‌نوسازی بافت فرسوده یا ساخت شهرهای جدید؛ کدام اولویت است؟

کارشناسان معتقدند شیوه به‌کارگرفته شده برای نوسازی بافت فرسوده نظیر آنچه در نوسازی بافت محله نواب تهران در سال‌های گذشته به کار گرفته شد، زمینه افزایش تراکم و کاهش کیفیت زیست شهری، افزایش قیمت مسکن و کاهش سرانه فضای زندگی فردی را رقم خواهد زد.

کد خبر: ۶۵۱۶۲۰

تاریخ: ۱۳ شهريور ۱۴۰۲ - ۱۳:۰۸

به گزارش ایران اکونومیست، ماجرای بازسازی محله نواب در سال‌های گذشته مانند یک کلاف در‌هم پیچیده است. این پروژه به عنوان بزرگ‌ترین پروژه بازسازی بافت فرسوده، طرفداران و مخالفان خود را دارد؛ بر این اساس شیوه بازسازی اتفاق افتاده در این محلات محل بحث است و بیشترین انتقاد به این طرح نیز مرتبط با مدل بازسازی به حساب می‌آید.

طبق آمارهای رسمی وزارت راه و شهرسازی، بیش از ۱۶۶ هزار هکتار بافت فرسوده و ناکارآمد شهری در کشور وجود دارد که حدود ۲۳ درصد از شهرهای کشور را در بر می‌گیرد. همین مساحت قابل توجه، سبب شده است هم مسئولان و هم برخی از کارشناسان معتقد باشند بافت فرسوده مستعدترین منطقه برای ساخت‌وساز است و می‌توان با استفاده از این ظرفیت نیاز کشور به زمین برای تامین مسکن را حل کرد.

در مسیر نوسازی بافت فرسود دو چالش وجود دارد. بر این مبنا، بافت فرسوده از یکسو دارای ریشه‌های سکونتی ارزشمند با غنای فرهنگی، اجتماعی و معماری است و از طرف دیگر به جهت فرسودگی شدید، نبود دسترسی مناسب به خدمات شهری و بهداشتی، وجود مشکلات اجتماعی و امنیتی و آسیب‌پذیری در برابر زلزله، سیل و آتش سوزی و نیز عدم تطابق با زندگی امروز شهری و شهرسازی مدرن دارای مشکلات روبنایی و زیرساختی است.

با توجه به جزئیات یاد شده پاسخ این سوال که آیا بافت فرسوده می‌تواند جوابی برای مشکل مسکن باشد، از اهمیت بالایی برخوردار است؟

* نگاهی به دوگانه بافت فرسوده و ساخت مسکن

نحوه دیگر مطرح کردن این سوال به صورت این گزاره است که «وقتی بافت فرسوده هست چرا در بیابان مسکن بسازیم» این جملات که اخیر توسط یکی از مسئولان وزارت راه و شهرسازی بیان شده است به نوعی اولویت‌دادن به ساخت مسکن در بافت فرسوده در مقابل ساخت شهرهای جدید است.

با نگاهی به عملکرد سیاستگذاران مسکن در دو دهه اخیر می‌توان دریافت‌ ساخت‌وساز در بافت های فرسوده در اولویت طرح های دولت برای تامین مسکن قرار گرفته است، در واقع روشن است که چه به لحاظ کارشناسی و چه از نظر سیاست های دولتی، دست کم در دو دهه گذشته اولویت تامین مسکن و حمایت ها با بافت فرسوده و نوسازی آنها بوده است البته کارشناسان معتقدند با وجود دو دهه پیگیری، کارایی چندانی در این برنامه ملموس نیست.

‌مریم طیبی نظری، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار فارس با اشاره به بررسی عملکرد اولویت دادن به بافت فرسوده به جای توسعه شهرهای جدید گفت: اگر قرار بود بحران مسکن با بازسازی بافت فرسوده و بارگذاری جمعیت در این مناطق حل شود؛ حداقل در سال‌هایی که ساخت‌وساز در این مناطق رونق داشت، بازار مسکن باید شرایط بهتری را تجربه می‌کرد.

این کارشناس مسکن با اشاره به افزایش تراکم در بافت فرسوده طی طرح‌های نوسازی گفت: بارگذاری جمعیت در بافت فرسوده تبعات غیر قابل جبرانی را برای کشور و اقتصاد شهر به دنبال خواهد داشت و موارد مهمی چون بالا رفتن قیمت مسکن و گران‌شدن شهر، پایین آمدن کیفیت زیست‌شهری و ایجاد مشکلات فرهنگی از تبعات افزایش تراکم به بهانه نوسازی در بافت فرسوده است.

وی افزود: بارگذاری تراکم در یک منطقه علاوه بر گران‌شدن نقطه‌ای خانه، موجب گران‌تر شدن شهر به طور کلی نیز می‌شود؛ تاثیر نوسانات قیمت خانه در بازار مسکن به صورت دومینو وار است؛ به این معنا که اگر در منطقه‌ای قیمت خانه افزایش یابد بلافاصله این افزایش قیمت به مابقی مناطق شهر نیز سرایت کرده و شهر به صورت کلی گران می‌شود‌، برای مثال می‌توان به شهر تهران اشاره کرد که در دو دهه اخیر با صدور مجوز برای بارگذاری تراکم در مناطق شمالی شهر نه تنها آن مناطق، بلکه کل شهر تهران گران شد.

* اخراج اجباری ساکنان قبلی پیامد ناگوار نوسازی غلط بافت فرسوده

به گزارش فارس، فارغ از مسئله افزایش تراکم در بافت فرسوده با تاکید بر شیوه نادرست نوسازی، مساله بعدی به مهاجرت اجباری ساکنان این مناطق بعد از نوسازی بافت فرسوده، بازمی‌گردد. شهردار سابق شهر تهران، در زمان مسئولیت خود، در این خصوص گفته است: با بررسی‌های انجام شده در بازسازی پروژه نواب مشخص شد‌ که حتی یکی از خانواده‌های قدیمی ساکن این منطقه نیز در پروژه جدید زندگی نمی‌کنند. میانگین استقرار خانواده‌ها در آن بین ٣ تا ۵ سال است، طبیعتاً خروجی چنین پروژه‌ای افزایش کیفیت زندگی شهری نیست، درست است که دیگر در شهر مداخلات به این شکل نداریم، اما باید از این ماجرا درس بگیریم.

به عبارت بهتر، زمانی که بازسازی این مناطق به صورت بارگذاری تراکم باشد، خروجی پروژه، خانه‌هایی گران‌تر از قبل است و مسلما این خانه‌ها دیگر در استطاعت مالی ساکنان قبل نیست. لذا ساکنان قبلی به اجبار به محله‌های دیگر و بعضا به حاشیه شهر نقل مکان خواهند کرد و این یعنی اخراج اجباری ساکنان قبلی که به علت ذی‌نفع نبودن در پروژه و ایراد روشی در بازسازی اتفاق می‌افتد.

در همین راستا می‌توان به خاطره یکی از مسئولان شهری اشاره کرد که در اینباره می‌گوید: ‌اواخر دهه ٧٠ ‌وزیر مسکن تونس به تهران آمده بود. ما در شهرک اکباتان نقشه یک‌دوهزارم منطقه نواب را به دیوار آویخته بودیم؛ وزیر مسکن این کشور مدت طولانی به این نقشه خیره بود و سپس گفت که می‌خواهم از این پروژه بازدید کنم؛ ساعت ٩ شب بود؛ به موقعیت اجرای پروژه رفتیم؛ دیدم که با تعجب نگاه می‌کند؛ دلیلش را جویا شدم؛ گفت امکان ندارد قانون در کشور ما اجازه دهد این پروژه اجرا شود مگر آن‌که ساکنان چنین منطقه‌ای اولین ذی‌نفعان آن باشند.

* سهم هر ایرانی در شیوه فعلی نوسازی بافت فرسوده تنها 8 متر است

سومین مسئله و مشکل ایجاد شده در شیوه کنونی نوسازی بافت فرسوده این است که با افزایش تراکم در بافت فرسوده علاوه بر گران‌تر شدن خانه و مهاجرت اجباری ساکنان آن، این مناطق با بحران کمبود سرانه‌های شهری نیز مواجه خواهند شد. بارگذاری تراکم در بافت فرسوده، در حالی ظرفیت پذیرش جمعیت این مناطق را افزایش می‌دهد که برای تامین سرانه‌های این حجم از جمعیت، فکری نشده است.

مجتبی رئیسی کارشناس حوزه مسکن شهری در گفت‌وگو با فارس با اشاره به جزئیات روند فعلی نوسازی بافت فرسوده گفت: به صورت کلی توسعه عمودی با افزایش تراکم در کلانشهرها، منجر به افزایش تراکم جمعیتی، افزایش گره‌های ترافیکی و افزایش آلودگی هوا خواهد شد. حال اگر این افزایش تراکم در بافت فرسوده‌ شهری صورت بگیرد، افزایش مشکلات ذکر شده در بافت فرسوده، بیش از سایر نقاط شهر خواهد بود. یعنی افزایش تراکم در بافت فرسوده، ترافیک این مناطق را بیش از سایر مناطق شهری افزایش خواهد داد که دلیل آن هم شبکه باریک معابر شهری در این مناطق است. مضافاً اینکه تراکم بیشتر، منجر به افزایش قیمت ساخت خواهد شد.‌

بالغ بر 5 میلیون و 239 هزار نفر از جمعیت تهران در بافت فرسوده شهری ساکن هستند. که به این ترتیب، سرانه فضای زندگی آنها در این مناطق حدود ۸ متر مربع خواهد بود. از طرفی سرانه فضای مسکونی در شهرهای ایران حداقل 20 و حداکثر 50 متر است؛ البته این وضعیت در بافت فرسوده به مراتب نامساعدتر می‌شود و به ۸ متر برای هر نفر می‌رسد. در این راستا، بارگذاری جمعیتی جدید در این مناطق و افزایش تراکم، یعنی سهم هر نفر از فضای شهری از ۸ متر مربع نیز کمتر خواهد شد.

پایان پیام/