اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ساز و کارهای زیادی نیاز دارد

یک وکیل دادگستری گفت: پیچیدگی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و متفرعات آن و نیز دستگاه‌های متعددی که همکاری آنها برای اجرای تمام و کمال قانون الزامی است، این قانون را در عمل و فرایند اجرا با چالش‌های زیادی مواجه خواهد کرد.

کد خبر: ۷۰۸۰۱۵

تاریخ: ۲۲ خرداد ۱۴۰۳ - ۰۹:۲۰

سیدمهدی حجتی در گفت‌وگو با  ایران اکونومیست در رابطه با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که اخیراً پس از تصویب نهایی در روزنامه رسمی منتشر گردیده است، گفت: این قانون هم از حیث شالکه قانونگذاری و هم از حیث نگارشی با اشکالات زیادی مواجه است و وجود ۲۸ تبصره در یک قانون ۱۵ ماده ای نشان از عدم آشنایی قانونگذاران با فنون قانون نویسی و استفاده از تبصره، در موارد غیر لازم در امر قانون نویسی دارد. از طرفی ادبیات نگارشی این قانون نیز تطویلی و موادی از آن نیز با اطناب مواجه است که فهم دقیق و تفسیر آن را با مشکل مواجه می کند.

این وکیل دادگستری با انتقاد از ارجاع موارد متعدد به تصویب آئین نامه در قانون  الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، گفت: در این قانون در ۱۱ مورد به تصویب آئین نامه برای اجرای قانون توسط مراجع و سازمان‌های مختلف تصریح شده است که این تعداد آئین نامه برای اجرای یک قانون ۱۵ ماده‌ای ضمن آنکه منطقی نیست  دلالت بر آن دارد که قانون اخیرالتصویب برای اجرا نیاز به ساز و کارهای زیادی دارد و همین امر ممکن است در فرایند اجرای این قانون اخلال ایجاد کند.

حجتی گفت: پیچیدگی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و متفرعات آن از یک طرف و ضرورت تصویب آئین نامه های متعدد از طرفی دیگری به انضمام ضرورت همکاری دستگاه های متعدد که همکاری آنها برای اجرای تمام و کمال قانون الزامی است، این قانون را در فرایند اجرا با چالش های زیادی مواجه خواهد کرد.

این عضو ادوار هیأت مدیره کانون وکلای دادگستری مرکز در ادامه گفت: در صورت اجرایی شدن این قانون، شاهد کاهش ورود پرونده به دستگاه قضایی در دعاوی مربوط به اموال غیر منقول خواهیم بود چرا که این قانون به نحوی تدوین و تصویب گردیده تا به نوعی مانع از بروز اختلاف میان طرفین معاملات اموال غیر منقول شده و با پیش بینی مواعد قانونی، برخی از دعاوی راجع به اموال غیر منقول را قابل استماع نمی داند.

حجتی در ادامه با بیان اینکه قانون جدید، رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور به شماره ۸۱۰ را که در خردادماه سال ۱۴۰۰ صادر گردیده  از اعتبار انداخت، گفت: تا قبل از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، چنانچه معامله اول به دلیل عدم پرداخت ثمن معامله در مواعد مورد توافق طرفین فسخ می گردید، معاملات بعدی نیز به تبع آن فسخ می شد و بی اطلاعی خریداران بعدی از وجود حق فسخ برای فروشنده اول، تأثیری در سرنوشت معاملات آنها نداشت در حالیکه با تصویب قانون مورد بحث و به موجب  شق سوم از تبصره ۱ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، چنانچه منتقل الیه مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی وی حق فسخ نداشته باشد و یا معامله اقاله نشده باشد، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست.

این حقوقدان با اشاره به فلسفه تصویب این قانون گفت: هدف اصلی این قانون سلب اعتبار از اسناد عادی در زمینه معامله اموال غیر منقول است تا ریشه بسیاری از دعاوی و معضلات ناظر بر اسناد عادی در کشور حل و فصل شود و مشکلاتی مانند زمین‌خواری، فرار مالیاتی، فروش یک ملک به چند نفر، معامله به قصد فرار از دین و...به کمترین میزان خود باشد.

حجتی با بیان اینکه پس از گذشت یک سال از تاسیس «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی»، هرگونه قرارداد راجع به اموال غیرمنقول زمین، آپارتمان، ویلا، ساختمان و پیش فروش آن باید در "سامانه سامانه ثبت الکترونیک اسناد" ثبت شود والّا به تصریح مقررات ماده ۱ قانون مورد بحث، دعاوی راجع به اعمال حقوقی ثبت نشده و ادله راجع به آنها نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع قضایی و شبه قضایی مسموع نخواهد بود و طرفین معامله با وجود جمیع شرایط می توانند صرفاً مال مورد معامله و وجه آن را از یکدیگر مسترد کنند.

این وکیل دادگستری گفت: اسناد ثبت نشده راجع به اموال غیر منقول در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، یک سال پس از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی در هیچ یک از دستگاههای اجرائی پذیرفته نخواهند شد و در مراجع قضائی و اداری، فقط شخصی مالک ملک شناخته می شود که نام او به عنوان مالک در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده یا از مالک رسمی ارث برده باشد.

حجتی در ادامه با اشاره به اینکه ضروری است مردم، اسناد عادی املاکی را که به صورت عادی خریداری کرده و تا کنون سند مربوط به آن ثبت نشده است را به محض راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی در این سامانه ثبت نمایند، افزود: قانونگذار یه فرصت دو ساله را از تاریخ راه اندازی این سامانه به شهروندانی که سند عادی مربوط به اموال غیر منقول در دسترس دارند اعطا کرده تا نسبت به ثبت آن اقدام نمایند و پس از آن نیز دو سال فرصت دارند تا نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضائی یا اقدام به هر امر قانونی لازم دیگر به منظور اخذ سند رسمی مالکیت، اقدام نمایند و مدرک مربوط را در سامانه درج کنند و پس از انقضاء این مدت، هیچ ادعایی در سامانه، قابل ثبت نخواهد بود و نکته قابل توجه اینکه اشخاص فاقد سند رسمی حداکثر تا ۸ سال پس از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی می توانند در این سامانه، اعمال حقوقی خود را انجام دهند و پس از آن هیچ معامله ای با سند عادی در سامانه مذکور نیز قابل ثبت نخواهد بود.

این وکیل دادگستری در پایان گفت: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول نقش قابل توجهی در مدیریت بازار املاک و جلوگیری از سفته‌بازی در معاملات اموال غیر منقول ایفا خواهد کرد و کمک قابل توجهی به دولت برای وصول مالیات از معاملات اموال غیر منقول به واسطه ضرورت درج دقیق ثمن معامله بر مبنای توافق طرفین خواهد کرد چرا که ماده ۲ قانون جدید،  دفاتر اسناد رسمی را مکلف به تنظیم وثبت قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیر منقول با ذکر دقیق ثمن معامله کرده است و نتیجتاً دولت از میزان دقیق مبالغ پرداختی بابت قرارداد و دفعات معاملات املاک مطلع می‌شود و به راحتی می تواند برای دریافت مالیات از گردش مالی بازار املاک و مستغلات اقدام نماید.