بازار مسکن/ افت تاریخی نسبت قیمت مسکن در تهران به کلانشهرها

چرا قیمت مسکن در تهران در مقایسه با کلانشهرهای دیگر به کمترین مقدار در طی چند سال اخیر رسیده است؟

کد خبر: ۶۷۸۵۱۲

تاریخ: ۲۳ بهمن ۱۴۰۲ - ۰۸:۲۰

فاصله قیمت مسکن در تهران با ۴کلان‌شهر کشور، در کمترین میزان تاریخی قرار گرفته است و این وضعیت سه فرضیه را درباره اوضاع بازار مسکن شهرهای مادر مطرح می‌کند. نسبت قیمت آپارتمان‌های پایتخت به دیگر کلان‌شهرها، قبل از جهش قیمت‌ها، ۲برابر بود؛ اما با شروع جهش، بیشتر شد و حالا در سطح عددی ۱.۸ و حتی کمتر است. فرضیه اول می‌تواند «رشد بیشتر قیمت یا کاهش کمتر آن» در کلان‌شهرها طی سال جاری باشد؛ اما رکودسنجی معاملات ملک، علت دیگری را در کنار روند قیمت نشان می‌دهد.

رکودسنجی بازار مسکن کلان‌شهرها، به سه فرضیه درباره افت بیش از حد نسبت قیمت مسکن در پایتخت به دیگر کلان‌شهرها پاسخ داد. تازه ترین بررسی ها و تحقیقات «دنیای اقتصاد» در حالی از افت تاریخی نسبت قیمت مسکن شهر تهران به دیگر کلان‌شهرها حکایت دارد که سه فرضیه مهم در علت یابی این رویداد ملکی مطرح است.

در حالی که نسبت متوسط قیمت مسکن شهر تهران، در دوره های زمانی معمول (مقاطعی که بازار درگیر افت و خیزهای شدید قیمتی نیست)، نسبت به سایر کلان‌شهرها، حول و حوش عدد 2 است، این میزان هم اکنون به زیر کف تاریخی سقوط کرده و به 1.8 رسیده است. این نسبت (نسبت متوسط قیمت مسکن شهر تهران به میانگین قیمت مسکن در سایر کلان‌شهرها) در دوره های جهش از سطح دو برابر فراتر رفته و تا نزدیک عدد 5 هم رسیده است. هم اکنون اما این نسبت حتی از کف تاریخی نیز پایین تر است. بررسی وضعیت بازار مسکن در چهار کلان‌شهر مشهد، شیراز، اصفهان  و کرج نشان‌دهنده روند متفاوت بازار مسکن این شهرها نسبت به تهران در یک‌سال اخیر است. روندی که در نهایت باعث کاهش محسوس فاصله قیمت مسکن در پایتخت نسبت به این کلان‌شهرها شده است.

براساس آخرین آمار رسمی، زمستان امسال، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت به 74 میلیون تومان رسید. در حالی که گزارش رسمی از وضعیت زمستانی قیمت مسکن در کلان‌شهرهای کشور منتشر نشده است اما تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» براساس مشخصات قیمتی درج‌شده در فایل های فروش آپارتمان و همچنین صحت‌سنجی این داده های قیمتی با اظهارات مسوولان اتحادیه ها‌، واسطه های ملکی و فعالان بازار مسکن چهار کلان‌شهر کشور (مشهد، شیراز، اصفهان و کرج)، حاکی است هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در این شهرهای مادر به حول و حوش 42 میلیون تومان رسیده است. مقایسه این دو سطح قیمتی نشان می دهد در حال حاضر نسبت متوسط قیمت مسکن شهر تهران به میانگین قیمت مسکن (براساس قیمت های پیشنهادی) در این کلان‌شهرها به 1.8 رسیده است و این میزان کمترین فاصله قیمتی بین تهران و کلان‌شهرها محسوب می شود.

سه فرضیه افت نسبت قیمت مسکن

«دنیای اقتصاد» برای تحلیل این رویداد یعنی علت یابی افت نسبت قیمت مسکن شهر تهران به قیمت مسکن در چهار کلان‌شهر مورد بررسی (مشهد، شیراز، اصفهان و کرج) سه فرضیه را مورد بررسی قرار داد.  فرضیه اول، به «تحولات متفاوت قیمتی تهران و کلان‌شهرها در سال جاری» مربوط می شود. براساس این فرضیه، در سال جاری که تهران ابتدا در بهار افزایش قیمت و سپس در دو فصل متوالی(تابستان  وپاییز)، کاهش قیمت را تجربه کرد، روند تحولات قیمتی در کلان‌شهرها متفاوت بوده است. به این صورت که یا کاهش کمتر یا افزایش بیشتر را تجربه کرده اند. براساس فرضیه دوم، در حالی که سطح قیمت های فروش مسکن در شهر تهران بعد از چند سال جهش(از سال 97 به بعد) بسیار فراتر از قدرت خرید خانه اولی ها  و تقاضای مصرفی است به نحوی که بخش عمده آنها به اجبار از بازار بیرون رانده شده اند، این وضعیت در چهار کلان‌شهر مورد بررسی، به میزان تهران، حاد و وخیم نیست. یعنی تقاضای مصرفی همچنان در بازار مسکن این کلان‌شهرها حضور دارد  و معاملات خرید مسکن در آنها در بسیاری موارد مصرفی و از سوی خانوارها به قصد سکونت انجام می شود.

فرضیه سوم مربوط به وضعیت خریدهای سرمایه ای مسکن در کلان‌شهرهاست. براساس این فرضیه احتمال اینکه تقاضای سرمایه ای در کلان‌شهرها بیش از تهران فعال بوده و اقدام به خرید و فروش مسکن می کند و همین موضوع بر سطح قیمت ها نیز اثر گذاشته است، مطرح است. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» درباره تازه ترین وضعیت بازار مسکن این چهار کلان‌شهر با فرضیه های اول و دوم سازگاری بیشتری دارد. براساس نتایج این تحقیقات، تحولات قیمتی کلان‌شهرها با تحولات قیمتی تهران در سال جاری متفاوت بوده است. به روایت فعالان بازار مسکن این کلان‌شهرها، افت محسوس و قابل توجه قیمت مسکن مشابه شرایطی که در تابستان و پاییز امسال در بازار مسکن شهر تهران رقم خورد در این شهرها رخ نداده است. برآیند اظهارات فعالان بازار مسکن این کلان‌شهرها نشان می دهد سطح متوسط قیمت مسکن در این شهرها نسبت به مقطع زمانی پایان بهار، کاهش نیافته است؛ یعنی یا در وضعیت ثبات بوده  یا نوسان های خفیف و جزئی مثبت داشته است. از سوی دیگر، بازار مسکن در این چهار کلان‌شهر همچنان بازاری مصرفی است و وزن غالب معاملات و خریدها از سوی خانوارهای مصرف کننده با انگیزه سکونت انجام می شود. اما در تهران به دلیل خارج شدن قیمت مسکن از دایره توانمندی مالی خانه اولی ها  و سایر متقاضیان مصرفی (ضعف شدت قدرت خرید تقاضای مصرفی)، وزن غالب خریدها از سوی سرمایه گذاران ملکی انجام می شود. حتی بخش قابل توجهی از سرمایه گذارها هم توان خرید مسکن در تهران را از دست داده اند. هم اکنون برای خرید یک آپارتمان متوسط متراژ معمولی در مناطق متوسط  و معمولی تهران به سرمایه ای حول و حوش 5 میلیارد تومان نیاز است. اما فرضیه سوم یعنی افزایش خریدهای سرمایه ای در کلان‌شهرها، در جریان تحقیقات میدانی رد شد. هم اکنون و براساس نتایج تحقیقات میدانی انجام‌شده، وزن تقاضای سرمایه ای در این کلان‌شهرها کمتر از تقاضای مصرفی است. چرا که بازدهی کوتاه‌مدت مورد انتظار سرمایه گذارها  و سفته بازها در بازار مسکن فعلی، تامین نمی شود. بازار به طور کلی در وضعیت رکودی است اما عمق  و وسعت رکود بازار مسکن در این کلان‌شهرها از عمق  و وسعت رکود در بازار معاملات مسکن شهر تهران کمتر است. چرا که همچنان خریدار مصرفی در بازار حضور دارد  و اتفاقا وزن اصلی معاملات خرید مربوط به این گروه از متقاضیان (مصرف کننده ها) است.

علت دیگر به روایت واسطه ها

اما فرضیه چهارمی نیز از اظهارات واسطه ها و فعالان بازارمسکن چهار کلان‌شهر مشهد، شیراز، اصفهان  و کرج استخراج می شود. براساس این فرضیه که واسطه ها و فعالان بازار مسکن این کلان‌شهرها به آن اشاره کرده و به عنوان یک رویداد مهم در بازار مسکن این شهرها از آن یاد می کنند، رکود در بازار معاملات مسکن کلان‌شهرها به شدت و غلظت رکود معاملاتی مسکن شهر تهران نیست. اگر‌چه جهش قیمت مسکن از سال 98 و بعد از شروع دوره جهش قیمت مسکن تهران، به کلان‌شهرها  و سایر شهرهای کشور نیز سرایت کرده و خرید مسکن برای متقاضیان به خصوص مصرف کننده ها را از همیشه سخت تر کرد اما هم اکنون نوعی مواجهه متفاوت با این شرایط در بازار مسکن چهار کلان‌شهر مورد بررسی (مشهد، اصفهان، شیراز و کرج)، ایجاد شده است.

این مواجهه متفاوت باعث شده است عمق و شدت رکود معاملات مسکن در این شهرها به مراتب کمتر از تهران باشد. واسطه های بازار معاملات مسکن در این کلان‌شهرها از رواج معاملات خرید مسکن با شرایط پرداخت بلندمدت(بازه های پرداخت 6 ماه  و بیشتر)، خرید چکی و همچنین تهاتر و معاوضه خبر می دهند. همین موضوع باعث شده است بخشی از رکود معاملاتی مسکن ناشی از نبود قدرت خرید، تحت تاثیر قرار گرفته و عمق آن کاهش یابد. چرا که بخشی از تقاضای خرید مسکن دیگر به دلیل ضعف قدرت خرید(خرید نقدی)، به حاشیه بازار رانده نمی شوند بلکه از طریق روش های گفته‌شده از جمله معاوضه، تهاتر، خرید اقساطی و چکی، می توانند مسکن مورد نیاز خود را تامین کنند. اکثر قریب به اتفاق این متقاضیان هم مصرف‌کننده هستند.

اثر مهاجرت های استانی بر مسکن

یک واقعیت دیگر در این زمینه نیز که «دنیای اقتصاد» در جریان تحقیقات میدانی، ردپای آن را در کاهش فاصله قیمت مسکن شهر تهران با چهار کلان‌شهر مورد بررسی شناسایی کرد به اثر مهاجرت های استانی بر مسکن و تغییرات قیمت در این بازار مربوط می شود. تقاضای خرید مسکن ناشی از مهاجرت های استانی، در برخی از کلان‌شهرها به خصوص کرج و شیراز اخیرا با افزایش محسوس رو‌به‌رو شده است. این مهاجرت ها پیش از این نیز وجود داشته اما هم اکنون فعالان بازار مسکن این کلان‌شهرها از افزایش آنها خبر می دهند. بعد از شروع و ادامه دوره اخیر جهش قیمت در بازار مسکن تهران و خارج شدن قیمت مسکن از دایره توانمندی مالی متقاضیان خرید آپارتمان، بخشی از تقاضا به بازارمسکن کرج روانه شده  و در این کلان‌شهر اقدام به معامله خرید آپارتمان کردند. همچنین کرج در سال های اخیر مقصد مهاجرت تعداد قابل توجهی از خانوارها از برخی مناطق جنوبی به دلیل تغییرات اقلیمی و آب و هوایی و تشدید آلودگی ها بوده است. شیراز نیز یکی دیگر از کلان‌شهرهایی است که از گذشته به عنوان مقصد مهاجرت از جنوب کشور مورد توجه بوده است. این مهاجرت ها به دلیل تغییرات اقلیمی و آب و هوایی در سال های اخیر به این کلان‌شهر افزایش یافته است که خود بر حجم تقاضای خرید آپارتمان در این شهر مادر اثرگذار بوده است. همه این عوامل باعث شده است هم اکنون فاصله قیمت مسکن شهر تهران با این کلان‌شهرها به زیر کف تاریخی برسد.

قیمت پیشنهادی آپارتمان در چهار کلان‌شهر

میانگین قیمت پیشنهادی برای فروش آپارتمان‌‌های میانسال در چهار کلان‌شهر بر اساس تازه‌‌ترین فایل‌‌های عرضه شده به بازار مسکن این شهرها محاسبه شد. بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» بر اساس مشخصات قیمت‌های پیشنهادی فروشنده‌‌های مسکن در محله‌‌های متوسط و مصرفی منتخب چهار کلان‌شهر کشور نشان می‌دهد، میانگین قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در این محله‌‌های مصرفی در مشهد حدود 44 میلیون، در اصفهان حول و حوش 46میلیون، در شیراز 38 میلیون و در کرج 40 میلیون تومان تعیین شده است. این سطح میانگین بر اساس تازه‌‌ترین فایل‌‌های عرضه شده به بازار مسکن این کلان‌شهرها در بازه سنی آپارتمان میانسال (متوسط 7.5 سال) به دست آمده است و قیمت قطعی محسوب نمی‌شود.