7 پیام متفاوت بازار مسکن در زمستان

جو فعلی بازار معاملات مسکن را می توان با 7 جمله توضیح داد.

کد خبر: ۶۷۱۸۴۹

تاریخ: ۰۳ دی ۱۴۰۲ - ۰۸:۳۵

گزارش میدانی «دنیای‌اقتصاد» از نبض بازار مسکن تهران حاکی است، رفتار بازیگران این بازار نسبت به ماه‌های قبل تغییر محسوسی کرده است؛ به‌طوری‌که واسطه‌های ملکی عامل ارزی را علت این اتفاق می‌دانند. دو گروه، خریدار فعلی بازار هستند؛ اما با معضل «بودجه نقد» روبه‌رو هستند. برخی فروشنده‌ها –عرضه نوساز- برای این معضل، دو پیشنهاد به بازار داده‌اند.

با شکل گیری صف متفاوت در بازار مسکن شهر تهران، رفتار بازیگران و جریان معاملاتی این بازار معکوس شد. تازه ترین بررسی های «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می دهد پاییز امسال، آرایش صف عرضه و تقاضای این بازار تغییر کرد. در حالی که اواخر سال گذشته تا ابتدای تابستان، صف تقاضا در بازار مسکن در برابر عرضه و فروش آپارتمان ها، وزن غالب را به خود اختصاص داده بود اما به‌خصوص در پاییز امسال ترکیب این صف تغییر کرده و معکوس شد. یعنی هم «تعداد فایل» و هم «تعداد فروشنده ها» نسبت به «تقاضای خرید»، به شکل محسوس افزایش یافت. این تغییر آرایش عرضه و تقاضا در بازار مسکن اگرچه از تابستان امسال و همزمان با بروز ثبات و کاهش قیمت در بازار آغاز شد، اما در ماه پایانی پاییز و ابتدای زمستان به اوج خود رسیده است.

تحقیقات میدانی و روایت فعالان بازار مسکن شهر تهران در مناطق مختلف نشان می دهد نه‌تنها حجم عرضه مسکن به بازار فروش نسبت به مقطع زمانی مشابه سال قبل تا نیمه اول سال‌جاری به شکل محسوس افزایش یافته است که در مقابل، از تعداد متقاضیان خرید کاسته شده است. این شرایط در پاییز و زمستان سال قبل تا تابستان امسال، معکوس بود یعنی تقاضای زیاد در برابر عرضه و فروش کم!

تغییر جنس تقاضای مسکن

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» همچنین از 7 پیام متفاوت بازار معاملات مسکن در فصل سرد سال حکایت دارد. اولین پیام مربوط به «معکوس شدن جریان رفتاری بازیگران این بازار» است که در بالا به آن اشاره شد. بررسی ها نشان‌دهنده بی میلی محسوس تقاضا و افزایش نسبی فایل فروش مسکن در روزها و هفته های اخیر است. در شرایطی که بنا بر اعلام فعالان بازار مسکن در مناطق مختلف شهر تهران تقاضا در محله های مختلف پایتخت هم اکنون نسبت به ابتدای زمستان سال گذشته بیش از 50 درصد افت داشته، در برخی از مناطق عرضه فایل به شکل محسوس بیش از 50 درصد رشد نشان می‌دهد. پیام دوم مربوط به «تغییر جنس محدود تقاضای حاضر در بازار مسکن» است. بررسی ها نشان می دهد جنس تقاضا تا حد زیادی از حالت خرید سرمایه ای و به شکل کامل از خرید کوتاه مدت خارج شده است. هم اکنون دو گروه تقاضای عمده در بازار مسکن حضور دارد که وزن بیشتر با تقاضای تبدیل آپارتمان (مصرفی تبدیل به احسن)  و دیگری از سمت متقاضیان آپارتمان های «قیمت مناسب» است. وزن غالب متقاضیان آپارتمان های قیمت مناسب نیز، تقاضای مصرفی یا سرمایه گذاری بلندمدت است. آنچه هم اکنون بیش از هر زمان دیگری در بازار مسکن شهر تهران رصد می شود فروکش کردن هیجان در سمت خرید و افزایش تحرک فروشنده ها و سازنده ها برای فروش واحدهای مسکونی است.

اختلاف قیمت با بودجه خریدار

سومین پیام زمستانی بازار مسکن مربوط به «برآورد اختلاف موجود بین قیمت های پیشنهادی با بودجه خریداران» است. بررسی های «دنیای‌اقتصاد» نشان می دهد اگرچه در پنج ماه اخیر، بازار مسکن شاهد کاهش و ثبات نسبی قیمت بوده است اما کماکان، بین قیمت های پیشنهادی و انتظارات خریداران، اختلاف میانگین 20درصدی وجود دارد  که این اختلاف علاوه بر ضعف قدرت خرید متقاضیان و ناتوانی مالی آنها در وهله دوم ناشی از انتظار استمرار کاهش قیمت ها در سمت تقاضا است.

رکود سنگین تر نوسازها

یک مشخصه مهم بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی که می توان از آن به عنوان چهارمین سیگنال بازار مسکن یاد کرد مربوط به «رکود سنگین تر در بازار فروش واحدهای مسکونی نوساز و کلیدنخورده» است. در حالی که تا قبل از تابستان امسال، عمده سازنده ها ترجیح می دادند به جای شروع پروژه جدید واحد نوساز خود را به شکل کلیدنخورده نگهداری کنند و از عرضه  و فروش آن خودداری می کردند اما هم اکنون برخی از آنها وارد بازار شده و قصد فروش دارند. اما با بازار سرد زمستانی برخورد کرده اند. اولین دلیل این موضوع به رکود سنگین در کل بازار مسکن برمی گردد که طبیعتا مربوط به فروش نوسازها هم هست؛ اما اختلاف قابل توجه بین بهای فروش نوسازها با واحدهای چندساله در شرایطی که وزن غالب تقاضا در بازار، «مصرفی» است و تقاضای مصرفی هم با ضعف قدرت خرید روبه‌روست، رکود در سمت فروش نوسازها را سنگین تر کرده است. همین شرایط برخی سازنده های متقاضی فروش را ناچار به استفاده از سه روش مشوق برای خریداران کرده است.

«فروش قسطی»، «معاوضه» و «خام فروشی»

بررسی های «دنیای‌اقتصاد» نشان می دهد، هم اکنون سه گروه فروشنده در بازار مسکن شهر تهران حضور دارند که یک گروه از آنها، سازنده های مصمم برای فروش آپارتمان های نوساز و کلیدنخورده هستند که با توجه به شرایط رکود سنگین در بازار معاملات این واحدها، علاوه بر روش معمول فروش در بازار مسکن، به سه روش دیگر هم متوسل شده اند. برخی از این سازنده ها که اراده جدی برای فروش آپارتمان دارند،  بعضا پیشنهاد «پرداخت چندمرحله ای» را مطرح می کنند. به این صورت که فرآیند پرداخت کل بهای آپارتمان را از سه مرحله عرف به 5 مرحله یا حتی بیشتر افزایش داده اند. یک روش دیگر که این روزها در آگهی های فروش آپارتمان های کلیدنخورده به میزان قابل توجهی به چشم می خورد، طرح پیشنهاد «معاوضه» آپارتمان نوساز با ملک کلنگی قابل ساخت است. این پیشنهاد هم در بافت فرسوده و هم در سایر محله های شهر تهران به چشم می خورد. به تازگی علائمی از بازگشت برخی سازنده ها به عرصه ساخت‌وساز ملکی و شروع پروژه های جدید به‌خصوص در محله های بافت فرسوده تهران رصد شده و در گزارش های اخیر «دنیای‌اقتصاد» نیز اعلام شد. در برخی از آگهی ها نیز ردپای «خام‌فروشی» آپارتمان های تازه ساز به چشم می خورد. برخی از سازنده ها با کسر درصد کمی از بهای فروش، آپارتمان های تازه ساز را ظاهرا با قیمت پایین تر از عرف منطقه اما در واقع به دلیل ناقص‌فروشی و عدم‌نصب تجهیزات داخلی ساختمان، به بازار عرضه می کنند به این امید که بتوانند زودتر از سایرین واحد را در بازار رکودی فعلی به فروش برسانند. در میان سازنده هایی که پیشنهاد معاوضه را مطرح می کنند برخی پیشنهاد تهاتر آپارتمان بزرگ‌تر در برابر آپارتمان کوچک تر به‌علاوه پول نقد را دارند. این اقدام با هدف افزایش نقد پذیری دارایی ملکی سازنده ها از سوی آنها انجام می شود. علاوه بر این گروه از سازنده ها دو دسته دیگر فروشنده در بازار مسکن حضور دارند. برخی از آنها «فروشنده های واقعی» هستند که با «قیمت متعارف» واحد مسکونی خود را به بازار عرضه کرده اند و حتی در میان آنها افرادی هستند که حاضر به اعمال تخفیف در زمان انجام معامله به خریدار هم هستند. یک دسته دیگر اما فروشنده هایی هستند که همچنان در برابر کاهش قیمت های نامتعارف مقاومت دارند و برای فروش چندان مصمم نیستند مگر آنکه خریدار حاضر شود با قیمت غیرواقعی و بالا آپارتمان را خریداری کند که البته با توجه به شرایط فعلی بازار، عمده آنها موفق به فروش نخواهند شد. علت وجود فایل هایی با قیمت های بالاتر از سایر فایل های مشابه در میان آگهی های ملکی این روزها، همین موضوع است. اینها فایل هایی هستند که فروشنده یا مالک آنها در برابر تعیین قیمت متعارف برای فروش مقاومت می کند.

معضل «پول نقد» برای خرید

ویژگی ششم بازار مسکن در وضعیت فعلی مربوط به وجود معضل «پول نقد» برای خرید مسکن است. اگرچه هم اکنون وزن غالب تقاضا در بازار مسکن مربوط به تقاضای مصرفی است و عرضه فایل هم نسبت به میزان تقاضا بیشتر است، اما معامله خرید حتی در مواردی که هم خریدار و هم فروشنده مصمم به معامله هستند به راحتی انجام نمی شود. علت این مو‌ضوع آن است که هم اکنون عمده تقاضای حاضر در بازار مسکن «متقاضی مصرفی از نوع تبدیل به احسن» است که باید بهای خرید آپارتمان دلخواه خود را با فروش آپارتمان فعلی و تامین مابه التفاوت نقدی پرداخت کند. یعنی حدود 70 تا 80 درصد از بهای ملکی که قرار است خریداری کند را باید از طریق فروش آپارتمان خود تامین کند و تنها درصد ناچیزی از بهای ملک مورد نظر را به صورت پول نقد در اختیار دارد. حتی در بسیاری موارد حتی همان بخش ناچیز هم باید از فروش سایر دارایی ها تامین شود. بنابراین این روزها بازار مسکن با «معضل پول نقد» روبه‌روست و این موضوع هم یکی از اصلی ترین دلایلی است که در کنار «ضعف قدرت خرید»، «انتظار برای کاهش بیشتر سطح قیمت ها» و «مقاومت برخی فروشنده ها در تعیین قیمت متعارف»، رکود معاملات مسکن را سنگین تر کرده است. مجموعه آنچه این روزها در بازار مسکن شهر تهران تحت‌تاثیر افزایش عرضه فایل و کاهش محسوس تقاضا رخ داده است، خود را به شکل «افزایش مدت زمان رسوب فایل ها» در بازار نشان داده است. در شرایطی که سطح قیمت ها با توان خریدار مصرفی سازگار باشد افزایش عرضه مسکن به بازار فروش، بعد از چند ماه ثبات و کاهش قیمت می تواند به افزایش حجم معاملات خرید منجر شود. اما در شرایط فعلی که به رغم کاهش و ثبات قیمت  و افزایش عرضه فایل همچنان بین قدرت خرید و قیمت های فروش فاصله محسوس وجود دارد، این وضعیت خود را به شکل افزایش مدت زمان رسوب فایل و دوره انتظار برای فروش آپارتمان ها نشان می دهد. در حالی که در دوره رونق معاملات مسکن مدت زمان ورود فایل به بازار و فروش آن کمتر از یک هفته است، در شرایط فعلی فعالان بازار از رسیدن دوره فروش آپارتمان ها به بیش از یک ماه  و حتی تا دو ماه خبر می دهند. هر چند مدت زمان دقیق ورود فایل تا فروش مسکن در هر معامله متفاوت است اما این زمان تقریبی از برآیند اظهارات واسطه های فروش مسکن در مناطق مصرفی تهران، استخراج شده است.

قیمت نوساز در 4 منطقه مصرفی

«دنیای‌اقتصاد» با استناد به حجم انبوهی از فایل های عرضه شده به بازار مسکن چهار منطقه مصرفی شهر تهران و صحت سنجی آن با اظهارات فعالان بازار مسکن، قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان نوساز و کلیدنخورده در این مناطق را برآورد کرده است. براین اساس، متوسط قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان نوساز معمولی در منطقه 4 شهر تهران، حول و حوش 110 تا 120 میلیون تومان، منطقه 5 حدود 120 تا 130 میلیون تومان، منطقه 9 حدود 65 تا 70 میلیون تومان و منطقه 11 حول و حوش 70 تا 75 میلیون تومان برآورد می شود. البته این سطح قیمت ها براساس بهای پیشنهادی و قطعی فروش آپارتمان هایی است که ابتدای زمستان امسال به بازار مسکن این مناطق عرضه شده است و یک سطح میانگین و متعارف است. قطعا در برخی از فایل ها قیمت های بالاتر و حتی پایین تر نیز ممکن است وجود داشته باشد اما بازه متعارف قیمتی برای فروش آپارتمان نوساز و کلید‌نخورده در این مناطق به طور میانگین اعدادی است  که در بالا به آن اشاره شد.

آینده ارزی مسکن

بررسی های «دنیای‌اقتصاد» نشان می دهد، از نگاه واسطه های ملکی، وضع موجود مدیون «ثبات چشمگیر نرخ ارز» در ماه های اخیر است که در 5 ماه اخیر خود را در شکل کاهش و ثبات نسبی قیمت مسکن نیز نشان داد و خریدهای کوتاه مدت سرمایه ای در این بازار را متوقف کرد. فعالان بازار مسکن معتقدند بازار مسکن تا پایان سال در همین مسیر حرکت می کند و تغییر محسوسی نخواهد داشت.