فصل نزول مسكن

سطح قيمت مسكن در شهر تهران با قرار گرفتن در سراشيبي نسبتا طولاني، براي سومين ماه متوالي كاهش پيدا كرد و تابستان يك‌دست نزولي را براي بازار ملك رقم زد.

کد خبر: ۶۲۷۹۸

تاریخ: ۰۱ مهر ۱۳۹۳ - ۰۹:۰۷

تحقيقات ميداني «دنياي‌اقتصاد» به همراه آمار مقدماتي دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن درباره وضعيت بازار در شهريورماه، از كاهش دست‌كم ۶/۰ درصدي قيمت مسكن در ثلث آخر تابستان حكايت دارد. ارزش معاملاتي آپارتمان‌هاي تهران در تير ماه امسال ۱/۱ درصد نسبت به ماه قبل افت كرد و در مرداد ماه نيز مجددا كاهشي بود و اين بار ۲ درصد نسبت به تير نزول كرد. دو روز پيش دفتر اقتصاد مسكن با رصد ارزش مبايعه‌نامه‌هاي تنظيم‌شده در بنگاه‌ها طي ۱۵روز اول شهريور، از تداوم كاهش قيمت در ماه آخر تابستان خبر داد و اعلام كرد: مطابق آمار مقدماتي، ميانگين قيمت مسكن در شهريور ۶/۰درصد نسبت به مرداد افت كرده است. به اين ترتيب بازار تابستاني معاملات مسكن براي دومين سال پياپي، در كل فصل با شيب منفي در قيمت‌ها مواجه بود، طوري كه ميانگين قيمت واحدهاي مسكوني در شهر تهران طي سه ماه تابستان۹۳ در مجموع ۴درصد كاهش يافت.

در تابستان۹۲ نيز براي اولين‌بار بعد از حداقل سه سال، منحني قيمت مسكن در كل فصل، شيب منفي را طي كرد و در مجموع ۸/۴درصد ارزان شده بود. با اين حال، ميانگين قيمت مسكن در كل سه ماه فصل تابستان۹۱ – سالي كه بازار ملك ۵۰درصد متورم شد و ناپايداري در قيمت‌، به تحريك ساعتي نرخ‌‌ها دامن زد- ۶درصد افزايش يافته بود. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، در سال جاري معاملات آپارتمان در تهران با متوسط قيمت ۴ ميليون و ۳۵۰ هزار تومان به ازاي هر مترمربع در پايان خرداد۹۳، وارد بازار تابستاني شد و از امروز، فضاي بازار ملك در شرايطي حالت پاييزي به خود می‌گیرد كه مطابق آخرين ميانگين قيمت مسكن، سطح نرخ‌ها هم‌اكنون به متري ۴ ميليون و ۱۷۰ هزار تومان رسيده است.

زيان نيم‌ساله سفته‌بازها

در حال‌حاضر قيمت واحدهاي مسكوني معادل ۱۸۰هزار تومان در هر مترمربع نسبت به ابتداي تابستان ارزان شده و با توجه به اينكه حجم تقاضاي خريد مسكن معمولا در پاييز نسبت به بهار و تابستان كاهش پيدا مي‌كند، پيش‌بيني مي‌شود تحت‌تاثير تداوم ركود نسبي در فصل جديد، روند فعلي كاهش قيمت «دنباله‌دار» باشد.

با ثبت نرخ رشد منفي ۶/۰ درصد براي قيمت مسكن در ۱۵روز اول شهريور امسال، عملا چهارمين موج كاهشي طي ۶ ماه گذشته از سال۹۳، وارد بازار ملك شده است. آمار دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن از كارنامه نيمسال اول بازار ملك نشان مي‌دهد: در اين مدت اگر چه شيب نوسان قيمت مسكن– نرخ رشد ماهانه‌- در دو ماه ارديبهشت و خرداد، مثبت بود و به ترتيب ۶درصد و ۵درصد افزايش يافت، اما امواج كاهشي ماه‌هاي بعد باعث شد متوسط قيمت واحد مسكوني در تهران طي ۶ ماه اول سال۹۳ در مجموع ۷/۰ درصد كاهش پيدا كند و ميانگين قيمت از متري ۴ ميليون و ۲۰۰ هزار تومان در ابتداي فروردين ۹۳ به متري ۴ ميليون و ۱۷۰هزار تومان در اواخر شهريور برسد.

به اين ترتيب بازدهي سرمايه‌گذاري در بازار مسكن تهران طي نيمه‌ اول امسال تقريبا «صفر» بوده و كساني كه ابتداي امسال با نيت سفته‌بازي اقدام به خريد سرمايه‌اي ملك كرده بودند، هم‌اكنون نه‌تنها سود نكرده‌اند كه با ۷/۰درصد كاهش در اصل سرمايه مواجه شده‌اند.

«دنياي‌اقتصاد» اواخر سال گذشته و همچنين بهار امسال در چند گزارش تحليلي، به پايان دوره سفته‌بازي مسكن اشاره كرد و از مناسب شدن شرايط خريدهاي مصرفي در بازار ملك خبر داد.

هم‌اكنون كارنامه رشد قيمت مسكن در نيمسال ۹۳، پيش‌بيني‌هاي قبلي را تاييد مي‌كند. بازدهي بازار مسكن در نيمه اول امسال در شرايطي تا منفي ۷/۰درصد نزول كرد كه در نيمه اول سال گذشته تحت‌تاثير اوج‌ حداكثري قيمت‌ها، بازدهي تا ۴/۴درصد افزايش پيدا كرده بود. قيمت مسكن بهار سال گذشته با ۷۰درصد افزايش و ثبت ركورد بيشترين افزايش بعد از ۶سال، به بالاترين نقطه رسيد. امسال اما در فروردين با شروع كم‌رمق معاملات، سطح قيمت ۷درصد كاهش پيدا كرد. در ماه‌هاي ارديبهشت و خرداد، هيجان ناشي از اجراي فاز دوم هدفمندي يارانه‌ها باعث بازگشت بخشي از تقاضا به بازار شد و در نتيجه كشش خريد، نرخ تورم ماهانه مسكن به ترتيب به سطح ۶درصد و ۵درصد رسيد.

با اين حال در سه ماه اخير ركود ناشي از انتظار طرف تقاضا بابت افزايش تسهيلات خريد مسكن، موج‌هاي پي‌درپي كاهشي در منحني رشد قيمت ايجاد كرد. كارشناسان اقتصاد مسكن چشم‌اندازي كه در حال حاضر براي نيمه دوم سال جاري مطرح مي‌كنند با لحاظ تورم عمومي و روند كاهنده اين نرخ است.

كارشناسان معتقدند: سطح نرخ رشد قيمت مسكن در ماه‌هاي آينده متاثر از تورم خواهد بود و با توجه به اينكه در نيمه اول امسال همواره منحني تورم بالاتر از منحني رشد قيمت مسكن قرار داشت و رشد واقعي ارزش ملك منفي بود، پيش‌بيني مي‌شود در نيمه دوم سال نيز اين روند ادامه داشته باشد. با اين تفاوت كه ادامه مسير كاهشي نرخ تورم عمومي مي‌تواند به افزايش شيب منفي قيمت مسكن و در نتيجه افت بيشتر قيمت ملك منجر شود.
پ/پ