هشدار کارشناسان درباره آینده بازار مسکن

در تهران رکود معاملات مسکن در 4 سال اخیر رکوردشکنی کرده است.

کد خبر: ۶۷۵۱۲۶

تاریخ: ۱۶ دی ۱۴۰۲ - ۰۹:۴۳

رکود تولید مسکن، کوچ متقاضیان به واحدهای کوچک، قدیمی و محله‌های کم‌برخوردار، نزدیک شدن قیمت خانه در مناطق میانی به مناطق شمالی تهران و فروش آپارتمان با نرخ‌هایی زیر قیمت ساخت از عوارض و پدیده‌های جدید بازار مسکن ناشی از رکود معاملات است که پالس‌های خوبی را به آینده این بازار مخابره نمی‌کند.

در ماه‌های اخیر تحت تاثیر خروج تقاضای مصرفی مسکن و البته ثبات قیمت دلار که برخی از آن به عنوان جمع شدن فنر ارزی یاد می‌کنند سطح معاملات خانه به محدوده ۳۰۰۰ فقره رسیده و آذر امسال ۳۵۵۰ فقره معامله آپارتمان در پایتخت منعقد شد که از مهر ۱۳۹۸ تا کنون بی‌سابقه بوده است.

اگرچه دولت سیزدهم رکود غیرتورمی در بازار ملک را یک دستاورد برای خود می‌داند اما کارشناسان نسبت به شکننده بودن این وضعیت و احتمال رشد قیمت‌ها در آینده هشدار می‌دهند. آن هم به یک دلیل واضح؛ ساخت و ساز به طور محسوسی کاهش یافته است.

از زمانی که دولت شعار ساخت یک میلیون خانه در سال ۱۴۰۰ را اعلام کرد تا کنون برای ۱.۹ میلیون واحد مسکونی زمین تامین کرده اما بررسی‌ها گویای آن است که فقط حدود ۲۰۰ هزار واحد از این تعداد به مرحله ساخت رسیده است. بخش خصوصی نیز به دلیل اختلاف نظر در بیش از ۴۰ بند قرارداد نهضت ملی مسکن مایل به سرمایه‌گذاری جدی در این پروژه نیست.

چند روز قبل محمدرضا اسماعیلی ـ رییس هیات عامل صندوق ملی مسکن، تورم منفی بازار ملک را به طرح نهضت ملی مسکن مرتبط دانست و گفت: از زمانی که صندوق ملی مسکن به عملیات تامین مالی نهضت ملی اضافه شده دو اتفاق بزرگ رخ داده که می‌توان به تسریع در تحویل واحدهای آماده شده و تاثیر مثبت بر بازار مسکن اشاره کرد.

با این حال رییس انجمن انبوه سازان استان تهران از ناتوانی برخی انبوه‌سازان نسبت به فروش واحدهای آماده به دلیل رکود معاملات خبر داده و گفته است: اگر پول سرمایه‌گذار طی یک فعالیت اقتصادی در دوره رکودی بازنگردد، نمی‌تواند پروژه جدیدی را آغاز کند. این صحبت ایرج رهبر بدان معناست که در پس رکود فعلی مسکن می‌توان رشد قیمت‌ها را پیش‌بینی کرد.

نشانه‌های رکود در بازار مسکن

یکی از نشانه‌های رکود، فروش واحدهای مسکونی با قیمت‌هایی به مراتب پایین‌تر از قیمت ساخت است؛ پدیده‌ای که هم‌اکنون در منطقه یک تهران سایه افکنده و به پیشی گرفتن متوسط قیمت منطقه ۳ از منطقه یک انجامیده است. در حال حاضر میانگین قیمت هر متر خانه در منطقه یک به میزان ۱۳۲ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان است؛ در حالی که این عدد برای منطقه ۳ به ۱۳۳ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسیده است. این را هم می‌توان از شگفتی‌های بازار مسکن در دولت مردمی دانست.

یکی دیگر از عوارض کسادی معاملات، کوچ متقاضیان به واحدهای قدیمی است. در حال حاضر واحدهای با سن بنای بیش از ۱۶ سال ۳۵ درصد معاملات را به خود اختصاص می‌دهد؛ در حالی که هشت سال قبل این نوع واحدها فقط ۱۳ درصد معاملات را در برمی‌گرفتند.

مهاجرت به خانه‌های کوچک در مناطق کم‌برخوردار به دیگر پدیده غالب در بازار ملک تبدیل شده است. به طور مثال هم‌اکنون منطقه ۱۰ به عنوان منطقه‌ای با واحدهای کوچک متراژ رتبه دوم از نظر تعداد معاملات را در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به خود اختصاص داده، در حالی که هشت سال قبل معمولا رتبه پنجم را داشت.

هشدار نسبت به آینده بازار مسکن

عمده کارشناسان و سازندگان نسبت به آینده بازار مسکن هشدار می‌دهند. از سوی دیگر مسئولان دولتی طرح ساخت چهار میلیون خانه را در بوق و کرنا کرده‌اند؛ طرحی که می‌بایست تا کنون دو میلیون واحد از طریق آن به بازار مسکن عرضه می شد اما حدود ۶۳۰ هزار فقره تسهیلات به میزان یک قسط و بیشتر از سوی بانک‌ها به این پروژه تزریق شده و حدود ۲۰۰ هزار واحد به مرحله فونداسیون و بیشتر رسیده است؛ چیزی در حدود ۱۰ درصد از برنامه هدف‌گذاری شده.

بنابراین می‌توان حدس زد آنچه مهرداد بذرپاش ـ وزیر راه و شهرسازی از آن به عنوان ساخت ۱.۹ میلیون مسکن نام می‌برد فقط شامل واحدهایی است که تامین زمین شده و روی زمین، تعداد اندکی خانه در حال ساخت است.