آیین‌نامه نحوه مجوزدهی و نظارت بر پلتفرم‌های ثبت اسناد تدوین می‌شود

نمایندگان مجلس جهت تامین نظر شورای نگهبان در طرح ساماندهی بازار اجاره مسکن، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را موظف کردند آیین‌نامه «نحوه مجوزدهی و فعالیت و نظارت بر پلتفرم‌های ثبت رسمیی اسناد و املاک کشور» را با اولویت معاملات املاک ظرف سه‌ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون تهیه کنند و به‌ تأیید رئیس قوه قضائیه برساند.

کد خبر: ۶۴۴۸۴۱

تاریخ: ۲۳ مرداد ۱۴۰۲ - ۱۱:۱۶

به گزارش ایران اکونومیست، نمایندگان مجلس در جلسه علنی امروز دوشنبه، به ادامه بررسی ایرادات شورای نگهبان در طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی پرداخته و ایرادات را رفع و تصویب کردند.

بر این اساس تبصره ۲ ماده ۸ به شرح زیر اصلاح می شود:

تبصره ۲- بنگاه‌های مشاور املاک موظف به رعایت مفاد این ماده در انعقاد قراردادهای اجاره املاک مسکونی از طریق بررسی اسناد ملک مورد اجاره از جمله اجاره‌نامه دو سال گذشته می‌باشند و در صورت عدم رعایت سقف و عدم ارائه اسناد مذکور توسط موجرین، بنگاههای مشاور املاک مکلف به ارسال این قراردادها به سازمان امور مالیاتی از طریق اتصال برخط با سامانه های ثبت معاملات املاک و مستغلات می‌باشند. متخلفین توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه نخست به جریمه نقدی معادل سه برابر حق‌الزحمه دریافتی و در مرتبه دوم به محرومیت به مدت شش‌ماه و جریمه نقدی معادل چهار برابر حق‌الزحمه دریافتی و در مرتبه سوم به محرومیت به مدت یک‌سال و جریمه نقدی معادل شش برابر حق‌الزحمه دریافتی و در مرتبه چهارم به محرومیت دائم از اشتغال در آن صنف محکوم می‌شوند.

ماده ۱۱ و تبصره‌های آن نیز به شرح زیر اصلاح می‌شود:

ماده ۱۱- سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است با همکاری وزارتخانه‌های راه و شهرسازی، صنعت، معدن و تجارت و معاونت علمی و فناوری ریاست جمهوری آیین‌نامه «نحوه مجوزدهی و فعالیت و نظارت بر سکو (پلتفرم)های ثبت رسمی اسناد و املاک کشور» با اولویت معاملات املاک را ظرف سه‌ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون تهیه نماید و به‌ تأیید رئیس قوه قضائیه برساند. ثبت اسناد منوط به تأیید حضوری یا غیرحضوری یکی از سردفتران اسناد رسمی است.

مجوز فعالیت سکوهای موضوع این ماده توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور صادر می شود و متقاضی دریافت مجوز فعالیت سکوهای مذکور باید دارای گواهی عدم سوءپیشینه، حداقل مدرک لیسانس، حداقل سن ۲۵ سال باشد و استانداردهای فنی و امنیتی موضوع تبصره ۱ این ماده را در سکو رعایت نماید.

تبصره ۱- در آیین‌نامه موضوع این ماده، باید نحوه انجام موارد ذیل تعیین گردد:

۱- همکاری سکوها و سردفتران اسناد رسمی و ارائه خدمت در تمامی روزهای هفته و به صورت شبانه‌روزی

۲- وظایف و تکالیف سکوها و شرایط مرتبط با استعلام‌ها و ثبت اسناد  و شاخص‌های رتبه‌بندی آن‌ها

۳-  احراز هویت و اراده طرفین سند توسط سکوها

۴- ثبت غیرحضوری اسناد توسط متعاملین با تأیید غیرحضوری یکی از سردفتران اسناد رسمی

۵- ارزیابی موجرین و مستأجرین و دیگر متعاملین از یکدیگر توسط سکوها

۶- گزارش سابقه طرفین قرارداد در عمل به تعهدات قراردادهای قبلی به طرف مقابل توسط سکوها

۷- نحوه و کیفیت ضبط و نگاهداری صوت، فیلم و تصاویر تشریفات ثبت سند

۸- ارسال اطلاعات معاملات به وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی

۹- استانداردهای فنی و امنیتی سکوها

۱۰- تعیین نحوه و میزان هزینه قابل دریافت بابت خدمات ارائه شده توسط سکوها

تبصره ۲- سردفتر اسناد رسمی موضوع این قانون، سردفتر مشخص شده در قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سر دفتران و دفتریاران ۲۵/ ۴/ ۱۳۵۴ است و رسیدگی به تخلفات وی مطابق قانون مذکور انجام می‌شود. کلیه مسئولیت‌های ثبت سند با سردفتر اسناد رسمی است و تنها در مواردی که سند به صورت غیرحضوری ثبت می‌شود سردفتر و سکو در خصوص احراز هویت و احراز اراده متعاملین به صورت تضامنی مسئول هستند.

تبصره ۳- سردفتر اسناد رسمی باید به منظور تایید یا عدم تایید ثبت سند، کلیه تکالیف سردفتران در قوانین و مقررات مربوط را به جز موارد الزام به حضور در محل دفترخانه و الزام به تهیه، تنظیم و ثبت اوراق کاغذی انجام دهد. در تمام موارد الزام به اخذ امضا و اثر انگشت از امضای الکترونیکی و مواردی که مستلزم مواجهه حضوری سردفتر با متعاملین و شهود (در صورت وجود) است از ارتباط صوتی-تصویری استفاده می‌شود. در ثبت سند موضوع این ماده نیاز به تهیه، تنظیم و ثبت اوراق کاغذی، محل فیزیکی برای دفترخانه اسناد رسمی و دفتریار و کفیل وجود ندارد و ثبت صرفاً توسط سردفتر انجام می‌شود.

تبصره ۴- بانک مرکزی موظف است با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و وزارت راه و شهرسازی ظرف یک‌ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، امکان پرداخت و احراز پرداخت مبالغ و ثمن‌های مرتبط با قراردادها را به‌صورت برخط و آنی فراهم سازد.

پرداخت‌های صورت‌گرفته از طریق مذکور باید صرفاً از مبدأ حساب متعهد و به مقصد حساب متعهدٌله باشد و همچنین خدمات حساب امانی (واسط) برای این معاملات را فراهم نماید.

تبصره ۵- در صورت تنظیم قرارداد رسمی و وجود شرط فسخ در قراردادهای اجاره یا اجاره مشروط به پرداخت قرض‌الحسنه بدون أخذ سرقفلی مشمول فصل دوم قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ و توافق طرفین مبنی بر پرداخت وجوه صرفاً از سازوکارهای پرداخت قابل احراز موضوع تبصره (۴) این ماده، با عدم پرداخت هر یک از مبالغ اجاره‌بها یا عدم پرداخت تمام یا بخشی از مبالغ قرض‌الحسنه شرط‌شده در قرارداد اجاره در مهلت مقرر و اعلام برخط فسخ قرارداد توسط موجر و عدم واریز مبلغ توسط مستأجر تا قبل از اعلام مراتب فسخ، پس از کسر خودکار کسورات قراردادی اعم از مبالغ اجاره پرداخت نشده و وجه التزام قراردادی توسط سامانه و واریز برخط باقیمانده مبلغ قرض‌الحسنه شرط‌شده در اجاره توسط موجر، صحت فسخ بر اساس قرارداد و سوابق پرداخت مبالغ از طریق ساز و کار پرداخت موضوع تبصره (۴) این ماده، در صورت اختلاف و طرح دعوا، توسط مرجع قضایی صالح به‌صورت غیرحضوری بررسی می‌شود، مرجع قضایی حداکثر ظرف دو هفته نسبت به تأیید یا رد فسخ اقدام می‌نماید. در صورت تأیید فسخ، تخلیه عین مستأجره مطابق ماده (۳) قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ و بدون نیاز به انقضای مهلت قرارداد انجام می‌شود. اعلام فسخ توسط موجر و بررسی صحت آن توسط مرجع قضایی بدون نیاز به تقدیم دادخواست و با پرداخت برخط هزینه دعوای غیرمالی از طریق سکو انجام می‌شود.

تبصره ۶- چنانچه طلب موجر از مستأجر ناشی از اجاره‌بهای پرداخت نشده بیش از مبلغ قرض‌الحسنه شرط‌شده در اجاره شود، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است نسبت به مازاد، گواهی عدم پرداخت، صادر و به موجر تسلیم نماید. این گواهی در حکم سند لازم‌الاجراست.

تبصره ۷- در صورت اتمام مهلت اجاره و عدم تمدید قرارداد، وجه التزام قراردادی از تاریخ واریز مبلغ قرض‌الحسنه شرط‌شده در اجاره به حساب امانی (واسط) و ابلاغ مراتب به مستأجر  محاسبه می‌شود. ملاک تخلیه واحد توسط مستأجر، تأیید برخط مراتب توسط موجر در سامانه یا تأیید برخط موضوع توسط واحد اجرای احکام یا اجرای ثبت است.

تبصره ۸- سکو (پلتفرم)های موضوع این ماده مکلفند شاخص‌های عملکردی از میزان وفای به‌عهد اشخاص (موجر و مستأجر) را بر اساس اطلاعات ثبت‌شده در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و سامانه الکترونیک اسناد محاسبه نمایند و نتیجه آن را در هنگام معامله به اطلاع متعاملین برسانند. در این راستا سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و وزارت راه و شهرسازی مکلفند اطلاعات مذکور را به این سکو (پلتفرم) ها ارائه نمایند. سکوها موظفند با همکاری بانک مرکزی زیرساخت انعکاس این اطلاعات در رتبه اعتباری اشخاص را فراهم نمایند.

تبصره ۹- سابقه رضایت‌مندی متعاملین از یکدیگر بر مبنای امتیازدهی طرفین به یکدیگر باید در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا سامانه الکترونیک اسناد، ثبت شده و برای طرف‌های معاملات بعدی قابل رؤیت باشد.

به جهت رفع ابهام، تبصره ۸ ماده ۱۱ با تغییراتی به عنوان ماده ۱۶ الحاق می شود:

ماده ۱۶- وزارت صنعت، معدن و تجارت موظف است با همکاری وزارتخانه‌های راه و شهرسازی، کشور و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور دستورالعمل نظارت و رتبه‌بندی مشاوران املاک را بر اساس شاخص های میزان رضایت مندی مشتریان، گزارش های نظارتی بازرسان قانونی، توان فنی و  تخصصی در حوزه معاملات املاک، تعداد شکایت های منجر به صدور رای محکومیت و رعایت قوانین و مقررات، ظرف سه‌ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون تهیه و ابلاغ نماید. وزارت صنعت، معدن و تجارت مکلف است نتایج  رتیه بندی مشاوران املاک را جهت انتشار عمومی در دوره های سه ماهه به تفکیک کشور، استان و شهرستان به وزارت راه و شهرسازی ارائه نماید.

همچنین ماده ۱۳ و تبصره ۲ آن به شرح ذیل اصلاح می شود:

ماده ۱۳- ماده (۱۵) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۲۵/ ۲/ ۱۳۸۷ و تبصره‌های آن به‌شرح ذیل اصلاح می‌شود:

ماده ۱۵- دو سال پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، اراضی با کاربری مسکونی، اداری - دولتی و تجاری در محدوده شهرکها و شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر دارای تمامی شرایط زیر:

الف- تعداد واحد مسکونی موجود در آن شهر یا شهرک به استناد مرکز آمار ایران، کمتر از  ۱.۲۵ برابر تعداد خانوارهای ساکن باشد.

ب- اعیان متناسب با کاربری مطابق سطح اشغال مصوب در طرح های جامع و تفصیلی را نداشته باشد.

ج- به مدت دو سال بلااستفاده در این وضعیت مانده و تعیین‌تکلیف نشده باشد.

مشمول عوارض با نرخ‌های ذیل می‌گردد:

۱- سال اول و دوم (پس از عدم بهره‌برداری به مدت دو سال)، معادل نیم درصد دو درصد ارزش روز زمین به‌ازای هر سال در زمان أخذ

۲- علاوه بر بند (۱)، برای سال سوم و چهارم، معادل دو درصد چهار درصد ارزش روز زمین به‌ازای هر سال در زمان أخذ

۳- علاوه بر بندهای (۱) و (۲)، برای سال پنجم به بعد، معادل سه درصد شش درصد ارزش روز زمین به‌ازای هر سال در زمان اخذ.

تبصره  ۲ به شرح ذیل اصلاح می شود:

تبصره ۲- موارد ذیل از پرداخت عوارض موضوع این ماده مستثنی است:

الف- اراضی که به حکم مراجع قضائی با موانع قانونی ساخت و ساز یا أخذ پروانه ساختمانی یا فروش مواجه است تا زمان برطرف شدن مانع قانونی

ب- اراضی که برای آنها پروانه ساختمانی صادر می‌شود از تاریخ صدور پروانه تا پایان ‌مهلت مذکور در آن و در صورت تمدید مهلت با رعایت مهلت جدید حداکثر دو تا چهار سال متناسب با گروه‌های ساختمانی مذکور در قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمانی مصوب  ۲۲/ ۱۲/ ۱۳۷۴

ج- اراضی که به محدوده‌ شهرها و شهرکها ملحق می‌شوند به مدت دو سال از تاریخ الحاق

د- در مواردی که انتقال، قهری است تا زمانی که کوچکترین فرد انتقال گیرنده کمتر از بیست‌سال سن داشته باشد.

هـ- هر خانواده حداکثر تا ۲۰۰ مترمربع

و-خانواده های دارای سه فرزند و بیشتر، حداکثر تا ۳۰۰ مترمربع

ز- اراضی موقوفه

همچنین تبصره ۷ ماده ۱۳ به شرح ذیل اصلاح می شود و یک تبصره به عنوان تبصره ۸ اضافه می شود:

تبصره ۷- ارزش روز زمین موضوع این ماده، در خصوص زمین‌هایی که صورتحساب الکترونیکی خرید موضوع قانون پایانه‌های فروشگاهی و سامانه مؤدیان مصوب  ۲۷/ ۷/ ۱۳۹۸ برای آنها وجود دارد، از طریق "جمع قیمت خرید مندرج در صورتحساب الکترونیکی" با "حاصلضرب این قیمت در درصد تغییرات شاخص قیمت زمین در هر استان بر اساس اعلام مرکز آمار ایران"، محاسبه می‌شود و در خصوص سایر اراضی، میزان پنج برابر ارزش معاملاتی موضوع ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم، ملاک قرار می‌گیرد.

تبصره ۸- مرجع رسیدگی به شکایات مرتبط با اعیان متناسب با عرصه و کاربری موضوع این ماده کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری می‌باشد.

ماده ۱۴ به شرح زیر اصلاح شد:

ماده ۱۴- در راستای کاهش التهابات مسکن و به‌منظور جلوگیری از معاملات سفته‌بازی واحدهای در حال  احداث طرحهای حمایتی تأمین مسکن مانند اقدام ملی یا نهضت ملی مسکن، بر اساس شرط ضمن عقد لازم و به نحو ملزمی، متقاضیان این طرح ها، تا قبل از تحویل واحد مسکونی یا نصب شمارش گر (کنتور) برق یا اخذ گواهی پایان کارساختمانی (هر کدام زودتر  صورت پذیرفت)، حق انعقاد معاملات و اعطای وکالت مربوط به انتقال حق انتفاع اراضی یا اعیان یا امتیاز ثبت‌نام را جز به اشخاص مورد تایید وزارت راه و شهرسازی(ثبت نام کنندگان واجد شرایط در سامانه طرح های حمایتی تأمین مسکن)، ندارند. ثبت رسمی معاملات و وکالتنامه های مذکور منوط به استعلام از وزارت راه و شهرسازی مبنی بر رعایت شروط فوق است و معاملات فاقد این شروط در هیچ یک از ادارات پذیرفته نمی شود.

منظور از اشخاص مورد تایید وزارت راه و شهرسازی، اشخاص واجد شرایط دریافت طرح های حمایتی تامین مسکن است و در صورتیکه متقاضی واجد شرایط کافی وجود نداشته باشد، وزارت راه و شهرسازی امکان انتقال به سایر افراد را فراهم می کند.

دستورالعمل این ماده مشتمل بر موارد اجرائی از قبیل تعیین متولیان اجرایی، نحوه نقل و انتقال در هر یک از مراحل اجرایی، نحوه تبادل اطلاعات بین سازمان ثبت اسناد و املاک رسمی و وزارت راه و شهرسازی حداکثر یک‌ماه پس از ابلاغ این قانون، توسط وزیر راه و شهرسازی تصویب و ابلاغ می‌گردد.