زمان انتظار برای خانه دار شدن برابر است با سن امید به زندگی

امارها حاکی از آن است که مدت زمان برای خانه دار شدن به سن امید برای زندگی یعنی 74 سال رسیده است.

کد خبر: ۶۴۶۶۵۹

تاریخ: ۲۹ مرداد ۱۴۰۲ - ۱۳:۱۹

شاخص «انتظار برای مسکن» در کشور به ۷۴ سال یعنی معادل سن به امید زندگی رسید. راه اصلی، میان بر و مسیر موقت برای کاهش «ماراتن صاحب خانه شدن» چیست؟ تبعات این ماراتن، کدام بازار را درگیر کرده است؟

یافته های lh با استناد به آمارهای رسمی مربوط به درآمد و هزینه خانوارهای شهری در سال 1401، نشان می‌دهد شاخص انتظار برای مسکن در کشور به طور متوسط به 74 سال رسیده است که این میزان حول و حوش سن امید به زندگی در کشور است. داده های مربوط به سطح درآمد و هزینه سالانه خانوارهای شهری، یکی از دو جزئی است که می‌توان با استفاده از آن در کنار وضعیت متوسط قیمت مسکن، شاخص دسترسی و طول دوره انتظار خانه اولی ها برای خانه دار شدن را سنجش کرد. اگرچه آمار رسمی مربوط به سطح متوسط قیمت مسکن در تهران و کشور در سال 1401 هنوز منتشر نشده است اما بر اساس گزارشی که چندی پیش با عنوان «چالش های سیاستگذاری مسکن شهری در ایران» از سوی مرکز پژوهش های مجلس منتشر شد که در آن درصدهایی مربوط به رشد قیمت مسکن اعلام شده بود، برآوردها نشان می‌دهد در سال گذشته متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهرهای کشور به 20 میلیون تومان رسیده است.

همچنین داده های رسمی مربوط به میانگین قیمت مسکن شهر تهران در سه فصل اول سال 1401 و برآوردها از متوسط قیمت مسکن پایتخت در زمستان، حاکی است پارسال متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به حول و حوش 38 میلیون تومان رسید. سال گذشته همچنین متوسط درآمد سالانه خانوارهای شهری کشور معادل 167 میلیون تومان بوده است؛ هزینه سالانه این خانوارها نیز به طور متوسط 137 میلیون تومان اعلام شده است. در تهران نیز متوسط درآمد سالانه خانوارها 230 میلیون تومان و میانگین هزینه سالانه آنها 196 میلیون تومان برآورد شده است. این آمارها نشان می‌دهد سال گذشته قدرت پس انداز خانوارهای شهری کشور 16‌درصد و در شهر تهران 15 درصد بوده است. این میزان به طور متوسط در دهه 80 حدود 30‌درصد و در دهه 90 حول و حوش 25‌درصد بوده است. ما با استفاده از این دو شاخص، طول دوره دسترسی خانوارها به مسکن بر اساس دو شاخص «دسترسی به مسکن» و همچنین «انتظار برای خرید مسکن» را محاسبه کردیم.

این محاسبات نشان می‌دهد، شاخص «دسترسی به مسکن» (نسبت میانگین قیمت آپارتمان 100 مترمربعی در کشور به درآمد سالانه خانوارها در سال 1401 که نشان می‌دهد با اتکا به کل درآمد یک‌سال، خانه دار شدن برای خانه اولی ها چند سال زمان می برد) در سال گذشته در کشور معادل 12 سال بوده است. سال 1400 این میزان معادل 10 سال بود. در تهران نیز این میزان در سال 1401 به 17 سال رسید. بر اساس «شاخص انتظار برای خرید مسکن»، یعنی طول زمانی صاحب خانه شدن با قدرت کنونی پس انداز خانوارها که بر اساس درآمد-هزینه خانوارها در سال 1401، نرخ پس انداز در کشور به 16‌درصد و در تهران به 15‌درصد رسیده است، خانه اولی ها برای خرید یک واحد مسکونی 100 مترمربعی در کشور باید 74 سال یعنی معادل یک عمر (بر اساس شاخص امید به زندگی در کشور) منتظر بمانند. در سال 99 این میزان با پس انداز حدود 30 درصدی 36 سال بود. در سال 96 یعنی سال قبل از جهش مسکن طول دوره انتظار برای خانه دار شدن در کشور به طور متوسط زیر 15 سال بود. نرخ متعارف دنیا بر اساس استاندارد تعریف‌شده از سوی هبیتات (دفتر اسکان بشر ملل متحد)، حدود 10 سال اعلام شده است. در تهران طول دوره انتظار برای خرید مسکن با پس انداز 15 درصدی درآمد، در سال 1401، به بیش از یک قرن یعنی 112 سال رسیده است.

بحران مسکن به دهک ششم جامعه رسیده است

این میزان در سال 99 حدود 109 سال بود. در سال 98 با نرخ پس انداز حدود 25 تا 30‌درصد این میزان معادل 60 سال بود. در حالی که متوسط نرخ پس انداز خانوارها در دهه 80 برابر با حدود 30‌درصد درآمد یک‌سال آنها بود، طول دوره انتظار برای خرید خانه در سال 84 با اتکا به پس انداز خانوارها معادل 22‌سال و در سال 79 معادل 12 سال بود. این اعداد به خوبی وضعیت دور و دورتر شدن خانوارها از دسترسی به مسکن را در طول دو دهه اخیر نشان می‌دهد.در هفته های اخیر نیز از طریق انجام یک پیمایش میدانی، از افزایش طول دوره انتظار برای خرید مسکن در نسل Z (گروهی از دهه هفتادی ها که به تازگی وارد بازار کار شده اند) را با اتکا به اعلام آنها از میزان پس انداز ماهانه شان، به 166 سال در تهران خبر داد. همه این آمارها نشان می‌دهد، بازار مسکن در کشور و تهران به درستی کار نمی کند. موضوعی که اخیرا نیز مرکز پژوهش های مجلس در چند گزارش پی درپی و مختلف به آن اشاره کرده است. از آن جمله در یک گزارش که اخیرا از سوی بازوی پژوهشی مجلس منتشر شد اعلام شد که بحران مسکن به دهک ششم جامعه نیز رسیده است و عملا دهک های یک تا شش جامعه را به محرومان مسکن می‌توان تعبیر کرد. با توجه به اینکه طولانی تر شدن زمان انتظار و دسترسی خانوارها به مسکن به معنای ورود طیف گسترده تر و تعداد بیشتری از زوج های جوان و خانه اولی ها به بازار اجاره است، مهم‌ترین پیامد این موضوع خود را در شکل افزایش فشار تقاضا در بازار اجاره و افزایش سرعت رشد اجاره بها نشان می‌دهد. موضوعی که در سال‌های اخیر خود را در شکل ثبت قله های تاریخی تورم 50‌درصد و بالاتر در این بازار نشان داد.

سه مسیر برای بهبود

اما سوال مهم این است که راهکار کاهش طول ماراتن خانه دار شدن برای خانه اولی ها چیست و سیاستگذار باید در این زمینه چه سیاست هایی را اعمال کند؛ بررسی ها و همچنین اظهارات حجت اله میرزایی، اقتصاددان به طراحی سه مسیر به عنوان «راه اصلی»، «مسیر میان‌بر» و «گذرگاه موقت» برای عبور از بحران ملکی، منجر می‌شود. دیدگاه های کارشناسی حاکی است مسیر اصلی، از «حداقل یک دهه رشد اقتصادی 8 درصدی» برای «افزایش درآمد سرانه و بهبود اوضاع اقتصادی و در نتیجه تقویت قدرت خرید مسکن» در کنار «اصلاحات اقتصادی معطوف به کاهش تورم عمومی و کاهش رشد نقدینگی به منظور کاهش سرعت رشد قیمت مسکن» و همچنین «مهار ریسک های تولیدکننده انتظارات تورمی در جامعه که در این سال‌ها بر تقاضای سوداگرانه خرید مسکن و بالارفتن شدید تورم مسکن اثرگذاشته است»، عبور می‌کند. «راه میان‌بر»، نیز از مسیر «ایجاد و توسعه اجاره داری حرفه ای» و همچنین «انبوه سازی واحدهای مسکونی ریزمتراژ همزمان با رشد اقتصادی بالا در یک دوره 3 تا 5 ساله» می گذرد. اما در این میان یک «گذرگاه موقت» نیز وجود دارد و آن «جذاب سازی اجاره داری» از طریق «غیرجذاب کردن انجماد ملکی و بدون استفاده گذاشتن خانه ها توسط چند‌خانه ای ها» است؛ تا از این مسیر حجم عرضه خانه اجاره ای تا حدودی در بازار افزایش یابد و گروهی از زوج های فاقد مسکن از این ماراتن بسیار طولانی نجات پیدا کنند.

دهک اول؛ 248 سال

حجت اله میرزایی، اقتصاددان با بیان اینکه دوره انتظار برای خانه دار شدن به طور متوسط به بیش از یک عمر رسیده است، به «دنیای اقتصاد» گفت: بر اساس محاسبه ای که اخیرا وزارت راه و شهرسازی در مطالعات مربوط به برنامه هفتم توسعه در بخش مسکن انجام داده است دوره انتظار برای خانه دار شدن خانوارهای فاقد مسکن واقع در دهک یک درآمدی به 248 سال رسیده است.

اگر‌چه در دهک های بالاتر، طول دوره انتظار برای خانه دار شدن به طور نسبی کاهش می یابد، اما به طور متوسط این میزان برای خانوارها به 85 تا 100 سال می‌رسد که این زمان، بیش از یک عمر است.

وی گفت: این موضوع نشان می‌دهد عملا بسیاری از خانوارها به‌خصوص دهک های اول درآمدی (دهک های یک تا چهار) آرزوی خانه دار شدن را به گور خواهند برد. راه اصلی برای بهبود وضعیت دسترسی خانوارها به مسکن و کاهش طول دوره انتظار برای خانه دار شدن آنها از مسیر «رشد اقتصادی بلندمدت» عبور می‌کند. باید در یک دوره بلندمدت مثلا 10 ساله رشد های «بزرگ»، «پایدار» و «فراگیر»، بیش از 8 درصدی ایجاد شود. تا از این طریق قدرت خرید خانوارها به‌خصوص گروه های کم درآمد ترمیم شود و همین‌طور نظام بانکی نیز بتواند به واسطه این رشد ها خود را اصلاح کند و توانمندی های تسهیلات دهی خود را بازیابد. چرا که در حال حاضر اساسا مساله اصلی در بازار مسکن تنها معطوف و منحصر به ضعف قدرت خرید خانوارها و عدم‌توانایی مالی آنها برای پرداخت اقساط بالای وام های بانکی نیست، بلکه بانک‌ها هم در حال حاضر توانمندی پرداخت تسهیلات قدرتمند و موثر طولانی‌مدت در حوزه مسکن را ندارند. به لحاظ نوسانات قیمت مسکن نیز با توجه به شرایط تورمی فعلی، پیش‌بینی‌پذیری بازار برای یک دوره دو‌ساله هم امری پرابهام، پیچیده، همراه با نوسان و بسیار دشوار است. اگر این رشد اقتصادی «فراگیر» نباشد، آثار و پیامدهای مثبت آن به دهک های پایین سرایت نخواهد کرد. میرزایی خاطرنشان کرد: اما میان‌بر بهبود وضعیت در بازار مسکن و بهبود شاخص دسترسی خانوارها به خانه، از یک دوره میان‌مدت «3 تا 5ساله» عبور می‌کند. راهکار میان‌بر، یکی «توسعه اجاره داری» و ایجاد مشوق هایی برای شرکت‌های بزرگ به‌خصوص در بخش عمومی غیردولتی همچون بانک‌هاست که املاک خود را اهرم اجاره داری حرفه ای قرار داده و از این طریق خودشان هم به منبع درآمدی پایدار دسترسی داشته باشند. راهکار میان‌بر دوم «توسعه کوچک سازی و انبوه سازی» واحدهای مسکونی 25 تا 60 مترمربعی است.

به‌خصوص در زمین های شهری واقع در محدوده شهرها و اراضی ذخیره شهری و همچنین حومه های پرتقاضا و برخوردار از امکانات سکونتی که زمین کافی نیز برای تامین سرانه ها و همچنین ساخت پارکینگ های عمومی داشته باشد. اما شرط تمام این اقدامات اصلاحات مقرراتی در نظام حکمرانی شهری است. به گفته وی ، در اجاره داری حرفه ای مهم‌ترین مانع، بالا بودن هزینه های مبادلاتی است که درآمدهای ناشی از اجاره داری را در مقابل این هزینه ها غیر‌جذاب می‌کند و باعث شده از گذشته تاکنون این بازار تشکیل نشود. در حالی که اساسا بخشی از دهک های جامعه به‌خصوص دهک های یک تا 4 مسیری جز بازار اجاره برای تامین مسکن ندارند و باید در یک سیستم اجاره داری حرفه ای مورد حمایت قرار بگیرند. در کوچک سازی و انبوه سازی هم محدودیت‌های مقرراتی به‌خصوص در برخی ضوابط شهرسازی مانند الزام به تامین پارکینگ یا ضوابط نما وجود دارد که می‌توان با ساده سازی این قوانین این موضوع را نیز تسهیل کرد. از سوی دیگر لازم است دولت و سیاستگذار، با اصلاحات مقرراتی که مهم‌ترین آنها ضوابط مالیاتی است حاشیه سود و انگیزه سازنده ها را برای ورود به انبوه سازی و کوچک سازی در مناطق دارای تقاضا، افزایش دهد.