درمان مشکل مسکن با نسخه افقی‌سازی

ساخت مسکن یک طبقه و ویلایی‌سازی مورد تاکید کارشناسان حوزه مسکن است، با این وجود همچنان عزم جدی برای پیاده‌سازی این سیاست در دستگاه‌های اجرایی کشور در عمل دیده نمی‌شود.

کد خبر: ۶۳۲۶۲۱

تاریخ: ۱۷ تير ۱۴۰۲ - ۱۰:۳۹

به گزارش ایران اکونومیست، لزوم توسعه‌ شهرها در کشور در حالی به دغدغه مدیران شهری تبدیل شده که همچنان اتفاق نظری در رابطه با مدل توسعه شهری وجود ندارد. آنچه تاکنون به عنوان الگوی توسعه شهری در نظر گرفته شده، گسترش عمودی و بلندمرتبه سازی است. این در حالی است که کارشناسان معتقدند، با توسعه افقی و گسترش محدوده شهر، هم می‌توان بحران قیمت مسکن را کنترل کرد و هم مسکن باکیفیت در اختیار مردم گذاشت.

بر این مبنا وجود بحران در بازار مسکن را می‌توان از نوسانات بازار این حوزه مشاهده کرد. نوساناتی که برآیند سیاستگذاری‌های اشتباه در این زمینه است. دولت قبل با پافشاری بر نساختن مسکن و عدم ورود به منظور سروسامان دادن شرایط این حوزه، فاجعه‌ای را رقم زد، اما اکنون دولت سیزدهم که میراث‌دار بحران مسکن از دوره قبل است، با الزامی اضطراری و روشن بر تامین خانه مواجه بوده، اما بر سر شیوه این اقدام سردرگم است.

همین سردرگمی و چندصدایی موجود در دولت و وزارت خانه سبب شده علی رغم وجود دغدغه در این زمینه، نتیجه کارگشایی دیده نشود. اختلاف نظر  اصلی حول محور، توسعه افقی یا عمودی می‌چرخد.

*افقی‌سازی کلاف پیچیده  دولت

با اینکه وزارت راه و شهر سازی بارها اعلام کرده، رویکردش توسعه افقی و الحاق زمین است، اما گاهی نظرات و اقدامات متعارض و متناقضی از مسئولان را شاهدیم. در این راستا، صحبت‌هایی دال بر بارگذاری تراکم در بافت فرسوده و یا طراحی پروژه های متراکم است. بر این مبنا، سوال اصلی این است توسعه افقی چه مزیتی داشته و توسعه عمودی چه مشکلاتی را پدید می‌آورد؟

منطقی بودن افقی‌سازی

قاطعانه می‌توان مدعی شد که هم در بین مسئولان و هم در بین کارشناسان اکثریت افراد توسعه عمودی را مذموم دانسته و شیوه مطلوب توسعه شهری را در توسعه افقی بیان می‌کنند. در توسعه افقی به جای بارگذاری تراکم در شهر و بلند مرتبه‌سازی، با الحاق زمین به شهر و ساخت خانه‌های ویلایی و یا با طبقات محدود، شهر به صورت افقی گسترش پیدا می‌کند.

*کارشناسان نسخه افقی‌سازی می‌پیچند

در این راستا، آلبرت بغزیان، عضو هیات علمی دانشگاه تهران و کارشناس اقتصادی، در گفت‌وگو با خیرنگار اقتصادی ایران اکونومیست، با بیان اینکه توسعه افقی شهر‌ها اقدامی منطقی بوده، گفت: در اجرای طرح‌های حمایتی مسکن، در مرحله نخست باید به صورت افقی مسکن ساخته شود و در صورت نیاز به سراغ ارتفاع بروند؛ اصلی که از سال‌ها پیش در کشور‌های غربی شاهد اجرایی شدن آن بودیم.

علاوه بر اقتصاددانان، کارشناسان مسکن نیز به توسعه افقی تاکید کرده‌اند، در این راستا، حسین حمزه نژاد، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با فارس گفت: طبق ارزیابی‌های صورت گرفته از روند ساخت وساز در کشور‌های مختلف مشخص شد که طی ۳۰ سال گذشته سیاست‌های توسعه شهری شهر‌های مختلف آمریکا از جمله تگزاس و سانفرانسیسکو، روند بلند مرتبه سازی کاهش یافته و شاهد ساخت وساز در حوزه برج سازی و آپارتمان‌های آسمان خراش نبوده‌ایم.

*مخالفان افقی‌سازی چه می‌گویند

اساسا مخالفان توسعه افقی ۳ مسئله تامین زمین، هزینه زیر ساخت و مهاجرپذیر شدن بیشتر کلانشهرها را به عنوان چالش این شیوه مطرح می‌کنند.

درخصوص تامین زمین می‌توان گفت، با توجه تحقیقات انجام شده، فرضیه کمبود زمین اشتباه است. بررسی نواحی شهری و روستایی کشور و پهنه بندی آنها، نشان می‌‌دهد، کمتر از ۲ درصد کشور، به سکونتگاه بدل شده است. ایران سرزمینی است با وسعت 165میلیون هکتار که سهم اراضی شهری و روستایی در آن تنها یک میلیون هکتار است، اما تحقیقات نظام سکونت‌گاهی کشور، حاکی از آن است که این میزان از اختصاص زمین‌های مسکونی، تنها بخش کوچکی از اراضی مستعد بارگذاری جمعیتی است.

مطابق مدل تهیه شده توسط مرکز پژوهش های توسعه و آینده نگری که قابلیت سر زمینی کشور رابرای توسعه کاربری های انسانی و بارگذاری جمعیتی در چهارچوب معیارهای بوم شناسی نشان می دهد، ظرفیت توسعه سکونتگاه‌های شهری کشور در حدود 43 هزار و 624 کیلومتر مربع معادل 4 میلیون و 362 هزار و 400 هکتار  (معادل 2.69 درصد اراضی کشور) تخمین زده می‌شود.

این سنجش برآیندی از ویژگی‌های محیطی مانند اقلیم، آب قابل برنامه‌ریزی، ویژگی‌های خاک، ناهمواری ها، پوشش گیاهی جنگلی و مرتعی و پهنه بندی محدودیت‌ها و مخاطرات سرزمین برای استقرار کاربری‌های کلان توسعه برشمرده است.

بر این اساس، به صرفه بودن ایجاد زیر ساخت برای محدوده‌های جدید در طرح افقی سازی ، حسین حمزه نژاد، تاکید می‌کند: تامین زیربنا‌ها هزینه‌بر است که این اقدامات باید به صورت مدیریت محور و به شکل یکپارچه با هماهنگی تمامی دستگاه‌ها صورت گیرد چراکه برای توسعه شهری نیاز به تامین بیمارستان، نیروی انتظامی، مدرسه فضای سبز است که اکنون  باید عزم دستگاه‌ها برای اجرای آن بیشتر باشد.

به طور کلی می‌توان گفت با وجود هزینه بردار بودن فراهم کردن زیر ساخت در ابتدای پروژه، اما در نگاه کلان و با محاسبه تهدید و فرصت برای مدیریت شهری، فراهم کردن زیرساخت بسیار معقول‌تر از بارگذاری تراکم در سطح شهر است.

آورده عمودی سازی برای شهرها

توسعه عمودی چه بر سر شهرهای ما آورده است؟ برای پاسخ به این سوال به گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس می‌توان استناد کرد: طبق این گزارش ، نتایج سنجش شاخص «فشار محیط‏زیستی» در مناطق ۲۲گانه پایتخت نشان می‏دهد، به‌دلیل «سرریز جمعیت از ظرفیت سکونت» در ۱۸منطقه تهران، سطح «کیفیت زندگی» در این مناطق در وضعیت بحران قرار دارد و به سمت «اوج بحران» در حرکت است. این شاخص که براساس پنج پارامتر کلیدی - از جمله «امکانات شهری در دسترس»، «هوای سالم» و «تاب‌آوری شهر در برابر یک تهدید یا حادثه طبیعی یا غیرطبیعی نه چندان حاد»-محاسبه شده است، چنانچه عدد0 ۱۰ باشد به معنای «کیفیت زندگی مطلوب» و در سطح ۲۰۰ به معنای «کیفیت متوسط تهران برای سکونت» است. اما در حال حاضر میانگین شاخص برای کل پایتخت، ۳۲۳ است.

*ارتباط مستقیم تراکم‌فروشی با تورم مسکن

بارگذاری‌های تراکمی در جای جای شهر تهران هم باعث پائین آمدن کیفیت زندگی شده و هم باعث گرانی مسکن، منان رئیسی کارشناس حوزه مسکنن در گفت‌وگو با خبرنگار فارس این‌باره اظهارکرد: جالب آنکه طبق آمار موجود طی دهه های اخیر بیشترین افزایش تورم مسکن در مناطقی از کلانشهرها اتفاق افتاده که بیشترین تراکم فروشی و عرضه مسکن در همانجا اتفاق افتاده است و این یعنی لزوم تجدید نظر در روش‌های اشتباه قبلی باید در دستور کار باشد.

این درحالی است که تجربه توسعه افقی کشورنشان داده که الحاق زمین به شهرها و توسعه افقی کم هزینه‌تر است. وحید داعی مدیرکل راه و شهرسازی خراسان جنوبی در گفت وگو با ایران اکونومیست از تجربه این استان گفت: هزینه‌ تمام شده‌ هر متر مربع مسکن ویلایی را در مقایسه با آپارتمان سازی ارزان‌تر می‌داند و قیمتی حدود یک میلیون تومان را برای هر مترمربع اعلام کرده‌است.

وی افزود: اینکه شهرهای ما باید متناسب با رشد جمعیت گسترش پیدا کنند یک اصل است که متاسفانه در این یک دهه اخیر به آن توجهی نشده اما با توجه به نظر کارشناسان و تجربه کشورهای دیگر و حتی کشور خودمان توسعه عمودی نه تنها مشکل مسکن را حل نمی کند بلکه مسائل زیستی، اقتصادی و فرهنگی به قبل اضافه خواهد کرد.

به گزارش فارس، انتظار می‌رود دولتمردان با استفاده از نظر کارشناسان و تجربه سایر کشورها  رویکرد افقی سازی را جدی گرفته و با شکستن انحصار زمین و الحاق آن به محدوده شهرها، هر چه سریع تر فکری برای این آشفته بازار مسکن بکنند.

پایان پیام/