انحصار زمین، مولود نامبارک طرح تفصیلی

مساله اصلی در کلان شهری مانند تهران مدل شهرسازی و توسعه عمودی است موضوعی که امروز مشکلات حادی از جمله تراکم بالا و فشردگی جمعیت را به دنبال داشته و در نهایت موجب کاهش کیفیت زندگی شده است.

کد خبر: ۶۲۶۰۰۷

تاریخ: ۳۰ خرداد ۱۴۰۲ - ۱۱:۳۸

به گزارش ایران اکونومیست، احتمالاً پیترو دلوواله، جهانگرد شهیر ایتالیایی که تهران پوشیده از چنار را در سال ۱۲۰۰ می‌دید؛ فکرش را هم نمی‌کرد ۱۰۰ سال بعد به جای چنارستان باید آن را برجستان نامید. انحصار زمین ناشی از طرح تفصیلی، تهران امروز را علاوه بر بحران محیط‌زیستی با مساله جدی تراکم و فشردگی جمعیت مواجه کرده است.

هیچ تغییری بی دلیل رخ نمی‌دهد. چگونه تهران، پایتخت خوش آب و هوای قاجار به این نقطه رسید؟ بی شک مدل توسعه تهران عامل اصلی این شرایط بوده و مشخصاً می‌توان مدل توسعه در تهران را عمودی دانست. تهران شهری است که در تمامی نقاط آن با بارگذاری‌های غیرمعقول و عجیب و غریب مواجه‌ایم. به طور کلی می‌توان برای توسعه شهرها دو مدل عمودی و افقی را در نظر گرفت. در حالت عمودی شهرداری‌ها با فروش تراکم اجازه ساخت سازه‌های بلندمرتبه را می‌دهند، در مقابل و در شیوه توسعه افقی با عرضه زمین شهر گسترش پیدا کرده و گرفتار تراکم و فشردگی جمعیت نمی‌شود.

مساله اصلی این است که چرا مدل شهرسازی در تهران، توسعه عمودی بوده تا با مشکلات حادی از جمله تراکم بالا و فشردگی جمعیت مواجه شود و در نهایت کیفیت زندگی در این کلان شهر کاهش پیدا کند.

توسعه تهران بر اساس طرح جامع و تفصیلی

طرح جامع و تفصیلی یکی از اسناد بالادستی است که مخالفان توسعه افقی به آن استناد می‌کنند اما دقیقاً طرح تفصیلی چیست و اولین بار چه زمانی مطرح و تصویب شد. طرح تفصیلی و جامع شهری دو طرح تعیین کننده و مهم در برنامه ریزی و مدیریت شهری هستند. در طرح تفصیلی معمولاً نوع کاربری برای زمین‌های شهری در مناطق مختلف شهر تعیین می‌شود و در قیمت گذاری و ارزیابی ارزش زمین توسط کارشناس رسمی دادگستری و دیگر نهادهای مربوط مورد استفاده قرار می‌گیرد.

در واقع محتوای طرح تفصیلی عبارت است از نقشه‌های کاربری اراضی، شبکه‌های ارتباطی، مساحت‌ها، سرانه‌ها، معیارها و ضوابط دقیق و اجرایی طرح جامع شهر که پیش از تهیه طرح تفصیلی تهیه شده و به تصویب مراجع رسمی رسیده است.

فرمان توسعه شهری به دست فرمانفرمای ملاک و گروئن

اواسط دهه ۴۰ بود که ویکتور گروئن با همکاری مهندس عبدالعزیز فرمان فرمایان یکی از ملاکان بزرگ آن زمان اولین طرح جامع را تهیه و در سال ۱۳۴۷ به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری رساند. این طرح با همکاری مهندسان مشاور امان اندویتنی، مؤسسه اقتصادی هلند و مؤسسه مطالعات و تحقیقات اجتماعی و به منظور مدرنیته کردن شهر تهران که مدنظر پهلوی دوم بود انجام شد. بازه زمانی طرح جامع فرمان فرمایان گروئن ۲۵ ساله در نظر گرفته شد و قرار بود تهران طبق این طرح توسعه پیدا کند.

نرخ دستوری رشد جمعیت

یکی از محورهای مهم این طرح را مساله جمعیت و پیش بینی آن شکل می‌دهد چراکه برنامه ریزی ابعاد مختلف مدیریت شهری بر پایه آن است. تهران آن زمان که به دلیل اصلاحات اراضی و تحولات اقتصادی با رشد سریع و افسار گسیخته جمعیت مواجه بود در خصوص تأمین مسکن و سرانه‌های شهری نیز با چالش‌های تعیین کننده‌ای دست‌وپنجه نرم می‌کرد.

همان طور که اشاره شد، طرح مذکور مدیریت شهری تهران را برای ۲۵ سال آینده برنامه ریزی می‌کرد، بنابراین پیش بینی تعداد جمعیت در سال ۷۰ الزامی بود، اما به علت وجود اختلاف نظر بین مهندس مشاور، وزارت نیرو و ایجاد بحث پیرامون میزان رشد جمعیت، نهایتاً نظر شخصی شاه مورد استفاده قرار گرفت.

از آنجا که مهندس مشاور عددی بین ۱۲ تا ۱۶ میلیون نفر را برای تهران در سال ۷۰ پیش بینی می‌کرد و در مقابل وزیر نیرو توان ظرفیت تأمین آب تهران را برای حداکثر ۴ میلیون نفر می‌دانست؛ بعد از بالا گرفتن بحث، شاه دستور توقف جمعیت پایتخت بر ۵ میلیون نفر را داد. بنابراین تمامی محاسبات جمعیتی طرح جامع بدون هیچ توضیح قانع کننده‌ای و صرفاً با دستور شاه، بر اساس جمعیت تهران در سال ۱۳۷۰ در حد ۵ میلیون نفر تنظیم شد.

کمربندی به دور تهران

یکی دیگر از محورهای مهم اولین طرح جامع شهری تهران، بحث تعیین میزان گسترش مساحت تهران بود. این طرح، گسترش شهر تهران را به دلیل وجود ارتفاعات در شمال و شرق و نامناسب بودن اراضی جنوبی، در منطقه غرب تعیین کرده و برای تهران محدوده‌ای ۷۲۵۰۰ هکتاری را تا سال ۱۳۷۰ تعیین کرده‌اند.

در آن زمان شهر تهران حدود ۱۸۰ کیلومتر مربع وسعت و ۲.۷ میلیون نفر جمعیت داشت. طبق پیش بینی این طرح، در سال ۷۰ جمعیت تهران به ۵ میلیون نفر می‌رسید و مساحتی نزدیک به ۷۰۰ کیلومتر را شامل می‌شد. البته که نمی‌توان از انتفاع مالی ایجاد این کمربند چشم پوشید. تعیین محدوده شهری به معنای این است که خدمات شهرداری از جمله صدور پروانه ساخت، مشروط به قرار گرفتن زمین در محدوده تعیین شده است و طبیعتاً زمین‌های خارج از این محدوده این خدمات را دریافت نمی‌کنند. پس زمین‌هایی که درون محدوده قرار می‌گیرند ارزش مالی بالایی پیدا می‌کنند و زمین‌های خارج از محدوده از قیمتی به مراتب پایین‌تر برخوردار خواهند شد. از آنجا که مشخصاً این کمربند شهری دائمی نیست و بالاخره با رشد جمعیت و بالا رفتن تقاضا، زمین‌های خارجی به این محدوده الحاق می‌شوند؛ عده‌ای اقدام به خرید زمین‌های نزدیک به محدوده می‌کنند و پس از گسترش شهر، صاحب سودهای بادآورده می‌شوند. به عبارتی وجود کمربند شهری عاملی برای رانت زمین می‌شود.

طرح جامع و تفضیلی بعد از انقلاب

آنچه در خود متن اولیه طرح جامع سال ۱۳۴۵ ذکر شده، تاکید بر بازنگری در پیشنهادات و پیش بینی‌های انجام شده طی دوره‌های ۵ ساله است، اما در عمل نه تنها این بازنگری‌ها انجام نشد؛ بلکه اقدامی نیز بعد از اتمام زمان قانونی طرح اول برای آماده کردن طرح جایگزین صورت نگرفت.

علی‌رغم رسیدن جمعیت به ۱۵ میلیون نفر، مساحت شهر تقریباً هیچ تغییری نداشته است. این مساله دقیقاً به این معناست که مدیریت شهری تهران تناسبی با تغییرات مهم شهری از جمله افزایش جمعیت، پیشرفت‌های تکنولوژی، مهاجرت، تفاوت در سبک زندگی نداشته و معماری شهر نیز ناظر به نیازهای روز شهروندان نیست.

همچنین عدم بازنگری طرح جامع و تفصیلی در فواصل منطقی سبب گران‌تر شدن مسکن و ظهور پدیده حاشیه نشینی است چرا که اگر محدوده شهری متناسب با افزایش جمعیت گسترش پیدا نکند تقاضا بیشتر از عرضه می‌شود.

با تعیین محدوده شهری، اعطا خدمات شهرداری مختص زمین‌های درون این محدوده خواهد شد و از طرفی به دلیل بالا رفتن قیمت زمین و مسکن شهری، سکونت درون محدوده از استطاعت افراد نیازمند خارج می‌شود و نهایتاً به معضل حاشیه نشینی منجر خواهد شد.

همان طور که ذکر شد، یکی از عواملی که تأثیر معناداری در بحران مسکن تهران دارد، عدم بازنگری طرح جامع است. تهران در سال ۱۴۰۲ مساحتی نزدیک به ۷۳۰ کیلومتر را اشغال کرده است. این مقدار نزدیک به همان عددی است که در اولین طرح برای مساحت تهران در سال ۷۰ مشخص شده بود. به عبارت بهتر مساحت امروز تهران متناسب نیاز زیست شهری ۳۰ سال پیش است.

آنچه برای برون رفت تهران از شرایط بحرانی در حوزه مدیریت شهری و خصوصاً تأمین مسکن نیازمند آن هستیم، بازنگری طرح جامع و تعریف محدوده شهری مطابق با نیاز جدید و واقعی این شهر است.