سونامی «مال» در پایتخت

چهار عامل رونق غيرطبيعي در ساخت‌وسازهاي تجاري سود آشكار و پنهان «مال»‌‌سازها؛ از 100 تا 349 درصد

کد خبر: ۶۴۵۶۶

تاریخ: ۰۱ آبان ۱۳۹۳ - ۱۵:۰۶

ايران اكونوميست، نوعي از ساخت‌وسازهاي غيرمسكوني موسوم به «مال» يا برج‌هاي تجاري چندمنظوره، در مناطق خاص تهران حالت سرمايه‌گذاري‌ افراطي گرفته و تعداد اين برج‌ها را در سطح شهر به دو برابر سال گذشته رسانده است. سونامي «مال»‌سازي به چهار دليل از جمله سود آشكار و پنهان اين برج‌ها -كه طبق اطلاعات رسمي از 100 تا 350 درصد برآورد مي‌شود - شكل گرفته است. «مال»، علاوه‌بر مغازه‌هاي فروش انواع كالا، مجموعه‌اي از رستوران، شعب بانكي، شهربازي، هايپرماركت و حتي كارواش و سينما را نيز در خود دارد. تبعات اين سونامي با فروش‌نرفتن واحدهاي تجاري قابل مشاهده است.

«دنياي‌اقتصاد» افراط در نوع دوم سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني را بررسي مي‌كند
سونامي ساخت «مال» در تهران
سرمايه‌گذاري در احداث نوع جديدي از ساختمان‌هاي «تجاري» در تهران كه به «مال» معروف شده، حالت افراطي به خود گرفته و برخلاف ركود حاكم بر ساخت‌وسازهاي «مسكوني»، تعداد اين نوع برج‌هاي غيرمسكوني در سطح شهر به دوبرابر سال‌هاي قبل افزايش پيدا كرده است.

«مال» عنوان برج ساختماني غيرمسكوني با كاربري‌ چندمنظوره است كه در آن علاوه بر خدمات سنتي مراكز تجاري قديمي، مجموعه‌اي از خدمات تفريحي، خوراكي، فرهنگي و رفاهي نيز به مراجعه‌كنندگان ارائه مي‌شود.
فعاليت «مال»‌ها فقط به فروش پوشاك و لوازم خانگي يا اسباب‌بازي و اجناس لوكس منزل محدود نيست بلكه در هر كدام از اين برج‌ها، به غير از فروش انواع كالا، مجموعه‌اي از رستوران، كافي‌شاپ، شعب بانكي، آرايشگاه‌، شهربازي، هايپرماركت و حتي كارواش و سينما نيز وجود دارد كه تمركز اين همه خدمات در يك سازه، «مال» را از همان روز اول به محل ربايش توجه شهروندان در مقايسه با ساير مراكز تجاري فعلي در محلات، تبديل مي‌كند.
ساخت «مال» در خيلي از كشورها از جمله همسايه جنوبي ايران يعني امارات- كه مقصد سفرهاي توريستي گروهي از ايراني‌هاي سرمايه‌دار طي سال‌هاي اخير بوده است- بيش از يك دهه قدمت دارد اما در تهران سونامي اين مدل ساخت‌وساز از اواخر دهه80 آغاز شد.

مال به جاي مسكن
در فاصله كوتاه سه سال گذشته، تعداد برج‌هاي تجاري چندمنظوره تهران بيش‌از دو برابر افزايش پيدا كرده طوري كه حجم صدور پروانه‌ساختماني براي احداث «مال» در پايتخت از 5درصد كل ساخت‌وسازها به 10درصد رسيده است. اين در حالي است كه ساخت‌وسازهاي مسكوني در حال‌حاضر 50 درصد افت كرده است. رشد خيره‌كننده‌ «مال»‌ها را مي‌توان هم در روزنامه‌ها با مشاهده انبوه آگهي‌هاي پيش‌فروش واحد تجاري احساس كرد و هم از سايه سنگين جرثقيل‌هاي زردرنگ غول‌آسا بر فراز محله‌هاي مسكوني روي زمين‌هاي بزرگ مطلع شد.
ساخت‌وساز «مال» نه‌تنها براي سرمايه‌گذار و مالك زمين، سود نجومي به همراه دارد كه در كنار پاسخ به نيازهاي سكونتي شهروندان، نفع مالي قابل‌توجهي نيز براي شهرداري خلق مي‌كند. طبق يك بررسي مستند، در بودجه دهه‌هاي 70 و 80 شهرداري تهران، درآمد ناشي از عوارض ساخت‌وساز مسكوني 90درصد و درآمد حاصل از عوارض ساخت‌وساز تجاري 10 درصد كل درآمد ناپايدار شهرداري را تشكيل مي‌داد اما در حال حاضر اين نسبت تغيير اساسي پيدا كرده و به ترتيب معادل 52درصد و 48درصد شده است.
معناي نسبت‌هاي جديد درآمد شهرداري از سبد ساختمان‌سازي‌هاي شهر تهران اين است كه حجم عظيمي از سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني تغيير مسير پيدا كرده و به سمت «مال»سازي در هدايت است.

پيامد زودهنگام هجوم يكدفعه
با اين حال هجوم يكدفعه به بازار ساخت «مال»، آثار زودهنگام خود را طي ماه‌هاي اخير بر اين برج‌ها گذاشته و پيامدهايي را هر چند خفيف اما قابل گسترش، متوجه اين برج‌ها كرده است.
مالكان اين نوع برج‌هاي تجاري در حال ساخت چون در ابتداي پروژه، مطالعه اقتصادي روي «ظرفيت بازار كالا و خدمات و كشش در سمت تقاضا براي توسعه اين بازار» انجام ندادند و صرفا با اتكا به تجربه فروش مجتمع‌هاي قديمي، وارد اين حوزه شدند، هم‌اكنون براي واگذاري واحد‌هاي تجاري خود به مشكل برخورده‌اند.
تحقيقات ميداني «دنياي ‌اقتصاد» نشان مي‌دهد: در مناطق 1 تا 5 تهران كه بيشترين برج‌ها و ساختمان‌هاي تجاري جديد در حال ‌ساخت يا تازه‌ساز در آنها وجود دارد، چالش «مغازه‌خالي» در عمده برج‌هاي آماده فروش بروز كرده است.
در اين برج‌ها، با شگرد «دعوت از برند‌هاي خاص كالاهايي نظير پوشاك يا لوازم‌ خانگي» و «نصب بنر اين برند‌ها به نشانه پيش‌خريد يكسري از مغازه‌ها»، سعي مي‌شود توجه متقاضيان كسب‌وكارهاي تجاري را جلب كنند. اما به‌رغم استفاده از چنين شيوه‌هاي تبليغاتی، در برخي از همين برج‌ها عمده واحدهاي تجاري از اواخر سال گذشته تاكنون به فروش نرفته است.
در اين مناطق، برج‌هاي جديد درست در مجاورت مجتمع‌هاي تجاري قديمي احداث شده‌اند و همين تمركز چندين مجتمع در كنار هم در يك محله‌ با ظرفيت خريد محدود، در شكل‌گيري مغازه‌خالي تاثير‌ گذاشته است.
درباره شيوع پديده‌ خانه‌خالي به بازار واحدهاي تجاري، دو ديدگاه از طرف كارشناسان مطرح است. ديدگاه اول، قيمت‌هاي نجومي متري بالاي 40 تا 50 ميليون تومان را در فروش‌ نرفتن اين واحدها موثر مي‌داند اما ديدگاه دوم، عرضه مغازه اضافه ‌بر ظرفيت بازار فروش كالا و خدمات را به عنوان علت سرريز شدن واحدهاي تجاري معرفي مي‌كند.
پديده‌اي كه هم‌اكنون در شهر تهران عرصه فروش واحدهاي تجاري را در بر گرفته است، سال گذشته در قالب هشدار از طرف مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي مطرح شد.
با اين حال، ادامه اين روند به‌زودي باعث كاهش شديد قيمت اين واحدها خواهد شد.
بررسي‌هاي «دنياي ‌اقتصاد» در اين باره حاكي است: چهار دليل در افزايش بي‌قاعده و عجيب «مال»‌هاي در حال ساخت در تهران موثر است. رشد 350درصدي قيمت زمين اين برج‌ها در طول ساخت و تكميل ساختمان، سود حداقل 100درصدي در فروش واحدهاي تجاري با توجه به قيمت تمام‌شده و قيمت در زمان فروش، نقش شهرداري در هدايت سرمايه‌گذاران ساختماني به اين سمت و در نهايت تصور «تبديل شدن مال به بورس فروش يك كالاي خاص» مجموعه عوامل تحريك‌كننده ساخت‌وسازهاي برج‌هاي تجاري موسوم به «مال» به حساب مي‌آيند.

جرقه از كجا زده شد؟
بيش از دو سال است که  تقاضا برای احداث برج‌ها و ساختمان‌های 100درصد کاربری تجاری افزایش پیدا کرده است، طوری که امروز تغییر کاربری زمین‌های مسکونی به موقعیت تجاری از یکسو و حرکت سرمایه‌های بزرگ به این بازار از سوی دیگر، تعداد بلندمرتبه‌های غیرمسکونی در محله‌های مسکونی نيمه شمالي پایتخت را حداقل به 2 برابر چهار سال قبل رسانده است.
رونق مال‌سازی در تهران تحت تاثیر ضوابط طرح تفصیلی جدید، تشدید هم شده است و سرمایه‌گذاران بدون رعایت «کشش تقاضا و خرید» مشغول احداث ساختمان‌های تجاری هستند.
درآمد مدیریت شهری تهران از محل صدور پروانه تجاری با توجه به چندبرابر بودن نرخ عوارض و تراکم این پروانه‌ها در مقایسه با پروانه‌های مسکونی، باعث شده راهنمایی‌ها و مشاوره‌هايي که شهرداری بعضا می‌تواند نسبت به توجیه اقتصادی این نوع ساخت وسازها ارائه کند، چندان ارائه نشود. حسين عبده‌تبريزي مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي معتقد است شهرداري تهران با در اختيار داشتن قوي‌ترين بانك اطلاعاتي از وضعيت املاك و مستغلات در شهر، علي‌القاعده بايد هنگام صدور پروانه ساختماني مسكوني يا تجاري، متناسب با كمبود يا فزوني كاربري‌‌ها، از صدور پروانه براي برخي كاربري‌ها كه در منطقه اشباع شده‌اند جلوگيري و سرمايه‌گذاران را به سمت كاربري‌هاي ديگر موردنياز تشويق كند. اما هم‌اكنون اين نقش مديريت‌شهري در انحراف سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني و غفلت از هدايت درست سرمايه‌گذاران به وضوح قابل رويت است.
«مال»ها عمدتا در مراحل اولیه ساخت با قیمت‌های نجومی پیش‌فروش می‌شوند، اما آن طور که مشاور مالی وزیر راه وشهرسازی درباره وضعیت فعلی این ساختمان‌ها می‌گوید، هم‌اکنون بخشی از سازنده‌های این برج‌ها در فروش یا پیش‌فروش واحدهای تجاری گیر کرده‌اند و نمی‌توانند با قیمت مدنظرشان واحدها را واگذار کنند.
عبده تبریزی با بیان اینکه تهران و برخی دیگر از شهرها از اين برج‌ها و ساختمان‌های تجاری اشباع شده و قیمت واحد تجاری در آينده نزديك به سطح قیمت مسکونی خواهد رسيد، می‌گوید: در برخی نقاط به ازای هر 5 نفر، یک نفر صاحب مغازه و مالک تجاری وجود دارد و می‌توان گفت سود تجاری‌سازی رو به کاهش
است.
سود 100 تا 349 درصدي در برج‌هاي تجاري
گزارش بانک مرکزی از ميزان سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در 9 ماهه اول سال 92 اظهارات مشاور آخوندي و نتايج تحقيقات «دنياي‌اقتصاد» در خصوص گرایش افراطي به ساخت‌و‌سازهای تجاری و احداث «مال» را تایید می‌کند.
مطابق اين گزارش، در سال گذشته در شرايطي كه سرمايه‌گذاري‌ در ساخت‌وسازهاي مسكوني در كل كشور 30درصد افزايش داشته، اين شاخص در ساختمان‌هاي تجاري 61 درصد افزايش پيدا كرده است. در تهران نيز در مقابل رشد 8 درصدي سرمايه‌گذاري‌هاي مسكوني، 40 درصد افزايش سرمايه‌گذاري تجاري اتفاق افتاده است كه نشان مي‌دهد، برج‌سازها و بسازوبفروش‌ها به‌واسطه همان چهار دليل والبته ركود مسكن، به سمت بازار پرسود متمايل شده‌اند.
مطابق گزارش بانك‌مركزي، متوسط قيمت تمام‌شده يك برج تجاري در تهران با احتساب قيمت زمين، مترمربعي حدود 7ميليون تومان است اما واحدهاي تجاري برج‌ها هنگام فروش حداقل متري 15ميليون تومان فروخته مي‌شوند كه به اين ترتيب حداقل 100درصد سود فروش نصيب اين سازنده‌‌ها مي‌شود. براي تجاري‌سازها، علاوه بر اين سود آشكار، سود پنهان بزرگ‌تري نيز وجود دارد. زمين يك برج تجاري در تهران از زماني كه براي احداث برج خريداري مي‌شود تا زمان تكميل و فروش واحدها، به‌طور متوسط 349درصد– طبق آمار بانك‌مركزي در سال92- افزايش قيمت پيدا مي‌كند.  درسال گذشته ارزش هر متر مربع ساختمان تکمیل شده تجاری در تهران با 8/349درصد افزایش به بالای 14 میلیون تومان رسید. قیمت زمین برج های آماده در شرایطی 4 برابر شده که قیمت زمین خام تجاری در سال گذشته حداکثر2 برابر شده است .
تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد مجتمع‌های تجاری که در ابتدا واحدهایشان را 70میلیون تومان برای پیش‌فروش گذاشته بودند پس از بهره‌برداری از مجتمع، قیمت‌هایشان به 200 میلیون تومان هم می‌رسد. یک دلال بازار واحدهای تجاری می‌گوید: زمانی که هنوز محله‌ای در جنوب پایتخت  به بورس مبل بدل نشده بود، مغازه‌ها به سختی به متری 20 میلیون تومان می‌رسید، اما درحال‌حاضر مغازه‌ها متري حداقل 40 تا 50 میلیون تومان است.
این فعال بازار که درحال فروش مجتمعی تجاری در مرکز پایتخت است، می‌گوید: این پاساژ که قرار است به بورس تلفن همراه تبدیل شود، مدت‌ها است برای پیش‌فروش گذاشته شده، اما هنوز بسیاری از واحدهای آن خالی است. طبقات زیر همکف، ارزان‌تر و طبقات همکف، با اختلاف چندبرابر، به فروش می‌رسند. در طبقه منفی 2 می‌توان از متری 20 میلیون تا 40 میلیون تومان مغازه پیدا کرد که این قیمت در طبقات همکف، به 70 میلیون تومان نیز می‌رسد. متراژ مغازه‌های این پاساژ نوساز از 9 متر شروع می‌شود.
براساس مشاهدات خبرنگار «دنیای اقتصاد»، با وجود مجتمع‌های تجاری خالی در سطح شهر که ماه‌ها از آغاز پیش‌فروش آنها می‌گذرد، اوضاع مجتمع‌های تجاری چندمنظوره که دارای فضاهای تفریحی و فرهنگی در کنار فضاهای تجاری هستند، بهتر است. در مناطق يك تا پنج تقريبا همه برج‌هاي تجاري در حال ساخت، در مجاورت يا در فاصله‌اي فوق‌العاده نزديك به مجتمع‌هاي تجاري قديمي آن محله، قرار گرفته‌اند كه همين عدم رعايت بديهي‌ترين اصول ساخت‌وساز تجاري،تراکم مغازه‌خالي را سبب شده است.

قيمت فروش «مال»ها
سود سرمایه‌گذاری در این بخش نیز چندین برابر است. به‌طور مثال، در منطقه 22 یک مجتمع تجاری چندمنظوره که دقيقا با عنوان «مال» تبليغات مي‌كند و هم‌اكنون درحال پیش‌فروش واحدهایش است از متری 45 میلیون آغاز کرده و در‌حال‌حاضر که یک‌سال به تحویل این مجتمع باقی‌مانده واحدها را از متری  75 میلیون تومان به فروش می‌رساند. مشاور املاکی که در حال پیش‌فروش این مجتمع است، پیش‌بینی می‌کند قیمت مغازه‌های همکف این مجتمع به چند میلیارد نیز برسد.
بررسی قیمت واحدهای تجاری در مجتمع‌های تجاری بزرگ پایتخت نشان می‌دهد با وجود رکود بازار طی دو سال اخیر، قیمت‌های واحدهای تجاری از رشد خوبی برخوردار بوده است. مجتمع تجاری در شهرک غرب از متری 55 میلیون تومان خرید و فروش می‌شود و مجتمع تجاری در همین محدوده که به‌سختی واحد تجاری خالی در آن پیدا می‌شود، قیمت‌هایش از متری 45 میلیون تومان است. این در حالی است که دو مجتمع تجاری جديد در این منطقه ساخته شده است که مدت‌ها است واحد‌های تجاری آن خالی است.
بزرگ‌ترین مجتمع تجاری منطقه 5 تهران که زمانی از رقیبان فروشگاه‌های شهروند محسوب می‌شد، هیچ واحد تجاری برای فروش ندارد و تنها واحدهای تجاری خود را اجاره می‌دهد، آن هم به برندها و شرکت‌های خاص.
مسوول اجاره واحدهای این مجتمع تجاری، حاضر نیست درخصوص قیمت‌های اجاره‌ای این مجتمع اطلاعاتی به ما بدهد.
قیمت واحد‌های تجاری پررونق تقریبا در همه پایتخت نزدیک به هم است در یکی از مجتمع‌های تجاری شمال تهران واحد تجاری از متری 50 تا 70 میلیون تومان نرخ‌گذاری شده و با وجود آنکه مدت‌ها است از بهره‌برداری آن می‌گذرد، هنوز واحد خالی برای فروش دارد.
مسوول فروش یک مجتمع تجاری در میدان فردوسی نیز که در حال ساخت است و پیش از آغاز ساخت واحدهایش  را برای پیش‌فروش گذاشته شده بود درباره قیمت مغازه‌های این مجتمع می‌گوید: مغازه‌های این مجتمع از متری 65 میلیون تومان آغاز می‌شود تا متری 170 میلیون تومان. قیمت طبقات همکف آن که مختص صرافی‌ها است بسیار بالا است و بیشتر آنها نیز به فروش رفته است، اما هنوز در این مجتمع واحد خالی وجود دارد.
ولی با وجود این واحدهای تجاری خالی در «مال‌»ها چرا هنوز تب ساخت و ساز برج‌هاي تجاری بالا است؟ «محمد مهدی مافی»- دبیر انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن استان تهران در این زمینه  به «دنیای اقتصاد» می‌گوید: تغییر رفتارهای شهری و الگوگرفتن از شهرهای مدرن ما را به سمت مجتمع‌های تجاری چندمنظوره می‌برد. پیش از این الگوی ساخت‌و‌‌ساز واحدهای تجاری، الگویی سنتی بود و واحدهای تجاری در مناطق مختلف پراکنده و گسترده بودند، البته بازار تهران نیز وجود داشت. اینکه یک سیستم به هم پیوسته و چندمنظوره ساخته شود که تمام اقلام مورد نیاز یک فرد را از سرگرمی، تفریح، رستوران و مراکز خرید داشته باشد، ناخودآگاه جاذب است. در حال حاضر دیگر بازارهای تجاری پراکنده جوابگوی این شهر بزرگ نیست. این واحدهای تجاری چندمنظوره، بسیار سریع به تمام نیازهای خانواده‌ها جواب می‌دهند. مافی معتقد است ساخت مجتمع‌های تجاری سود سرشاری برای سازندگان آن دارد.
به گفته وی، یک مجتمع تجاری، چندين ميليارد برای سازنده سود دارد. این در حالی است که ساخت یک مجتمع مسکونی ممکن است به چند صد ميليون هم نرسد. بنابراین سازندگان مجتمع‌های تجاری، ریسک ساخت مجتمع تجاری را می‌پذیرند زیرا ممکن است 10 مجتمع تجاری بسازند که دو تای آن به سوددهی بیفتد و تمام زیان‌های باقی ساخت و سازها را پوشش دهد. او ایجاد چنین فضای رقابتی را به سود مصرف‌کنندگان می‌داند و می‌گوید: هنوز هم تهران، برای ایجاد چنین مجتمع‌هایی جا دارد و مردم با میل و رغبت به سوی مجتمع‌های چندمنظوره می‌روند. او تاکید می‌کند: ممکن است مجتمع‌های تجاری صرف، جذابیت مجتمع‌های تجاری که دارای فضای فرهنگی و تفریحی است را نداشته باشند. او به تجربه شخصی خود در حوزه واحدهای تجاری اشاره می‌کند و می‌گوید: سود فروش واحدهای تجاری 10 برابر واحدهای مسکونی است. این در حالی است که هزینه ساخت واحدهای تجاری چندان گرانتر از مسكوني نيست.
نکته‌ای که مافی به آن اشاره می‌کند مطابق آمار اعلام شده از سوی مرکز آمار است زیرا آمار رسمی، هزینه احداث یک متر مربع بنای تجاری را 755 هزار تومان و هزینه احداث یک متر مربع بنای مسکونی را 630 هزار تومان اعلام کرده بود. مافی توضیح می‌دهد: بیشترین هزینه ساخت و ساز در واحدهای مسکونی مربوط به سرویس‌های بهداشتی و آشپزخانه است که واحدهای تجاری چنین هزینه‌ای ندارند.
او به نقش شهرداری برای افزایش ساخت و سازهای تجاری اشاره می‌کند و می‌گوید: شهرداری‌ها، عوارض بسیار بالایی از مجتمع‌های تجاری می‌گیرند. شاید 5 تا 10 برابر عوارضی که از مجتمع‌های مسکونی می‌گیرند. به جز درآمدهای ابتدایی ناشي از فروش تراكم و هزينه صدور پروانه، عوارض نوسازی سالانه واحدهای تجاری نیز یک نوع درآمد پایدار برای شهرداری است بنا بر این می‌توان گفت شهرداری‌ها یکی از محرك‌هاي اصلي ساخت و ساز مجتمع‌های تجاری در شهر هستند.
او افزایش قیمت واحدهای تجاری را مانند بازار بورس می‌داند و می‌گوید: ممکن است یک واحد تجاری در یک مجتمع، تبدیل به بورس کالایی خاص شود و قیمت آن چندین برابر شود، اما ممکن است یک واحد تجاری به دلیل بافت محله و نوع ساخت، رونق نگیرد و با کاهش قیمت نیز رو به رو شویم.

درآمدزايي شهرداري
«محمود جهانی» تحلیلگر اقتصاد مسکن با تایید سخنان مافی  درخصوص گرایش به مجتمع‌های چندمنظوره به تغییر الگوی ساخت واحدهای تجاری در شهر تهران اشاره می‌کند و می‌گوید: طی چندسال اخیر، تجاری‌سازی‌ها به سمت پروژه‌های بزرگ‌مقیاس سوق پیدا کرده است. پیش از این واحدهای تجاری به صورت تک‌واحدی و ردیفی ساخته می‌شد اما در حال حاضر ساخت و سازها به سمت «مال»‌ها يا همان مجتمع‌هاي بزرگ تجاري رفته است. شاید یکی از دلایل، رشد صدور پروانه تجاری در شهر تهران بوده است. چراکه می‌بینیم در دو، سه سال اخیر مجتمع‌های تجاری در زمین‌های چندصدهزار متر مربعی احداث شده است. یکی از دلایل افزایش، تغییر الگوی شهرنشینی است. یکی دیگر از دلایل استقبال از مجتمع‌های تجاری قابلیت بورس شدن این مجتمع‌ها است که نیازهای مختلف مردم را جواب می‌دهد.  او بحث درآمدزایی شهرداری‌ها را انگیزه دیگری برای افزایش ساخت‌و‌ساز واحدهای تجاری در شهر می‌داند و می‌گوید: در طرح تفصیلی، برای درآمدزایی پهنه‌های تجاری زیادی تعریف شد. او انگیزه دیگر سازندگان در بازار تجاری‌سازی را رونق نسبی این بازار می‌داند و می‌گوید: در بازار مسکن ما دوره‌های رکود و رونق داریم و سازندگان متاثر از این دوران، در بازار حضور دارند اما در حوزه تجاری‌سازی تقریبا تقاضا شکل ثابتی دارد یا حداقل، نوسانات آن کمتر است.
جهانی قیمت تمام شده واحدهای تجاری و قیمت فروش را بسیار بالا می‌داند و می‌گوید: قیمت فروش واحدهای مسکونی و ساخت آنها چندان تفاوت بالایی ندارد اما اختلاف قیمت تمام شده واحدهای تجاری و فروش آنها چندین برابر است، شاید بیش از متری 10 میلیون تومان. به‌ویژه آنکه واحدهای تجاری پس از بهره‌برداری ارزش سرقفلی نیز پیدا می‌کند.
او یکی از دلایل خالی ماندن مجتمع‌های تجاری در برخی نقاط تهران را موقعیت مکانی و نحوه فروش و شکل معماری می‌داند و می‌گوید: در یک پروژه تحقیقاتی عوامل موفقیت و شکست مراکز تجاری در سطح شهر تهران را مورد مطالعه قرار دادیم و به این نتیجه رسیدیم که مجتمع‌هایی که از یک سیاست‌گذاری صحیح در فروش برخوردارند، موفق‌تر از سایر مجتمع‌ها هستند. به جز نحوه فروش، نوع كالاي قابل عرضه و برند‌هاي صنفي انتخاب شده نيز که برای این مجتمع‌ها تعریف می‌شود، قابل توجه است، همچنین ارتباط با حرفه‌ای‌های بازار.
اما با وجود اوضاع فعلی اقتصادی کشور و کاهش توان اقتصادی، وجود این همه مجتمع‌های تجاری توجیهی دارد؟ جهانی به این پرسش این‌گونه پاسخ می‌دهد که اقتصاد کشور ما ساختاری خاص دارد و در همان زمان که شاهد رکود هستیم، برخی از مشاغل، به خصوص مشاغل خدماتی و بازرگانی رونق دارند. ممکن است ما در صنایع تولیدی مثل صنایع کشاورزی و ساختمانی شاهد رکود اقتصادی باشیم اما چون پول نفت در اقتصاد ما جریان دارد، ممکن است بخش‌های خدماتی و تجاری همچنان پررونق باشد.

درسال گذشته ارزش هر متر مربع ساختمان تجاری تکمیل شده در تهران با 8/349درصد افزایش به بالای 14 میلیون تومان رسید. قیمت زمین برج های آماده در شرایطی 4 برابر شده که قیمت زمین خام تجاری در سال گذشته حداکثر2 برابر شده است
دنياي اقتصاد