علاج فقر مسکن با نسخه 25 متری؟

یک مقام مسئول گفت: در شرایط کاهش قدرت خرید ساخت مسکن ارزان تر و مقرون به صرفه اهمیت دارد اما آیا مسکن 25 متری گزینه ای مناسب برای تامین مسکن است؟

کد خبر: ۶۶۳۲۹۶

تاریخ: ۰۷ آبان ۱۴۰۲ - ۱۳:۳۱

در کنار فقر مسکن که دربرگیری آن به ۵۵ درصد از خانوار‌های کشور رسیده است؛ ۲۰ درصد از خانوار‌ها نیز درگیر پدیده بدمسکنی هستند. محرومیت‌هایی مثل عدم دسترسی به آب آشامیدنی سالم، سرویس بهداشتی، فضای کافی برای زندگی، مسکن با مصالح بادوام و عدم وجود امنیت تصدی، از ویژگی‌های بدمسکنی است.

براساس این تعاریف و با توجه به اینکه حداقل فضای مناسب برای دریافت مجوز ساخت از شهرداری ۳۵ متر است؛ مسکن با متراژ کوچک‌تر در ردیف بدمسکنی‌ها قرار می‌گیرد. به این ترتیب طرحی که اخیراً با عنوان مسکن ۲۵ متری مطرح شده، می‌تواند تعداد افراد بدمسکن را اضافه کند.

در حال حاضر محاسبات وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی نشان می‌دهد در مناطق شهری ۱۲درصد و در مناطق روستایی ۴۳درصد از خانوار‌ها بدمسکن هستند. بالاترین نرخ بدمسکنی متعلق به استان‌های هرمزگان، سیستان‌وبلوچستان و گیلان به ترتیب با ۶۳، ۵۷ و ۵۱ درصد بوده و از میان شاخص‌های محرومیت مسکن شایع‌ترین شاخص مربوط به مصالح بی‌دوام است. دفتر مطالعات رفاه اجتماعی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی معاونت رفاه اجتماعی در گزارشی تاکید کرد؛ براساس تعریف برنامه اسکان بشر سازمان ملل متحد، فقر مسکن به معنای سکونت خانوار در «مناطق زاغه‌نشین» و «سکونتگاه‌های غیررسمی» یا به‌طورکلی عدم برخورداری خانوار از «مسکن مناسب» است.

در گزارش وزارت راه و شهرسازی آمده که در ایران از واژه «بدمسکنی» به جای کلمه «زاغه‌نشین» استفاده می‌شود. مناطق زاغه‌نشین مناطقی هستند که در آن ساکنان دچار یک یا چند مورد از «محرومیت‌های (فقر) مسکن» می‌شوند.

سه معیار اصلی برای شناسایی سکونتگاه‌های غیررسمی نیز «تصرف غیررسمی»، «عدم برخورداری از امکانات شهری» و قرار گرفتن در مناطق پرخطر جغرافیایی (مسیل، گسل و مانند آن) و فاقد مجوز شهرداری است. در هر صورت مسکن مناسب چیزی فراتر از یک چهاردیواری است؛ به‌طوری‌که کمیته حقوق اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی سازمان ملل متحد در مورد حق داشتن مسکن مناسب به عنوان حق زندگی در جایی با امنیت، آرامش و عزت تأکید دارد. مسکنی مناسب است که امنیت قانونی تصدی داشته باشد، مقرون‌به‌صرفه باشد (سهم مسکن از هزینه خانوار زیر ۳۰ درصد)، دارای فضای کافی باشد، در شرایط سرما و گرما قابل سکونت باشد، با نیاز‌های افراد خاص (معلولین و مانند آن) مناسب‌سازی شده باشد، دسترسی به موقعیت‌های شهری داشته و در نهایت متناسب با ویژگی‌های فرهنگی هر کشور باشد. همچنین آن دسته از جمعیت که به لحاظ مسکن در موقعیت مناسبی نبوده و باید برای ارتقای آن تلاش شود، افرادی هستند که دارای این دو موقعیت هستند.

۱- بدمسکن: درصد افرادی که در واحد‌های بدمسکن زندگی می‌کنند برابر است با افرادی که حداقل در یکی از ابعاد مسکن (دسترسی به آب، دسترسی به سرویس بهداشتی، مکان زندگی کافی، مسکن بادوام و امنیت تصدی) دچار محرومیت هستند.

۲- عدم دسترسی به خانه‌های مقرون‌به‌صرفه: درصد افرادی که سهم مسکن بیش از ۳۰ درصد هزینه‌های آنهاست.

در هر صورت براساس محاسبات صورت‌گرفته در وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی براساس تعاریف جهانی در حدود ۲۰ درصد از خانوار‌های کشور، بدمسکن (دچار حداقل یک محرومیت ازابعاد مسکن) هستند که این مقدار در مناطق شهری ۱۲ درصد و در مناطق روستایی ۴۳ درصد است. بالاترین نرخ بدمسکنی در کشور شامل استان‌های هرمزگان، سیستان‌وبلوچستان و گیلان بوده و همچنین از میان شاخص‌های محرومیت مسکن (شاخص‌های بدمسکنی) شایع‌ترین شاخص در کشور ما، مصالح بی‌دوام مسکن است.

براساس تعاریف، جمعیتی که دارای محرومیت مسکن بالا هستند یعنی دو محرومیت مسکنی یا بیشتر دارند جزو گروهی با نرخ فقر شدید مسکن قرار می‌گیرند.
۷۹ درصد از تهرانی‌ها مسکن مقرون‌به‌صرفه ندارند

یکی از عوامل بروز پدیده بدمسکنی، افزایش فقر مسکن و عدم استطاعت خانوار‌ها در تامین هزینه‌های مسکن است. شاخص هزینه مسکن در هزینه خانوار و طول دوره انتظار در ایران ۵/۲ برابر مقدار جهانی این شاخص‌ها است که نشان‌دهنده فشار بالای هزینه‌های مسکن بر خانوار‌های ایرانی است. همچنین، نرخ عدم برخورداری از مسکن مقرون‌به‌صرفه و بدمسکنی به طور معناداری در بین «فقرا» و «خانوار‌های زن سرپرست» بالاتر است. ۳۰ درصد از فقرا دچار بدمسکنی و ۴۱ درصد از آن‌ها از مسکن مقرون‌به‌صرفه برخوردار نیستند. از طرفی نسبت خانوار بدون کودک عدم برخوردار از مسکن مقرون‌به‌صرفه به خانوار‌های دارای کودک ۷/۱ برابر است.

براساس آخرین آمار وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، این آمار برای استان تهران با ۷۹ درصد خانوار نرخ بالای عدم برخورداری از مسکن مقرون‌به‌صرفه را نشان می‌دهد.

دفتر اسکان بشر سازمان ملل متحد (هبیتات) دو معیار را برای فقر مسکن تعریف کرده است؛ اولین معیار، عدم‌برخورداری محل سکونت افراد یا مسکن خانوار از امکانات حداقلی یک واحد مسکونی معمولی است و معیار دوم، اختصاص بیش از ۳۰‌درصد سبد هزینه‌ای خانوار‌ها به هزینه تامین مسکن است.

چندی پیش دو گزارش از مرکز پژوهش‌های مجلس و همچنین دفتر مطالعات رفاه اجتماعی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی معاونت رفاه اجتماعی منتشر شد که هر کدام به بحث فقر مسکن پرداخته بودند و نکات و آمار و ارقام آن‌ها نشان می‌داد که در دهه ۹۰ حدود ۲۰درصد به افرادی که دچار فقر مسکن دچار بودند اضافه شده و این رقم در انتهای این دهه به ۵۵درصد رسیده است.
فقر مسکن ۵۵ درصدی

در گزارشی که مرکز پژوهش‌های مجلس با عنوان «عملکرد احکام قانون برنامه پنج‌ساله ششم توسعه در حوزه تامین مسکن اقشار کم‌درآمد» ارائه کرده، ۵۵ درصد خانوار‌ها از «مسکن مناسب و در استطاعت» محروم هستند. براساس این گزارش، در ابتدای دهه۹۰ معادل ۳۳درصد کل خانوار‌ها دچار فقر در مسکن بودند که در پایان آن دهه، تورم بالا، بی‌ثباتی متغیر‌های اقتصادی و افت درآمد سرانه و همچنین پافشاری سیاستگذار بر «سیاست نادرست برای تامین مسکن» باعث شد تا دسترسی اقشار کم‌درآمد به مسکن مناسب از بین برود و رفاه ملکی کل خانوار‌ها آسیب ببیند.

همچنین در گزارش این مرکز آمده که در سال ۱۴۰۰ عدم دسترسی خانوار‌های ایرانی به مسکن در استطاعت ۵۵ درصد بود، درحالی‌که این رقم در سال ۱۳۸۴ برابر با ۲۴‌درصد کل خانوار‌های ایرانی بوده است که معنی آن این است که بیش از نیمی از خانوار‌های ایرانی به مسکن مناسب دسترسی ندارند.

برهمین اساس قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در آذرماه ۱۴۰۱ نسبت به ۵ سال گذشته در ماه مشابه یعنی آذر ۱۳۹۶، بیش از ۸۴۴‌درصد افزایش داشته است. همچنین در کل خانوار‌های شهری، شاخص قیمت مسکن در آذر ۱۴۰۱ نسبت به آذر ۱۳۹۶ حدود ۲۴۷‌درصد رشد داشته که در همین بازه شاخص کل قیمت‌ها برای خانوار‌های شهری ۴۰۳‌درصد افزایش یافته است. آنچه گزارش مرکز پژوهش‌ها نشان می‌دهد این است که برنامه ششم توسعه دولت را مکلف کرده بود تا فقر و نابرابری در بازار مسکن به‌خصوص برای گروه‌های کم‌درآمد را کاهش دهد و دولت را مکلف کرده بود یک میلیون و ۷۵۰‌هزار واحد مسکونی شهری و روستایی برای گروه‌های کم‌درآمد بسازد، اما در نهایت تنها ۲۱‌درصد از این برنامه محقق شد.

مرکز پژوهش‌های مجلس در نهایت این نتیجه را گرفته: «با این عملکرد عملاً رفاه خانوار‌های کم‌درآمد به شدت تحت‌تاثیر قرار گرفته و افول کرده است و سیاست‌های مسکن نیز عمدتاً کم‌اثر و بی‌اثر بوده است. این در حالی است که گام اول برای حل بحران مسکن، مهار تورم و ثبات‌بخشی به اقتصاد و سپس اعمال سیاست‌های مؤثر در راستای اجرای برنامه‌های مسکن اجتماعی به‌خصوص مسکن استیجاری است.»

هزار راه نرفته

گزارش‌های مرکز پژوهش‌ها و وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی نشان می‌دهد که کشور در حوزه مسکن دچار مشکلات عدیده‌ای است و حتی اگر تورم مهار شود یا دولت‌ها براساس قوانین توسعه کشور حرکت کنند و به ساخت‌وساز خانه و سرپناه بپردازند، باز هم پدیده «بدمسکنی» به‌راحتی حل نخواهد شد. دولت به دنبال ساخت «انبوه‌سازی» است تا مشکل را به‌گونه‌ای حل کند، شهرداری تهران به خیال آنکه با ایجاد «قرارگاه» می‌تواند تهرانی‌ها را صاحبخانه کند وارد بازار مسکن شده و در این میان نیز نهاد‌هایی هستند که از مسکن ۲۵متری می‌گویند که خود این مسکن‌ها نیز مصداقی برای بدمسکنی است.

اهداف برنامه محقق نشد

هر چند در برنامه‌های توسعه قبلی اهدافی در بخش مسکن تعریف شده بود، اما دولت‌ها نتوانستند به این اهداف جامه عمل بپوشانند. بخشی از احکام قانون برنامه ششم توسعه کشور به تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد و رفع فقر سکونتی آن‌ها معطوف بوده است، به‌عنوان نمونه براساس ماده ۸۰ این قانون، دولت مکلف شد نسبت به تدوین برنامه مسکن حمایتی (با هدف کمک به ساخت و خرید مسکن ملکی و مسکن اجتماعی) با هدف کمک به ساخت مسکن استیجاری، پرداخت کمک‌هزینه اجاره و وام قرض‌الحسنه ودیعه مسکن برای تأمین مسکن گروه‌های کم‌درآمد در سال اول قانون برنامه اقدام کند که عملکرد قابل‌ارائه‌ای نداشته است. یا براساس ماده ۵۹ این قانون باید تا پایان دوره اجرای قانون برنامه ششم بیش از یک میلیون واحد مسکن روستایی احداث می‌شد که از این تعداد تنها ۳۷۱ هزار واحد در حال ساخت یا اتمام یافته است.

این گزارش عنوان می‌کند که در سال‌های اخیر، تورم بالا و بی‌ثباتی در متغیر‌های کلان اقتصادی، مهمترین مانع سیاستگذاری در این حوزه بوده است.

ساخت «مسکن ۲۵متری» یا به گفته باقرپور «مسکن اقتصادی» از آن طرح‌های پرسروصدایی بود که مسئولان بخش‌های مختلف را به واکنش و تکذیب وا داشت. خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران که مبدع این طرح است، در گفتگو با هم‌میهن، ساخت این‌گونه مسکن‌ها را اجتناب‌ناپذیر دانسته که می‌تواند مشکل بی‌سرپناهی زوج‌های جوان را حل کند.

هر چند او تاکید دارد که این خانه‌ها را به صورت مبله تحویل خواهد داد و زوج‌ها می‌توانند پول جهیزیه را پس‌انداز کنند، اما متراژ کم آن و حذف قسمتی از خانه مانند «هال و پذیرایی» و استفاده از یک مکان اشتراکی با همسایه‌ها برای دعوت از مهمانان قطعاً با فرهنگ و شیوه زندگی ما ایرانی‌ها همخوانی ندارد. مشکل دیگر این است که براساس قوانین به خانه ۲۵متری مجوز ساخت داده نمی‌شود، اما با این حال باقرپور به گرفتن مجوز مجتمع‌های اقامتی امید بسته و می‌گوید به محض گرفتن آن، کار ساخت را شروع خواهد کرد. او بسیاری از ایرادات گرفته‌شده از طرح را قبول نکرد و در این گفتگو تاکید داشت که با ساخته شدن مسکن اقتصادی انتقادات از آن فروکش خواهد کرد و اگر به یک زوج جوان که مسکن ندارند بگویید می‌خواهید در یک خانه ۴۰متری مستاجر باشید یا مالک یک خانه ۲۵متری باشید، دومی را انتخاب می‌کنند.

‌شهریور بود که شما بحث ساخت مسکن ۲۵متری را مطرح کردید. دولت و شهرداری واکنش نشان دادند، اما شما در مهرماه دوباره این موضوع را گفتید و عنوان کردید ۲هزار مسکن خواهید ساخت. چه شد که به فکر ساخت مسکن ۲۵متری افتادید؟

ما به‌دنبال ساخت مسکن اقتصادی هستیم و حسب نیاز بازار و اینکه قدرت خرید بسیار کاهش پیدا کرده، بتوانیم یک محصول ارزان‌قیمت را به دست مصرف‌کننده برسانیم. گزارش‌های مرکز آمار نیز از عمیق‌ترین رکود در بازار مسکن خبر می‌دهد تا جایی که در یک ماه فقط ۳ هزار واحد مسکونی معامله شده که نشان از کاهش قدرت خرید است. البته ما یک جامعه هدف مشخصی را برای این طرح تعریف کردیم و به دنبال ارزان‌سازی با کاهش کیفیت نیز نبودیم.

جامعه هدف ما زوج‌های جوان هستند یعنی یک خانواده با بُعد دونفر، در نقشه‌های ساختمانی مورد نظر ما واحد‌های ۲۵، ۳۰ و ۳۵ وجود دارد که ۲۵متری آن رسانه‌ای شد. به این نکته باید توجه داشت که بزرگترین معضل ازدواج جوانان، تامین مسکن است و بازار اجاره‌بها به‌صورت کامل از کنترل خارج شده است و همین شد که ما این طرح را مطرح کردیم. در این میان نیز اینگونه مطرح شد که، چون دولت در رسیدن به شعار خود که ساخت یک میلیون مسکن در سال بود کم آورده، طرح مسکن ۲۵متری را مطرح کرده‌اند که باید اعلام کنم این موضوع هیچ ربطی به طرح‌های دولتی ندارد و به‌عنوان یک شرکت تعاونی کار خود را می‌کنیم و کار ما اصولاً یک طرح کلان محسوب نمی‌شود.

تکذیبیه‌هایی که از سوی دولت صادر شد هم به نظر من طبیعی بود و ما هم این تکذیبیه‌ها را تایید می‌کنیم، چون بحث مسکن‌های بامتراژ کم، قبلاً نه در وزارت راه مطرح شده بود و نه در شهرداری و شورای شهر، بلکه بحث آیین‌نامه‌ها و قوانین مطرح بود که آیین‌نامه ساختمان و آنچه که فعلاً تا سال ۱۴۰۵ معتبر است، ما را از ساخت آپارتمان زیر ۳۵متر منع کرده و برای هر نفر سرانه ۵/۱۷ متر را در نظر گرفته است. به علاوه اینکه باید تامین پارکینگ هم صورت بگیرد.

پس چرا انقدر اصرار دارید که مسکن ۲۵متری بسازید؟ مثلاً چرا سعی نمی‌کنید با هماهنگی با اصناف دیگر، مصالح و آهن و تجهیزات ساخت مسکن را با قیمت ارزان‌تر بخرید تا بتوانید مسکن ۵۰متری بسازید؟

چنین امکانی تعریف نشده و فولاد و سیمان یک بخشی از هزینه‌های تولید هستند. مثلاً ما نمی‌توانیم حقوق و دستمزد کارگر و یا مصالح نازک‌کاری که حجم بسیار بالایی از هزینه‌ها را شامل می‌شود، کاهش دهیم. هم‌اکنون نیز بر سر عرضه فولاد و سیمان در بورس دعوا است، حالا این وسط بگوییم مثلاً سیمان را نصف قیمت به ما بدهید؟ واقعیت این است که اگر ما بخواهیم مسکنی با یک معماری معمولی بسازیم که با استاندارد داخلی ساخته شده باشد نه حتی استاندارد جهانی، عملاً بالای متری ۳۰میلیون تومان خواهد بود آن هم بدون هزینه زمین و جواز آن. راحت اعلام کنم ما نمی‌توانیم خانه‌ای را با متری ۱۰میلیون تومان بسازیم.

شما اعلام کردید خانه ۲۵متری نزدیک به یک میلیارد تومان خواهد بود. این مقدار هزینه ساخت است یا قیمتی که خریدار باید خانه را بخرد؟

برآورد ما این است که هزینه ساخت به علاوه تجهیز و مبلمان کامل البته با شاخص‌های امروز نزدیک به یک میلیارد تومان باشد. البته ما نمی‌فروشیم، چون تعاونی هستیم بلکه مستقیماً با سرمایه اعضا برای خود آن‌ها مسکن تهیه می‌کنیم پس اصولاً با قیمت بازار کاری نداریم. ما برآورد کردیم که در پروسه صنعتی‌سازی، هزینه ساخت به علاوه تجهیز را ملاک قرار دهیم. ما در تجهیزات و مبلمان هم ورود پیدا کردیم و این واحد‌ها با تجهیزات کامل تحویل داده خواهد شد و مصرف‌کننده نهایی فقط با لباس‌های خود وارد آپارتمان می‌شود و قرار نیست هیچ چیزی با خودش بیاورد.

‌خب در واحد ۲۵متری جایی هم وجود ندارد که بخواهد امکانات با خودش بیاورد و مثلاً میز ناهارخوری بگذارد...

این آپارتمان‌ها مبلمان، کمد، تلویزیون، یخچال، ظرف و ظروف و... خواهد داشت. ‌ولی واقعاً خانه به‌عنوان محل زندگی به این معنی نیست. در خانه ۲۵ متری امکان بسیاری از کار‌ها وجود ندارد. زوج‌ها باید از دعوت مهمان صرف‌نظر کنند و به خانه‌شان فقط به چشم محل خواب نگاه کنند. شما نباید انسان را ربات ببینید...

ما مهمان را به فضای اشتراکی ارجاع دادیم و زوج‌ها هر زمان مهمان داشته باشند، از فضا‌های پذیرایی به صورت تایمی و با هماهنگی قبلی استفاده می‌کنند. بله، در فضای ۲۵متری نمی‌توان مهمان دعوت کرد، ولی یک زوج جوان می‌تواند در آن زندگی کند. مگر کسانی که در خانه خود یک پذیرایی بزرگ دارند چقدر از آن استفاده می‌کنند؟ واقعاً هیچ و بیشتر از اتاق و آشپزخانه استفاده می‌شود.

‌ولی شما دارید یک بخش از خانه را حذف می‌کنید...

مگر در آیین‌نامه ساختمان‌سازی، تامین پارکینگ برای ساختمان ۳۵متری وجود ندارد؟ اما در آنجا هم پذیرایی حذف شده است. ‌خب برای همین از سوی مردم هم استقبال نشد و آپارتمان ۳۵متری نداریم.

نه بحث پارکینگ است در حالی‌که نصف مردم تهران خودرو ندارند و من درخواست دارم که این آیین‌نامه را مورد بازبینی قرار دهند. یک پارکینگ ۳۰ متر به بنا اضافه می‌کند و اینجاست که ساخت واحد ۳۵متری توجیه پیدا نمی‌کند و سازنده سود را ساخت واحد ۱۲۰متری می‌بیند. ما قرار است از مجوز مجتمع‌های اقامتی استفاده کنیم که به ازای هر ۶ واحد یک پارکینگ تعبیه شده است. قطعاً فردی که در خانه ۱۲۰ متری زندگی می‌کند می‌گوید این خانه‌ها برای زندگی مناسب نیست، اما اگر به یک زوج جوان که مسکن ندارند بگویید می‌خواهید در یک خانه ۴۰متری مستاجر باشید یا مالک یک خانه ۲۵ متری باشید، دومی را انتخاب می‌کند.

‌اما من همین فردا می‌توانم با یک میلیارد تومان یک خانه اجاره کنم، ولی شما حداقل ۱۴ ماه بعد آن هم بعد از گرفتن مجوز ساخت، خانه را تحویل خواهید داد...

خب بروید یک خانه ۴۰متری اجاره کنید و وقتی خانه آماده شد آن را تحویل بگیرید. من که نمی‌توانم در خصوصی‌ترین تصمیمات افراد دخالت کنم. باید واقعیت‌ها را دید، ما هم قرار نیست معضل همه جوانان را حل کنیم، من فکر می‌کنم اگر ایده ما اجرایی شود دیدگاه مردم و مسئولان متفاوت خواهد شد. وقتی استطاعت جامعه به جایی رسیده که قدرت خرید مسکن را از دست داده، چه باید کرد؟ این را هم در نظر داشته باشید که معضل مسکن، یک معضل جهانی است و اکثر کشور‌های جهان با آن مواجه هستند.

‌ولی قبول کنید چنین خانه‌ای با فرهنگ ما ایرانی‌ها سازگار نیست. حتی امکان فرزندآوری را هم کم می‌کند...

ببینید، وقتی در یک خانه ۲۵متری خیلی از دغدغه‌ها حذف می‌شود و امکان پس‌انداز پیدا می‌کنید اتفاقاً راحت‌تر می‌توانید فرزندآوری کنید و مسکن اقتصادی می‌تواند آرامش ذهنی برای زوج‌ها ایجاد کند.

دقیقاً چه زمانی شروع به ساخت می‌کنید؟

تا قرارداد زمین نهایی نشود و تا زمانی که پروانه ساختمان داده نشود، ورود پیدا نمی‌کنیم؛ به این دلیل که در شروع باید از طرح‌مان مراقبت کنیم. ممکن است قرارداد مشارکت ساخت را با زمینی ببندیم، اما شهرداری همان مجوز اقامتی را هم به ما ندهد. به محض اینکه مجوز‌ها صادر شود استارت می‌زنیم.