نه شرعی شورای نگهبان به اجاره بهای دستوری

نظر شورای نگهبان در مورد اجاره بها به معنی نپذیرفتن قیمت گذاری دستوری در بازار اجاره بها و تایید کشف قیمت اجاره در بازار است.

کد خبر: ۶۳۶۰۵۵

تاریخ: ۲۶ تير ۱۴۰۲ - ۱۲:۴۸

شورای نگهبان با ارجاع طرح «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» به مجلس، به ماده ۸ آن که بر «تعیین سقف افزایش اجاره‌بها» دلالت دارد، دو ایراد قانونی و شرعی گرفت. متن مکتوب نظر شورای نگهبان نشان می‌دهد، ورود شورای عالی مسکن به موضوع «تعیین اجاره‌بها»، با قانون در مغایرت است. اما فراتر از این مغایرت، از نگاه شورای نگهبان، شرط «تصویب سقف‌گذاری برای اجاره‌ مسکن»، تصریح مجلس بر «مصلحت ملزمه» این سیاست است، در غیر این‌صورت، خلاف شرع خواهد بود. در صورت تصویب نهایی طرح، «قیمت مسکن» از حبس خارج می‌شود.

«نه» شرعی شورای نگهبان به اجاره بهای دستوری، دو پیام مهم از طرح ساماندهی بازار املاک را منعکس می کند.

نظر شورای نگهبان درباره طرح ساماندهی بازار املاک که اواخر خردادماه امسال در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید نشان‌دهنده رد «تعیین قیمت» در بازار اجاره و در عین حال تایید «کشف قیمت» در بازار مسکن است. خلاصه بخشی از آنچه به تازگی و در قالب نظر شورای نگهبان درباره طرح دوفوریتی ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها منتشر شده است، از یکسو نشان‌دهنده مغایرت و «نه» شرعی این شورا به اجاره دستوری از یکسو و مجوز شرعی و قانونی به کشف قیمت املاک مسکونی از سوی دیگر است.

در اظهارنظر شورای نگهبان درخصوص مصوبه خردادماه مجلس در ارتباط با ساماندهی بازار زمین، مسکن واجاره بها، نظر این شورا درباره سه ماده مهم از این مصوبه قابل توجه است. هر چند شورای نگهبان به ابهاماتی در مواد دیگری از این مصوبه نیز اشاره کرده است. اما خلاصه مهم‌ترین موارد موردنظر شورای نگهبان مربوط به سه ماده این مصوبه است.

شورای نگهبان در بخشی از نظر خود در ارتباط با این مصوبه، به ماده ۸ تصویب نامه نماینده ها درباره ساماندهی بازار زمین، مسکن واجاره بها اشاره کرده و آن را مغایر با اصل ۸۵ قانون اساسی اعلام کرده است. براساس ماده ۸ مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن واجاره بها، شورای عالی مسکن مکلف شده است تا به صورت سالانه نسبت به تعیین نرخ مجاز افزایش اجاره بها اقدام کند. در این ماده از مصوبه آمده است: «شورای عالی مسکن مکلف است به صورت سالانه نسبت به تعیین و اعلام سقف یا میزان افزایش اجاره بها وقرض موضوع شرط آن(پول پیش) تا قبل از پایان اردیبهشت ماه هر سال اقدام کند.» شورای نگهبان در اظهارنظر خود در ارتباط با این بخش از مصوبه اعلام کرده است: «اطلاق تکلیف شورای عالی مسکن به تعیین و اعلام سقف یا میزان افزایش اجاره بها و قرض موضوع شرط آن، بدون تعیین ضابطه توسط قانون‌گذار، مغایر اصل ۸۵ قانون اساسی شناخته شد.» در واقع ترجمه این ایراد شورای نگهبان به این بخش از مصوبه آن است که براساس اصل ۸۵ قانون اساسی، مجلس نباید اختیارات خود را به نهاد دیگری واگذار کند. براساس اصل هشتاد و پنجم قانون اساسی، «سمت نمایندگی، قائم به شخص است و قابل واگذاری به دیگری نیست. مجلس نمی‌تواند اختیار قانون‌گذاری را به شخص یا هیاتی واگذار کند.» بنابراین، تفویض اختیار تعیین و اعلام قیمت یا میزان افزایش اجاره بها به نهاد دیگر یعنی شورای‌عالی مسکن عملا مغایر با اصل هشتاد و پنجم از قانون اساسی است. با این حال، این ایراد در بررسی های بعدی مجلس از این مصوبه قابل حل است؛ ممکن است مجلس تعیین قیمت‌ها و نرخ‌های مجاز برای افزایش اجاره بها را خود بر عهده بگیرد و این مغایرت اشاره شده از سوی شورای نگهبان را به این ترتیب برطرف کند. اما این همه نظر شورای نگهبان درباره این بخش از مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن واجاره بها در ماده ۸ این مصوبه نیست. در اظهارنظر شورای نگهبان در ارتباط با ماده ۸ این مصوبه به یک ایراد شرعی نیز اشاره شده است. مبنی بر اینکه، از آنجا که در این ماده و در این مصوبه به «مصلحت ملزمه» برای تعیین قیمت دستوری در بازار اجاره اشاره نشده است، ایراد شرعی داشته وخلاف شرع است. شورای نگهبان به صراحت اعلام کرده است: «با توجه به اشتراط چنین احکامی به وجود مصلحت ملزمه، لازم است به نحوی به مشروط بودن احکام این ماده به وجود مصالح مذکور، تصریح شود و الا خلاف شرع خواهد بود.»

معنای مصلحت ملزمه در احکام فقهی آن است که قانون‌گذار باید بین حکم حکومتی و سایر احکام شرعی تمایز قائل شود؛ به عبارتی منظور شورای نگهبان آن است که اگر مجلس در نقش قانون‌گذار درصدد تایید و اجرای این مصوبه در بازار مسکن است باید تکلیف مصلحت ملزمه در این طرح را به صراحت مشخص و آن را اعلام کند.

نظر مثبت به کشف قیمت

در کنار اظهارنظر شورای نگهبان در ارتباط با ماده ۸ مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن واجاره بها که ترجمه آن دربردارنده یک نه شرعی به تعیین قیمت دستوری در بازار اجاره در این مصوبه است، شورای نگهبان هیچ ایرادی به موضوع کشف قیمت املاک و اعلام عمومی آن در سامانه های مربوطه نگرفته است.

در ماده ۹ این مصوبه آمده است: «وزارت راه وشهرسازی مکلف است با همکاری وزارت کشور، شهرداری ها و... ظرف ۶ ماه پس از لازم الااجرا شدن این قانون، با بهره گیری از ظرفیت سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور با اولویت استفاده از فناوری های نوین نظیر هوش مصنوعی و در نظر گرفتن ملاک هایی از جمله موقعیت جغرافیایی، سن بنا، طبقه، تراکم، مصالح ساختمانی، فاصله از خدمات رفاهی، آموزشی و معاملات انجام شده مشابه، اقدام به کشف بازه قیمت و اجاره بها به صورت منطقه ای با اولویت کاربری مسکونی در کلان‌شهرها کند. این اطلاعات باید به صورت برخط و رایگان در اختیار عموم مردم قرار بگیرد. آیین نامه اجرایی این ماده مشتمل بر چارچوب مشارکت دستگاه های همکار، ظرف سه ماه توسط وزارت راه وشهرسازی تهیه می‌شود و به تصویب هیات وزیران می رسد.»

این ماده از مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن واجاره بها بر «کشف قیمت» در بازار مسکن و اعلام عمومی آن به مردم و متقاضیان خرید، فروش و اجاره واحدهای مسکونی، اشاره دارد. عدم‌ ایراد شورای نگهبان به این ماده از مصوبه در مقابل ایرادی که به ماده ۸ وارد کرده است به معنای «تایید فرآیند کشف قیمت» در بازار مسکن در برابر «رد قیمت‌گذاری دستوری» در این بازار است. در واقع می‌توان این طور برداشت کرد که کشف قیمت مسکن و اعلام عمومی آن برای اطلاع متعاملین بازار مسکن مجاز شمرده شده اما اعمال این قیمت‌ها در بازار با اقدام دستوری، بدون اشاره به مصلحت ملزمه، محل ایراد است. این در حالی است که کارشناسان اقتصادی همواره تاکید دارند که راهکار اصلی برای مهار تورم در بازار مسکن به خصوص بازار اجاره مهار تورم عمومی است و نه اقدام دستوری!

ایراد شرعی نرخ گذاری دولتی

بررسی ها نشان می دهد اظهارنظر شورای نگهبان در ارتباط با مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن واجاره بها در عمل دو پیام مهم را در خود جای داده است. پیام اول آن است که وقتی شورای نگهبان از مغایرت ماده ۸ با اصل ۸۵ قانون اساسی سخن گفته و به ایراد شرعی قیمت‌گذاری دستوری بدون اشاره به مصلحت ملزمه این کار اشاره می کند، به این معناست که علاوه بر مجلس، اقدام هر نهاد، سازمان یا دستگاه دیگری نیز در این زمینه بدون اشاره به مصلحت ملزمه دارای ایراد شرعی است. سوالی که در این زمینه ایجاد می‌شود آن است که وقتی شورای نگهبان با این استدلال به مصوبه مجلس در ارتباط با قیمت‌گذاری دستوری در بازار اجاره ایراد گرفته است آیا مصوبه اردیبهشت ماه شورای عالی مسکن که براساس آن موجران مکلف به حداکثر افزایش ۲۵‌درصدی اجاره بها در شهر تهران و ۲۰ درصدی آن در سایر شهرها شدند نیز دارای ایراد شرعی است؟

نظر گروهی از کارشناسان حقوقی براساس ایرادی که شورای نگهبان به این بخش از مصوبه وارد کرده است در پاسخ به این سوال، این است که این ایراد به اقدام یک ماه قبل شورای عالی مسکن در اعلام سقف مجاز افزایش اجاره بها در بازار ملک نیز وارد است. با این حال باید منتظر نظر نهایی مراجع حقوقی بالاتر درباره این موضوع بود.

پارادوکس در اعلام آمار رسمی

پیام دومی که می‌توان از نظر شورای نگهبان در ارتباط با این مصوبه دریافت کرد مربوط به مجاز بودن و تایید اعلام بازه قیمت و اجاره بهای مسکن از محل داده های سامانه رهگیری معاملات املاک مسکونی به عنوان یک راهنمای کاربردی برای متعاملین این بازار است. براساس ماده ۹ این مصوبه که در بالا نیز به آن اشاره شد، کشف قیمت در بازار مسکن و اعلام عمومی آن به مردم باید صورت بگیرد. در واقع قیمت‌های قطعی معاملاتی در بازار اجاره و خرید و فروش مسکن باید اعلام و در سامانه های مربوطه درج شود. این موضوع در حالی که مجلس به عنوان قوه قانون‌گذار در کشور به آن به عنوان یک ضرورت مهم برای بازار مسکن توجه کرده و در مصوبه خود آورده است و شورای نگهبان نیز آن را تایید کرده است، یک سوال مهم را ایجاد می کند؟ چرا در شرایطی که هم کارشناسان، هم مجلس و هم شورای نگهبان بر ضرورت کشف و اعلام عمومی قیمت‌های قطعی معاملاتی در بازار املاک چه در حوزه خرید و فروش و چه در بخش اجاره، اتفاق نظر دارند و آن را یکی از اقدامات اساسی برای ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها می دانند اما هم اکنون ۶ ماه است که آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران و همچنین یک سال و یک فصل است که آمارهای رسمی مربوط به تحولات کشوری بازار مسکن در حبس به سر برده و منتشر نمی‌شود؟

این موضوع یک پارادوکس مهم را در خود جای داده است؛ یعنی تاکید طیف کارشناس و قانون‌گذار بازار مسکن بر انتشار عمومی قیمت‌های رسمی در برابر توقف انتشار این آمار از سوی مراجع آماری کشور! کارشناسان در عین حال امیدوارند با تایید این مصوبه از سوی شورای نگهبان بعد از رفع موارد ابهام و اصلاح موارد همراه با ایراد، آمارهای بخش مسکن نیز برای اطلاع و استفاده عموم مردم، رفع حبس شود. چرا که انتشار آمار رسمی از تحولات بازار مسکن می‌تواند یکی از مهم‌ترین نشانگرهای تحولات واقعی قیمت مسکن به‌خصوص در شرایط حرکت قیمت‌ها به سمت کاهش یا دست کم ثبات و مقابله با جوسازی های سوداگرانه برای افزایش غیرمتعارف و کاذب قیمت‌ها باشد. به‌خصوص در شرایط فعلی که از یک ماه قبل تحت‌تاثیر ثبات و کاهش قیمت در بازارهای دارایی و پمپاژ برخی اخبار غیراقتصادی مثبت، سطح قیمت‌های پیشنهادی و قطعی فروش املاک مسکونی در تهران و سایر کلان‌شهرها در مقادیر مختلف و متنوعی کاهش یافت.

اعلام رسمی از تحولات قیمت و معاملات مسکن در چنین شرایطی می‌تواند زمینه ساز افت بیشتر قیمت‌ها و نزدیک تر شدن قیمت‌ها به سطوح واقعی تر باشد. اما حبس آمار در چنین شرایطی عملا تهدیدی در مسیر روند کاهش قیمت مسکن به نفع سوداگر ها و سفته بازان بازار ملک محسوب می‌شود.

ایراد به مالیات زمین های بایر

یک ایراد مهم دیگر شورای نگهبان به مفاد مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن واجاره بها مربوط به ماده ای از این مصوبه است که بر دریافت مالیات از اراضی بایر، اشاره دارد. در ماده ۱۳ این مصوبه، به یک تکلیف فراموش شده در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۸۷ اشاره و اعلام شده است: «دو سال پس از لازم الاجرا شدن این قانون، اراضی با کاربری مسکونی، اداری-دولتی، صنعتی و تجاری، در محدوده شهرک ها و شهرهای بالای ۵۰‌هزار نفر، که اعیان متناسب با کاربری مذکور را نداشته باشد و به مدت دو سال بلااستفاده در این وضعیت مانده و تعیین‌تکلیف نشده باشد، براساس آیین نامه ای که ظرف سه ماه توسط وزارت راه وشهرسازی و با همکاری وزارتخانه های کشور، صنعت، معدن و تجارت و امور اقتصادی و دارایی تهیه می‌شود و به تصویب هیات وزیران می رسد، مشمول عوارض می‌شود.» نرخ‌های مربوط به این عوارض که در واقع در حکم مالیات از اراضی بایر و بلااستفاده است نیز در این مصوبه درج شده است. به طور خلاصه این زمین ها مشمول پرداخت مالیاتی معادل حدود نیم درصد (۵/ ۰ درصد) تا ۳درصد، ارزش روز می شوند.

شورای نگهبان در رابطه با این بخش از مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها این گونه اظهارنظر کرده است: «در ماده ۱۵ اصلاحی، اطلاق الزام به تعیین‌تکلیف اراضی مذکور و در صورت عدم‌انجام این کار، اخذ عوارض، با توجه به عدم‌کفایت استثنائات مذکور در تبصره ۲ این ماده، خلاف شرع شناخته شد.» ترجمه این ایراد شورای نگهبان به این بخش از مصوبه آن است که به دلیل کافی نبودن موارد استثنای در نظر گرفته شده در این بخش از مصوبه برای معافیت از پرداخت عوارض اراضی بایر و بلااستفاده، این بخش از مصوبه مغایر شرع است.

منبع: دنیای اقتصاد