پيام «نرخ‌سود» به بازار مسكن

ايران اكونوميست :مصوبه سه‌شنبه شب شوراي پول‌واعتبار مبني بر «افزايش نرخ سود سپرده‌هاي بانكي» را بايد براي تحولات ماه‌هاي اخير بازار مسكن به فال‌نيك گرفت. براساس تصميم اين شورا، از هفته آينده بانك‌ها علاوه بر اينكه براي پرداخت سود به سپرده‌گذاران اجازه دارند از طريق شناورسازي نرخ سود، با يكديگر رقابت كنند، بايد نرخ سود سپرده‌هاي بلندمدت را نيز از 15درصد به حداقل 21 درصد افزايش دهند.

کد خبر: ۶۶۶

تاریخ: ۲۲ دی ۱۳۹۰ - ۱۲:۵۲

به گزارش دنياي اقتصاد، با اين افزايش بي‌سابقه نرخ سود بانكي، بازار مسكن كه پيشتر پيش‌بيني شده بود بعد از آرامش بازار ارز و طلا، مورد هجوم نقدينگي قرار گيرد، جاي خود را به بانك‌ها مي‌دهد تا شايد يك دوره ديگر بتواند املاك مسكوني را از رشد ناموزون قيمت در امان نگه دارد.

واكنش كوتاه‌مدت

اما اثر آني و قطعي تصميم جديد شوراي پول‌واعتبار در بازار مسكن، متوجه اجاره‌نشين‌ها خواهد شد به طوري كه با پرداخت سود بيشتر به سپرده‌گذاران بانكي، دريافت پول‌پيش (رهن) دوباره براي موجران سودده مي‌شود.

طي دو سال اخير به دليل سطح پايين نرخ سود بانكي در مقايسه با نرخ تورم، مالكان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي، اخذ پول‌پيش را كنار گذاشته بودند و معادل ارزش رهني ملك، مبلغ اجاره ماهانه را افزايش دادند و با اين تغيير رويه، اجاره‌بها كه سالانه درصدي افزايش پيدا مي‌كند، اين بار با رشد زيادي مواجه شد.

معاملات اجاره مسكن در قالب قراردادهاي «پرداخت 100درصد اجاره ماهانه» از نيمه سال گذشته تشديد شد و تاكنون نيز ادامه داشته است طوري كه به‌رغم عبور از تابستان و در حالي كه بايد اجاره‌بها آرام شده باشد، اما چون سهم وزني پول‌پيش به اجاره ماهانه منتقل شده است، هنوز آرامش در بازار اجاره به چشم نمي‌خورد. عمده نارضايتي اجاره‌نشين‌ها طي اين مدت ناشي از «تحميل رهن به اجاره ماهانه و سنگين‌شدن پرداختي به موجر» بوده است، اما چنانچه مصوبه شوراي پول‌واعتبار به بانك‌ها ابلاغ شود، شيوه «رهن‌واجاره» و «رهن‌كامل» دوباره به معاملات بازار اجاره برمي‌گردد. به گزارش «دنياي‌اقتصاد» خواسته اغلب اجاره‌نشين‌ها، پرداخت سهم زيادي از ارزش قرارداد در قالب رهن يا همان پول‌پيش است. مشاوران املاك شيوه مرسوم و قديمي در بازار اجاره را پرداخت حداقل 50 درصد ارزش معامله به شكل پول‌پيش عنوان مي‌كنند، اما اين سهم طي حداقل يك‌سال گذشته به حدود 10 تا 20 درصد رسيده است. به اين ترتيب در صورتي كه دريافت رهن در معاملات اجاره مسكن احيا شود، به نسبت «تبديل اجاره‌ماهانه به پول‌پيش»، سطح ظاهري اجاره‌بها در تهران كاهش پيدا مي‌كند و حباب در اين بازار تخليه خواهد شد.

پيامد ميان‌مدت

براساس گزارش «دنياي‌اقتصاد» اثر ميان‌مدت تغيير صعودي نرخ سود بانكي را بايد در بازار خريد‌وفروش مسكن جست‌وجو كرد.قيمت مسكن در ماه‌هاي گذشته از سال90 طبق اعلام همه – مركز آمار، وزارت راه‌وشهرسازي و مشاوران‌املاك- روند متفاوتي نسبت به سال89 داشته است. در سال جاري قيمت مسكن در تهران بعد از دو سال آرامش، رشدي بيشتر از نرخ تورم را تجربه كرد كه اين به معني رشد واقعي ارزش معاملاتي املاك مسكوني در پايتخت مي‌تواند باشد. در اين شرايط اگر تغييري در نرخ سود سپرده‌هاي بانكي اتفاق نمي‌افتاد، به محض تثبيت قيمت سكه و دلار، انتظار مي‌رفت نقدينگي‌ها به بازار مسكن سرازير شود به خصوص آنكه رونق كنوني معاملات مصرفي در بازار مسكن به اندازه كافي عرصه را براي افزايش قيمت مسكن فراهم كرده است.اما با مجوزي كه شوراي پول‌واعتبار بابت تطبيق نرخ سود بانكي با نرخ تورم صادر كرده است، رشد ارزش سپرده‌هاي بانكي، تضمين‌شده محسوب مي‌شود و در نتيجه آن دسته از سرمايه‌‌گذاراني كه ورود به بازار مسكن را ريسك‌پذير مي‌دانند، ورود به سپرده‌گذاري را ترجيح خواهند داد. آنچه اين فرضيه را تقويت مي‌كند نگراني سرمايه‌ها از كاهش دوباره قيمت مسكن در سال آينده است. هرچند اين روزها غالب تحليل‌هاي ملكي از رشد مثبت و در عين حال تدريجي قيمت مسكن در سال آينده حكايت دارد.

در بلندمدت چه مي‌شود؟

در خبري كه ديروز به نقل از اعضاي شوراي پول‌واعتبار اعلام شد، صحبتي درباره تغيير نرخ سود تسهيلات بانكي نشده بود، اما علي‌القاعده منشا هر نوع افزايش نرخ سود سپرده‌هاي بانكي بايد ريشه در «رشد نرخ سود تسهيلات» داشته باشد تا بانك‌ها بتوانند از دريافت مبالغ اضافه از خدمت‌گيرنده‌ها، هزينه خدمت‌دهنده‌ها –سپرده‌گذاران- را تامين كنند. انبوه‌سازان و بساز‌وبفروش‌ها يكي از گروه‌هاي خدمت‌گيرنده‌ سيستم بانكي محسوب مي‌شوند كه طي چند روز آينده و با اعلام جزئيات بيشتر از مصوبه شوراي پول‌واعتبار، بايد در مقايسه با قبل، هزينه بيشتري براي دريافت تسهيلات ساخت‌وساز بپردازند. در حال حاضر روشي كه بانك‌ها براي تامين مالي مسكن اجرا مي‌كنند به اين صورت است كه تسهيلات كم‌بهره فقط به پروژه‌هاي مسكن‌مهر اختصاص مي‌يابد و براي ساير ساخت‌وسازهاي مسكوني، نرخ سود مشاركتي اعمال مي‌شود. در اين صورت با افزايش نرخ سود تسهيلات، هزينه دريافت وام ساخت بيشتر مي‌شود و دو احتمال براي ادامه فعاليت‌هاي ساختماني مطرح خواهد بود. احتمال اول افزايش قيمت واحدهايي كه از سال آينده ساخت آنها شروع مي‌شود، خواهد بود و احتمال دوم نيز كاهش ساخت‌وساز مي‌تواند باشد كه در هر دو سناريو قيمت مسكن براي دو سال آينده دستخوش تغيير خواهد شد.

البته كارشناسان معتقدند در بلندمدت درصورت رقابت بانك‌ها نرخ سود تسهيلات كاهش خواهد يافت و ساخت‌‌و‌ساز از بابت دريافت تسهيلات متحمل هزينه بيشتري نخواهد شد.

کارشناسان اقتصادی مجلس در حالی از افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی به عنوان خط پایان فعالیت سوداگران در بازار مسکن آن هم به شیوه‌ای مسالمت‌آمیز خبر می‌دهند که چندی است به اذعان کارشناسان، در نتیجه کاهش نرخ سود سپرده‌گذاری در بانک‌ها آرامش بازار مسکن در دو حوزه خرید و اجاره برهم خورده است؛ به گونه‌ای که موجران با کاهش مطالبه مبلغ رهن،‌ نرخ اجاره بها را افزایش داده و سوداگران نیز با افزایش تقاضای کاذب در بازار مسکن، شرایط خرید را برای مصرف‌کنندگان واقعی دشوار کرده‌اند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حالی که برخی از نمایندگان و کارشناسان اقتصادی مجلس معتقدند که افزایش نرخ سود بانکی با اثر دوگانه‌ای که دارد در برخی موارد باعث تشدید شرایط تورمی ‌در بازار مسکن می‌شود، اما به اذعان برخی دیگر، شرایط تورمی ‌با حذف مسالمت‌آمیز سوداگران از ‌این بازار و هدایت سرمایه‌های آنان به بانک‌ها، کنترل شده و افزایش عرضه مسکن در نتیجه افزایش منابع اعتباری بانک‌ها منجر به‌ایجاد شرایط تعادلی و حتی سبقت عرضه از تقاضا می‌شود.

تاثیر دوگانه در بازار مسکن

در‌ این زمینه عضو کمیسیون اقتصادی مجلس، ضمن مثبت ارزیابی‌کردن افزایش نرخ سود تسهیلات بانکی از 12 درصد به 21 درصد به «دنیای اقتصاد» گفت: افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی منجر به هدایت سرمایه‌های سرگردان به بانک‌ها برای مشارکت در افزایش تولید می‌شود.

عبدالرضا ترابی با اشاره به اثر دوگانه افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی در بخش مسکن خاطرنشان کرد: تاثیر افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی در بخش مسکن با سایر بخش‌ها متفاوت خواهد بود.

وی افزود: از یک سو هدایت سرمایه‌های مردمی ‌به بانک‌ها و افزایش سرمایه‌گذاری در‌ این زمینه، منجر به بازگشت آرامش به بازار مسکن به خصوص در بخش اجاره‌بها خواهد شد و از سوی دیگر افزایش نقدینگی حاصل از افزایش سود سپرده‌ها در دست مردم می‌تواند آثار تورمی ‌در بخش خرید مسکن برجای گذارد.

ترابی توضیح داد: معمولا قیمت مسکن زمانی افزایش می‌یابد که در اثر افزایش نقدینگی در دست مردم و دریافت وام از سوی آنان تقاضا برای خرید، افزایش پیدا می‌کند.

وی ادامه داد: البته در صورتی که ‌این نقدینگی در بخش تولید مسکن هزینه و سرمایه‌گذاری شود، در نتیجه تعادل عرضه و تقاضا شاهد بازگشت آرامش به‌ این بخش و کاهش سوداگری در بازار مسکن خواهیم بود.

پایان سوداگری مسکن

جعفر قادری عضو کمیسیون برنامه و بودجه مجلس و کارشناس اقتصادی نیز با بیان ‌اینکه تا قبل از افزایش نرخ سود، سپرده‌گذاری برای افراد توجیهی نداشت، گفت: در شرایطی که نرخ سود سپرده‌های بانکی به میزان قابل توجهی کمتر از نرخ تورم در کشور است، اغلب سرمایه‌های مردمی‌ به سمت سایر بازارها همچون طلا، ارز و مسکن سوق می‌یابد.

وی افزود: ‌این امر نتیجه‌ای جز افزایش سفته‌بازی و سوداگری در ‌این بازارها و کاهش قابل توجه تولید نخواهد داشت.

این کارشناس اقتصادی گفت: طبیعی است در چنین شرایطی حتی با افزایش میزان عرضه، تعادل مورد نظر در بازار مسکن ‌ایجاد نمی‌شود؛ چرا که همواره به علت وجود سوداگران، تقاضای کاذب در بازار نسبت به عرضه بیشتر است.

قادری خاطرنشان کرد: افزایش نرخ سود سپرده‌گذاری حداقل به اندازه نرخ تورم موجود، باعث انباشته شدن نقدینگی و کانالیزه شدن آن در جهت افزایش تولید در سطح کشور می‌شود.

وی با بیان ‌اینکه افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی ارتباط چندانی با افزایش سود تسهیلات ارائه شده از سوی بانک‌ها ندارد، به «دنیای اقتصاد» گفت: پیش‌بینی‌ ایجاد تورم در بخش مسکن با افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی، نوعی استدلال یک طرفه است.

وی اظهار کرد: کاهش سوداگری در بازار مسکن در نتیجه هدایت سرمایه‌ها به سپرده‌گذاری‌های بانکی علاوه بر کاهش تقاضای موجود برای مسکن، باعث افزایش تولید در‌این بخش و در نتیجه ‌ایجاد تعادل در قیمت‌ها می‌شود.

قادری افزایش منابع موجود در اختیار بانک‌ها را عاملی برای کاهش تقاضای کاذب در بازار مسکن عنوان کرد و افزود: تا پیش از ‌این تصمیم، به دلایلی همچون بالا بودن نرخ سود تسهیلات ارائه شده از سوی بانک‌های خصوصی و‌ ایجاد تقاضای کاذب برای دریافت وام 12 درصدی از بانک‌های دولتی، بخش‌های نیازمند به منابع مالی همچون بخش مسکن با محدودیت دستیابی به منابع مورد نیاز مواجه بودند.

این کارشناس اقتصادی همچنین با تشریح اثر افزایش نرخ سود سپرده‌گذاری در بانک‌ها یادآور شد: از سوی دیگر با افزایش نرخ سود بانکی، بازار اجاره‌بها نیز با آرامش نسبی مواجه خواهد شد و موجران ترجیح می‌دهند بیشتر سرمایه خود را برای اخذ سود بیشتر در بانک‌ها سپرده‌گذاری کنند.

قادری ادامه داد: از سوی دیگر مستاجران نیز با افزایش میل به سرمایه‌گذاری در بانک‌ها، از جابه‌جایی‌های بی‌مورد و پرداخت اجاره بهای بالاتر خودداری کرده و به‌این ترتیب بازار اجاره از رشد بی‌رویه قیمت‌ها در امان می‌ماند.

وی افزود: دولت با افزایش منابع بانک‌ها و خطوط اعتباری ویژه برای ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت به بخش‌های تولیدی به خصوص بخش مسکن، می‌تواند نقش موثری در رفع مشکلات موجود‌ ایفا کند.