مستاجران مالک در کلان‌شهرها

شرایط تورمی در بازار اجاره مسکن کلان‌شهرها، منجر به ظهور طیف تازه ای از فعالان در این بازار به عنوان«مستاجران مالک» شده است. مستاجران مالک در کلان‌شهرها

کد خبر: ۶۶۰۷۳۸

تاریخ: ۱۶ مهر ۱۴۰۲ - ۱۰:۵۹

تازه ترین تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار اجاره سه کلان‌شهر مشهد، اصفهان و شیراز نشان می‌دهد بازار اجاره این شهرها هم اکنون با طیف تازه ای از «عرضه کننده-متقاضی» واحدهای استیجاری مواجه است. این طیف تازه به دنبال ادامه تورم عمومی بالا و افزایش هزینه ها در سبد هزینه های خانوار، شکل تازه ای از عرضه و تقاضای ملکی در بازار اجاره را رقم زده اند. آنها درصدد هستند آپارتمان خود را به بازار اجاره عرضه کنند. هدف این افراد که جزو عرضه کننده های «تک خانه ای» هستند، مهاجرت به مناطق ارزان تر شهر یا سکونت در آپارتمان های ارزان‌قیمت تر در همان منطقه است. با این نیت که از مابه التفاوت اجاره بهای دریافتی و اجاره بهایی که بابت محل سکونت جدیدشان پرداخت می‌کنند، بتوانند بخشی از هزینه های زندگی خود را پوشش دهند. ادامه تورم بالا و افزایش هزینه های زندگی این گروه از «تک خانه ای ها» را به «مستاجران مالک» تبدیل کرده است. پیش‌تر، مستاجران مالک در بازار اجاره شرایط کاملا متفاوت و معکوسی داشتند. به این معنا که گروهی از مستاجرها افرادی بودند که در مناطق ارزان تر شهر آپارتمان داشتند اما برای افزایش کیفیت سکونت خود اقدام به عرضه آن واحد مسکونی به بازار اجاره کرده و در واحد مسکونی دیگری در مناطق با کیفیت بالاتر مستاجر می شدند. یا به دلیل ناکافی بودن مساحت واحد مسکونی خود آن را به بازار اجاره عرضه کرده و خود در واحد مسکونی بزرگ‌تری به عنوان مستاجر ساکن می شدند. هم اکنون اما فعالان بازار اجاره از شکل گیری گروهی کاملا متفاوت از مالکان مستاجر در بازار مسکن خبر می‌دهند؛ افرادی که نه تنها به دنبال واحد مسکونی گران تر با کیفیت بالاتر نیستند بلکه واحد مسکونی خود را با هدف پوشش بخشی از هزینه های زندگی در مناطق متوسط به بازار اجاره عرضه کرده و خود به مناطق پایین تر برای اجاره واحدهای با اجاره بهای مناسب تر مهاجرت می‌کنند. فعالان بازار اجاره این شرایط را تاوان ادامه تورم های عمومی بالا و رشد هزینه های زندگی خانوار در مقایسه با شرایط درآمدی آنها می دانند.

تورم بیشتر در مناطق ارزان تر

این موضوع خود منجر به بروز پیامدهایی در بازار اجاره مسکن کلان‌شهرها نیز شده است که از مهم‌ترین آنها می‌توان به از دست رفتن فاصله متعارف قیمتی بین اجاره بهای مناطق گران تر شهر نسبت به مناطق ارزان تر اشاره کرد. برآیند اظهارات فعالان بازار اجاره مسکن در کلان‌شهرها نشان می‌دهد، تحت‌تاثیر دو عامل، میزان رشد اجاره بها در مناطق متوسط رو به پایین عمدتا بیشتر از مناطق گران تا متوسط شهر بوده است که هر دو عامل از افزایش تقاضا برای اجاره مسکن در مناطق ارزان تر شهر (متوسط روبه پایین)، نشات گرفته است. عامل اول، همان پدیده مستاجرهای مالک است که به آن اشاره شد؛ به علاوه آنکه به دلیل رشد شدید هزینه های اجاره نشینی و سایر هزینه های زندگی خانوارهای مستاجر، گروه زیادی از مستاجرهایی که پیش از این در مناطق متوسط رو به بالای شهر ساکن بوده اند نیز به مناطق متوسط رو به پایین روی آورده اند. در کنار این دو عامل افزایش تقاضا ناشی از ضعف قدرت خرید خانه اولی ها و سایر گروه های مصرف‌کننده در بازار مسکن نیز موثر بوده است که در نهایت منجر به افزایش فشار تقاضای اجاره نشینی در این کلان‌شهرها به‌خصوص در مناطق متوسط رو به پایین شده است.

روایت بازار از اجاره بهای سه کلان‌شهر

«دنیای‌اقتصاد» در تازه ترین تحقیقات میدانی انجام شده، آخرین وضعیت بازار اجاره مسکن در سه کلان‌شهر مشهد، اصفهان و شیراز را بررسی کرده است. برآیند این بررسی ها نشان می‌دهد، هم اکنون متوسط مبلغ رهن کامل هر مترمربع از یک آپارتمان معمولی در مناطق معمولی، متوسط و مصرفی این شهرها به حول وحوش ۵ میلیون تا ۵میلیون و ۵۰۰‌هزار تومان رسیده است. این میزان در مقایسه با مقطع زمانی مشابه سال قبل (ابتدای پاییز سال گذشته)، حول و حوش ۴۰ تا ۵۰‌درصد رشد داشته است. این قیمت‌ها بر اساس بررسی انبوهی از فایل های عرضه شده به بازار اجاره مشهد، اصفهان وشیراز در ۱۵ روز اول مهرماه و صحت سنجی آن از فعالان بازار اجاره مسکن این شهرها استخراج و برآورد شده است. البته این سطح اجاره بهای اعلام شده برآوردی از میانگین اجاره بهای هرمترمربع مسکن (برحسب رهن کامل) در مناطق متوسط این شهرهاست. بنابراین هم در نرخ‌های پیشنهادی و هم اجاره بهای قطعی درج شده در قراردادها، می‌تواند ارقامی بالاتر یا پایین تر از این سطح نیز تعیین شده باشد.

تورم مثل پارسال؛ شرایط سخت تر

فعالان بازار اجاره مسکن در این سه کلان‌شهر به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: تورم اجاره بها در سال‌جاری تفاوت چندانی با نرخ رشد اجاره بها در سال قبل ندارد؛ پارسال هم اجاره بها در این شهرها بین ۴۰ تا ۵۰‌درصد نسبت به سال ۱۴۰۰ رشد داشت اما شرایط امسال نسبت به سال قبل یک تفاوت مهم دارد و آن سخت تر شدن وضعیت برای مستاجرها از بابت توان پرداخت اجاره است. چرا که باید ارقام بیشتری را نسبت به سال قبل در قراردادهای جدید پذیرفته و پرداخت کنند.

ردپای مهاجرت در افت قراردادها

برآیند تحقیقات میدانی انجام شده از بازار اجاره مسکن در این سه کلان‌شهر در حالی نشان‌دهنده کاهش حدود ۳۰ درصدی تعداد قراردادهای اجاره در مناطق متوسط این شهرهاست که فعالان این بازار دو عامل مهم را در این افت، معرفی می‌کنند.

بخشی از این افت ناشی از تمدید قراردادهای سال قبل بین موجر و مستاجر و بخش دیگری ناشی از افزایش مهاجرت خانوارهای مستاجر از مناطق متوسط به مناطق ارزان تر به دلیل ناتوانی از پرداخت اجاره بهای پیشنهادی موجرها برای سال‌جاری است. فعالان بازار اجاره در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: وزن مهاجرت ها در برخی از محله های متوسط این شهرها به مراتب بیشتر از وزن تمدیدها بوده است و این موضوع برای اولین بار در بازار مسکن این کلان‌شهرها مشاهده می‌شود؛ در دو سال اخیر اگرچه در نتیجه رشد شدید اجاره بها در کلان‌شهرها مهاجرت به مناطق پایین تر و ارزان تر و همچنین شهرک‌ها و شهرهای حومه‌ای، آغاز شده بود اما عمدتا وزن بیشتر با تمدید قراردادها بود؛ امسال اما وزن و حجم این مهاجرت ها افزایش یافته است و به طور کلی و در بعضی از محله ها از تمدیدی ها نیز بیشتر است.

رهن بیشتر؛ اجاره کمتر

اظهارات فعالان بازار اجاره مسکن در این سه کلان‌شهر، همچنین نشان‌دهنده آن است که در سال‌جاری، تمایل مستاجرها عمدتا به پرداخت سهم بیشتر رهن (پول پیش)، در کنار وزن کمتر اجاره ماهانه است. در عین حال، حتی در برخی از محله ها به‌خصوص محله های متوسط رو به بالا، که موجرها در برخی موارد تمایل به دریافت رهن کامل دارند، مستاجرها کماکان خواهان اعمال فرمول ترکیبی رهن و اجاره با سهم بیشتر رهن در مقابل اجاره بهای ماهانه با وزن کمتر هستند. فعالان بازار اجاره در مناطق متوسط این کلان‌شهرها به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: اینکه اجاره بهای کل یا مساحت واحدها در مناطق متوسط و معمولی شهر به چه میزان باشد چندان اهمیتی ندارد. چرا که عمده مستاجرها این روزها در نهایت توان پرداخت اجاره بهای ماهانه بین ۳ تا ۵ میلیون تومان دارند و تعداد کمی از آنها می‌توانند بیش از این مبلغ را به عنوان اجاره بهای ماهانه پرداخت کنند. بنابراین هرچه اجاره بهای یک واحد مسکونی معمولی به دلیل مرغوب تر بودن واحد یا بزرگ متراژ تر بودن، بیشتر از این میزان باشد، تمایل مستاجرها به پرداخت وزن بیشتری از این اجاره بها به صورت رهن است. در عین حال تمایل برای رهن کامل نیز در بازار اجاره کلان‌شهرها چندان محسوس نیست و عمده مستاجرها به دنبال فرمول ترکیبی رهن و اجاره با وزن بیشتر رهن یا همان «پول پیش» هستند.

ماجرای رسوب فایل های اجاره

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» همچنین از افزایش مدت زمان رسوب فایل اجاره در بازار مسکن مناطق متوسط این سه کلان‌شهر خبر می‌دهد. به دنبال افزایش تمایل مستاجرها به تمدید و همچنین شکل گیری موج جدیدی از مهاجرت از مناطق متوسط به مناطق ارزان تر، مدت زمان رسوب فایل (زمانی که یک واحد برای عرضه به بازار فایل شده تا زمانی که قرارداد اجاره آن با مستاجر منعقد می‌شود)، در این بازار به حدود دو برابر افزایش یافته است و در برخی از فایل ها تا یک ماه نیز رسیده است. این در حالی است که یک عامل مهم نیز ناتوانی مستاجرها در پرداخت هزینه های بالای اجاره نشینی و نرخ‌های پیشنهادی موجرهاست؛ این وضعیت را می‌توان به نوعی مقاومت بازار در برابر سطوح فعلی اجاره بها در مناطق متوسط شهرها تعبیر کرد.

تمدید و مهاجرت در «مشهد»

فعالان بازار اجاره مسکن در مشهد از وزن بالاتر تمدید قراردادهای سال قبل و مهاجرت به مناطق ارزان تر در مقایسه با قراردادهای جدید اجاره در محله های متوسط شهر در سال‌جاری خبر می‌دهند. آنها رشد بیش از حد انتظار اجاره بها در سال‌جاری را علت این موضوع می دانند. به گفته آنها هم اکنون متوسط اجاره بهای یک مترمربع واحد مسکونی معمولی در مناطق متوسط این شهر به محدوده ۴.۵ تا ۵ میلیون تومانی رسیده است و در برخی از محله ها از این رقم هم فراتر رفته است. البته در محله های ارزان تر می‌توان خانه های معمولی حول و حوش مترمربعی رهن کامل ۳ میلیون تومانی نیز اجاره کرد. آنها علاوه بر تورم عمومی بالا، سرایت اثر جهش های مکرر قیمت مسکن به بازار اجاره امسال و همچنین افزایش تقاضا برای اجاره مسکن از مناطق بالاتر را علت رشد بیشتر اجاره بها در مناطق متوسط و متوسط رو به پایین این شهر عنوان می‌کنند. فعالان بازار اجاره مشهد در عین حال میزان افزایش اجاره بها در این شهر را حول و حوش ۴۰ تا ۵۰‌ درصد و مشابه رشد سال قبل اعلام می‌کنند و از سخت تر شدن شرایط در بازار اجاره این کلان‌شهر برای مستاجرها خبر می‌دهند.

تورم، مبنای اجاره بهای «اصفهان»

فعالان بازار اجاره مسکن در کلان‌شهر اصفهان مبنای تعیین اجاره بها در این شهر را میزان رشد هزینه های خانوارهای موجر اعلام کردند. آنها به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند هم اکنون متوسط رهن کامل یک واحد مسکونی معمولی در مناطق متوسط این شهر به مترمربعی حول و حوش ۵ میلیون تا ۵ میلیون و۵۰۰‌هزار تومان رسیده است که در برخی از محله ها تا ۵۰‌درصد و بیشتر رشد نسبت به سال گذشته همین موقع را نشان می‌دهد. به گفته آنها پارسال متوسط رهن کامل هر مترمربع از چنین آپارتمانی حول و حوش ۳ میلیون تا ۳میلیون و۵۰۰‌هزار تومان بود.

به گفته آنها تورم عمومی و رشد هزینه های خانوارها در این کلان‌شهر اولین عامل در تعیین سطح اجاره بهای مسکن است. موجران در این کلان‌شهرها تورم اجاره را بر مبنای رشد هزینه های زندگی خود محاسبه و در نرخ‌های پیشنهادی اعمال می‌کنند. حتی برخی از خانوارها که فقط یک مسکن دارند برای اینکه بتوانند از پس هزینه های زندگی خود برآیند واحد مسکونی خود در مناطق متوسط را اجاره داده و برای اجاره واحد مسکونی ارزان تر به مناطق پایین تر می روند. فعالان بازار اجاره در این کلان‌شهر با اشاره به بی اثر بودن سیاست های دستوری و نرخ گذاری در بازار اجاره، مهار تورم عمومی را شرط اول برای مهار تورم در بازار مسکن به‌خصوص بازار اجاره عنوان کردند.

اثر جهش مسکن در «شیراز»

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار اجاره مسکن کلان‌شهر شیراز نیز نشان می‌دهد هم اکنون متوسط رهن کامل هر مترمربع مسکن در این کلان‌شهر به حول و حوش ۵ میلیون و۵۰۰‌هزار تومان رسیده است. فعالان بازار اجاره در این شهر می گویند علاوه بر تورم عمومی، سطوح اجاره بها در این شهر به میزان زیادی از قیمت واحدهای مسکونی اثرپذیری دارند. به عنوان نمونه، به طور متوسط در این شهر، اجاره بها بر مبنای رهن کامل معادل یک‌پنجم قیمت آپارتمان، تعیین می‌شود.