چرا خانه های نو کمیاب شد؟

با مراجعه به کارنامه سرمایه‌گذاری ساختمانی نیمسال اول ۱۴۰۲، می توان به راز کمیابی خانه‌های نو پی برد.

کد خبر: ۶۷۱۷۴۸

تاریخ: ۲۹ آذر ۱۴۰۲ - ۰۹:۳۰

آمارهای رسمی از انعکاس رکود ساخت مسکن در حلقه نهایی سرمایه‌گذاری ساختمانی یعنی سرمایه‌گذاری برای تکمیل واحدهای نیمه‏‏‌تمام، به عنوان یکی از دو علت مهم کاهش عرضه جدید به بازار مسکن، خبر می‌دهد. تا قبل از تابستان امسال، تورم بالا و مستمر هزینه ساخت، یک عامل مهم در کاهش تمایل سازنده‏‏‌ها به ساخت و عرضه جدید به بازار مسکن بود. اما، تازه‏‏‌ترین گزارش بانک مرکزی مربوط به آمار سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور که روند و تغییرات حجم ریالی سرمایه‌گذاری در ساختمان‏‏‌های جدید (شروع‌شده)، نیمه‏‏‌تمام و تکمیل‌شده (ساختمان‏‏‌های نو که به بازار عرضه می‏‏‌شوند)، را نشان می‌دهد از عامل دوم رونمایی می‌کند.

این عامل مربوط به رشد بسیار خفیف سرمایه‌گذاری واقعی برای تکمیل ساختمان به دلیل کاهش سرمایه‌گذاری واقعی برای شروع ساخت‌وساز از سال 97 تاکنون است.

در سال‌های گذشته به علت آنکه، «رشد واقعی سرمایه‌گذاری برای شروع ساختمان» همواره منفی (میانگین منفی 6‌درصد از سال 97 تاکنون) بوده است، نتیجه آن به شکل «رشد خفیف سرمایه‌گذاری برای تکمیل ساختمان» بروز کرده است. به بیان ساده، افت پروژه های جدید در سال‌های اخیر باعث شده در سال‌جاری، ساختمانی برای تکمیل به شکل گسترده وجود نداشته باشد؛ هر چند «نیمه تمام ماندن پروژه های ساختمانی» تحت‌تاثیر تورم ساخت نیز عاملی برای «تکمیل نشدن» است اما اثر این عامل، در یکی دو سال اخیر کمتر از اثر «رکود شروع به ساخت» بوده است.این آمارها از سوی دیگر حاکی از تغییر جنس «علت رشد خفیف سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل ساختمان ها» است. نتیجه سرمایه‌گذاری در تکمیل ساختمان ها، عرضه «خانه نو» به بازار مسکن است و از این رو تغییرات آن اهمیت قابل‌توجهی دارد.بر اساس گزارش بانک مرکزی، در نیمسال اول سال‌جاری، حجم ریالی کل سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان ها در کشور معادل 430‌هزار میلیارد تومان بوده است. این میزان در ساختمان های شروع‌شده یا ساختمان های جدید معادل 99‌هزار میلیارد تومان، نیمه تمام ها 257‌هزار میلیارد تومان و برای تکمیل ساختمان معادل 72‌هزار میلیارد تومان بوده است. بررسی های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد تا قبل از شروع دوره رکود ساختمانی (قبل از پنج سال اخیر)، پایین بودن رشد سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل ساختمان ها ناشی از رشد ساختمان های نیمه تمام به دلیل انجماد سرمایه ها در ساختمان های نیمه کاره بود. امروز اما رشد خفیف و ناچیز سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل، نتیجه پنج سال رشد منفی سرمایه‌گذاری واقعی در ساختمان های جدید است. آمارها نشان می‌دهد از سال 97 تاکنون، میانگین رشد واقعی حجم ریالی سرمایه‌گذاری برای شروع ساختمان، در هر سال منفی 6‌درصد بوده است.

سیاه و سفید کارنامه ساختمان سازی

کارنامه سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور، یک بخش سیاه دارد که نشان‌دهنده وضعیت نامناسب سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل ساختمان (سرمایه‌گذاری منجر به عرضه آپارتمان نو به بازار)، است. بر اساس آمارهای رسمی، حجم ریالی سرمایه‌گذاری ساختمانی در حوزه تکمیل ساختمان در سال 1400 نزدیک به 30‌درصد افت واقعی نسبت به مدت مشابه سال قبل (1399) داشته است. این میزان در سال 1401، فقط 5‌درصد رشد مثبت را نشان می‌دهد. بهار امسال، همین نرخ یعنی رشد واقعی حجم ریالی سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور، منفی 22درصد بوده، یعنی حجم ریالی سرمایه‌گذاری با لحاظ تورم، 22‌درصد نسبت به بهار سال گذشته افت داشته است و در نیمسال اول 1402 نیز تنها یک رشد خفیف 2درصدی را نسبت به 6 ماه اول سال 1401 نشان می‌دهد.این کارنامه اما یک بخش سفید هم دارد و آن رشد واقعی چشمگیر در حجم ریالی سرمایه‌گذاری برای ساخت‌وسازهای جدید در 6ماه اول سال‌جاری است. در حالی که از سال 97 تاکنون به طور متوسط در هر سال، میانگین رشد واقعی حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی منفی 6‌درصد بوده است اما در نیمسال اول 1402، حجم ریالی سرمایه‌گذاری ساختمانی رشد واقعی 20 درصدی را تجربه کرد. رشد اسمی حجم ریالی سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور در این بازه زمانی (نیمسال اول 1402) معادل 65‌درصد بوده است.بررسی ها نشان می‌دهد، این رویداد عمدتا ناشی از یک اتفاق مثبت در حوزه سرمایه‌گذاری ساختمانی در تابستان امسال است. ثبات و کاهش قیمت مسکن در تابستان، عاملی برای ورود نسبی سازنده ها به بازار ساخت‌وساز، تعریف پروژه های جدید و رشد واقعی حجم ریالی سرمایه‌گذاری ساختمانی شد. انعکاس این رویداد به احتمال قریب به یقین در آمار مربوط به صدور پروانه ساختمانی تابستان امسال (که هنوز منتشر نشده) نیز خود را نشان خواهد داد.بررسی های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، تغییر چشمگیر در رشد واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی در حوزه «شروع ساخت‌وساز جدید»، علاه بر آنکه می‌تواند ناشی از «کاهش و ثبات نسبی قیمت مسکن» باشد به احتمال زیاد به «پروژ ه های موسوم به مسکن ملی» و همچنین «رشد ساخت‌وساز در بافت های فرسوده شهرها» نیز مرتبط است.