فعال شدن بازار پیش فروش مسکن با قیمت گذاری جدید

با وجود رکود در بازار مسکن اما بازار پیش فروش ها بعد از مدتی دوباره فعال شده است به طوری که برخی سازنده ها مسکن را با قیمتی پایین تر از قیمت آماده تحویل به فروش می رسانند.

کد خبر: ۶۶۴۳۷۸

تاریخ: ۲۳ آبان ۱۴۰۲ - ۰۸:۵۷

تحرکات محسوس در بازار پیش‌فروش مسکن از «واکنش معنادار برخی سازنده‌ها به تغییر جهت قیمت» حکایت می‌کند. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار دوم معاملات مسکن در تهران نشان می‌دهد، در مناطق مختلف برخلاف پارسال، فایل پیش‌فروش آپارتمان موجود شده است. پیش‌فروشنده‌ها با قیمت‌های زیرقیمت آماده‌تحویل، در این بازار حاضر شده‌اند.

بازار دوم معاملات آپارتمان به سمت احیای «پیش فروش مسکن»، تغییر وضعیت داد. بررسی های «دنیای اقتصاد» درباره تازه ترین وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می دهد در حالی که بازار خرید آپارتمان های آماده در وضعیت رکود سنگین معاملاتی قرار دارد اما، طی روزهای اخیر، نوعی تغییر وضعیت در بازار دوم معاملات مسکن یعنی بازار پیش فروش رخ داده است. بازار پیش فروش مسکن که عملا از نیمه دوم سال گذشته با شرایط مرگ کامل مواجه شده و عرضه پیش فروشی در عمده مناطق و محلات مصرفی به صفر رسیده بود، در روزهای اخیر، احیا شده است.

هر چند در شرایط رکود فعلی بازار مسکن، تعداد آپارتمان های عرضه شده و همچنین معامله شده در بازار دوم معاملات مسکن یا همان بازار پیش فروش قابل‌توجه نیست اما، احیای دوباره پیش خرید و پیش فروش، بعد از یک دوره کما و همچنین مرگ این معاملات در سال قبل، به عنوان یک تغییر مهم در بازار مسکن شهر تهران قابل ملاحظه است. سال گذشته تحت‌تاثیر چند عامل مهم از جمله، رشد شدید قیمت‌ها و چشم انداز تورمی در بازار ملک و همچنین عدم‌پیش‌بینی پذیری هزینه ساخت از سوی سازنده ها به دلیل نوسان دائمی قیمت‌ها در بازار مصالح ساختمانی، پیش فروش (بازار دوم معاملات مسکن) در نیمه اول سال عملا به کما رفته و در نیمه دوم سال با از دست رفتن کامل تمایل سازنده ها به فروش زودتر از موعد واحدهای در دست ساخت(فروش قبل از تکمیل آپارتمان ها)، عملا نایاب شد. البته به صورت استثنا موارد محدودی از فایل های پیش فروش به بازار مناطق مختلف عرضه می شد که برخی سازنده های تازه کار و پول لازم برای تامین بخشی از هزینه ساخت ناچار به پیش فروش بودند. اما این موارد بسیار محدود و در حد استثنا بود. پیش خریدارها هم ریسک «ناپایداری قیمت مقطوع» را احساس می کردند و در نتیجه معاملات پیش فروش به مرز صفر رسید.

عمده موارد مربوط به پیش فروش در سال قبل، به دو شکل انجام می شد؛ برخی از سازنده های پول لازم به اسم پیش فروش، عملا اقدام به عرضه یک واحد نوساز ناقص که در مرحله نازک کاری قرار داشت به بازار مسکن می کردند؛ این افراد به دلیل نیاز مالی و برخورد با تورم ساخت و ناتوانی از تامین هزینه های تکمیل آپارتمان ها در مراحل پایانی، ناچار به فروش این واحدها بودند؛ عمدتا هم این واحدها را برای تحویل در یک بازه یک تا سه‌ماهه به فروش می رساندند. از سوی دیگر برخی از سازنده های تازه کار، به صورت موردی برای کاهش استرس ناشی از عدم‌فروش واحدها در زمان تکمیل یا برای تبلیغ پروژه خود، یک واحد را پیش فروش می کردند؛ اما عملا سال قبل پیش فروش به معنای واقعی انجام نمی شد.

با این حال، تازه ترین بررسی های دنیای اقتصاد درباره شرایط فعلی بازار مسکن شهر تهران نشان می دهد، پاییز امسال، بازار پیش فروش از سمت سازنده ها دچار تحرک محسوس شده است. هر چند، هنوز بالای 80‌درصد فایل ها در این بازار، مربوط به «امتیازهای منطقه22» است که به دلیل شرایط خاص این ساخت‌وسازها نه می‌توان اسم آن را پیش فروش گذاشت و نه آن را فروش واحد آماده نامید. با این حال، تعداد فایل های پیش فروش در مناطق متوسط، جنوبی و مرکز شهر، به شکل محسوسی نسبت به سال گذشته افزایش یافته است.

برخی از واسطه های بازار معاملات مسکن در مناطق مختلف شهر تهران در این باره به دنیای‌اقتصاد  گفتند: این روزها، بخشی از فایل هایی که به بازار مسکن عرضه می‌شود مربوط به تقاضای سازنده ها از بابت پیش فروش یک یا چند واحد از پروژه های مسکونی در حال ساخت از سوی آن هاست. به گفته آنها، هنوز هم پیش فروش تک واحدی مشابه آنچه در سال گذشته در موارد محدود و استثنا در بازار مشاهده می شد وجود دارد اما پیش فروش به معنای واقعی هم، احیا شده است. هر چند به دلیل رکود معاملات مسکن، نمی‌توان گفت بازار پیش فروش رونق گرفته است. چرا که کل بازار مسکن در رکود به سر می برد.
سه علت بازگشت پیش فروش

بررسی های دنیای اقتصاد نشان می دهد دست کم سه عامل مهم در احیای بازار دوم معاملات مسکن(پیش فروش) در پاییز امسال نقش داشته است. اولین عامل به «چشم انداز کاهشی سازنده ها از قیمت مسکن» مربوط است. به عبارت دیگر، سازنده ها در مواجهه با تغییرات کاهشی قیمت مسکن در ماه های اخیر، پیش‌بینی «ادامه این روند در ماه های آینده» را دارند و از همین رو، پیش از زمان تکمیل واحدهای در حال ساخت، به دنبال عرضه با «سطح فعلی قیمت » هستند. واسطه های بازار معاملات مسکن در این باره به دنیای اقتصاد اعلام کردند: همه چیز در بازار مسکن دست کم طی سال های اخیر به طور مستقیم به انتظارات تورمی وابسته بوده است؛ بعد از جهش قیمت مسکن و خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار، عملا وزن عمده معاملات مسکن شهر تهران از سوی تقاضای غیرمصرفی یا همان سرمایه‌گذارها انجام شده است. در شرایطی فعلی، بعد از افت قیمت در بازارها و به‌خصوص بازار مسکن در تابستان، تقاضای غالب حاضر در بازار مسکن یعنی سرمایه‌گذارها نیز به علت از بین رفتن چشم انداز رشد محسوس قیمت مسکن و از بین رفتن انتظارات تورمی در این بازار، عملا از بازار مسکن خارج شده یا در حاشیه بازار نظاره گر اوضاع هستند. سازنده ها نیز این سیگنال را که در آمارهای رسمی و شواهد بازار خود را به وضوح نشان می دهد دریافت کرده اند و به دلیل نگرانی از افت بیشتر سطح قیمت‌ها حاضر به پیش فروش با سطوح فعلی قیمت و حتی با قیمت‌های پایین تر نسبت به واحدهای نوساز شده اند. یک عامل دیگر که بی‌ارتباط به عامل اول نیست هم مربوط به «کاهش شدید تقاضای خرید مسکن» در شهر تهران است. سطح معاملات خرید آپارتمان در پایتخت در پاییز امسال به زیر کف حداقلی رسیده است و این شرایط احتمال کاهش بیشتر سطح قیمت‌ها را در آینده تقویت کرده است. عامل سوم مربوط به «تعهد سازنده ها به ساخت، تکمیل و تحویل به موقع واحدهایی است که روی زمین مالکان املاک کلنگی و به روش مشارکت» در دست ساخت قرار دارد. مطابق با مفاد قراردادهای مشارکت در ساخت، سازنده باید در زمان مشخص شده پروژه را تکمیل کرده و سهم مالک زمین را به صورت واحد آماده(نوساز) به وی واگذار کند. در غیر‌ این صورت به ازای هر روز تاخیر، متحمل جریمه هنگفتی خواهد شد. از این رو، سازنده ها به‌خصوص آنهایی که در جریان ساخت پروژه با محدودیت های مالی مواجه می شوند ناچار به پیش فروش هستند. مجموعه این عوامل باعث شده است پیش فروش بعد از دست کم یکسال، به طور مجدد در بازار معاملات مسکن شهر تهران احیا شود.

ماجرای پیش فروش دو مرحله ای

در این میان، یک رخداد یا مدل تازه در بازار پیش فروش مسکن نیز در میان آگهی های مربوط به بازار دوم معاملات مسکن رصد می‌شود. برخی سازنده های حقوقی، اخیرا به روش پیش فروش دو مرحله ای روی آورده اند تا به این واسطه، ریسک پیش فروش از بابت برخورد احتمالی با تورم بالای ساخت در پروسه اجرای این پروژه ها را به حداقل برسانند. در این مدل، پیش فروشنده ها از «دو قیمت پیش فروش» استفاده می کنند؛ یک قیمت برای بخشی از مرحله ساخت و یک قیمت جداگانه به اضافه تورم سالانه ساخت برای مرحله دوم تعیین می‌شود. در واقع بخشی از بهای پیش فروش را در مرحله اول در قالب توافق بر سر هزینه زمین و عوارض ساخت، از پیش خریدار مطالبه می کنند و تعیین قیمت نهایی را به مراحل بعدی، براساس قیمت و هزینه های روز ساخت، واگذار می کنند. این مدل در واقع مدلی برای پوشش ریسک رشد هزینه هاست که عمدتا از سوی برخی سازنده های حقوقی در روزهای اخیر اعمال شده است.

در کنار این مدل، هم اکنون پیش فروش در مراحل مختلف ساخت از روی خاک تا یک ماه مانده به زمان تحویل وجود دارد؛ اما در واقع آن دسته از پیش فروش هایی را می‌توان به معنای واقعی، پیش فروش نامید که به طور متوسط یک سال تا زمان تکمیل و تحویل پروژه باقی مانده باشد. برخی فایل ها هم به «اسم پیش فروش» عرضه می شوند در حالی که «ناقص فروشی» یک ساختمان مسکونی در حال تکمیل است. در عمده موارد، در پیش فروش های واقعی، معمولا 50‌درصد از قیمت کل واحدها در همان ابتدا از پیش خریدار مطالبه می‌شود و مابقی مراحل پرداخت متناسب با پیشرفت پروژه تعریف شده و در قرارداد پیش فروش درج می‌شود. معمولا هم پرداخت 10‌درصد از بهای کل، به عنوان قسط آخر، موکول به زمان انتقال سند می‌شود.

چرخش مدل تعیین قیمت

بررسی های «دنیای اقتصاد» همچنین از یک رویداد جدید دیگر در بازار پیش فروش مسکن در مناطق مختلف پایتخت خبر می دهد. این رویداد جدید به «چرخش مدل تعیین قیمت در بازار پیش فروش در مقایسه با قیمت نوسازها»، مربوط می‌شود. در دوره اوج گیری قیمت مسکن که انتظارات تورمی بالا در این بازار، به طور مداوم منجر به ثبت رکوردهای جدید قیمتی در معاملات آپارتمان ها می شد، واحدهای نیمه کاره، عمدتا با قیمت واحد نوساز(آماده) یا حتی چند‌درصد گران تر از واحدهای نوساز و آماده، پیش فروش می شد. استدلال سازنده ها نیز این بود که چون پیش خریدار، به تدریج و مرحله به مرحله، بهای واحد را پرداخت می کند و هزینه های ساخت نیز به دلیل استمرار وضعیت تورمی، افزایشی است، بنابراین قیمت واحدها در زمان تحویل، از سطح فعلی خیلی بیشتر است. در نتیجه این واحدها را با قیمت آپارتمان های نوساز یا حول وحوش 5‌درصد بالاتر از قیمت نوسازها، پیش فروش می کردند. اما هم اکنون که تقاضا برای خرید آپارتمان در بازار مسکن بسیار کاهش یافته است و چشم انداز رشد محسوس قیمت نیز وجود ندارد، به طور متوسط، قیمت واحدها در بازار دوم معاملات مسکن یعنی روش پیش فروش، بین 10 تا 15‌درصد کمتر از واحدهای نوساز آماده تحویل است. این فاصله قیمتی در مناطق جنوبی حول و حوش همان 10‌درصد و در مناطق بالاتر که قیمت‌ها در سطوح بالاتر قرار دارد حدود 15‌درصد است. علاوه بر دلایلی که گفته شد، علت این موضوع یعنی پیش فروش با قیمت 10 تا 15‌درصد ارزان تر از نوسازها، ایجاد نوعی مشوق برای سرمایه‌گذارها برای خرید آپارتمان است. فعالان بازار مسکن پایتخت در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: یک علت اینکه این روزها پیش فروش ارزان تر از آپارتمان نوساز است، آن است که سازنده ها نوعی مشوق برای سرمایه‌گذارهایی که هم اکنون در حاشیه بازار در حال رصد شرایط هستند ایجاد کنند. از این بابت که این حس را در سرمایه‌گذارها ایجاد کنند که حتی اگر در زمان تحویل واحد، قیمت مسکن نسبت به سطوح فعلی رشد چندانی هم نداشته باشد، حداقل در این شرایط که سرمایه‌گذاری در سایر بازارها نیز با ریسک بالا مواجه است، ارزش پول آنها حفظ شده است. در صورت رشد مثبت نیز از آنجا که واحدها را نسبت به سطوح فعلی قیمت آپارتمان های نوساز 10 تا 15‌درصد ارزان تر خریداری کرده اند، سود بیشتری نسبت به افرادی که واحد آماده خریده اند، نصیب آنها خواهد شد.

پیش خریدار احتیاط کند

با این حال، فعالان بازار مسکن شهر تهران در عین حال که پیش خرید و پیش فروش مسکن را یکی از روش های مهم و کلیدی برای تحقق هدف هر دو سمت تقاضا وعرضه مسکن، یعنی خانه دار شدن متقاضیان از یکسو و تامین مالی پروژه برای سازنده از سوی دیگر می دانند و احیای بازار دوم معاملات مسکن را رویدادی مثبت ارزیابی می کنند، اما در عین حال، بر ضرورت احتیاط هر دو سمت معامله این بازار به‌خصوص پیش خریدار تاکید می کنند. این احتیاط از بابت احتمال تغییر هزینه ها وافزایش بهای ساخت در فرآیند اجرای پروژه است. در این صورت ریسک «بدعهدی غیرعمد» از سمت سازنده برای پیش خریداران وجود دارد و لازم است قبل از پیش خرید، «اعتبار حرفه ای سازنده» از روی سوابق، مورد بررسی قرار بگیرد و قرارداد نیز از پشتوانه حقوقی لازم برخوردار باشد.