بازار مسکن/ شرایط برای مستاجرها سخت تر می شود؟

یکی از وظایف اصلی و مهم شهرداران جهان تامین مسکن حمایتی برای مستاجرها است.

کد خبر: ۶۷۹۶۹۱

تاریخ: ۰۹ اسفند ۱۴۰۲ - ۱۴:۳۰

اما در تهران به‌خاطر «نوع وابستگی درآمدی بودجه شهرداری» و «مداخله عظیم دولت در بخش مسکن»،  این مسیر درست تامین،  به بیراهه رفته است

تشدید بحران اجاره‏‏‌نشینی در کشور همزمان با ثبت رکورد تورمی جدید در این بازار، یک سوال مهم درباره وظیفه شهر مقابل مستاجرها ایجاد می‏‏‌کند. آمارهای رسمی از تازه‏‏‌ترین وضعیت بازار اجاره مسکن در شهرها، در حالی از افزایش ۴۱.۴ درصدی متوسط اجاره‏‏‌بها در کشور در بهمن ۱۴۰۲ نسبت به بهمن ماه سال گذشته خبر می‏‏‌دهد که مستاجرها بعد از ثبت رکورد تورمی جدید، نگران وضعیت سال آینده این بازار هستند؛ آیا قرار است شرایط باز هم برایشان سخت‏‏‌تر شود؟

بررسی های «دنیای‌اقتصاد» در این باره نشان می دهد،  تنها مسیر کوتاه مدت پیش روی بازار اجاره برای کاهش فشار تورمی،  کاهش تقاضا در این بازار از مسیر احیای قدرت خرید گروهی از مستاجرهاست. این هدف نیز محقق نخواهد شد مگر با کاهش ریسک ها و انتظارات تورمی و در نهایت کاهش تورم مسکن. راهکار بلندمدت هم افزایش عرضه مسکن موردنیاز تقاضای غالب،  یعنی خانه اولی ها و سایر متقاضیان مصرفی مسکن است.

در چنین شرایطی،  مدیریت شهری تهران،  همزمان با طرح خانه سازی دولت (ساخت یک میلیون مسکن در سال)،  با تشکیل قرارگاه مسکن،  برنامه خانه سازی در پایتخت را در دستور کار دارد؛ اما سوال مهم آن است که آیا اساسا شهرداری ها وظیفه ای در زمینه تامین مسکن شهروندان دارند؟ اگر وظیفه ای در این زمینه بر عهده آنها قرار دارد چرا طی همه سال های گذشته،  به این موضوع به طور موثر وارد نشده اند و در دوره فعلی نیز تنها ساخت مسکن ملکی در پایتخت برنامه ریزی شده است؛ در حالی که در بسیاری از کلان‌شهرهای دنیا،  مدیریت شهری متولی ساخت و عرضه مسکن استیجاری است؟

«دنیای‌اقتصاد» ضمن گفت‌وگو با یک مقام پیشین سازمان شهرداری ها که در سال های گذشته سابقه شهرداری منطقه ۲۲ تهران را نیز بر عهده داشته،  این موضوع را مورد بررسی قرار داده است. علی نوذر پور،  معتقد است:  پیشبرد سیاست تامین مسکن حمایتی از جمله وظایف بدیهی شهرداران شهرهای جهان است اما در تهران به‌خاطر «نوع وابستگی درآمدی بودجه شهرداری» و «مداخله عظیم دولت در بخش مسکن»،  این مسیر درست تامین مسکن،  به بیراهه رفته است. مشروح گفت‌وگو با وی را در ادامه بخوانید.

بحران اجاره نشینی در شهرها به مرحله ای رسیده است که برای کاهش شدت این بحران یک راه حل بیشتر باقی نمانده و آن کاهش ورودی جدید به بازار اجاره برای کاهش بار تقاضا در این بازار است. آن هم از محل افزایش ساخت‌وساز و عرضه جدید و تقویت قدرت خرید خانه اولی ها! برای این موضوع چه باید کرد؟

بهتر است به موضوع بحران اجاره به صورت ریشه ای‌تر نگاه شود. یکی از اصلی ترین ریشه های بحران اجاره نشینی و تورم فزاینده اجاره در شهرها به‌ویژه کلان‌شهرها،  عدم‌تولید مسکن موردنیاز تقاضای غالب (متقاضیان مصرفی) بازار است. در واقع می‌توان گفت که تولید مسکن متناسب با نیاز تقاضای موجود انجام نمی پذیرد  و در چنین شرایطی هم قیمت و هم اجاره بها با جهش روبه‌رو می شود. از سوی دیگر در همه سال های گذشته تاکنون ورود دولت ها به عرصه سیاستگذاری مسکن ورود درستی نبوده است؛ به این معنا که دولت ها در نقش متولی مسکن،  به طور مستقیم وارد بحث ساخت‌وساز شده اند. در حالی که مقوله مسکن بیشتر امری محلی است و اگر قرار باشد نهادی به صورت عملیاتی و مستقیم وارد این حوزه شود،  شهرداری ها و شوراهای شهر هستند و لازم است که اختیارات کامل هم در این زمینه داشته باشند. در قوانین قدیمی مانند قانون شهرداری ها مصوب سال ۱۳۳۴ هم یکی از وظایف شهرداری ها تولید مسکن بوده است که بعدا با تشکیل وزارت آبادانی و مسکن به این وزارتخانه منتقل شد. تضعیف مدیریت شهری به نفع دولت اتفاق نامبارکی بود که در همه عرصه های زندگی شهری از جمله بازار مسکن اثر نامطلوب خود را داشت. در واقع ما در امر تولید مسکن در شهرها ظرفیت بزرگی یعنی شهرداری ها  و شوراها را در اختیار داشتیم که با دولتی شدن امور حاکمیتی تولید مسکن  و تصدی دولت بر امر خانه سازی این ظرفیت را از دست داده ایم. در دو تا سه دهه اخیر تلاش شهرداری ها برای احیای بافت های فرسوده هم عمدتا با هدف تولید مسکن و پاسخ به نیاز مسکن نبوده است. بلکه هدف بیشتر مقاوم سازی و باز‌زنده سازی بافت های فرسوده  و مهیا کردن اینها برای زندگی با کیفیت بیشتر بوده است.

در شهرها و کشورهای موفق در حوزه تامین مسکن،  شهرداری ها یا حکومت محلی از زمین های خود به نفع ساخت و عرضه مسکن استیجاری استفاده می کنند؛ چرا در همه سال های گذشته تاکنون،  حتی همین حالا که شهرداری تهران به موضوع ساخت مسکن در قالب «قرارگاه مسکن» ورود کرده است،  باز هم سیاست ساخت مسکن ملکی را که تجارب قبلی حاکی از عدم‌موفقیت آن برای پاسخ به نیاز متقاضیان واقعی بازار مسکن شهرها بوده است،  انتخاب کرده و سراغ ساخت و عرضه مسکن استیجاری نرفته است؟

اینکه در دوره فعلی،  مدیریت شهری به بحث تولید مسکن ورود کرده اتفاق مثبتی است و این ورود،  ورود خوبی است. اما قوانین و مقررات در این حوزه تغییر نکرده و همه تکالیف در این زمینه هنوز بر عهده دولت است. از سوی دیگر نوع مواجهه با امر تولید مسکن در شهرداری تهران و نام‌گذاری این رویکرد با عنوان «قرارگاه» نشان‌دهنده این است که نگاه چندان درستی بر این موضوع حاکم نیست. قرار نیست جنگی در این زمینه رخ دهد که نام این رویکرد یا سیاست «قرارگاه» انتخاب شده است. بلکه تولید مسکن یک امر اقتصادی،  اجتماعی و کارشناسی است. برنامه ریزی در این زمینه باید از سوی افراد متخصص و کارشناس با دانش و بینش مرتبط با امر مسکن سازی و تامین مسکن صورت بگیرد. وقتی نیروهایی که اساسا فاقد تخصص و تجربه کافی در حوزه سیاست های درست تامین مسکن هستند به کار گمارده می شوند خب نتیجه هم مشخص است. نتیجه اتخاذ سیاست و مسیرهای نادرست برای رسیدن به یک هدف درست یعنی تامین مسکن موردنیاز جامعه و شهر است. عدم‌تجربه  و تخصص کافی در حوزه مسکن و غلبه نگاه سیاسی بر ضرورت های کارشناسی  و تخصصی علت اصلی انحراف از مسیر درست برای رسیدن به هدف تامین مسکن مطابق با نیاز واقعی است.

در شرایطی که تنها مسیر کاهش بحران اجاره نشینی در کشور،  افزایش عرضه و کاهش فشار تقاضا در این بازار است،  آیا مدیریت شهری می‌تواند از مشوق هایی مانند بخشودگی عوارض ساخت یا سایر مشوق ها و تخفیف ها نظیر آنچه هم اکنون برای ترغیب به نوسازی بافت های فرسوده در حال اجراست و نتایج مثبتی هم داشته است،  برای ساخت و عرضه مسکن به بازار اجاره استفاده کند؟

شهرداری ها در حوزه های درآمدی با مشکلات جدی مواجه هستند. با توجه به افزایش قابل‌توجه رقم بودجه شهرداری تهران در سال ۱۴۰۳ نسبت به سال ۱۴۰۲ و رسیدن آن به ۱۵۰ هزار میلیارد تومان،  شهرداری اتفاقا برای سال بعد بیش از هر زمان دیگری اتکای درآمدی خود را روی عوارض ساخت‌وساز و درآمدزایی از این محل قرار می دهد. در حالی که بخش زیادی از بودجه ۱۴۰۲ نیز محقق نشده است. در برخی از مناطق آمار تحقق بودجه شهرداری در ۱۴۰۲ در آخرین ماه سال اعدادی حول و حوش ۳۰ تا ۴۰ درصد اعلام می شود؛ مشخص نیست این افزایش بودجه به این میزان برای سال بعد از چه مسیری تحقق خواهد یافت!

در چنین شرایطی عملا امکانی برای شهرداری تهران باقی نخواهد ماند که به حوزه هایی مثل تخفیف عوارض و... ورود کند. در حالی که می دانیم نظر شهرداری افزایش عوارض حوزه ساخت‌و‌ساز است و هر سال نیز این عوارض را افزایش می دهد. در واقع زمانی که اتکای اصلی درآمد شهرداری بر عوارض ساخت‌وساز است نمی‌توان امیدوار بود که برای تامین مسکن و عرضه مسکن استیجاری به سمت تخفیف ها و معافیت های عوارض ساخت برود.

اگر نظام مدیریت شهری به گونه ای اصلاح می شد که در هنگام صدور پروانه ساختمانی از متقاضیان عوارضی دریافت نمی شد و این عوارض در قالب شارژ شهری،  مالیات شهری یا عوارض نوسازی،  به مرحله بهره برداری و نگهداری منتقل می شد، راهکار جدی تری مهیا می‌شد که می‌توانست مشوقی باشد برای تولید مسکن. با این تغییر رویکرد قیمت تمام‌شده ساخت مسکن هم کاهش می یافت. این در حالی است که هم اکنون و از سال های قبل بیشترین سهم درآمدی شهرداری تهران مبتنی برعوارض ساخت‌وساز و همچنین درآمدهای ناشی از آرای کمیسیون های ماده ۱۰۰ و ماده ۵ بوده است. بنابراین از این جهت هم شهرداری ها به شدت به عوارضی که از محل ساخت‌و‌ساز دریافت می کنند وابسته هستند. کمکی هم از سوی دولت دریافت نمی کنند. بنابراین اگر بخواهند از این حوزه کاهش درآمد داشته باشند آن هم برای موضوعی که از نظر قانونی چندان در برابر آن وظیفه مند هم نیستند برایشان چندان مطلوب نخواهد بود و در تامین هزینه های متعددی که در شهر بر عهده آنها قرار دارد،  دچار مشکل می شوند.

اما آنچه مسلم است این است که باید عرضه مسکن افزایش یابد. سیاست توسعه شهرها و ضمیمه کردن اراضی به محدوده شهری که هم اکنون در دولت دنبال می شود نیز برای افزایش ظرفیت شهرها به منظور ساخت مسکن صورت می گیرد؛ البته این هم عواقب و پیامدهای منفی خود را در حوزه شهرسازی خواهد داشت و حتی اگر موفق هم باشد در بلندمدت جواب می دهد. نباید فراموش کرد که مسکن هم مانند سایر حوزه های اقتصادی وابسته به وضعیت اقتصاد کلان است و در شرایطی که اقتصاد کلان کشور ناکارآمد باشد نمی‌توان انتظار داشت بازار مسکن  و سایر حوزه ها برای پاسخ به نیازهای شهروندان،  کارآمد باشند. اقتصاد کلان کارآمد نیز متاثر از حوزه سیاستگذاری های داخلی و خارجی است و تا مسائل مربوط به این حوزه ها حل و فصل نشود،  مسائل اقتصاد کلان و سپس مسائل حوزه های اقتصادی مانند مسکن  و... حل نخواهد شد. در واقع همه اینها به عنوان یک مجموعه علت و معلولی در کنار هم قرار دارد و هر یک به دنبال دیگری است.