دور زدن بازار مسکن با طرح پر‌ابهام

مجلس با طرح جدیدی به دنبال کنترل بازار اجاره‌بهای مسکن است.

کد خبر: ۶۲۳۳۰۰

تاریخ: ۲۱ خرداد ۱۴۰۲ - ۰۹:۰۳

طرحی که اگرچه هدفش سامان‌دهی بازار مسکن است، اما ابهاماتی در زمینه تعیین کف و سقف اجاره‌بها دارد و به نظر نمی‌رسد این ابهامات تاثیر چندانی در بهبود شرایط این بازار داشته باشد. برخی منتقدین تعیین نرخ برای اجاره‌بهای مسکن را دخالت دولت در اقتصاد و دستوری کردن اقتصاد می‌دانند و این بخش از این طرح را فاقد قابلیت اجرایی می‌دانند. به گفته محسن زنگنه، نایب رئیس کمیسیون برنامه‌وبودجه طرح سامان‌دهی اجاره‌بهای مسکن در خصوص شیوه قیمت‌گذاری و الزامات اجرایی ابهام دارد. یکی دیگر از ابهامات این است که آیا به جهت حقوق مالکیت دولت امکان قیمت‌گذاری در بازار مسکن را دارد؟

انتقاد از تعیین دستوری اجاره‌بهای مسکن

جعفر قادری، عضو کمیسیون برنامه‌وبودجه در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» با انتقاد از بخش‌هایی از طرح سامان‌دهی اجاره‌بهای مسکن، گفت: برخی از بخش‌های طرح سامان‌دهی اجاره‌بهای مسکن خوب است و برخی بخش‌های آن اشکال دارد. اینکه به صورت دستوری اجاره را تعیین کنیم، کار درست و مناسبی نیست. اما اینکه سازوکارهای اجاره یا تعهداتی که موجرین و مستاجرین نسبت به هم دارند یا تعهدهایی را که دولت دارد، مشخص کنیم، خوب است. او تاکید کرد: اینکه کف و سقف اجاره را به صورت دستوری تعیین کنیم تا موجرین میزان افزایش اجاره‌شان بیش از یک حد نباشد، قابل کنترل نیست. اما می‌توانیم با مشوق‌های مالیاتی به گونه‌ای عمل کنیم که قراردادهای موجرین قراردادهای بلندمدت باشد نه یک ساله. یا اگر نرخ اجاره‌شان متناسب با نرخ تورم باشد بتوانند از معافیت‌های مالیاتی استفاده کنند.

این موارد می‌تواند به سامان‌دهی بازار مسکن کمک کند. این عضو کمیسیون برنامه مجلس ادامه داد: مشکل ما در بازار مسکن این است که قراردادها کوتاه‌مدت است و مستاجرین را با مشکل مواجه می‌کند. باید فعالیت اجاره‌داری را به عنوان فعالیت اقتصادی به گونه‌ای به رسمیت بشناسیم که نه موجر اذیت شود و نه مستاجر. قراردادهای بلندمدت باید مورد حمایت قرار گیرد و سازوکارها به گونه‌ای باشد که هر وقت موجر خواست نتواند اسباب و اثاثیه مستاجر را بیرون بریزد و برای او مشکلاتی ایجاد کند. از سوی دیگر یکی از نگرانی‌های موجرین این است که واحدهای مسکونی‌شان به موقع تخلیه نشود و این موارد در چارچوب‌ها و سازوکارهای قانونی باید دیده شود.

ابهامات طرح سامان‌دهی بازار مسکن

همچنین محسن زنگنه، نایب رئیس کمیسیون برنامه‌وبودجه مجلس در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد»، گفت: طرح سامان‌دهی اجاره‌بهای مسکن در راستای اصلاح قانون مالیات مستقیم و قانون مالیات بر خانه‌های خالی است. بخشی از این طرح خوب است و نقایص موجود را اصلاح می‌کند از جمله الزام دستگاه‌ها به اینکه اطلاعاتشان را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار بدهند که این موضوع اقدام خوبی است. همچنین در این طرح مصوب کردیم تا شهرداری‌ها بتوانند خانه‌های خالی را شناسایی ‌کنند و مالیات بر خانه‌های خالی به صورت کامل در اختیار شهرداری باشد تا انگیزه‌ای برای شناسایی خانه‌های خالی و اخذ مالیات از آنها باشد.

او به نواقص طرح سامان‌دهی اجاره‌بهای مسکن اشاره و تاکید کرد: یک بخش از طرح سامان‌دهی اجاره‌بهای مسکن که در خصوص قیمت‌گذاری و اعلام قیمت است، ابهامات جدی دارد. ابهامات این طرح در خصوص شیوه قیمت‌گذاری و الزامات اجرایی است. یکی دیگر از ابهامات این است که آیا اصولا به جهت حقوق مالکیت امکان قیمت‌گذاری توسط دولت وجود دارد؟ این بخش از طرح مجلس برای سامان‌دهی اجاره‌بهای مسکن نیاز به اصلاح دارد که بتواند کارآیی خود را در جهت سامان‌دهی اجاره‌بها در کشور ایفا کند.

قوانین بازدارنده نیاز است

علی نیکزاد، عضو کمیسیون عمران مجلس در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» نیز با اشاره به مشکل تولید مسکن در کشور گفت: قانون جهش تولید مسکن برای تولید مسکن مصوب شد و در موضوع تولید مسکن؛ زمین، تجهیزات زیربنایی و روبنایی و بحث تسهیلات حل شده بود. اما متاسفانه بانک‌ها همکاری لازم را در این قضیه نداشتند و نسبت به پرداخت تسهیلات اقدام نکردند و همین امر موجب شد تا کار عقب بیفتد. او ادامه داد: در کنار قانون جهش تولید، قوانین بازدارنده‌ای نیاز است که دست سوداگران را کوتاه و مسکن را به سمت کالای مصرفی پیش ببرد.

هر سال از هفته آخر خرداد تا هفته آخر شهریور جابه‌جایی‌ها در اوج خود است؛ بنابراین ما باید بتوانیم حمایت جدی از موضوع اجاره‌داری داشته باشیم. در حال حاضر دولت لایحه‌ای برای سامان‌دهی اجاره‌بهای مسکن به مجلس فرستاده است و البته طرحی در این خصوص در مجلس وجود داشت. دولت و مجلس با هماهنگی با کمیسیون عمران و وزارت راه و شهرسازی و اقتصاد به دنبال سامان‌دهی بازار مسکن هستند. او تاکید کرد: تعیین درصد برای میزان افزایش سالانه اجاره‌بها دستوری کردن اقتصاد نیست.

ویژگی‌های طرح سامان‌دهی

اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس با اشاره به ویژگی‌های طرح مجلس برای سامان‌دهی بازار مسکن، خاطرنشان کرد: طرح سامان‌دهی اجاره‌بهای مسکن ویژگی‌های خوبی دارد و اصل آن هم سامان‌دهی بازار مسکن است. هدف این طرح کاهش مشکلات بازار مسکن است. او ادامه داد: طرح سامان‌دهی اجاره‌بهای مسکن تکمیل‌کننده قانون مالیات بر خانه‌های خالی، قانون جهش تولید مسکن، قانون مالیات بر عایدی سرمایه، قانون مالیات بر معاملات مکرر و قانون مالیات بر عدم ثبت اسناد غیر‌رسمی است. همه این قوانین حلقه تکمیل‌کننده هم هستند که سوداگری را از بازار مسکن بیرون می‌برند. در این شرایط کسی زمین و ساختمان را برای سرمایه‌گذاری نمی‌خرد و به صورت دائم زمین یا ساختمان در بازار مسکن می‌چرخد.

شاکری به ویژگی‌های طرح سامان‌دهی اجاره‌بهای مسکن اشاره کرد و افزود: یکی از ویژگی‌های منحصر‌به‌فرد طرح سامان‌دهی اجاره‌بهای مسکن جدا کردن تعرفه‌های مشاورین املاک از قیمت معامله است. ویژگی دیگر گرفتن اطلاعات مکانی افراد تنها از سامانه است. تمام افراد باید اطلاعات مکانی‌شان را در سامانه املاک و اسکان ثبت کنند. در طرح اجاره‌بهای مسکن سکوهای اطلاعاتی طراحی کردیم؛ افرادی که در استفاده از فناوری مشکلی ندارند می‌توانند اگر با هم توافق دارند معاملات را انجام دهند. این موضوع مراجعه به دادگاه‌ها و اختلافات را کم می‌کند چون همه‌چیز در این سکوها ثبت می‌شود.

وضعیت تمام پلاک‌ها چه می‌شود؟

این عضو کمیسیون عمران تاکید کرد: مالیات بر زمین‌های بایر مورد دیگری است که در این طرح گنجانده شد. به تمام زمین‌هایی که در شهرها و روستاها رها شده‌اند مالیات تعلق می‌گیرد. همچنین رتبه‌بندی مشاورین املاک و نظارت بر کارکردهای آنها در این طرح آمده است. زمانی‌که از طریق سکو یا مشاورین املاک خانه اجاره داده شود مبلغ در برگه چاپ می‌شود و نیاز به هیچ گونه پرداختی نیست. همچنین بر اساس این طرح دولت موظف شده است قیمت منصفانه تمام پلاک‌ها را در شهرها و روستاها مشخص کند و به اطلاع عموم برساند و این مورد برای نخستین بار در کشور صورت می‌گیرد. او ادامه داد: در طرح سامان‌دهی اجاره‌بهای مسکن، مقدار ودیعه مسکن را افزایش دادیم و آن را یک و نیم برابر کردیم. همچنین در این طرح آوردیم که سالانه شورای عالی مسکن باید متناسب با تورم ودیعه مسکن را افزایش دهد.

شاکری در پاسخ به برخی انتقادات مبنی بر تعیین قیمت دستوری مسکن در طرح مجلس، گفت: بر اساس طرح سامان‌دهی اجاره‌بهای مسکن، اولا مانع دولت شدیم تا قیمت را بدون ضابطه درنظر نگیرد. دولت باید در مواقع اضطراری نرخی برای اجاره‌بها تعیین کند. زمان اضطراری را هم متناسب با نرخ تورم و قیمت اجاره اعلام کردیم. او ادامه داد: همچنین دولت را از اعلام قیمت بدون ارتباط با وضعیت جامعه برحذر داشتیم و میزان افزایش قیمت اجاره‌بها را به تورم ارتباط دادیم و در طرح آوردیم که میزان افزایش اجاره باید با تورم روز متناسب باشد. بنابراین به‌شدت دولت را محدود و مدیریت کردیم. علاوه بر این دولت را مجبور نکردیم، بلکه این اختیار را دادیم که میزان افزایش اجاره‌بها را مشخص کند و دولت را در این راستا ضابطه‌مند کردیم.

نیازمند قانون هستیم

احسان ارکانی، عضو کمیسیون برنامه‌وبودجه مجلس نیز‌ با تاکید بر نیاز به قانون برای کنترل بازار مسکن، گفت: ما نمی‌توانیم بگوییم چون با تعریف یک قانون و سازوکار ضابطه‌مند نمی‌توانیم اجاره‌بها را کنترل کنیم، بنابراین هیچ کاری نکنیم و اجازه دهیم دست بنگاه‌های مشاوره املاک و صاحب خانه باز باشد و اگر این مجموعه تصمیم گرفتند اجاره‌بها را به‌جای ۳۰ درصد ۳۰۰ درصد اضافه کنند هیچ کسی نتواند از لحاظ قانونی مانع شود. بنابراین اینکه بازار اجاره‌بهای مسکن را رها کنیم منطقی نیست. او ادامه داد: از سوی دیگر اینکه بگوییم الزاما با تصویب یک قانون بازار قطعا کنترل می‌شود، منطقی و امکان‌پذیر نیست.

بنابراین ما ناگزیر هستیم که یک سازوکار قانونی تعریف کنیم و بگوییم حد تایید شده اجاره‌بها در سال جاری بر اساس نرخ تورم سالانه و سایر شرایط مثلا ۳۰درصد است و باید این مورد لحاظ شود. در این شرایط اگر کسی خواست قانون را دور بزند حداقل باید هزینه تخطی از قانون را بپذیرد. این عضو کمیسیون برنامه‌وبودجه، تاکید کرد: در فضای روابط موجر و مستاجر و اجاره‌بها که اساسا تاکنون هیچ معیار، قانون و ضابطه‌ای در این خصوص نداشتیم اینکه یک قانون اولیه و حداقلی تعریف کنیم که چارچوب‌ها و سازوکارها را مشخص کند، حتما لازم است.

مزیت حداقلی طرح سامان‌دهی چیست؟

همچنین محمد‌حسن آصفری، نایب رئیس کمیسیون شوراها و امورداخلی کشور در مجلس، گفت: حداقل طرح سامان‌دهی بازار مسکن می‌تواند برخی از رفتارهایی را که متاسفانه در برخی از بنگاه‌های معاملات ملکی صورت می‌گیرد و موجب افزایش نجومی قیمت اجاره‌بها مسکن می‌شود، کم کند. برخی از خانه‌های خالی در دست انبوه‌سازان است و این افراد حاضر نیستند خانه‌های خود را بفروشند یا اجاره دهند. این قانون موجب تغییر رفتار این افراد می‌شود. او اظهار کرد: طرح سامان‌دهی اجاره‌بهای مسکن نمی‌تواند مشکل مسکن مردم را حل کند و برای حل این مشکل نیازمند اجرای قانون ملی مسکن هستیم.

در این راستا اراده‌ای که شخص آقای رئیس‌جمهور برای ساخت یک میلیون واحد مسکن داشتند باید پیگیری شود و تمام وزارتخانه‌ها باید پای کار بیایند و سیاست‌های تشویقی برای عموم سازندگان مسکن و نه تنها انبوه‌سازان باید در نظر گرفته شود. در همین زمینه شهرداری‌ها ملزم شوند در صدور پروانه ساختمانی پول‌های نجومی از مردم نگیرند که بخش قابل توجهی از پول مردم برای اخذ پروانه ساختمانی هزینه شود. در حال حاضر با توجه به سیاست‌های غلط دولت گذشته متقاضیان مسکن بیش از ۸میلیون نفر است. او در خصوص نقاط ضعف طرح سامان‌دهی اجاره‌بهای مسکن گفت: یکی از نقاط ضعف طرح سامان‌دهی بازار مسکن برخورد با بنگاه‌های متخلف است که خودشان برای متقاضیان مسکن قیمت‌گذاری نجومی می‌کنند. باید در کنار سیاست‌های تشویقی که در این طرح آمده قوانین مجازاتی هم وجود داشته باشد.

منبع: دنياي اقتصاد