جزییات قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» و پاسخ به ابهامات احتمالی

معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور توضیحاتی را پیرامون قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ارایه داد و گفت: باید مردم را در خصوص این قانون آگاه کنیم.

کد خبر: ۷۱۰۳۰۹

تاریخ: ۳۱ خرداد ۱۴۰۳ - ۱۱:۴۳

به گزارش ایران اکونومیست، صفدر کشاورز در جلسه مشترک با رییس سازمان ثبت و روسای کانون سردفتران و  مشاورین املاک که در مورد بررسی  قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» برگزار شد، گفت: دو قانون درخصوص املاک کشور تصویب شده است که یکی قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور است که نقشه حدنگاری کل کشور را تهیه و اسناد مالکیتش را صادر می‌کند. قانون دوم، قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» است که تکمیل کننده آن قانون است. طبق قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» هر گونه نقل و انتقال باید به صورت رسمی انجام شود.

وی افزود: طبق ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، «سازمان مکلف است ظرف یک‌سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را با عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دوسال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه‌اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد نماید.» به عبارتی تکلیف نقل و انتقال در کشور بعد از راه‌اندازی این سامانه مشخص شده است.

کشاورز ادامه داد: همچنین در بخشی از ماده ۱۰ قانون مذکور آمده است: «مدعیان مذکور مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی این سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور و ظرف دو سال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضائی یا هر امر قانونی لازم دیگر به‌منظور أخذ سند رسمی مالکیت، اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج نمایند. پس از اقدام متقاضی، مراجع قانونی مربوط مکلفند اقدامات انجام شده توسط متقاضی و نیز نتیجه آن را در سامانه موضوع این ماده درج نمایند. پس از مهلت مزبور هیچ ادعائی در سامانه قابل ثبت نیست. در ‌صورت انقضای مواعد فوق‌الذکر و عدم اقدام قانونی مدعیان مذکور، ادعاهای مزبور علیه اراضی عمومی و دولتی از جمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی و همچنین علیه اشخاص ثالث با حسن نیت (بی‌اطلاع از معاملات معارض قبلی) دارنده سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نیست.» ؛ لذا تکلیف را مشخص کرده و فرصت ۴  ساله به مردم داده که مستندات و ادله خود را در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی درج کنند تا در این ۴ سال تعیین تکلیف شود و  بعد از این  ۴ سال در کشور نقطه ای را بدون سند و مالکیت نداشته باشیم.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: قانون جامع حدنگار و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را که کنار هم می گذاریم می بینیم که  بعد از یک مدتی کشور ما به سمت و سویی می رود که منطقه و ملکی فاقد سند نخواهد بود و بعد از آن هر گونه نقل وانتقالی که انجام می شود به صورت رسمی است. تکلیف ما این است که بستر را مهیا کنیم و  هر کس در حوزه کاری خود اقداماتش را انجام دهد. سازمان ثبت اسناد در حوزه شناسایی و صدور اسناد مالکیت و مشاورین املاک و دفاتر اسناد نیز در زمینه تسهیل برای تنظیم اسناد رسمی باید فعالیت کنند تا بتوانیم با اجرا شدن این قانون، وضعیت املاک کشور را سرو سامان و بهبود دهیم.

وی افزود: طبق ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول « یک سال پس از راه اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده (۱۰) این قانون، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن‌ انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیشفروش ساختمان اعم از اینکه به‌صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست. همچنین اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقی مذکور در هیچ یک از دستگاه‌های اجرائی موضوع ماده (۲۹) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۹۵/۱۲/۱۴ پذیرفته نمی‌شود و در مراجع قضائی و اداری مذکور فقط شخصی مالک ملک، شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده می‌شود، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.»

کشاورز ادامه داد: آنچه که با تصویب این قانون باید مورد عنایت باشد، تبصره  ۴ ماده یک قانون است که مطرح کرده است « مفاد این ماده درخصوص اموال غیرمنقولی که پس از لازم‌الاجراشدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر می‌شود، از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، مجری است، هرچند سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون راه‌اندازی نشده باشد.»

وی تاکید کرد: از سوم تیرماه سال جاری که قانون لازم الاجراست،  هر سند حدنگاری که صادر می شود، مشمول ضمانت اجرای ماده یک قانون است و نباید به صورت عادی نقل و انتقالش انجام شود. در واقع اسناد حدنگاری که بعد از ۳ تیرماه صادر می شود، باید نقل و انتقالش به صورت رسمی باشد. برای اینکه نقل و انتقال رسمی باشد قانونگذار سه راه پیشنهاد داده یکی ماده ۲ قانون است. طبق ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول « دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه‌نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند. در این صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین شروط موردنظر آنها اعم از پیش‌بینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن، پیش‌بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط، در سند درج گردد. مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حق‌الثبت، حق‌التحریر و هزینه دادرسی قراردادهای مذکور تابع حکم مندرج در تبصره (۳) ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی ۱۳۹۴/۴/۳۱ (ارزش معاملاتی) می‌باشد.»

وی افزود: راه دوم ماده ۳ قانون مذکور است  و طبق ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول «  دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش ‌ نویس قرارداد در سامانه‌ ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیشنویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست. چگونگی اتصال به سامانه مذکور و ارتباط دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی و تقسیم اسناد بین دفاتر مذکور به ‌ موجب آیین‌نامه‌ای است که ظرف سه ماه از لازم ‌ الاجراشدن این قانون توسط سازمان با همکاری وزارتخانه‌های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه می‌شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.»؛ لذا کانون سردفتران و سازمان ثبت باید کمک کنند تا زمینه اجرای ماده ۳ قانون فراهم شود.

کشاورز تصریح کرد: همچنین طبق تبصره ۲ ماده ۳ قانون مذکور« سازمان مکلف است ظرف یک ‌ سال از لازم ‌ الاجراشدن این قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را به‌منظور انجام استعلامات مربوط و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون، فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی توسط متعاملین و دلالان معاملات املاک) در مورد املاک دارای سند رسمی فراهم کند. متعاملین در صورتی که قصد ثبت عمل حقوقی خارج از قالبهای مذکور را داشته باشند، می ‌ توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.» راه سوم نیز این است که معاونت فناوری تلاش کرده و زمینه را برای ایجاد زیر ساخت لازم های لازم فراهم کرده است.

وی در پایان گفت: مهمترین بخش  اطلاع رسانی و آگاهی بخشی  به مردم است زیرا مردم هنوز  از این قانون اطلاعی ندارند  باید آگاه شوند  ضمن اینکه به مردم  آگاهی می دهیم  که چه تغییری ایجاد می شود؛  نباید نگرانشان کنیم.