راه اندازی کارخانه تولید مسکن خالی

حومه تهران که کانون تخصیص زمین مجانی ۹۹ساله برای ساخت مسکن حمایتی شده است اکنون با دو مشکل افزایش اجاره‌بها از یکسو و خالی ماندن آپارتمان ها مواجه است.

کد خبر: ۶۷۰۶۷۹

تاریخ: ۱۵ آذر ۱۴۰۲ - ۰۹:۰۹

عمده مستاجران تهرانی ساکن حومه در حال حاضر، مستاجر «مالکان ساکن در استان‌های جنوبی و شرقی و البته دیگر استان‌های کشور» هستند. در عین حال، از تهران هم طی سال‌های اخیر، افرادی به قصد خرید خانه دوم یا بیشتر، در حومه پایتخت سرمایه‌گذاری ملکی انجام دادند.

طی دوره‌های گذشته بخش سنگینی از بودجه کشور و همچنین منابع ملی غیرقابل جایگزین (اراضی) به اضافه تسهیلات بانکی ارزان قیمت، برای ساخت مسکن در پرند و پردیس صرف شد به این امید که خانه‌های دولتی‌ساز به «واجدین شرایط خانه اول» یا همان «کم‌درآمد‌های فاقد مسکن»، تخصیص پیدا کند.

این اتفاق یعنی واگذاری به مشمولان، در ابتدا رخ داد؛ اما خیلی زود بخشی از آنها، «مالکان موقت» شدند و خانه‌ها در نهایت به «چند خانه‌ای‌ها» رسید. آمار خانه‌های خالی از سکنه در حومه پایتخت که نرخ آن حداقل دو برابر نرخ متعارف خانه‌خالی در یک منطقه شهری است و همچنین جهش شدیدتر قیمت مسکن در حومه نسبت به مرکز نشان می‌دهد، اقدام مشترک دولت‌ها برای «تامین مسکن ارزان» به هدف اصابت نکرده است. این انحراف در تخصیص درست منابع، چهار علت دارد که از جمله آنها، «حرکت افراد دارای سرمایه به پناهگاه ملکی در دوره اخیر» و «هزینه صفر منجمد گذاشتن خانه» است.

حومه تهران حدود ۳۰ سال پیش، مکان مدنظر دولت برای «افزایش ظرفیت مسکونی پایتخت» قرار گرفت و از حدود ۲۰ سال پیش، به «کارخانه تولید مسکن دولتی» تبدیل شد تا محصولات آن طی ۱۰ سال اخیر در دو شهر جدید پرند و پردیس، در قالب «مسکن ارزان» به اقشار کم درآمد بی مسکن برسد؛ امروز، اما اطراف تهران، برای «ملاکان»، بهشت و برای «مستاجران»، جهنم شده است. نبض شهر‌های جدید اطراف تهران، برای «چند خانه ای ها»، خوب می‌زند، اما برای «خانه اولی ها»، تقریبا از کار افتاده است به‌طوری که، قیمت مسکن در فاصله نیمه دهه ۹۰ تاکنون، در جایی مثل پرند ۲۰ برابر شده در حالی که در شهر تهران به عنوان کانون جهش قیمت مسکن در این سال‌ها، بهای فروش آپارتمان‌ها حداکثر ۱۸ برابر شده است.

در مقابل این رشد قیمت که به نفع «سرمایه‌گذاران ملکی حومه» تمام شده، بهای اجاره آپارتمان در پرند و پردیس، خارج از توان یک زوج تهرانی فاقد مسکن با درآمد متوسط رو به بالا است. رهن آپارتمان در حومه تهران، در حال حاضر بالای ۳۰۰ میلیون تومان برآورد می‌شود که دست کمی از اجاره بها در مناطق پایین شهر تهران، ندارد با این تفاوت که «هزینه‌های اقتصادی و اجتماعی زندگی یک زوج تهرانی در حومه‌ای که به لحاظ امکانات و خدمات فاصله خیلی زیادی با پایتخت دارد»، بسیار بالاست. سوال این است: چرا، مکان مخصوص تامین مسکن کم درآمد‌ها که در سال‌های اخیر به شکل «فست فودی»، حجم انبوهی ساختمان مسکونی در آن احداث شد، اکنون با بیشترین رشد قیمت مسکن روبه‌رو شده و آن کاربری مخصوص را به نوعی از دست داده است؟

بررسی‌ها از وضعیت بازار مسکن حومه تهران حاکی است، بخش قابل‌توجهی از واحد‌های مسکونی که از اوایل دهه ۸۰ به بعد، روی زمین‌های ۹۹ ساله (اراضی دولتی) و برای فاقدین مسکن ساخته شد، به ۴ دلیل که ریشه همه آنها، اشکالات و نواقص سیاستگذاری اقتصادی است در حال حاضر در مالکیت افرادی قرار دارد که به جای «مصرف»، واحد‌ها را «خالی» گذاشته‌اند و این خانه‌های دولتی ساز را به «قلک سرمایه‌گذاری» تبدیل کرده اند تا «محل مصرف.» نه تنها، نبض قیمت مسکن و اجاره بها در کنار روایت ساکنان مستاجر پرند و پردیس، ماجرای «ضیافت ملاکان روی زمین‌های ۹۹ ساله» را تایید می‌کند که آمار‌های رسمی مسوولان دولتی از «تعداد خانه‌های خالی از سکنه» نیز گواه این موضوع است. در پرند طی دو دهه گذشته، نزدیک به ۱۰۰‌ هزار واحد مسکونی دولتی –روی زمین ۹۹ ساله- ساخته شد؛ در پردیس هم نزدیک به ۷۰‌هزار واحد و همه این خانه‌های دولتی ساز در طول این سال‌ها به «تهرانی‌های فاقد مسکن» تحویل داده شد.

با این حال، مجموعه‌ای از اتفاقات اقتصادی در اقتصاد ایران طی این مدت باعث شد «صاحبان اصلی خانه‌های دولتی ساز» به «مالکان موقت» تبدیل شوند و خانه‌هایی که با «منابع دولتی و وام ارزان» ساخته شده اند به «چند خانه ای ها» برسد. طبق آمار اعلام شده از سوی مسوولان این دو شهر جدید، در پرند حدود ۱۵‌هزار واحد مسکونی، خالی از سکنه است و در پردیس هم تعداد واحد‌های مسکونی منجمدشده –بدون استفاده- ۶‌هزار واحد است. احتمالا بخشی از این خانه‌های خالی به خاطر نبود امکانات و خدمات زندگی، از سر اجبار خالی است، اما وقتی معادله اجاره و قیمت را در کنار این موضوع قرار دهیم، مشخص می‌شود، از یک طرف، تب قیمت‌ها و از طرف دیگر انجماد خانه ها، حکایت از «انحراف منابع عمومی»، با انتقال مالکیت واحد‌های دولتی از افراد کم درآمد به افراد چندخانه‌ای دارد.

نسبت خانه‌های خالی به واحد‌های مسکونی موجود در این دو شهر حدود ۸ درصد برای پردیس و حدود ۱۵‌درصد برای پرند برآورد می‌شود که به مراتب بیشتر از نرخ متعارف «خانه بلااستفاده در یک مجموعه شهری» است (گفته می‌شود موجودی متعارف بازار واحد‌های مسکونی خالی برای برقراری تعادل بین تقاضای جابه‌جایی و واحد‌های آماده سرویس دهی، حدود ۴ تا ۶‌درصد کل واحد‌های یک مجموعه شهری باید باشد). این آمار اثبات می‌کند، در حال حاضر کسانی مالک بخشی از واحد‌های مسکونی دولتی ساز در حومه هستند که همزمان، در جای دیگری از ایران نیز صاحب مسکن هستند.

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» مشخص می‌کند، عمده مستاجران تهرانی ساکن حومه در حال حاضر، مستاجر «مالکان ساکن در استان‌های جنوبی و شرقی و البته دیگر استان‌های کشور» هستند. در عین حال، از تهران هم طی سال‌های اخیر، افرادی به قصد خرید خانه دوم یا بیشتر، در حومه پایتخت سرمایه‌گذاری ملکی انجام دادند.
سیاستگذار کجا را اشتباه رفت؟

سیاستگذار اقتصادی و سیاستگذار بخش مسکن، کجا را اشتباه رفت که «حومه مملو از خانه‌های دولتی ساز، بیشتر از آنچه در خدمت واجدین شرایط باشد در اختیار دیگران است»؟ چهار جواب برای این پرسش وجود دارد که بخشی از آنها، متوجه ضعف سیاستگذار اقتصادی و بخشی دیگر مربوط به مسوولان بخش مسکن می‌شود.

علت اول که باعث شد «منابع صرف شده برای ساخت خانه ارزان در حومه تهران»، نصیب «چند خانه ای ها» شود، «تورم بالای سبد مصرف خانوار‌های کم درآمد» و علت دوم در کنار آن، «انتظارات تورمی» بود که هر دو باعث شد از یکسو، واجدین شرایط مسکن دولتی –مسکن مهر، مسکن ملی و... - به محض دریافت امتیاز دولتی این خانه ها، برای پوشش هزینه‌های معیشت خود، قصد فروش واحد‌های در حال ساخت در بازار آزاد را کنند و از سوی دیگر، «متقاضیان سرمایه‌گذاری ملکی» در بین دهک‌های بالا (تحت‌تاثیر «انتظارات تورمی»)، مشتری خرید امتیاز گروه اول شود.

طی همان سال‌های اوایل دهه ۹۰ که مسکن مهر در پرند و پردیس در حال ساخت بود، «بازار آزاد خرید و فروش مسکن مهر» در کنار «بازار دولتی خانه سازی» در حومه شکل گرفت. در جریان تبادل بین این دو بازار، «ستون اصلی» ضیافت ملاکان روی زمین ۹۹ ساله بنا شد.

در این میان، نابلدی سیاستگذار مسکن در تعریف «سبد ملکی و اجاره‌ای از خانه‌های دولتی ساز» به عنوان علت سوم، باعث شد ۱۰۰‌ درصد این واحد‌ها به صورت «واگذاری مالکیت» به جای «اختصاص بخشی از خانه‌ها به مسکن اجاره ای» ساخته شود که همین، به نوعی، «پاس گل» داد به کم درآمد‌ها تا آخرین فرصت دسترسی به مسکن حمایتی را با فروش آن، از دست دهند. این در حالی بود که الگوی مناسب برای چنین ساخت وساز‌هایی (خانه سازی به سفارش دولت و با منابع دولت و امکانات ارزان بانکی) در کشور‌هایی که دهه‌ها پیش آن را پیاده کرده اند، «احداث مسکن استیجار» با مدیریت و نگهداری توسط دولت‌های محلی است تا «بدون وسوسه فروش خانه‌های حمایتی از سوی ساکنان واجد شرایط»، تا زمانی که این گروه (کم درآمدها) توان لازم برای خرید مسکن را پیدا نکرده اند، بتوانند در این واحد‌ها که به خاطر اجاره‌ای بودنش، از خرید و فروش سرمایه‌ای در امان است، ساکن بمانند.

در این سال‌ها، حومه مملو از خانه‌های دولتی بدون رعایت این موارد گفته شده، شکل گرفت، اما در حالی که می‌توانست با همین وضعیت «اقتصاد مریض» و «عرضه صفر مسکن استیجار»، به کمک یک ابزار کارآمد، باز هم در خدمت «مستاجرها» باشد تا «ملاکان»، اما به خاطر «نرفتن دولت سراغ این ابزار»، از دسترس مستاجر‌ها دور و دورتر شد. واحد‌های مسکونی ساخته شده روی زمین‌های ۹۹ ساله، با «یارانه دولتی و بانکی»، تولید شده اند؛ از یکسو، تخصیص زمین دولتی بدون دریافت بهای آن و از سوی دیگر، وام‌های ۴ تا ۹ درصدی برای مسکن مهر و تسهیلات با نرخ بهره کمتر از نرخ مصوب برای سایر واحد‌های حمایتی که در این سال‌ها در حومه تهران احداث شد. علی القاعده با یارانه‌های اختصاص یافته به این واحدها، باید «بازدارندگی لازم و موثر برای انحراف منابع» لحاظ می‌شد.

یک ابزار برای این منظور، «مالیات سالانه بر املاک متعلق به چند خانه ای ها»، دست کم در حومه تهران است که اگر فعال شده بود، واحد‌هایی که روی زمین‌های ۹۹ ساله، به مالکیت چند خانه ای‌ها درمی آمد، به خاطر «هزینه مالیاتی»، بدون آنکه «خالی از سکنه» بماند، لااقل اجاره داده می‌شد.

مالیات سالانه بر چند خانه ای‌ها و نه بر خانه اولی ها در بازار مسکن خیلی از کشورها، ابزاری متعارف و در حال استفاده با نرخ‌های شناور برای تنظیم جریان عرضه و تقاضاست. اولین اثر فوری این مالیات آن است که واحد‌های مسکونی که با نیت سرمایه‌گذاری ملکی، در اختیار افراد است، به بازار اجاره عرضه می‌شود تا با بخشی از درآمد اجاره، مالیات تعیین شده، پوشش داده شود. اگر «ابزار بازدارنده انجماد ملکی» به نفع «تقویت عرضه واحد اجاره ای» آن هم از محل خانه‌های دولتی ساز در حومه تهران، فعال بود، بخشی از خانه‌های دولتی که در حال حاضر بلااستفاده است در اختیار «مستاجر‌های مهاجر از شهر تهران» قرار می‌گرفت.

اجاره بها در تهران طی دو سال گذشته، سالانه حدودا ۱.۵ برابر شد که این تورم اجاره، رشد تاریخی هزینه اجاره نشینی در پایتخت محسوب می‌شود. پیش‌تر، گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، سیاستگذاری نادرست در حوزه تامین مسکن حمایتی را با انتشار یک آمار تایید کرده بود.

در آن گزارش آمده بود، منابع حمایتی در بخش مسکن، به جای آنکه باعث کاهش نرخ اجاره نشینی شود، باعث شد تعداد چند مالکی‌ها در کشور افزایش پیدا کند به‌طوری که در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵، در حالی که بیش از ۳ میلیون واحد مسکونی جدید در کشور ساخته شد، بیش از ۲ میلیون مستاجر جدید هم به بازار اجاره اضافه شد.