در مناطق شمالي نيز كاهش پيدا كرده است. سطح كنوني قيمت‌، متوسط بهاي خريد يك واحد 75متري نوساز در محله‌هاي مناسب شهر تهران را به 400 تا 550 ميليون تومان رسانده است.  مشاوران املاك مي‌گويند: متقاضيان اين واحدها در ماه‌هاي اخير، جست‌و‌جو در بنگاه‌ها را شروع كرده‌اند و تمايل به خريد دارند اما حداكثر توان مالي اين گروه، 70درصد قيمت‌‌ را پوشش مي‌دهد و اگر در اين ميان، تكليف سقف مورد نظر دولت براي افزايش وام خريد مسكن روشن شود، بخش زيادي از فايل‌هاي فروش قابليت خريد پيدا مي‌كنند.
در برنامه متوليان بخش مسكن، سپرده‌گذاري 20 ميليوني متقاضيان در بانك براي دوره يكساله و دريافت 100 ميليون تومان تسهيلات شامل 80ميليون وام و 20 ميليون اصل سپرده، مطرح است كه اگر به تصويب برسد، حدود 50درصد قدرت خريد آپارتمان‌هاي كوچك چندسال‌ ساخت و 30درصد قدرت خريد واحدهاي كم‌سن متراژ‌ متوسط را تامين مي‌كند.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، در ماه‌‌هاي اخير حجم معاملات مسكن با افزايش نسبي روبه‌رو شده طوري كه در ماه‌هاي آذر و دي كه قيمت به ثبات رسيد، تعداد مبايعه‌نامه‌هاي تنظيم شده در بنگاه‌هاي املاك شهر تهران براي خريد آپارتمان به ترتيب 16 درصد و 7/17 درصد نسبت به ماه قبل افزايش يافت. همچنين حجم معاملات خريد مسكن در 9 ماه اول امسال در تهران 40درصد نسبت به مدت مشابه سال92 رشد داشته است كه اين اتفاق در مقايسه با كاهش 44درصدي معاملات طي سال گذشته، نشان‌دهنده كمرنگ شدن ركود مي‌تواند باشد. البته در اين باره، رئيس اتحاديه مشاوران املاك تاكيد مي‌كند: افزايش معاملات مديون آپارتمان‌هاي كوچك‌متراژ است و سطح قيمت اگرچه به دوره قبل از جهش برگشته اما از متوسط قدرت خريد  اغلب مصرف‌كننده‌ها، هنوز بيشتر است. حسام عقبايي در عين حال تصريح مي‌كند: نقل‌وانتقالات از «وضعيت قرمز» چند ماه‌ قبل خارج شده و به سمت افزايش حجم معاملات در حركت است.

قيمت ثابت مي‌ماند
در اين باره، يك كارشناس مسكن اعلام كرد: بازار در كوتاه‌مدت با ثبات قيمت همراه خواهد بود.
بهروز ملکی کارشناس مسکن هم با اشاره به وضعیت کلی بازار مسکن طی 9 ماه نخست سال جاری و مقایسه آن نسبت به مدت مشابه سال گذشته، می‌گوید: رشد قیمت مسکن به‌طور متوسط 4 درصد بوده است. همچنین متوسط رشد اجاره بهای مسکن نیز 12 درصد بوده و تعداد مبایعه‌نامه‌های خرید و فروش بيش از 40 درصد رشد داشته است.  او یادآوری می‌کند: با توجه به روند سال‌های گذشته بازار مسکن به نظر می‌رسد طی سال‌جاری مراحل پایانی تخلیه حباب قیمت مسکن ناشی از افزایش قیمت سال‌های گذشته مخصوصا سال‌های 90 و 91 و فصل نخست 92 انجام گرفته است. ملکی ادامه می‌دهد: آمارها گویای این است که در فصل نخست سال 93 بازار خرید و فروش به‌رغم رشد قابل ملاحظه معاملات از آرامش قیمت‌ها برخوردار بوده و در بازار اجاره هم، هرچند که رشد اجاره بیش از رشد فروش بوده، با این حال، همچنان منحنی رشد اجاره زیر منحنی تورم عمومی سیر می‌کند. او در خصوص پیش‌بینی بازار مسکن در ادامه سال می‌گوید: به‌رغم حجم معاملات، تحرک قیمتی خاصی پیش‌بینی نمی‌شود و بازار همچنان از ثبات نسبی برخوردار خواهد بود.

بازار در ركود است
پاییز امسال بازار مسکن دو بار برای خروج از رکود خیز برداشت اما رکود عمیقی که ماه‌ها بود دچارش شده بود آنقدر تاثیرگذار است که هنوز هم نمی‌توان از واژه «پايان ركود» برای تحليل وضعيت كنوني بازار مسكن استفاده کرد. مشاوران املاکی که در سال گذشته به واسطه کاهش معاملات به مرز ورشکستگی رسیده بودند امسال از بستن یک یا دو قرارداد نیز خشنود هستند. حتی تمدید قراردادهای اجاره در بنگاه‌ها نیز برای مشاوران املاکی که سطح درآمدشان به پایین‌ترین سطح در این سال‌ها رسیده خوشایند است. بیشتر فعالان بازار مسکن معتقد هستند با توجه به کاهش قیمت‌ها متقاضيان رغبت بیشتری برای خرید دارند. برخی سهم خانه‌های کوچک را در رونق بازار بیش از سایر بخش‌های موجود در بازار مسکن می‌دانند زیرا هنوز نقدینگی خریداران كمتر از سطح تخليه شده حباب قيمت است و به عبارتي، اگر چه قيمت مسكن به نرخ قبل از جهش برگشته اما كماكان بيشتر از قدرت خريد است و هنوز هم خرید خانه برای بسیاری دست‌نیافتنی است.  هم‌اكنون «ثبات در بازار مسکن» پیش‌بینی بسیاری از کارشناسان این حوزه است. به اعتقاد آنها حباب‌های قیمتی در بازار مسکن تخلیه و قیمت‌ها به سطح واقعی خود رسیده است.
حسام‌الدین عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در خصوص رنگ و بوی بازار مسکن در فصل پاییز می‌گوید: معاملات مسکن سیر رو به رشد دارد اما نمی‌توان گفت بازار مسکن به راحتی نفس می‌کشد. او با بیان اینکه پیش از این هم پیش بینی‌ها مبنی بر این بود که در 6 ماه دوم سال جاری شاهد افزایش حجم معاملات در پایتخت باشیم، می‌گوید: خرید و فروش مسکن براساس مبایعه‌نامه‌های بسته شده و بازار اجاره براساس قراردادهای تنظیم شده، از وضعیت قرمز خارج شده و رو به افزايش است. البته نمی‌توان گفت بازار مسکن كاملا از رکود درآمده اما به‌طور قطع وضعیت در این بخش نسبت به سال گذشته بهتر است. او ادامه می‌دهد: هر چه زمان پیش می‌رود وضعیت خروج از رکود بهتر می‌شود. چراکه خیز اقتصادی برای خروج از رکود در کشور برداشته شده و این خیز در بازار مسکن نیز نمود داشته است. همچنین ثبات اقتصادی به وجود آمده نیز کمک می‌کند مردم با آرامش بیشتری نسبت به سال گذشته به بازارهاي ديرنقدشونده ورود پیدا کنند. معمولا در یک بازار بی‌ثبات مردم نگران هستند که اگر ملک خود را بفروشند تا آن را تبدیل به احسن کنند افزایش قیمت‌های لحظه‌ای آنها را دچار ضرر و زیان کند اما کنترل تورم در بازار و ایجاد آرامش سبب شده است برخی از شهروندان که قصد ارتقای املاک خود را داشتند به راحتی آنها را بفروشند و با افزایش سرمایه ملک جديد را بخرند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به بازار پاییزی اجاره هم اشاره می‌کند و می‌گوید: بازار اجاره همیشه وابسته به قیمت مسکن است. اگر قیمت مسکن افزایش داشته باشد این روند بر بازار اجاره تاثیرگذار خواهد بود و منجر به بالارفتن قیمت‌ها در بخش اجاره خواهد شد و بالعکس. اما به دلیل نبود توازن بین عرضه و تقاضای مسکن و افزایش تعداد مستاجران به موجرین و وجود رقابت در بازار، شاهد رشد هرساله اجاره‌بها در شهرهایی همچون تهران هستیم. اما امسال وضعیت اجاره‌بها نسبت به سال‌های گذشته ثبات بیشتری داشت و اگر افزایشی بود متناسب با تورم عمومی موجود در کشور بود. بنابراین رشد جهشی به مفهوم خاص وجود نداشت. بازار اجاره در فصل پاییز نیز همین روند را دنبال کرد هرچند به دلیل کاهش قراردادها به دنبال اتمام فصل نقل و انتقالات با کاهش قراردادها رو‌به‌رو بودیم.
پیش‌بینی عقبایی از بازار زمستانی مسکن روزهای به نسبت پرمعامله در مقايسه با فصل قبل است. او در این زمینه می‌گوید: وضعیت معاملات مسکن در زمستان بهتر خواهد شد اما هنوز افرادی که با رویکرد سرمایه‌ای به بازار مسکن نگاه می‌کنند به این حوزه وارد نشده‌اند زیرا سایر حوزه‌های سرمایه‌گذاری سود بیشتری نصیب آنها خواهد کرد. این افراد در سایر بازارهای رقیب مسکن یا در بازارهای مسکن کشورهای دیگر سرمایه‌گذاری کرده‌اند چراکه توقع سود بیشتری نسبت به وضعیت کنونی دارند. بازگشت این افراد به بازار مسکن زمانبر است.
در اين باره گروهی از مشاوران املاک در مناطق مختلف شهر تهران معتقدند آذر ماه تعداد معاملات مسکن در این محدوده نسبت به ماه‌های گذشته و حتی سال پیش افزایش داشته است.    پیش‌بینی آنها از بازار مسکن 93 در ماه‌های باقی‌مانده سال رشد معاملات و رونق بازار است. این مشاوران املاک تاکید می‌کنند قیمت‌ها در بازار ثابت است و در برخی موارد حتی کاهش قیمت را هم شاهد بودیم و اگر همین روند ادامه پیدا کند رونق این بازار بیشتر می‌شود.  ارزیابی این مشاوران از رشد معاملات در هفته‌هاي آينده بين 20 تا 25 درصد است. اما این افزایش تاثیری بر قیمت‌ها نگذاشته و این فعالان بازار نیز بر ثبات قیمت در بازار تاکید دارند.