دوربین فعالان ساختمان چه موقعی درست کار می کند؟

با وجود این که شرایط و متغیرهای بیرونی کارگردان اصلی تحولات بازار مسکن به شمار می ایند، اما اوضاع درونی هم برای خروج مسکن از رکود باید بهبود پیدا کند.

کد خبر: ۶۵۴۴۳۳

تاریخ: ۲۶ شهريور ۱۴۰۲ - ۱۰:۱۱

نوسانات برجامی «انتظارات فعالان ساختمانی» و همچنین «نبض کلی بازار مسکن» براساس روند ۴۷ ماهه دو شاخص، تصویر شد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد از نیمه ۹۸ تاکنون، هر زمان ریسک غیراقتصادی اوج گرفته، سازنده‌ها «قابلیت پیش‌بینی کوتاه‌مدت» را از دست داده‌اند و در مقاطعی ازجمله نیمه دوم۹۹ (پایان‌کار ترامپ)، چشم‌انداز بازار مسکن «قابل رؤیت» بوده است. براساس این بررسی، وزن کارگردان خارجی بر رفتار بازیگران بازار مسکن بیشتر از تحولات درونی این بازار است؛ به‌طوری‌که امسال، پیشرفت موضوع «توافق»، به رغم تورم بالای ساخت، باعث بهبود خفیف فعالیت‌ ساختمانی شد.

ترسیم یک تصویر واقعی از بازار مسکن و ساختمان، از دو شرط اصلی و مهم برای خروج این بازار از شرایط رکود تورمی خبر می دهد. این تصویر واقعی که با محوریت «موج برجامی در بازار مسکن» در «نبض انتظارات» و «عملکرد سازنده ها طی ۴۷ ماه گذشته»، منعکس شده است، به دو سوال کلیدی درباره اینکه چه زمانی دوربین سازنده ها به درستی کار می کند و به دنبال آن چه زمانی نبض ساخت و ساز در وضعیت تعادل قرار دارد یا دچار عدم‌تعادل می شود، پاسخ می دهد.

بررسی های  نشان می دهد، خروج بازار سرمایه گذاری ساختمانی و به تبع آن خروج بازار معاملات مسکن از رکود، در صورت فراهم بودن دو شرط قابل تحقق است؛ دو شرطی که می توان در یک تعبیر کلی آن را به شرایط موج برجامی در بازار مسکن نسبت داد.   یکی از این شروط، «قابلیت پیش بینی پذیری بازار برای سازنده ها» از بابت امکان ساخت و وجود قدرت خرید در سمت تقاضای بازار و شرط دیگر، «قرار گرفتن کارگردان اصلی و خارجی بازار مسکن در وضعیت نرمال و بهبود شرایط در مولفه های درونی بازار» به عنوان دومین بازیگردان سرمایه گذاری و معاملات ملکی است.

روند 47 ماه اخیر دو شاخص مهم بازار مسکن یعنی «پیش بینی و انتظارات سازنده ها از آینده کوتاه‌مدت بازار ملک» از یک سو و «تغییرات شاخص مربوط به ترسیم نمای واقعی بازار ساخت‌و‌ساز و معاملات مسکن از سوی سرمایه گذاران ساختمانی» از سوی دیگر، نشان می دهد برای بهبود شرایط در بازار مسکن تحقق این دو شرط الزامی است.

روند انتظارات سازنده ها و وضعیت واقعی فعالیت آنها در بازار مسکن از سال 98 تا 1402(‌از نیمه دوم سال 98 که روایت سازنده ها و انتظارات آنها از آینده کوتاه‌مدت مسکن و ساخت‌و‌ساز در قالب گزارش های ماهانه شامخ، از سوی اتاق تعاون ایران منتشر شد، تاکنون)، نشان می دهد، هر زمان وضعیت متغیرهای بیرونی بازار مسکن رو به بهبود بوده است، دوربین سازنده ها نیز به درستی عمل کرده و آنها پیش بینی درستی از وضعیت پیش روی بازار ساخت‌وساز و معاملات مسکن داشته اند. پیش بینی پذیر بودن بازار سرمایه گذاری ساختمانی برای سازنده ها یک آیتم مهم و موثر بر فعالیت آنها و بر مجموعه بازار مسکن است. چرا که این پیش بینی ها، مهم‌ترین آیتم موثر برای تصمیم آنها به انجام فعالیت ساختمانی و شروع پروژه های جدید یا عدم‌انجام فعالیت در این بازار است. از سوی دیگر، هر زمان که متغیرهای بیرونی بازار  شامل وضعیت برجام که تعیین‌کننده شدت و ضعف ریسک های غیراقتصادی و موثر بر سطح انتظارات تورمی، نوسانات دلاری و در نتیجه انتقال آثار ناشی از این ریسک ها  و نوسانات به حیطه قیمتی و معاملاتی بازار مسکن است، در شرایط بهبود قرار گرفته است نه‌تنها دوربین سازنده ها بهتر عمل کرده است که در مجموع فعالیت های ساختمانی نیز در شرایط بهتری قرار گرفته است.

این نتیجه از روند تغییرات شاخص انتظارات در گزارش های ماهانه بازار مسکن و ساختمان از نگاه مدیران خرید ساختمانی موسوم به شامخ ساختمان و همچنین روند تغییرات شاخص کل در گزارش شامخ که نشان‌دهنده وضعیت واقعی و کلی بازار به روایت  فعالان ساختمانی،  طی 8 مقطع زمانی در 47 ماه اخیر است، استخراج شده و در نمودار فوق نیز قابل رویت است. بنابراین در پاسخ به سوال اول مبنی بر اینکه چه زمانی دوربین سازنده ها به درستی عمل می کند، می توان گفت، هر زمان وضعیت بازار به لحاظ ریسک های اقتصادی و غیراقتصادی و همچنین انتظارات تورمی برای سازنده ها شفاف باشد دوربین آنها در فضایی بدون مه، توانایی رصد شرایط پیش روی بازار سرمایه گذاری و معاملات ملکی را دارد.

پاسخ به سوال دوم نیز از مشاهده روند 47ماهه چگونگی تاثیر متغیرهای بیرونی و سپس متغیرهای درونی بازار مسکن بر فعالیت سازنده ها استخراج می شود.

برای پاسخ به این دو سوال، مشخصات 8 مقطع زمانی بازار مسکن (‌نیمه دوم 98 تا نیمه اول 1402)، تحت‌تاثیر تغییر و فراز و فرودهای کارگردان اصلی بازار یعنی متغیرهای بیرونی و سپس مولفه های درونی، مورد بررسی قرار گرفته است. در این 8 مقطع زمانی، کارگردان اصلی، موج برجامی موثر بر بازار مسکن بوده است. موجی که به دنبال بروز دو سیاست و دو رویکرد متفاوت از سوی دو رئیس جمهور سابق و فعلی آمریکا با اثرگذاری بر فراز و فرودهای ریسک های غیراقتصادی، نوسانات دلاری و نوسانات ملکی، به ریسک های سرمایه گذاری ملکی، انتظارات و رفتارهای سازنده ها جهت داده است. سیاست های ترامپ در مورد ایران و خروج او از معاهده برجام، پیروزی بایدن در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا و احیای مذاکرات برجام، اثر نوسان های دلاری ناشی از موج های مختلف برجامی و سرایت این آثار به بازار مسکن و سرمایه گذاری ملکی در کنار مولفه هایی مانند تورم ساختمانی که از داخل بازار رفتار سازنده ها را در این 47 ماه جهت داده است، مهم‌ترین عوامل موثر بر سطح انتظارات و عملکرد سمت عرضه مسکن در این 8 مقطع زمانی است.  در یک نمونه مشخص، دی ماه سال 99 دو ماه بعد از انتخاب بایدن به عنوان رئیس جمهور آمریکا، شاخص مربوط به انتظار سازنده ها از آینده کوتاه مدت فعالیت های ساختمانی(یک ماه بعد)، روی عدد 67 قرار گرفت. در بهمن همان سال، عدد مربوط به وضعیت واقعی بازار که ماه قبل 58 بود به 64 رسید. یعنی در وضعیت خوش‌بینی صعود کرد و به پیش‌بینی سازنده‌ها نزدیک شد.

رصد بازار در 8 مقطع زمانی

برای درک بهتر آنچه در این 8 مقطع زمانی بازار ساخت و معاملات مسکن را تحت‌تاثیر قرار داده است، شرایط بیرونی و درونی بازار و افت و خیزهای مربوط به آن توضیح داده می شود.

در نیمه دوم 98، یعنی مقطع بعد از خروج ترامپ از برجام، ریسک های غیر‌اقتصادی و نوسانات دلاری افزایش یافت. این مقطع،  یک سال و نیم بعد از جهش قیمت مسکن (جهش از اوایل سال 97 شروع شد) بود که به شکل طبیعی سازنده ها انتظار رکود تورمی برای حداقل یک‌سال آینده را داشتند.

در این زمان، اما برخلاف دوره های طبیعی رکود و رونق که باید بعد از یک جهش بزرگ قیمتی در بازار ملک، بازار با رکود و آرامش نسبی قیمتی همراه می شد تحت‌تاثیر آثار ناشی از خروج ترامپ از برجام و رشد انتظارات تورمی ناشی از تشدید ریسک های غیراقتصادی، این انتظار محقق نشد. شاخص انتظارات سازنده ها در این مقطع زمانی، به طور میانگین 45 بود اما در نهایت عدد کل شامخ یعنی روایت سازنده ها از آنچه در این مقطع زمانی در این بازار رقم خورد بدبینانه تر بود و عدد 42 را نشان داد.

در نیمه اول 99 در حالی که انتظارات سازنده ها به طور متوسط روی عدد 44 بود اما شاخص کل در گزارش شامخ، یا روایت سازنده ها از واقعیت رخ‌داده در بازار در این بازه زمانی بهبود یافت و با اختلاف محسوس از مرز بدبینی فراتر رفته و روی عدد 55 قرار گرفت. ذکر این توضیح لازم است که در گزارش های شامخ عدد 50 نشان‌دهنده ثبات شرایط و عدم‌تغییر وضعیت، اعداد زیر 50 نشان‌دهنده بدتر شدن وضعیت و اعداد بالاتر از 50 نمایانگر بهبود وضعیت در بازار ساخت و معاملات مسکن است.

در واقع در نیمه اول 99، سازنده ها وضعیت بازار را سیاه تر از آنچه هست رصد کردند؛ این موضوع تحت‌تاثیر مه آلود بودن شرایط از ناحیه وضعیت نامناسب متغیرهای بیرونی بازار رخ داد و باعث شد دوربین سازنده ها به درستی عمل نکند. یعنی عوامل برهم‌زننده شرایط متعارف در بازار مسکن به قدری پررنگ بود که باعث اختلال در دوربین سازنده ها شد. تداوم انتظارات تورمی، شرایط متاثر از خروج آمریکا از برجام، صعود دلار و رکود تورمی مسکن، مهم‌ترین ویژگی های موثر بر سرمایه گذاری های ساختمانی در نیمه اول 99 بود.

اما در نیمه اول 99، دوربین سازنده ها به درستی کار کرد و هم میانگین شاخص انتظارات سازنده ها از آینده پیش روی بازار روی عدد 59 قرار گرفت و هم روایت آنها از آنچه در این مقطع زمانی در این بازار رخ داده بود همین عدد (59) را نشان داد. این موضوع تحت‌تاثیر خوش بینی نسبی (ضعیف) فعالان ساختمانی ناشی از تغییر رئیس جمهور آمریکا و افت های ماهانه نرخ دلار رخ داد که تا حدی منجر به فروکش کردن عطش خریدهای غیرمصرفی در بازار مسکن نیز شد. در نیمه اول 1400، مهم‌ترین مشخصه بیرونی اثر گذار بر بازار مسکن «امیدواری به گشایش» از یک سو  و «تغییر دولت» از سوی دیگر بود. در این دوره باز هم دوربین سازنده ها درست عمل نکرد؛ یعنی در حالی که تحت‌تاثیر عدم‌نوسانات شدید دلاری و ورود بازار مسکن به فاز پساجهش، سازنده ها شرایط پیش روی بازار مسکن را روشن تر پیش بینی می کردند اما تغییر دولت در نهایت شرایط متفاوتی را در این بازار رقم زد. به این ترتیب در نیمه اول 1400، در حالی که میانگین شاخص انتظارات سازنده ها روی عدد 53 (وضعیت خوش‌بینانه) قرار داشت اما میانگین عدد شاخص کل یا همان تصویری که سازنده ها از واقعیت بازار مسکن در این بازه زمانی تصویر کردند روی عدد 49 (شرایط بد) قرار گرفت. یعنی سازنده ها شرایط را مثبت تر از آنچه در نهایت رخ داد رصد کرده بودند.

اما در نیمه دوم سال 1400، وضعیت تغییر کرد و دوربین سازنده ها توانست تقریبا شرایط واقعی پیش روی بازار را رصد کند. در این بازه زمانی، شاخص انتظارات به طور متوسط عدد 48 را نشان می داد که در نهایت نیز شاخص کل روی 47 قرار گرفت. دلیل این موضوع نیز، احیای مذاکرات بود. اما از سوی دیگر و از درون بازار مسکن، سخت‌تر شدن شرایط ساختمانی (ناشی از رکود خرید و صعود تورم ساخت)‌، نه تنها انتظارات که شرایط کلی بازار سرمایه گذاری ساختمانی را در وضعیت نامناسب قرار داد. چرا که اعداد زیر 50 در گزارش های شامخ نشان‌دهنده بدتر شدن شرایط نسبت به قبل است. اما در این دوره، به دلیل مه‌آلود نبودن شرایط، سازنده ها به پیش بینی درست که همان بدتر شدن وضعیت بود و در نهایت نیز محقق شد دست یافتند.

اصلی ترین مشخصه بیرونی موثر بر بازار سرمایه گذاری های ساختمانی در نیمه اول 1401، نیز امیدواری به روند مذاکرات بود. نکته جالب این است که از آن زمان به بعد نیز همین روند تکرار شد. یعنی عدد مربوط به انتظارات سازنده ها از آنچه در واقعیت بازار رخ داد، یک واحد فاصله داشت و می توان این فاصله یک واحدی را این گونه تعبیر کرد که عملا دوربین سازنده ها نسبت به شرایط بازار نسبتا درست عمل کرده است.

میانگین شاخص انتظارات در نیمه اول 1401، عدد51 و عدد مربوط به روایت سازنده ها از شرایط واقعی بازار در این مقطع زمانی، به طور متوسط 50 بود. در نیمه دوم 1401 یعنی مقطع زمانی «صعود نرخ دلار» و «تورم دوباره در بازار مسکن»، میانگین شاخص انتظارات روی عدد 46 و شاخص مربوط به واقعیت بازار  روی عدد 45 قرار گرفت.

وضعیت دوربین سازنده‌ها در 1402

در نیمه اول 1402 نیز، میانگین شاخص انتظارات 53  و عدد مربوط به واقعیت بازار به طور متوسط 52 بود. در نیمه اول 1402، مهم‌ترین مشخصه بیرونی بازار مسکن را می توان به «‌روند امیدوارکننده مسیر توافق و ثبات نسبی نرخ دلار» نسبت داد، که نه‌تنها باعث شده است دوربین سازنده ها به درستی عمل کند که در عین حال، واقعیت بازار نیز به طور کلی نسبت به مقطع زمانی قبل بهبود یافته است.

بنابراین می توان با مشاهده روند 47 ماه اخیر انتظار سازنده ها از وضعیت فعالیت های ساختمانی و واقعیت های رخ داده در این بازار، این نتیجه را گرفت که دوربین سازنده ها زمانی به درستی کار نمی کند که ریسک ها  و متغیرهای برهم زننده شرایط طبیعی در بازار فعال شده  و به اوج برسند. در مقابل هر اندازه این ریسک ها کاهش یابد، بازار برای سازنده ها پیش بینی پذیرتر خواهد شد. از سوی دیگر هم هر چقدر ریسک های غیراقتصادی در خارج بازار مسکن کاهش یابد، به همان میزان وضعیت برای سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی و در نهایت مجموعه بازار مسکن بهتر می شود.

با این حال، اگرچه شرایط و متغیرهای بیرونی موثر بر بازار مسکن در سال های اخیر و مقطع زمانی فعلی، کارگردان اصلی تحولات این بازار محسوب می شوند اما شرایط درونی بازار نیز برای خروج از رکود باید بهبود یابد. به این معنا که با کاهش ریسک های غیراقتصادی قطعا شرایط در بازار مسکن بهبود پیدا می کند اما برای رسیدن به شرایط بهینه و مطلوب در این بازار لازم است تورم ساختمانی کاهش یابد و قدرت خرید از دست رفته متقاضیان  و خریداران مصرفی مسکن بهبود یابد. با تحقق این دو شرط اساسی است که نه تنها دوربین سازنده ها به درستی عمل کرده  و وضعیت برای آنها پیش بینی پذیر خواهد شد که از سوی دیگر بازار نیز در مسیر خروج از رکود و آمادگی برای ورود به رونق غیرتورمی، قرار می گیرد.

منبع: دنیای اقتصاد