صحنه گردان های جدید بازار مسکن/ نیمسال دوم چه می شود؟

بازار مسکن در شرایط فعلی تحت تاثیر دو عامل کلیدی هزینه ساخت و ساز و قدرت خرید مردم قرار دارد.

کد خبر: ۶۶۳۴۶۵

تاریخ: ۱۳ آبان ۱۴۰۲ - ۰۷:۴۶

ورود دو کارگردان جدید به معادله «معاملات ملک و قیمت آپارتمان»، وزن سناریوهای قابل طرح برای «بازار مسکن تا پایان سال» را تغییر داده است. بازار مسکن در نیمسال اول عمدتا از سه ناحیه «تورم ساخت»، «گشایش‌ها در مسیر توافق ایران و غرب» و همچنین «کاهش نرخ رشد نقدینگی» تاثیر پذیرفت؛ به‌طوری‌که بعد از رشد قیمت مسکن در بهار، به‌دلیل کاهش انتظارات تورمی در تابستان، حجم معاملات خرید ملک افت شدید پیدا کرد و به تبع آن، قیمت مسکن نیز در فصل دوم سال کاهشی شد. در حال حاضر، فاکتورهای «جاماندگی قدرت خرید تقاضای سرمایه‌ای از قیمت‌ مسکن» و «وضعیت نظامی منطقه» به آن عوامل سه‌گانه موثر بر رفتار بازیگران بازار ملک اضافه شده است. برآیند این نیروها می‌تواند رابطه‌ای را که از سال۹۷ تاکنون بین تغییرات مثبت نرخ دلار و روند قیمت مسکن وجود داشت، تغییر دهد و رفتار متغیرهای بازار ملک را در جهت مشابه تابستان قرار دهد. حضور دو کارگردان جدید از یکسو، عامل عقب‌نشینی خریداران سرمایه‌ای از صحنه معاملات مسکن است و از سوی دیگر سرمایه‌گذاری ملکی را متوجه ریسک احتمالی جنگ می‌کند.

«بازار مسکن تا پایان ۱۴۰۲» را به جای رصد با دوربین‌هایی از نوع «ارز» یا «برجام»، می‌توان از روی «شرایط موجود سطوح قیمت آپارتمان و قدرت خرید»، بهتر دیده‌بانی کرد. نه اینکه، «آینده میان‌مدت» این بازار ارتباطی به آن دو متغیر خارجی –دلار و سیاست- ندارد، بلکه منظور از «ضرورت تمرکز بر اوضاع فعلی داخلی بازار مسکن»، واقعیت تقریبا تازه‌ای است که بر بخش مسکن و ساختمان حاکم شده است و اثر آن، اگر بیشتر از «کارگردان‌های خارجی» موثر بر نبض این بازار نباشد، حتما کمتر نیست. اما ماجرای این کارگردان داخلی بازار مسکن چیست؟  این مقاله -که در شماره هفته گذشته «تجارت‌فردا» و همچنین «ویژه‌نامه گروه رسانه‌ای دنیای‌اقتصاد» با عنوان شانس بالای «تورم پایین مسکن» به چاپ رسید- به این پرسش، پاسخ داده است.

نیم‌سال بازارها تحت‌الشعاع دو رویداد

دو رویداد پررنگ اقتصادی و سیاسی (منظور، سیاست خارجی) طی نیمه اول امسال سبب شد بازارهای دارایی از مسیری که اواخر سال گذشته در آن قرار گرفته بودند، خارج شوند و «روی آرامش» به خود بگیرند. این دو رویداد، عملا «هیجان عامه افراد» شامل سرمایه‌گذاران ریز و درشت – هر آن کس که طی سال‌های اخیر برای حفظ ارزش واقعی سرمایه خود، سراغ پناهگاه‌های مختلف اقتصادی برای سرمایه‌گذاری و سودگیری بود- را مهار کرد و در نتیجه، «رشد قیمت‌های دارایی» را نیز رام کرد.

رویداد اول، «گشایش محسوس سیاسی در روابط خارجی ایران با کشورهای طرف برجام» به ویژه آمریکا است که در اوایل سال جاری، «رفت و آمدهای دیپلمات‌های کشورهای منطقه» به تهران و پیام‌های دیپلماتیک که مستقیم یا غیرمستقیم از طرف آمریکا منتقل شد، نشان داد «اتفاقاتی قرار است مستقل از برجام» اما به نفع «توافق» رخ دهد. سیگنال‌های اولیه از این رویداد در اوایل سال جاری باعث «کاهش انتظارات تورمی» در اقتصاد ایران و به تبع آن، «کاهش خرید عمومی دلار» در بازار ارز و همچنین افت میل سرمایه‌گذاری در بازار سکه شد. قیمت دلار در خرداد امسال، از ۵۱ هزار و ۹۰۰ تومان در اردیبهشت به سطح ۴۸ هزار و ۶۰۰ تومان رسید؛ یعنی حدود ۶ درصد کاهش در یک ماه. نرخ ارز در طول تابستان نیز تقریبا ثابت و با ریزنوسان همراه بود به‌طوری‌که سطح آن از ۵۱ هزار تومان در فروردین به ۴۹ هزار و ۱۰۰ تومان در پایان شهریور تغییر پیدا کرد.

«دلار» را گروهی از کارشناسان اقتصادی، «دماسنج» انتظارات و به نوعی، «بازتاب‌دهنده» شرایط موثر بر بازارها معرفی می‌کنند، اما در مقطعی مثل نیمه اول امسال که فعالان این بازار، «به جمع‌بندی رسیده بودند که آزادسازی چند میلیارد دلار بلوکه‌شده به معنای افزایش عرضه دلار در بازار خواهد بود»، این کاهش و ثبات قیمت ارز، بیشتر از آنچه منعکس‌کننده شرایط (دماسنج) باشد، یک اتفاق ارزی بوده که خود عاملی برای «واکنش دیگر بازارها» شد.

رویداد دوم، در نیم‌سال اول اقتصاد ۱۴۰۲، تم اقتصادی داشت و آن، «کاهش شدید نرخ رشد نقدینگی» در مقایسه با دو، سه سال قبل از آن بود. نقدینگی به عنوان نیروی بنیادین تورم که «رشد شدید» آن، در کوتاه‌مدت و میان‌مدت روی قیمت بازارهای دارایی(دلار، سکه، سهام، مسکن و خودرو) اثر مستقیم می‌گذارد، طی دو، سه سال گذشته، از «مسیر رشد متعارف و تاریخی» خارج شد به‌طوری‌که، نرخ رشد نقدینگی که تا قبل از عصر جهش قیمت‌ها (قبل از سال ۹۷)، در سطح میانگین حدود ۲۸ درصد در سال قرار داشت، در سال‌های اخیر تا ۴۰ درصد و در ماه‌هایی از آن هم بیشتر، افزایش پیدا کرد. این رشد شدید نقدینگی در سال‌های اخیر در کنار «انتظارات تورمی» در جامعه، عاملی برای «سرمایه‌گذاری ملکی» و «خرید ارز و سکه» شد که نتیجه‌اش، به رشد تاریخی قیمت مسکن منجر شد.

با این حال، طی نیمه اول امسال، اقتصاد ایران شاهد «کاهش محسوس نرخ رشد نقدینگی» و رسیدن دوباره آن به «سطح متعارف زیر ۳۰ درصد» بود؛ این افت شدت نقدینگی به‌واسطه «اعمال محدودیت در ترازنامه بانک‌ها» بود. اثر این کاهش، در بازارهای دارایی به شکل «کاهش میل به خرید» و «کندشدن روند رشد قیمت» ظهور پیدا کرد. صحنه‌ای که این دو کارگردان سیاسی و اقتصادی برای بازارهای نیم‌سال اول رقم زدند، نتیجه‌اش این شد که «بازدهی ۶ ماهه» بازارها در مقایسه با سال‌های قبل، به‌شدت کمتر شد.

بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار سهام در فاصله ابتدا تا نیمه ۱۴۰۲، رقم ۸ درصد و بازدهی دلار نیز نرخ ۳ درصد شد. در بازار سکه، «بازدهی، منفی شد» به‌طوری‌که قیمت سکه در شهریور ۱۰ درصد نسبت به ابتدای سال کاهش پیدا کرد. بازدهی مسکن نرخ ۱۵.۵ درصدی را ثبت کرد.

درباره اینکه، «چرا بازدهی مسکن، بیشترین نرخ را ثبت کرد»، باید گفت؛ هر زمان، شرایط اقتصادی و سیاسی کشور به گونه‌ای می‌شود که «سرمایه‌گذاران، وضعیتی شبیه برزخ پیدا می‌کنند به این معنا که شرایط آینده را نه به شکل اطمینان بخش، مثبت و نه منفی برای خود تصور می‌کنند»، در این حالت، سرمایه‌گذاری در بازارهایی مثل دلار یا سکه، «بسیار پرریسک» می‌شود در حالی‌که «از نگاه این افراد، مسکن، ریسک ندارد و در بلندمدت، بالاخره این بازار با افزایش ارزش روبه‌رو خواهد شد». همین برداشت افراد در ماه‌های اخیر، موجب شد «مسکن در بازدهی» رتبه اول را به خود اختصاص دهد.

قیمت مسکن بعداز رشد حدود ۲۰ درصدی در بهار، در همه ماه‌های تابستان با افت ماهانه قیمت به میزان کل ۵.۵ درصد مواجه شد و در نهایت به مترمربعی ۷۷.۴ میلیون تومان رسید.

نبض معاملات خرید مسکن نیز در نیمه اول امسال به‌شدت کم شد، چون خرید سرمایه‌ای نیز در این فاصله، افت کرد.

مسکن در کنترل کارگردان داخلی؟

ماجرا از این قرار است که در ماه‌های اخیر، «قدرت خرید سرمایه‌گذار ملکی» هم سلب شد. این «سلب قدرت خرید تقاضای سرمایه‌ای»، فاکتور جدید در صحنه بازار مسکن است که دست‌کم به اندازه فاکتورهای خارجی (دلار و سیاست)، نبض قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار داده و قرار خواهد داد. ابعاد این ماجرا را با شرح یک نمونه از آنچه طی حدود ۷ ماه گذشته برای یکی از فروشندگان آپارتمان در منطقه‌ای متوسط در پایتخت گذشت، توضیح می‌دهیم.

مالک یک آپارتمان «متوسط متراژ» در یکی از محله‌های متوسط از مناطق نیمه شمالی شهر تهران، از اواخر سال گذشته تا کنون، به شکل موثر و جدی، فروشنده بازار بود. در این مورد، «قیمت پیشنهادی» فروش در ابتدا مترمربعی ۱۵۰ میلیون تومان در مترمربع برای واحد ۹۰ مترمربعی تعیین می‌شود، اما در طول ماه‌های اخیر، «نبود خریدار موثر» برای این فایل که مربوط به آپارتمان ۶ ساله است، باعث شد، فرد فروشنده «قیمت پیشنهادی» را به مترمربعی ۱۲۰ میلیون تومان کاهش دهد و پای میز امضای قرار داد حاضر شود. او درباره وضعیت بازار مسکن می‌گوید «متقاضی در بازار حضور دارد»، اما «پول نیست». بررسی‌هایی که پیرامون این مورد به خصوص به عنوان «نماینده سایر فایل‌های فروش بازار مسکن» و «منعکس‌کننده وضعیت کلی بازار ملک» صورت گرفته است، مشخص می‌کند، «توان مالی خریداران کنونی در بازار مسکن» در بهترین حالت ممکن، دست‌کم ۲۰ درصد کمتر از «قیمت‌های فعلی فروش آپارتمان» است. این بدان معناست که «سطح قیمت مسکن در سال‌های اخیر» خیلی بیشتر از ظرفیت بازار افزایش پیدا کرد تا جایی که امروز، حتی خریدار سرمایه‌ای هم قدرت خرید خود را از دست داده است. از یک طرف، سمت فروش، برای کاهش بیشتر قیمت مقاومت می‌کند چون، نگاهی به سطوح قیمت سایر بازارها و از همه مهم‌تر، وضعیت تورم عمومی دارد، اما از سوی دیگر، سطح فعلی قیمت مسکن، «خریدارپسند» نیست. فاصله افتادن بین «سطح قیمت مسکن» و «قدرت خرید سرمایه‌گذار» آن هم در شرایطی که از سال ۹۷ به بعد، «قدرت خرید مصرف‌کننده» در بازار مسکن، از دست رفت، اتفاق تقریبا تازه‌ای است که موقعیت جدیدی برای آینده بازار مسکن رقم می‌زند.

این موقعیت به این صورت خواهد بود که طبق پیش‌بینی برخی از اقتصاددانان رصدکننده بخش مسکن، حتی اگر در ماه‌های آینده، تحت شرایطی بعید، نرخ دلار شبیه سال‌های قبل از ۱۴۰۲ شود و بار دیگر در مسیر شیب تند افزایشی قرار بگیرد، بسیار بعید خواهد بود، تورم مسکن دنباله‌رو تورم دلار شود. به بیان دیگر، به دلیل نبود قدرت خرید مسکن در سطح فعلی قیمت‌ها، بالاتر رفتن احتمالی «قیمت پیشنهادی» در شرایط رشد تند نرخ دلار، به «خرید آپارتمان با قیمت خیلی بیشتر از نیمه اول امسال» منجر نخواهد شد.

در این صورت، چنانچه نرخ دلار در شرایط صعود تند قرار بگیرد، سناریوی ضعیف، «رکود شدیدتر معاملات خرید مسکن در کنار رشد کم قیمت» خواهد بود. در صورتی هم که نرخ دلار مثل نیمه اول امسال، وضعیت ثبات نسبی را تجربه کند –که پیش‌بینی‌ها عمدتا از این جنس است- در این صورت، سناریوی محتمل، «فاصله نزدیک بین تورم مسکن و تورم عمومی» خواهد بود.

معادلات متغیرها در بازار مسکن

بازار مسکن در شرایط کنونی، صرف‌نظر از تحلیل کارگردان‌های خارجی و پارامتر جدید داخلی، با نوعی زورآزمایی دو متغیر کلیدی «هزینه ساخت و قیمت تمام شده» و «قدرت خرید» روبه‌رو است. اینکه «قدرت خرید مسکن» برای هر دو دسته تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای، از دست رفته است، واقعیت کنونی و کلیدی این بازار است، اما از طرف دیگر، اینکه «تب قیمت تمام‌شده ساخت مسکن» همچنان بالاست هم «واقعیت دیگر» و درست، نقطه مقابل «واقعیت اول» است که شاید «تحلیل درباره آینده» را با بن‌بست مواجه کند.

مسیر پیش روی بازار مسکن به خصوص در کوتاه‌مدت –تا پایان سال جاری- عمدتا متاثر از «نبود قدرت خرید» و «بالابودن قیمت تمام‌شده» است. بررسی‌ها نشان می‌دهد، از سال ۹۷ تا کنون، قیمت زمین در شهر تهران ۲۶ برابر شده است در حالی که قیمت مسکن ۱۸ برابر. قیمت تمام‌شده تولید مسکن از مجموع «هزینه ساخت» و «قیمت زمین» البته با وزن‌های مختلف، تشکیل می‌شود. در حال حاضر طبق حساب و کتاب سازنده‌ها در مناطقی از پایتخت، سهم «هزینه ساخت» از کل قیمت تمام‌شده، ۲۹ درصد است و بقیه، سهم زمین است. سازنده‌ها در منگنه «تورم زمین» و «نبود قدرت خرید» گیر کرده‌اند. هم باید «رشد شدید قیمت زمین» را تحمل کنند و هم اینکه، قادر به «انعکاس کامل تورم تولید بر تورم فروش» نیستند. این پارادوکس، هم به «تشدید رکود ساخت» دامن زده و هم «مسیر کاهش اساسی قیمت مسکن» را پردست‌انداز کرده است. از نگاه سازنده‌های حاضر در بازار مسکن، هر نوع کاهش قیمت از یک سطحی بیشتر، «عایدی سرمایه‌گذاری ساختمانی» آنها را تحت تاثیر قرار می‌دهد و سبب می‌شود، حاشیه سود سازنده کاهش پیدا کند. در این چارچوب فکری، «کاهش قیمت مسکن» باید از مسیر «کاهش قیمت تمام‌شده» اتفاق بیفتد؛ یعنی افت قیمت زمین.

چنانچه موضوع توافق و برجام، به صورت کامل حل و فصل شود، این یعنی «پایان کامل نااطمینانی اقتصادی به آینده» و در نتیجه آن، مالکان ساختمان‌های کلنگی به علت آنکه، چشم‌اندازی از ثبات یا کاهش قیمت ملک را جلوی خود می‌بینند، تشویق به «وارد کردن ملک خود به بازار تخریب و مشارکت» می‌شوند و همین موضوع باعث کاهش قیمت زمین خواهد شد. از این منظر، طی ماه‌های منتهی به پایان ۱۴۰۲، احتمالا بازار ساخت‌و‌ساز شاهد افزایش محسوس عرضه ملک کلنگی نخواهد بود و به همین خاطر، رکود ساختمانی ادامه پیدا خواهد کرد. اما این به معنای، «مقاومت قیمت آپارتمان در مسیر کاهش» نیست بلکه حجم کم معاملات فروش آپارتمان به احتمال زیاد با قیمت‌های کمتر از نیمه اول سال، انجام خواهد شد مگر آنکه در «معادلات دلار و اوضاع سیاست خارجی»، اتفاقی برخلاف جهت نیمه اول سال رخ دهد. شرایط کنونی بازار مسکن به گونه‌ای است که به متغیرهای رفتاری بازیگران، به «کاهش قیمت» تمایل یا آمادگی بیشتری دارند تا به افزایش تند آن. به همین خاطر، هر نوع متغیری که اثر افزایشی بر سطح قیمت داشته باشد، احتمالا باعث رکود بیشتر معاملاتی خواهد شد تا باعث معاملات تورمی.

فاکتور «جنگ» در بازار مسکن

طی هفته‌های اخیر، منطقه شاهد جنگ غزه بود و در همان روزهای اول، قیمت دلار در بازار ایران بعد از ماه‌ها ثبات، با افزایش چشمگیر روبه‌رو شد. اما بعد از آنکه، تحلیل‌های سیاسی درباره این جنگ منتشر شد و بازارها نسبت به «احتمال سرایت تنش نظامی به ایران»، دچار واقع‌بینی شدند‌(احتمال به‌شدت کاهش پیدا کرد)، بازارها شاهد برگشت قیمت‌ها شدند. با این حال، در روزهای اخیر، نوسان محسوس دلار بار دیگر مشاهده شده است. واقعیت مرتبط با فاکتور «جنگ» در بازار ملک آن است که این نوع ریسک یا تنش نظامی، باعث شکننده شدن سطح قیمت ملک به خصوص قیمت مسکن می‌شود.

فاکتور «جنگ»‌ اگر جدی باشد، رابطه دلار و مسکن را به‌هم خواهد زد. این رابطه از سال ۹۷ تا کنون، به شکل مستقیم از سمت دلار بر مسکن، برقرار بود به این معنا که رشدهای ماهانه نرخ دلار باعث شارژ انتظارات تورمی و اثر آن بر بازار مسکن به شکل تحریک قیمت در مسیر صعود می‌شد. در سال‌های اخیر، هر زمان نرخ دلار کاهشی شد، قیمت مسکن نیز در ماه بعد از آن با افت ماهانه روبه‌رو شد. اما هر نوع تنش نظامی چنانچه به افزایش نرخ دلار منجر شود، این افزایش احتمالا مثل قبل، باعث افزایش قیمت مسکن نخواهد شد چون در آن صورت، نبض بازار مسکن، از تنش اثرپذیری بیشتری خواهد گرفت تا از تغییرات دلار. ریسک جنگ برای سرمایه‌گذاری ملکی بسیار زیاد است و در چنین حالتی، سرمایه‌گذاران با نگاه تردید به «آینده بدون ریسک مسکن»، سراغ دارایی‌های زود نقدشونده خواهند رفت.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، قیمت دلار از ابتدای عصر جهش تا کنون، حدودا  نزدیک به ۱۳ برابر شده است در حالی که قیمت مسکن بیش از این مقدار افزایش پیدا کرده است.