کارنامه 9 ماهه بازار ملک نشان می‌دهد

دمای معکوس بازار مسکن

بازار مسكن در دو ماه آخر پاييز، تحت تاثير رفتار متفاوت كنشگران، از مسيري كه طي نيمه‌اول امسال پيموده بود، فاصله گرفت و دو ركورد براي سومين فصل سال93 به ثبت رساند.

کد خبر: ۶۸۸۸۵

تاریخ: ۱۳ دی ۱۳۹۳ - ۰۸:۳۸

ایران اکونومیست- بازار مسكن در «پاييز»، دمايي متفاوت به خود گرفت و به ميزان جزئي افزايش يافت. قيمت مسكن در تهران بعد از كاهش ممتد طي 4 ماه منتهي به پايان مهر، در آبان و آذر به ترتيب 5/0درصد و 7/0درصد رشد كرد و تحت‌تاثير اين تغييرات ماهانه، بيشترين رشد نقطه‌اي سال93 به اندازه 6درصد براي فصل پاييز رقم خورد. هم‌اكنون ميانگين قيمت آپارتمان، متري 1/4 ميليون تومان است. در كارنامه 9ماهه بازار مسكن، نقش سه وزنه بر قيمت‌ها قابل مشاهده است.

«دنياي‌اقتصاد» كارنامه 9ماهه بازار ملك را بررسي مي‌كند؛ زمستان چگونه رقم مي‌خورد؟

گزارش از آخرين اطلاعات مربوط به نوسان قيمت مسكن و حجم معاملات آپارتمان در شهر تهران حاكي است روند كاهش منظم قيمت مسكن كه در كل تابستان و ثلث اول پاييز امسال، به‌صورت 4 ماه ممتد برقرار بود و ميانگين ارزش واحد‌هاي مسكوني در تهران را از مترمربعي 4ميليون و 350 هزار تومان در خرداد93 به سطح 4 ميليون تومان در پايان مهر93 رساند، نه‌تنها طي دو ماه گذشته متوقف شده كه به‌صورت جزئي حالت افزايشي نيز گرفته است؛ طوري كه هم‌اكنون متوسط قيمت به خاطر «رشد ماهانه» 5/0درصدي در آبان و 7/0 درصدي در آذر، تا سطح 4 ميليون و 110 هزار تومان بالا آمده است.
تا پيش از پاييز93، غلبه سه نوع وزنه شامل «ركود»، «انتظار كاهش بيشتر قيمت به واسطه كاهش تورم» و همچنين «اميد به اجراي قريب‌الوقوع برنامه‌هاي جديد دولت» باعث شده بود جريان تخليه حباب قيمت مسكن كه از تابستان سال92 برقرار شد، تداوم يابد و حتي با گذر از ماه‌هاي ابتدايي سال جاري، اين شتاب كاهش قيمت، تشديد نيز شود؛ اما در حال‌حاضر وضعيت بازار كمي تغيير كرده است.
شيب متفاوت در نوسان ماهانه قيمت مسكن طي دو ماه اخير، باعث ثبت دو  ركورد براي پاييز بازار شد؛ از يكسو «دماي پاييزي بازار مسكن در مسير معكوس اين فصل، افزايش يافت» و از سوي ديگر «نرخ رشد نقطه‌اي قيمت در سومين فصل سال93 به بيشترين حد در قياس با دو فصل اول رسيد».
درباره اين دو ركورد، آمارهاي دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن كه از سامانه رهگيري معاملات استخراج شده است، نشان مي‌دهد دماي بازار مسكن تهران در فصل پاييز افزايش پيدا كرده است. قيمت مسكن كه در مهرماه 5/2 درصد نسبت به شهريور كاهش يافته بود در ماه‌هاي آبان و آذر با رشد خفيف ماهانه همراه شد. متوسط قيمت در آبان‌ماه 49/0درصد نسبت به مهر و در آذرماه نيز 66/0 درصد نسبت به آبان افزايش پيدا كرد.  برآيند افت‌‌وخيزهاي سه ماه اخير باعث شد متوسط قيمت مسكن در فصل پاييز93 رقمي معادل 6درصد نسبت به پاييز92 افزايش پيدا كند كه اين ميزان رشد نقطه‌اي در پاييز امسال در مقايسه با رشد نقطه‌اي دو فصل اول93، بيشترين افزايش محسوب مي‌شود. در بهار امسال متوسط قيمت مسكن در تهران 2درصد نسبت به بهار پارسال كاهش يافت و در تابستان امسال نيز اين شاخص 6/5 درصد افزايش پيدا كرد كه به اين ترتيب هر دوی اين نرخ‌هاي رشد نقطه‌اي، كمتر از رشد 6درصدي پاييز بوده است. براساس اين گزارش، ميانگين قيمت مسكن در فصل پاييز امسال به سطح مترمربعي 4 ميليون و 90 هزار تومان رسيد.  همچنين در حال‌حاضر سطح قيمت -با استناد به متوسط قيمت در پايان آذر‌ماه- حدود مترمربعي 4 ميليون و 110 هزار تومان است.

برداشت «ثبات» از وضعيت كنوني
اگر چه بررسي‌ رفتار ماهانه قيمت مسكن، بيانگر «تغيير با شيب فوق‌العاده جزئي» در ماه‌هاي پاييز است، اما برآيند نوسانات بلندمدت ماه‌های اخیر حكايت از نوعي «ثبات و به پايداري رسيدن بازار مسكن» دارد. آنچه اين موضوع را تاييد مي‌كند، معدل 9 ماهه قيمت و همچنين نرخ بازدهي بازار مسكن در اين مدت است. ميانگين قيمت مسكن در تهران در 9 ماه اول امسال –مترمربعي 4 ميليون و 140 هزار تومان- فقط 2/3 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزايش پيدا كرده است؛ در حالي كه معدل قيمت در 9 ماه اول سال92 نزديك به 50درصد نسبت به مدت مشابه سال91 رشد كرده بود و عملا به يك جهش و صعود اساسي دچار شده بود. از سوي ديگر، نرخ بازدهي مسكن در 9 ماه اول امسال به زيان 1/2درصدي سفته‌بازها منجر شد؛ به اين معني كه متوسط قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني در پايان آذرماه امسال حدود 2 درصد نسبت به ابتداي سال كاهش پيدا كرده است. اين در حالي است كه زيان 6 ماه اول امسال اين بازار حدود 3درصد برآورد شده بود. به اين ترتيب، درباره وضعيت كنوني بازار مسكن مي‌توان گفت: در حال‌حاضر سرعت كاهش قيمت مسكن نسبت به نيمه اول سال93 كمتر شده و حتي در برخي ماه‌ها افزايش جزئي «زير يك درصد» نيز در حال بروز است؛ اما اين تغيير در شيب نوسان قيمت، هنوز به معناي «پايان قطعي روند تخليه حباب» يا «آغاز دوره جديد افزايش قيمت» نمي‌تواند تلقي شود؛ بلكه برداشت كارشناسان از اين شرايط، حركت بازار به سمت «پايداري نسبي و البته منطبق‌شدن بازار با خصلت ماه‌هاي پاياني سال» است. آنچه تفاوت اميدواركننده بين بازار مسكن93 و شرايط سال92 را برجسته‌تر مي‌كند، ميزان افزايش متري قيمت در هر يك از اين دو سال است. در طول 12 ماه سال92، قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در معاملات از حدود 7/3 ميليون تومان در فروردين به 2/4 ميليون در اسفند رسيد و در كل، مترمربعي 500هزار تومان ظرف 12 ماه به ارزش آپارتمان‌ها افزوده شد. اما در طول 9 ماه گذشته از سال93 تنها حدود 200 هزار تومان به قيمت هر مترمربع واحدمسكوني اضافه شده است.

كمرنگ‌شدن اثر وزنه‌ها
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» آنچه در حال حاضر باعث توقف جريان تخليه حباب قيمت مسكن در دو ماه اخير شده است را بايد در كم‌شدن اثر سه وزنه موثر در بازار دانست.
وزن وزنه اول كه همان «ركود» است در آذرماه به حداقل رسيد؛ به طوري كه حجم خريد و فروش آپارتمان در تهران در ماه آذر 37درصد نسبت به آبان افزايش پيدا كرد. هرچند افزايش ماهانه معاملات مسكن به‌صورت پراكنده طی 8 ماه اول امسال نيز اتفاق افتاد؛ اما ميزان رشد آذر بعد از رشد معاملاتي ارديبهشت، بيشترين اقبال به خريد در طول سال93 بود؛ بنابراين شدت ركود رو به كم شدن است. اين موضوع را فعالان بازار نيز تاييد مي‌كنند.
از سوی دیگر «تورم» به‌عنوان وزنه دوم موثر بر شيب نوسان قيمت مسكن نشان داد كه در ماه آذر، برخلاف ماه‌هاي قبل، به طور قابل ملاحظه‌اي، افزايش پيدا كرده است. نرخ تورم ماهانه در آذرماه امسال با ثبت بيشترين افزايش در طول 9 ماه سال93، به سطح 9/1درصد رسيد. تغيير مسير حركت تورم در آذر با شدتي به مراتب كمتر، در منحني نوسان قيمت مسكن منعكس شده است. پيش‌تر، كارشناسان اقتصاد مسكن درباره رفتار تورم مسكن در سال93 تاكيد كرده بودند: امسال بين نوسان قيمت مسكن و نرخ تورم عمومي، بيشترين همخواني به وجود مي‌آيد، طوري كه انتظار مي‌رود قيمت مسكن در سطحي كمتر از تورم، نوسان كند و در نهايت، نرخ رشد مسكن از تورم بالاتر نرود. اين پيش‌بيني از ابتداي امسال تاكنون، همواره محقق شده و حتي در آذرماه امسال به رغم افزايش قيمت مسكن، اما نرخ رشد آن حدود يك‌سوم تورم ماهانه آذر بوده است. درباره «اميد به اجراي قريب‌الوقوع برنامه‌هاي جديد دولت» به‌عنوان سومين وزنه موثر بر قيمت مسكن نيز هم‌اكنون مشخص شده، انتظاري كه متقاضيان مسكن به‌عنوان كنشگران اصلي بازار از به نتيجه‌رسيدن برنامه‌هايي همچون افزايش وام خريد داشتند در مقايسه با اوايل امسال، تضعيف شده است. اوايل امسال، سمت تقاضا با اميدواري زياد به سه رقمي شدن تسهيلات خريد مسكن، در معاملات خود تاخير به وجود آورد تا حداكثر در نيمه دوم سال93 بتواند به كمك وام حداقل 80 ميليون توماني، خريد خود را از بازار مسكن انجام دهد اما اكنون با نزديك شدن به پايان سال93، اين گروه به اين جمع‌بندي رسيده كه اگر از سطح كنوني قيمت مسكن بهره‌برداري نكند ممكن است در سال آينده به واسطه احتمال توقف روند كاهش قيمت، شرايط نسبي در بازار سخت‌تر شود. بنابراين، افزايش ماه گذشته معاملات خريد مسكن در تهران را شايد بتوان براساس اين برداشت ذهني سمت تقاضا و البته سبك‌شدن اثرات دو وزنه ديگر، تجزيه و تحليل كرد.

شرايط فصل جديد
اكنون فعالان بازار مسكن درباره اوضاع فصل زمستان با دو پيش‌فرض روبه‌رو هستند؛ گروهي معتقدند باز هم قيمت مسكن كاهش پيدا مي‌كند و گروه ديگر احتمال افزايش بيشتر قيمت را مطرح مي‌كنند. در اين ميان، بررسي‌هاي كارشناسي و پيش‌بيني‌هايي كه با لحاظ همه پارامترهاي موثر بر بازار و همچنين تجربه دوره‌هاي مشابه سال‌هاي گذشته، انجام شده است نشان مي‌دهد: در فصل جاري آنچه بيش‌از همه گزينه‌ها، به‌عنوان سناريوي غالب مي‌تواند مورد توجه قرار بگيرد «حركت آهسته تورم مسكن در كانال پايين‌تر از تورم عمومي» است.
كارشناسان درباره اين سناريو معتقدند: همه ساله در فصل پاياني سال، حجم خريد و فروش‌هاي مصرفي در بازار مسكن افزايش نسبي پيدا مي‌كند و در يكي دو سال اخير حتي بازار شاهد ركوردزني بيشترين معاملات در بهمن‌ماه بوده است. به‌عنوان مثال در بهمن سال91، حجم خريد مسكن به 27هزار فقره رسيد در حالي كه در ساير ماه‌هاي آن سال بين 17هزار تا حداكثر 24 هزار فقره مبايعه‌نامه در تهران تنظيم شده بود. در بهمن سال92 نيز حجم خريد مسكن رتبه دوم بيشترين معاملات ماهانه بعد از ارديبهشت آن سال را به خود اختصاص داد. بنابراين، انتظار مي‌رود در دو ماه پيش‌رو، اقبال به خريد بيشتر شود. در چنين فضايي، اگر چه افزايش تقاضاي خريد مسكن مي‌تواند باعث افزايش قيمت مسكن شود، اما چون تورم عمومي كماكان تحت‌ كنترل دولت و بانك‌مركزي خواهد بود و از همه مهم‌تر، قيمت مسكن همچنان در وضعيت تخليه حباب به سر مي‌برد، در نتيجه امكان افزايش قابل ملاحظه قيمت در ماه‌هاي آتي قابل انتظار نيست.

4 خصلت زمستان93
جمع‌بندي‌هاي كارشناسي درباره زمستان93 بازار مسكن نشان مي‌دهد: در فصل كنوني، معاملات مسكن 4 خصوصيت متفاوت پيدا مي‌كنند.
مهم‌ترين خصلت اين فصل در سال جاري، «ثبات نسبي در قيمت» است. در حال حاضر قيمت مسكن به پايين‌ترين سطح رسيده و اگرچه مشروط به شرايط كلان اقتصادي، احتمال كاهش بيشتر وجود دارد، اما گزينه قوي اين خواهد بود كه در ماه‌هاي آينده نوسانات خفيف زير يك‌درصد بروز كند.
خصلت دوم بازار، تبعيت تورم مسكن از تورم عمومي است و خصلت سوم نيز نزديك شدن به زمان پايان ركود مسكن مي‌تواند باشد. «شروع خريد‌هاي شب‌عيد»  و «نبود قدرت واقعي خريد» نيز دو خصلت ديگر اين فصل سال است كه برآيند اين دو مي‌تواند مسير رشد نسبي معاملات مسكن بدون افزايش شديد قيمت را در بازار رقم بزند.

پايان «سياست صبر» در متقاضيان مسكن؟
يك كارشناس و تحليلگر اقتصاد مسكن درباره علت «كم ‌شدن شدت كاهش قيمت مسكن در فصل پاييز» معتقد است: با لحاظ رفتار‌هاي دو سمت بازار مسكن مي‌توان نتيجه گرفت قيمت‌ها در بازار مسكن به كف رسيده‌اند و براساس منطق اقتصادي، چنانچه پارامترهاي دروني و بروني موثر بر بازار طي ماه‌هاي آينده، با تغيير آنچناني همراه نشوند، واكنش قيمتي در بازار مسكن نخواهيم داشت. بهروز ملكي در اين باره به «دنياي‌اقتصاد» گفت: اتخاذ «سياست‌ صبر» در سمت تقاضا رو به پايان است و گروهي از متقاضيان به اين نتيجه رسيده‌اند كه بايد از ماحصل 15 ماه افت مداوم قيمت مسكن بهره‌برداري كرد. تعداد معاملات مسكن در پاييز93 نسبت به پاييز92 حدود 55درصد افزايش يافت. با اين حال نگاه ويژه به سمت عرضه نيز نشان مي‌دهد بازار مسكن هم‌اكنون با حجم بالايي واحد فروش نرفته روبه‌رو است بنابراين افزايش معاملات نمي‌تواند به تحريك قيمت منجر  شود. اين كارشناس مسكن، محتمل‌ترين سناريو در زمستان امسال را «نوسانات خفيف» شبيه آنچه در پاييز رخ داد، دانست و گفت: در بازار مسكن، از افت و خيزهاي جزئي قيمت معمولا چشم‌پوشي مي‌شود و كارشناسان اين وضعيت را «ثبات و پايداري نسبي» توصيف مي‌كنند.