نمایی دیگری از فقر مسکن/ رکوردشکنی تقاضای خانه های 40 متری

رشد کم سقه قیمت مسکن با ایجاد یک موج تخریب گر، خرابی هایی را به بار آورد که جبران آن بسیار سخت و دشوار است.

کد خبر: ۶۶۳۶۸۷

تاریخ: ۱۶ آبان ۱۴۰۲ - ۱۱:۰۱

تابلوی جدیدی از فقر مسکن در پایتخت رونمایی شد. آمارها حکایت از ثبت رکورد سکونت در خانه های تا ۴۰ مترمربعی در پایتخت طی سال‌جاری دارد. سهم خانه های نقلی با مساحت تا ۴۰ مترمربع در معاملات شهر تهران که در سال ۹۷ همزمان با شروع عصر تاریخی جهش مسکن ۳.۳‌درصد بود در حال حاضر با حدود دو واحد‌درصد افزایش به ۵.۲‌درصد رسیده است. به این ترتیب تصویر دیگری از خرابی های موج تورم مسکن از سال ۹۷ به بعد در حال حاضر به شکل رکورد زدن آمار تا ۴۰ مترنشینی در پایتخت منعکس شده است.

جهش بی سابقه قیمت مسکن از سال ۹۷ به بعد مثل یک موج تخریب گر در مسیری که پیمود، خرابی هایی به بار آورد که جبران برخی از آنها سال‌ها به طول خواهد انجامید. یکی از مصادیق این خرابی ها که «دنیای‌اقتصاد» در گزارش روز گذشته به آن پرداخت، ناظر بر سقوط کیفیت خرید خانه به لحاظ گروه سنی املاک بوده است. صعود ۱۸برابری قیمت مسکن در تهران طی هفت سال موجب شد سهم آپارتمان های کلنگی با سن بنای بیش از ۲۰ سال از کل معاملات املاک مسکونی، در مقایسه با سال ۹۵ که بازار شرایط طبیعی داشت، سه برابر شود. در واقع کلنگی نشینی، نتیجه فقدان استطاعت خرید آپارتمان های نوساز و کم سن بود و در نتیجه در همین فاصله زمانی هفت ساله، سهم نوسازها در معاملات مسکن نصف شد و از بیش از ۵۰‌درصد به ۲۷‌درصد در حال حاضر کاهش یافته است.

اینکه نبض معاملات مسکن در دست معامله گران املاک پیر و کلنگی است، تنها یکی از جلوه های فقر مسکن در پایتخت است که پس از عصر تاریخی جهش قیمت نمود پیدا کرده است. افزایش آمار حاشیه نشینی و سکونت در سکونتگاه های غیررسمی چه در حاشیه و چه در میانه مسکن نیز مصداق دیگری از فقر مسکن است که اخیرا در گزارش های رسمی از سوی نهادهای مختلف مثل مرکز پژوهش های مجلس مورد تاکید قرار گرفته است. از دیگر آثار تخریبی موج تورم سال‌های اخیر مسکن نیز این است که هزینه مسکن در سبد مصرف خانوارهای تهرانی به 70‌درصد رسیده و در واقع دو‌سوم درآمد خانوارهای مستاجر صرفا بابت پرداخت اجاره مسکن هزینه می‌شود.

از طرفی استناد به آمارهای رسمی از تغییر وزن معاملات مسکن در شمال و جنوب پایتخت از سال 95 تاکنون خبر می‌دهد. بر این اساس مهرماه امسال، وزن مناطق یک تا 5 پایتخت از کل معاملات مسکن از نزدیک 50 درصد در سال 95، به 39 درصد در حال حاضر کاهش پیدا کرده است. این در حالی است که در سال‌های قبل از جهش، حدود نیمی از معاملات مسکن شهر تهران در پنج منطقه اول پایتخت انجام می شد اما این سهم هم اکنون به کمتر از 40 درصد رسیده است. کاهش سهم معاملات مسکن در پنج منطقه اول شهر تهران واقع در نیمه شمالی پایتخت به معنای افزایش سهم معاملات مسکن در مناطق جنوبی پایتخت است، کمااینکه وزن مناطق 9 تا 20، نیز در این بازه زمانی یعنی از سال 95 تا مهرماه امسال از 34 به 40 درصد رسیده است. بنابراین حتی نسبت معاملات ملکی در شمال و جنوب پایتخت نیز گویای افت کیفیت خرید ملک در پایتخت است.

اما کنکاش در تازه ترین آمارهای رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی پیرامون نبض قیمت و معاملات مسکن در ماه های اخیر حکایت از آن دارد که مصداق دیگری از آثار تخریبگر موج تورم مسکن به شکل تقلیل مساحت مورد تقاضای سکونت در تهران آشکار شده است.

آمار متراژ مورد تقاضای سکونت که در معاملات ماهانه مسکن پایتخت منعکس شده است، نشان می‌دهد در سال 97 یعنی همزمان با شروع جهش مسکن، تنها 3.3‌درصد از معاملات در گروه متراژی تا 40 مترمربع انجام می شد. این مقدار در سال 98 به دنبال رکود تورمی و کاهش حجم معاملات به 2.6‌درصد تقلیل پیدا کرد اما در سال 99 همزمان با اوج گیری تورم ملکی و قله زنی 80 درصدی دوباره افزایش پیدا کرد و به 4.3‌درصد رسید. در واقع طی سال‌های اخیر همزمان با اوج گیری قیمت‌ها از متراژ مورد تقاضای خریداران در معاملات کاسته شده و رابطه معکوس قیمت و متراژ مورد تقاضا کاملا بدیهی است.

در سال 1400 که آرامش نسبی در بازار برقرار و تورم یکساله مسکن زیر 20‌درصد بود، سهم آپارتمان های تا 40 مترمربع از معاملات مسکن به 2.9‌درصد کاهش یافت و نتیجه ثبات قیمت به شکل خرید از گروه های متراژی بزرگ‌تر منعکس شد. در سال 1401 نیز این سهم درجا زد و با همین مقدار در آمارهای رسمی منعکس شد، چراکه دو سوم از ایام آن سال نیز آرامش نسبی همچنان در بازار حاکم بود و از آذرماه به دنبال جهش ارزی یکباره شرایط بازار تغییر کرد. این در حالی است که اکنون بر اساس تازه ترین آمارهای منتشر شده توسط بانک مرکزی، سهم خرید از گروه متراژی تا 40 مترمربع در تهران به 5.2‌درصد افزایش یافته و یک رکورد بی سابقه را ثبت کرده است.

نکته قابل‌توجه این است که رکورد جدید «نقلی نشینی» در تهران درست در زمانی به ثبت رسیده که تورم مسکن نیز رکورد تازه ای را ثبت کرده است. در تمام سال‌های سپری‌شده از عصر جهش مقدار تورم سالانه مسکن قابل‌توجه بود و بیشترین مقدار آن نیز در سال 99 با مقدار 80‌درصد ثبت شد. به عبارت دیگر 99 بدترین سال تورم ملکی طی عصر تاریخی جهش مسکن بود که در یک سال میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در تهران نسبت به یکسال قبل از آن 80‌درصد رشد کرد. اما امسال در طول هفت ماهه گذشته رکورد قبلی شکسته شده و در همین مدت سپری شده از سال میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی نسبت به مدت مشابه پارسال 87‌درصد رشد کرده است. بنابراین اوج تقاضای سکونت در خانه های نقلی و با متراژ حداقلی درست در زمانی رخ داده که تورم ملکی نیز رکورد تازه ای را ثبت کرده است.
حداقل متراژ استاندارد سکونت

برنامه اسکان بشر ملل متحد (هبیتات) حداقل سرانه متراژ فضای سکونتی به ازای هر فرد را 17 مترمربع اعلام کرده و با توجه به اینکه بعد خانوار در تهران در حال حاضر حدود 3 نفر است، قاعدتا حداقل مساحت مناسب سکونت خانوار در تهران در حال حاضر معادل 51 مترمربع است. به این ترتیب واحدهای تا 40 مترمربع فاقد حداقل استاندارد سکونتی برای تهرانی هاست. در واقع بر اساس چارچوب سیاستی درستی که هبیتات برای تامین مسکن مناسب و استاندارد تعریف کرده است، در حال حاضر بیش از پنج‌درصد از خریداران مسکن از این استاندارد حداقلی محروم هستند.

بر اساس آمارهای رسمی در حال حاضر 18‌درصد از معاملات مسکن در گروه تا 50 مترمربع انجام می‌شود که نشان می‌دهد از هر پنج خانواری که خانه خریداری می‌کنند، یکی کمتر از حداقل استاندارد مورد انتظار هبیتات خانه می خرد. این مقدار در سال 96 یعنی قبل از شروع جهش بی سابقه قیمت مسکن کمتر از 10‌درصد بود و به عبارتی از هر 10 خانوار، یکی ناگزیر به خرید واحد نقلی تا 50 مترمربعی بوده است. اما هر چه قیمت مسکن افزایش بیشتری پیدا کرده، خانه های با متراژ متوسط بیش از پیش از دسترس تقاضای مصرفی خارج شده و به همان نسبت خرید از گروه های متراژی کوچک‌تر رایج تر شده است. در این بین معادل نیم‌درصد از معاملات آپارتمان های مسکونی نیز زیر 30 مترمربع است و این در حالی است که در سال 96 سهم واحدهای مذکور معادل 0.3‌درصد بوده است.

جنس متقاضیان خانه های تا 40مترمربعی

حدود یک دهه قبل عمده تقاضای خرید آپارتمان های نقلی از ناحیه سرمایه‌گذاران بود و در واقع خرید خانه های نقلی پناهگاهی برای حفظ ارزش سرمایه های خرد به شمار می آمد. اما به تدریج از نیمه دهه 90 به بعد و مشخصا با شروع عصر جهش یعنی از سال 97 تاکنون، رفته رفته بر میزان تقاضای مصرفی خانه های نقلی در تهران افزوده شد. تحقیق میدانی از واسطه های ملکی حاکی است در حال حاضر خریدهای سرمایه ای در بازار مسکن به حداقل رسیده است و حتی اگر این جنس از تقاضا در تعداد خیلی محدود وجود داشته باشد نیز، متراژ استاندارد را برای خرید ترجیح می‌دهد. بنابراین گروه اصلی متقاضی خانه های تا 40مترمربعی در بازار مسکن خانه اولی ها و به طور کلی متقاضیان مصرفی خرید ملک هستند که برخی از آنها نیز با وام قصد خرید خانه دارند.

بررسی موجودی فایل های نزد واسطه های ملکی نشان می‌دهد شرایط بازار مسکن در حال حاضر پاسخگوی نیاز متقاضیان خرید خانه های نقلی است و یافتن آپارتمان فروشی تا 40 مترمربع در محله های مختلف آن قدرها دشوار نیست. متوسط قیمت یک واحد مسکونی زیر 40 مترمربعی در تهران در فایل های موجود حدود 2 میلیارد تومان است و حتی قیمت‌های زیر 2 میلیارد تومان نیز وجود دارد. از طرفی پراکندگی جغرافیایی فایل های نقلی موجود نیز نسبتا مطلوب است و از شرق تا غرب و جنوب و حتی شمال پایتخت می‌توان واحدهایی از این گروه متراژی را در موتورهای جست وجوی آگهی های ملکی مشاهده کرد. البته طبعا دامنه سن بنای فایل های فروشی نقلی متفاوت است اما پیدا کردن واحدهای نوساز، کم سن و سالخورده در این محدوده متراژی ناممکن نیست؛ البته طبعا قیمت نوسازها از چندساله ها بیشتر است.

به عنوان مثال یک واحد مسکونی 35 مترمربعی نوساز و کلید نخورده واقع در خیابان انقلاب اسلامی به قیمت سه میلیارد و 700 میلیون تومان برای فروش عرضه شده است؛ در حالی که در همین خیابان واحد 20 سال ساخت دیگری با قیمت یک میلیارد و 800 میلیون تومان فایل شده است. در غرب تهران نیز واحد مسکونی نقلی دیگری به قیمت 900 میلیون تومان برای فروش عرضه شده که بررسی جزئی تر آن نشان دهنده قولنامه ای بودن وضعیت سند این ملک است.

ارقام مذکور به روشنی نشان می‌دهد خرید از گروه سنی تا 40 مترمربع برای خانه اولی ها تا حدودی ممکن به نظر می‌رسد اما به محض اینکه متراژ مورد تقاضا افزایش پیدا کند، محدوده قیمت‌های پیشنهادی نیز به بالای چهار میلیارد تومان افزایش پیدا می‌کند و عملا تامین مالی برای تملک این واحدها از استطاعت متقاضیان خرید اولین خانه خارج می‌شود. با توجه به اینکه میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران در حال حاضر 76 میلیون تومان است، برای خرید یک واحد مسکونی با متراژ متعارف (حدود 70 مترمربعی) بودجه بیش از پنج میلیارد تومانی لازم است. همچنین خرید یک واحد 60 مترمربعی با بودجه چهار تا پنج میلیارد تومانی میسر خواهد بود. بنابراین بدیهی است که پرداخت ارقام چند میلیاردی از استطاعت یک زوج خانه اولی که خالص وام پرداختی به آنها نیز در بهترین حالت و با احتساب جعاله زیر یک میلیارد تومان خواهد بود، خارج بوده و آنها چاره ای به جز اینکه به سراغ گزینه های قیمت مناسب موجود در بازار به لحاظ «قیمت کل» بروند، نخواهند داشت.