بازار مسکن/ گرانی اجاره بها، تورم مواد غذایی را جا گذاشت

نیمه زمستان امسال هزینه مسکن به داغ ترین فاکتور سبد هزینه خانوارها تبدیل شد.

کد خبر: ۶۷۹۴۰۶

تاریخ: ۰۷ اسفند ۱۴۰۲ - ۰۸:۱۲

قراردادهایی که بهمن ماه بین مالکان و مستاجرها برای تمدید یا توافق جدید به امضا رسید، هزینه اجاره مسکن را نسبت به یک‌سال گذشته، به‌طور میانگین ۴۱.۴درصد افزایش داد. تورم اجاره براساس آخرین نرخ که برای میانه زمستان اعلام شده، «در بالاترین سطح خود از ابتدای ۱۴۰۲» قرار دارد. هر چند سرعت رشد ماهانه اجاره‌بهای مسکن به میزان خفیف کاهش پیدا کرده، اما روند افزایشی آن از «تثبیت تب تورم اجاره» حکایت دارد؛ چراکه برای بازگشت اوضاع بازار اجاره‌نشین‌ها به «وضعیت نرمال» باید نرخ‌های رشد موجود، دست‌کم نصف شود. در اتفاقی تقریبا نادر، ماه گذشته «تورم نقطه‌ای اجاره مسکن» نه تنها از نرخ تورم عمومی، فاصله زیاد گرفت که تورم خوراکی‌ها را هم جا گذاشت و از این منظر، داغ‌ترین فاکتور غیرقابل جایگزین در سبد هزینه خانوارها شد. یک صاحب‌نظر ارشد در بخش مسکن در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» راه بازگشت نبض اجاره‌ به سطح نرمال را تشریح کرد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، نرخ رشد نقطه ای اجاره بهای مسکن که پیش‌تر از تورم خوراکی ها همواره کمتر بود، در بهمن ماه جلو زد. این در حالی است که فاصله تورم اجاره از تورم عمومی در بهمن به بیشترین مقدار تاریخی خودش رسید. این فاصله در میانه زمستان امسال 1.15 برابر شد.

تازه ترین آمارهای رسمی مربوط به تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن در کشور، از 4 تغییر در مسیر رشد هزینه مسکن در شهرها خبر می دهد و اجاره بها را به عنوان فاکتور داغ سبد هزینه ای خانوارها معرفی می کند.

براساس تازه ترین گزارش رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، درباره تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن در کشور، تورم ماهانه اجاره مسکن شهرها در بهمن ماه امسال برای سومین ماه متوالی کاهش یافت و به زیر 3‌درصد یعنی 2.8‌درصد رسید. این میزان تورم ماهانه اجاره نسبت به نرخ دی (3.1درصد) و نسبت به میانگین آن در سال‌جاری (3درصد) به میزان بسیار خفیف کمتر است؛ هر چند این میزان سرعت رشد ماهانه، همچنان تورم بالا در این بازار را نشان می دهد و بیانگر شرایط تب تورمی اجاره مسکن است.

با این حال، به دلیل آنکه اکثر قریب به اتفاق قراردادهای اجاره مسکن در کشور یکساله است، بررسی تغییرات نقطه به نقطه اجاره بها (تورم نقطه به نقطه)، از اهمیت بیشتری در مقایسه با تورم ماهانه برخوردار است. تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن کشور در بهمن ماه، افزایش یافت و در حالی که این میزان در دی 40.9‌درصد بود در بهمن به 41.4‌درصد رسید. تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن بهمن ماه، از میانگین آن در سال‌جاری (39درصد) هم بالاتر است. بررسی های دنیای اقتصاد از بروز 4 تغییر یا چهار ویژگی مهم در مسیر رشد هزینه مسکن از ناحیه هزینه اجاره واحدهای مسکونی خبر می دهد.

تب اجاره همچنان بالا

اولین تغییر مربوط به «پایداری وضعیت تب بالا در بازار اجاره به لحاظ تغییرات ماهانه سطح اجاره بها در شهرهای کشور» است. در حالی که میانگین رشد ماهانه اجاره بهای مسکن از ابتدای سال‌جاری معادل 3‌درصد بود، این میزان در بهمن ماه به 2.8‌درصد رسید و به میزانی بسیار خفیف کاهش یافت. اما نکته مهم آن است که تب اجاره بها همچنان بالاست. برای نزدیک شدن به شرایط نرمال باید تورم ماهانه اجاره مسکن کشور از سطح 2.8‌درصد به حدود 1.6 تا 1.7‌درصد برسد تا در یکسال شاهد افزایش زیر 25‌درصد اجاره بها در کشور باشیم. تثبیت تب بالای تورمی در بازار اجاره مسکن کشور دست کم در یکسال اخیر، اولین تغییر یا ویژگی مهم این بازار است که در بررسی های دنیای اقتصاد رصد شد. تغییر دوم مربوط به «رکورد جدید تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در بهمن ماه امسال» است. در حالی که تغییرات نقطه به نقطه ملاک اصلی مستاجرها و موجرها برای تعیین اجاره بها در قراردادهای جدید است، بررسی وضعیت تورم نقطه به نقطه اجاره بهمن از ثبت بالاترین نرخ رشد نقطه ای اجاره بها در بهمن ماه امسال نسبت به همه ماه های سپری شده از سال‌جاری خبر می دهد. تورم نقطه به نقطه 41.4درصدی اجاره مسکن در بهمن ماه امسال، علاوه بر آنکه بالاترین تورم نقطه به نقطه از ابتدای سال تاکنون است، دو برابر نرخ رشد نقطه ای اجاره بها در وضعیت نرمال است. این سطح تورمی نشان می دهد، نرخ رشد اجاره بها در پایان امسال می‌تواند بالاتر از سال قبل رقم بخورد.

تب بالای تورمی در بازار اجاره مسکن کشور 1402 در حالی تثبیت شده است که علاوه بر تبعیت اجاره بها از تورم مسکن و تورم عمومی، مسائل مهم دیگری نیز در این زمینه مداخله دارد. از سال 97 به دلیل جهش شدید قیمت، بخش زیادی از تقاضای خرید آپارتمان به اجبار و به دلیل ضعف بنیه مالی و عدم‌کفایت قدرت خرید به بازار اجاره تحمیل شد. در واقع در سال های اخیر بازار اجاره بخشی از بار بازار خرید را متحمل شده است و همین افزایش اجباری تقاضا برای اجاره نشینی فشار تورمی بر این بازار را افزایش داده است. ضمن اینکه بازار اجاره هم اکنون از تورم مصرف صاحب‌خانه ها نیز تاثیرپذیری قابل‌توجهی دارد.

سومین تغییر مربوط به «افزایش محسوس فاصله تورم اجاره از تورم عمومی» است. در حالی که در سال های قبل از جهش قیمت مسکن و اجاره بها، همواره تورم اجاره عقب تر و کمتر از تورم عمومی بود اما بعد از جهش، این فاصله کم و کمتر شد تا جایی که در ماه های اخیر تورم اجاره از تورم عمومی سبقت گرفت و در این سبقت افزایش سرعت هم داشت. هم اکنون فاصله تورم اجاره از تورم عمومی به 1.15 برابر رسیده است که بیشترین مقدار تاریخی آن محسوب می‌شود. این افزایش تاریخی فاصله تورم اجاره با تورم عمومی را می‌توان به یک ویژگی مهم بازار مسکن نسبت داد. در حالی که سیاستگذار می‌تواند با اقدامات مختلف از جمله استفاده از روش واردات، افزایش عرضه و... سرعت رشد قیمت برخی کالاها را مدیریت کند و آن را کاهش دهد، اما تورم اجاره به دلیل ماهیت خاص بازار مسکن نه از طریق واردات ونه هیچ اقدام دیگری در کوتاه مدت قابل کنترل نیست. به همین علت است که در ماهی که سرعت رشد بهای کالاها و خدمات از 38.5‌درصد در دی ماه سه واحد‌درصد کاهش یافته و به 35.8‌درصد (در بهمن) رسیده است اما تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در این ماه روند صعودی داشته است.

بهمن ماه امسال، همچنین «تورم اجاره»، «تورم خوراکی» را جا گذاشت و از آن سبقت گرفت. این موضوع را می‌توان به عنوان چهارمین تغییر زمستانی در این بازار مورد بررسی قرار داد. به شکلی تقریبا تاریخی، لااقل در حدود دو سال گذشته، رشد هزینه خوراکی ها با فاصله زیادی بالاتر از رشد اجاره‌بها قرار داشت. اما در بهمن ماه، تورم اجاره از تورم خوراکی ها سبقت گرفت. تا جایی که می‌توان داغ ترین فاکتور در سبد هزینه بهمن ماه خانوارها را «اجاره بها» معرفی کرد. بهمن سال گذشته، تورم نقطه به نقطه خوراکی ها 71‌درصد اعلام شد و در اسفند نیز این میزان 77‌درصد بود. در هر دو ماه اما تورم نقطه به نقطه اجاره 42‌درصد بود. هم اکنون تورم اجاره مسکن کشور براساس تغییرات شاخص اجاره بها در حالی 41.4‌درصد گزارش شده است که تورم خوراکی ها 32‌درصد است.

نجات اجاره با احیای قدرت خرید

بررسی های دنیای اقتصاد نشان می دهد آنچه می‌تواند در کوتاه مدت و میان مدت تورم اجاره بالای 40درصدی را به شکل چشمگیری کاهش دهد، «افت تقاضای اجاره از طریق احیای قدرت خرید مسکن» است. اگر در ماه های آینده انتظارات تورمی در بیرون بازار مسکن کاهش یابد و مسکن در مسیر کاهش قیمت حرکت کند می‌توان امیدوار بود که بخشی از تقاضای مصرفی منتظر در حاشیه بازار از بازار اجاره خارج شده و اقدام به خرید آپارتمان با انگیزه سکونت کنند. این رخداد می‌تواند بخشی از فشار مضاعف بر بازار اجاره را کاهش داده و بر سرعت رشد اجاره‌بها نیز اثر کاهنده داشته باشد. در بلند‌مدت اما لازم است برنامه افزایش عرضه مسکن دنبال شود. در کشور به طور متوسط در هر سال حدود 500‌هزار ازدواج و تشکیل خانواده جدید رخ می دهد که به دلیل ضعف قدرت خرید خانه اولی ها، جهش قیمت مسکن و نبود عرضه کافی، بخش عمده این خانوارهای جدید به بازار اجاره روانه می شوند. افزایش عرضه مسکن می‌تواند سرعت ورود تقاضای جدید به این بازار را کاهش داده و موجودی مسکن اجاره ای را هم افزایش دهد.

بازار اجاره چگونه برخواهد گشت؟

غلامرضا سلامی، صاحب‌نظر اقتصادی و تحلیلگر ارشد بازار مسکن درباره روند رشد اجاره بها و رخداد بهمن معتقد است، تب بالای اجاره از یکسو به «افزایش مداوم تقاضا در بازار اجاره نشین ها» و از سوی دیگر به «افت عرضه آپارتمان اجاره ای از دو محل» مربوط می‌شود.

این صاحب‌نظر در گفت وگو با «دنیای‌اقتصاد» در تحلیل عامل سمت تقاضا اعلام کرد، طی سال های اخیر و به‌ویژه از زمان جهش قیمت مسکن یعنی از سال 97 به بعد، بخش قابل‌توجهی از زوج های جدید مستاجر شدند در حالی که پیش‌تر، معمولا گروهی از خانوارهای جدید در هر سال، قدرت خرید خانه داشتند و حجم ورودی به بازار تقاضای اجاره یا همان مستاجراولی هیچ زمان شبیه دو سه سال گذشته نبود. بنابراین، بازار اجاره نشین ها نه تنها در تهران که در همه شهرهای کشور در این سال‌ها و همچنین سال‌جاری شاهد «رشد چشمگیر تقاضای جدید» بوده است. این عامل اگر نتواند از سمت مقابل یعنی عرضه جدید واحد مسکونی اجاره ای به تعادل برسد، نتیجه اش رشد سنگین اجاره بهای مسکن و رکوردزنی تورم اجاره خواهد بود؛ اتفاقی که الان در آمار رسمی مرکز آمار خود را به صورت ثبت سطح جدید نرخ رشد شاخص اجاره بها نشان داده است.

سلامی در تحلیل دو عاملی که در سمت عرضه باعث شده تب بالای تورم اجاره مسکن تثبیت شود نیز چنین گفت: در سال های اخیر بازار مسکن شاهد رکود نسبی ساخت وساز و کم سازی سازنده ها به دلایل مختلف بود. سازنده ها با رشد هزینه ساخت و تولید مسکن در این سال‌ها روبه‌رو بودند و در نتیجه آمار صدور پروانه ساختمانی و حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی کاهش پیدا کرد؛ ‌به تبع، کاهش ساخت‌وساز یعنی کاهش عرضه مسکن جدید هم در بازار فروش و هم در بازار اجاره. از طرفی، یکسال پس از شیوع کرونا، مقرراتی از سمت دولت برای به اصطلاح تنظیم بازار اجاره مسکن وضع شد که امکان پایان دادن به قرارداد یکساله اجاره مسکن برای موجرها را سلب کرد. ردپای آن مصوبه هنوز در بازار اجاره مسکن باعث ترس کسانی شده است که آپارتمان برای اجاره دادن در مالکیت خود دارند اما ریسک اجاره داری را بالا می دانند و از عرضه واحد خود به بازار اجاره پرهیز می کنند. در نتیجه، بازار امروز اجاره مسکن شاهد کاهش نسبی عرضه است.

سلامی در عین حال نسبت به اوضاع بازار اجاره مسکن در 1403 هم هشدار داد و گفت، براساس لایحه ای که برای اصلاح قانون مالیات های مستقیم تدوین شده، صحبت از لغو کامل معافیت مالکان آپارتمان های اجاره ای از مالیات اجاره است در حالی که فعلا براساس متراژ آپارتمان های اجاره ای، بخشی از صاحب خانه ها معاف از مالیات اجاره هستند. ممکن است سیاستگذار این‌طور برای خود تحلیل کند که «رقم مالیات اجاره» عددی نیست که موجر نتواند از پس آن بربیاید اما درآمد آن برای دولت می‌تواند قابل‌توجه باشد و سپس با همین دست فرمان معافیت مالیات اجاره را لغو کند اما خطر این تصمیم آن خواهد بود که همان اندک موجرهای موجود در بازار اجاره مسکن نیز به خاطر «دردسرهای خاص مواجهه با مالیات ستانی» و مراجعات سنتی و صدور مفاصاحساب، مشکلات احتمالی رویه جدید در 1403 را با «خروج از بازار اجاره داری» برای خود حل کنند که در این صورت پیامد منفی آن، «تشدید کمبود عرضه» در بازار اجاره مسکن خواهد بود.

سلامی در پاسخ به «دنیای‌اقتصاد» درباره اینکه شرط اول افت تب تورم اجاره مسکن چه خواهد بود؟ نیز گفت: باید قدرت خرید مسکن در سمت تقاضای مصرفی و به‌ویژه خانه اولی ها احیا شود تا «تب تقاضای اجاره نشینی» ابتدا کم شود و بعد از آن بتوان انتظار داشت «تورم اجاره مسکن به سطح تورم عمومی مثل گذشته برسد و حتی پایین تر از آن قرار بگیرد.» البته در این مسیر، افزایش چشمگیر عرضه مسکن اجاره ای اثر مثبتی در کاهش تورم اجاره خواهد گذاشت اما نکته مهم آن است که «رونق ساخت مسکن با تاخیر دو تا سه ساله» خود را به شکل افزایش عرضه مسکن جدید در بازار معاملات خرید و اجاره مسکن نشان می دهد و ملک مثل خوراکی نیست که دولت در زمان کم بتواند با واردات، عرضه آن را در برابر تقاضا برای مدتی تنظیم کند.

اخبار مرتبط