الزامی شدن معامله اموال غیر منقول با سند رسمی، بار بزرگی از دوش قوه قضائیه بر خواهد داشت

یک وکیل دادگستری گفت: به جرأت می توان گفت که حدود نیمی از دعاوی مطروحه در دادگستری به لحاظ همین اعتبار بخشی به معاملات اموال غیر منقول با سند عادی است و چناچه قانونگذار و بالاخص شورای نگهبان به سمت و سوی الزامی شدن معامله اموال غیر منقول با سند رسمی پیش روند، حجم قابل توجهی از دعاوی در مراجع قضایی کاهش خواهد یافت و بار بزرگی از دوش قوه قضائیه برداشته خواهد شد.

کد خبر: ۶۳۰۱۳۸

تاریخ: ۱۰ تير ۱۴۰۲ - ۱۱:۳۶

سیدمهدی حجتی درگفتگو با  ایران اکونومیست با اشاره به تاکیدات رهبر انقلاب اسلامی در دیدار با مسئولین قضایی درباره معاملات غیر رسمی و  در رابطه با مفاسد ناشی از معاملات اموال غیرمنقول با سند عادی گفت: در زمانی که در اسفند ماه سال ۱۳۱۰ قانون ثبت اسناد و املاک به تصویب رسید، ثبت معاملاتِ مربوط به اموال غیرمنقول در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بود، اجباری اعلام شد و در ماده ۴۸ همان قانون پیش بینی شد  سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

وی ادامه داد: جالب آنکه در اسفند ماه سال ۱۳۵۳ وزارت دادگستری وقت، بخشنامه‌ای صادر کرد که به موجب آن تمام نقاط کشور، زیر پوشش اجباری ثبت معاملات اموال غیرمنقول رفته است؛ لذا ثبت همه معاملات اموال غیرمنقول در همه نقاط کشور الزامی شد ولی سال‌ها پس از انقلاب اسلامی شورای نگهبان طی نظریه‌ای مواد ۴۸ و ۲۲ قانون ثبت را که معامله اموال غیر منقول با سند عادی را معتبر نمی‌دانست غیر شرعی و باطل اعلام کرد و چون این نظریه دارای اثر قهقرایی بود و به گذشته نیز سرایت کرد، باعث طرح دعاوی بسیار در مراجع قضایی شد.

این وکیل دادگستری با بیان اینکه تلاش بعدی قانونگذار در ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه توسعه نیز برای اجباری کردن ثبت معاملات اموال غیر منقول بی فایده بود، افزود: در متن همین ماده قانونگذار به صراحت با عبارت "مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است" به اسناد عادی در معاملات اموال غیر منقول اعتبار بخشیده است؛ لذا همچنان معاملات اموال غیر منقول در کشور ما دارای اعتبار است که علت اساسی این امر، دیدگاهی است که همچنان بر «رضایی» بودن عقودِ مربوط به اموال غیر منقول تأکید دارد نه «تشریفاتی» بودن آن و صرف «ایجاب و قبول» را در عالم اعتبار برای انجام معامله کافی می‌داند در حالی که در دنیای امروز با توجه به پیچیدگی‌هایی که در روابط اشخاص با یکدیگر به وجود آمده است؛ کشورها مدت‌ها است که به سمت تشریفاتی کردن عقود و محدود کردن آزادی اراده اشخاص در معاملات از طریق تنظیم گری و ضابطه گذاری برای حفظ نظم عمومی پیش رفته‌اند و قانونگذار ما نیز بیش از ۹۰ سال پیش پا در همین مسیر گذاشته بوده است.

حجتی گفت: در حال حاضر اگر چه اسناد عادی تنظیمی در خصوص معاملات اموال غیر منقول در کشور ما، اعتباری هم عرض با اسناد رسمی ندارند و چنین اسنادی فاقد قدرت و تاب معارضه با اسناد رسمی هستند لیکن مادامی که به لحاظ قانونی اسناد عادی در معاملات اموال غیر منقول دارای اعتبار باشند؛ نمی توان مردم را از تنظیم چنین اسنادی برای انجام اعمال حقوقی آنها بازداشت؛ این در حالی است که در موارد متعددی در قوانین مختلف شاهد هستیم که قانوگذار الزاماتی برای معامله اموال غیر منقول در قالب ثبت رسمی مورد پیش بینی قرار داده و برای عدم رعایت انجام این تشریفات ضمانت اجراهایی نیز وضع کرده است. برای نمونه می توان در این خصوص به ماده ۵ قانون پیش فروش ساختمان اشاره کرد که قطع نظر از فراهم نشدن زمینه های اجرایی آن تا کنون، تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن را صرفاً نزد دفاتر اسناد رسمی معتبر شناخته است.

این عضو سابق هیأت مدیره کانون وکلای دادگستری مرکز با اشاره به توالی فاسد ناشی از اعتبار بخشی به اسناد عادی مربوط به معاملات اموال غیر منقول گفت: وقتی که معاملات اموال غیرمنقول با سند رسمی الزامی نباشد، معاملات هم عرض و موازی در مورد یک پلاک ثبتی ممکن است صورت گرفته و یک مال غیر منقول، همزمان با سند عادی به چند نفر واگذار گردد و یا اشخاصی با تبانی یکدیگر، به لحاظ افزایش قیمت ملک، مبایعه نامه‌ای با تاریخ مقدم بر مبایعه نامه اصلی تهیه و حقوق خریدار را در معرض تضییع قرار دهند و یا اشخاصی با استناد به اسناد عادی به عنوان معترض ثالث اجرایی در فرایند اجرای احکام مدنی وارد شده و یک رسیدگی طولانی قضایی را بلااثرکنند و همین امور بیش از پیش ضرورت «تشریفاتی» شدن معامله اموال غیر منقول را ثابت می کند.

این حقوقدان گفت: به جرأت می توان گفت که حدود نیمی از دعاوی مطروحه در دادگستری به لحاظ همین اعتبار بخشی به معاملات اموال غیر منقول با سند عادی است و چناچه قانونگذار و بالاخص شورای نگهبان به سمت و سوی الزامی شدن معامله اموال غیر منقول با سند رسمی پیش روند، حجم قابل توجهی از دعاوی در مراجع قضایی کاهش خواهد یافت و بار بزرگی از دوش قوه قضائیه برداشته خواهد شد.

حجتی در ادامه گفت: از نظر شرعی و فقهی، موضوع خلاف شرع بودن عدم اعطای اعتبار به اسناد عادی مربوط به معاملات اموال غیر منقول در چارچوب «احکام ثانویه» قابل حل و فصل است و در نهایت مجمع تشخیص مصلحت نظام می تواند در راستای مصالح کشور و در صورت اصرار شورای نگهبان بر خلاف شرع بودن الزام انجام معاملات غیر منقول با سند رسمی؛ موضوع را برای همیشه حل و فصل نماید.

این وکیل دادگستری در پایان اضافه کرد: نظم عمومی اقتضاء دارد که معاملات به نحوی باشد که کمترین اختلاف را ایجاد کند و اعتماد عمومی در معاملات آنچنان تثبیت شود که افراد بدون دغدغه خاطر و به راحتی بتوانند اعمال حقوقی خویش در خصوص اموال غیر منقول را انجام دهند؛ نه آنکه فرد تا زمانی که در دفتر اسناد رسمی معامله عادی خویش را به رسمی تبدیل نکرده است، با تشویش و نگرانی زندگی کند؛ البته این نگرانی حتی بعد از تنظیم سند رسمی نیز وجود دارد که بعداً کسی پیدا نشود و با یک سند عادی ادعا نکند که قبل از فردی که امروز سند رسمی مالکیت در دست دارد، همان مال را قبلاً از فروشنده خریداری کرده است که طبعاً این امر امنیت معاملات افراد را تحت الشعاع قرار می دهد.